Beleidsreactie Staat van de Corporatiesector 2025

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202529 453WoningcorporatiesNr. 576 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 20 februari 2025Met deze brief bied ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 20251(hierna: de Staat) aan. Hierin schetst de Autoriteit Woningcorporaties (Aw)een beeld van de actuele ontwikkelingen in de corporatiesector en geeftde Aw op basis hiervan een aantal beleidssignalen af. Ik ben de Aw zeererkentelijk voor de heldere analyse en het overzicht van de belangrijksteontwikkelingen en trends in de sector.Als algemeen beeld constateert de Aw dat de sector met ambities voor debelangrijke maatschappelijke opgaven in de volkshuisvesting staat. Deambities worden maatschappelijk gesteund en de corporaties hebben ditvoortvarend opgepakt. De Aw constateert echter ook dat prestaties, metname bij nieuwbouw, nog niet tegemoet komen aan de maatschappelijkebehoeften. Ik herken dit beeld.De Aw gaat in de Staat uitgebreid in op de grote opgave voor decorporaties en de condities die noodzakelijk zijn voor de realisatie hiervan.Woningcorporaties spelen een zeer belangrijke rol bij het zorgen voorvoldoende woningen die betaalbaar en van goede kwaliteit zijn in leefbarewijken. In 2022 is een belangrijke stap gezet met het sluiten van de NPA.Recentelijk heb ik samen met Aedes en de VNG deze afspraken herijkt inhet licht van de grote maatschappelijke opgaven2. Daarmee zijn we eengezamenlijke agenda tot 2035 overeengekomen. Van belang is om teconstateren dat veel van de thema’s die worden aangesneden in debeleidssignalen van de Aw ook aan bod komen in de herijkte NPA of datdaarover afspraken zijn gemaakt met de Aw, Aedes en het WSW in hetkader van het duurzaam prestatiemodel. Verder onderstrepen debeleidssignalen het belang van voorstellen uit het wetsvoorstelVersterking regie volkshuisvesting.1Met ingang van deze Staat wordt het publicatiejaar in de titel vermeld.2Kamerstukken II, 29 453, nr. 574 kst-29453-576ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5761 In deze brief ga ik in op de zeven genoemde beleidssignalen die de Aw indeze Staat heeft opgenomen. Ik zal ze bespreken onder de thema’sbeschikbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid én samenwerking enuitvoering.1. Thema: Beschikbaarheid Op het gebied van de beschikbaarheid geeft de Aw twee beleidssignalen.Als eerste signaal binnen dit thema stelt de Aw dat er gezorgd moetworden voor voldoende locaties voor nieuwbouw door corporaties. Dit ishet eerste vereiste voor de gewenste groei in nieuwbouw.Ik herken de zorg van de Aw dat er voldoende locaties beschikbaarmoeten zijn.De afgelopen jaren is er om verschillende redenen, waaronder het gebrekaan locaties voor sociale woningbouw, een ontoereikend aantal corpora-tiewoningen gerealiseerd in Nederland (gemiddeld 13.500 corporatiewo-ningen per jaar tussen 2022–2023, bron CBS).Met VNG en Aedes heb ik in de herijkte NPA afgesproken dat corporatiesvanaf 2029 structureel 30.000 nieuwe woningen per jaar zullen realiseren.Hierbij is gezien het woningtekort ook de ambitie uitgesproken om al in2027 30.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren. Voor al dezewoningen zijn locaties nodig.Om de realisatie mogelijk te maken zijn daarom op de Woontop van11 december diverse afspraken gemaakt. In 2025 zullen de Woondealsgeüpdatet worden. De afspraak is dat gemeenten, provincies, marktpar-tijen en corporaties met ondersteuning van het Rijk de woningbouwpro-grammering concretiseren op locaties, jaarschijven, betaalbaarheid en(deels) doelgroepen om zo snel mogelijk het aantal benodigde woningente realiseren.In het verlengde hiervan, noemt de Aw als tweede signaal binnen ditthema dat er redelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen mogelijkgemaakt moeten worden. Om vanaf 2029 structureel 30.000 woningen perjaar te kunnen realiseren is een betaalbare grondprijs een belangrijkevoorwaarde. Ik ben het dus eens met de noodzaak dat eenduidigheid vangrondprijzen voor sociale huurwoningen nodig is, om zo langdurigeonderhandelingen en onnodig verlies van investeringsruimte voorcorporaties te voorkomen.Samen met Aedes en de VNG ga ik daarom verkennen of het opstellenvan algemene richtlijnen voor de bepaling van een sociale grondprijswenselijk en uitvoerbaar is. Dit omvat onder andere de vraag wat demethode is om de grondwaarde te berekenen, wat kan helpen bij hetdefiniëren van een redelijke prijsafname van sociale grond. Ook kijken wenaar de verwachte effecten van het Wetsvoorstel versterking regievolkshuisvesting en wat het vastleggen in de Woondeals van 30% socialenieuwbouw betekent voor de grondprijs.Daarnaast streven we ernaar om mogelijkheden te identificeren omgronden die niet in eigendom van de gemeenten zijn naar een socialegrondprijs te leiden, wat met name gunstig kan zijn voor gemeenten metbeperkte grondposities. De bevindingen van ons gezamenlijk onderzoekzullen medio 2025 worden gepubliceerd, waarbij we streven naar eentransparant kader met algemene richtlijnen die aangeven hoe te komentot redelijke grondprijzen voor sociale huurwoningen.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5762 2. Thema: betaalbaarheid De Aw stelt dat de verhouding tussen huurprijs en (energetische) kwaliteitvan sociale huurwoningen is verstoord. Dit gaat ten koste van investe-ringen in kwaliteit, de doorstroming en het rechtvaardigheidsgevoel bijhuurders en woningzoekenden. Ook dit signaal herken ik.Het kabinet erkent het belang van samenhang tussen huurbeleid,huurtoeslagbeleid en woonlasten. Daarnaast heeft dit kabinet er oog voordat in de volkshuisvesting als geheel de juiste prikkels aanwezig zijn. Opbasis hiervan zijn de afgelopen periode al diverse beleidsinstrumentenherzien.Voor het huurbeleid is met name het woningwaarderingsstelsel (WWS)van belang voor de balans tussen huurprijs en kwaliteit van dewoonruimte in de gereguleerde sector. Het WWS is in het kader van deWet betaalbare huur (Wbh) op 1 juli 2024 grondig herzien. Een deel vandeze herziening ziet op een herwaardering van energielabels3. Hierdoor iseen sterkere prikkel ingebouwd om te investeren in woningen om tezorgen voor een lagere energierekening. Woningen met een goede labels,en daardoor lagere energielasten, hebben met de Wbh een hogeremaximale huurprijs. Andersom hebben woningen met slechteenergielabels, en daardoor een hogere energierekening, aftrekpunten endus een lagere maximale huurprijs.Voor het huurtoeslagbeleid zijn verschillende wijzigingen van belang. Metde wijzigingen wordt de koopkracht verbeterd en wordt de huurtoeslagversimpeld. De inkomensafhankelijke afbouw van de huurtoeslag wordtgelijkmatiger, waardoor huurtoeslagontvangers beter kunnen inschattenwelk effect een inkomensstijging heeft voor hun huurtoeslag en zij meerzekerheid hebben over de hoogte van hun besteedbare inkomen.Daarnaast krijgt een deel van de huurtoeslagontvangers een lageremarginale druk: hun huurtoeslag neemt hierdoor minder snel af wanneerhun inkomen toeneemt.Zoals afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken (NPA) zal ik in 2025een wetsvoorstel bij uw Kamer indienen waarin ik voorstel een differen-tiatie te introduceren met betrekking tot passend toewijzen op basis vande energetische kwaliteiten van de woning: woningen met eenenergielabel A+ krijgen een passend-toewijzen grens die 25 euro hogerligt dan de huidige grens. Deze verhoging is mogelijk zonder de betaal-baarheid van deze woningen te verslechteren, omdat de energierekeningdoor het betere energielabel lager zijn dan bij andere woningen.Voor de ontwikkeling van beleid wordt in 2025 een interdepartementaalbeleidsonderzoek (IBO) uitgevoerd naar de huursector. Dit IBO heeft alsdoel het beleid met invloed op de verschillende huursegmenten insamenhang (en in relatie tot de koopsector) te analyseren en concretebeleidsopties uit te werken.3. Thema: Duurzaamheid Bekend is dat corporaties een grote opgave hebben in verduurzaming. Datcorporaties hun woningvoorraad verduurzamen is belangrijk. Isolatiezorgt namelijk voor meer wooncomfort en lagere energielasten. De Awwijst erop dat, voor een CO2-neutrale verwarming van de corporatie-voorraad in 2050, de isolatie van de huurwoningen aanzienlijk verbeterd3Zie de nota van toelichting van het Besluit betaalbare huur: 1.5.1 verduurzamingsbeleid;2.2.4 Rubriek 4 EnergieprestatieTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5763 moet worden. Het is voor de corporaties onvoldoende helder welkisolatieniveau voldoende en doelmatig is.Ik heb in de NPA afspraken gemaakt over hoeveel de gemiddeldewarmtevraag de komende jaren moet afnemen. Om alle woningen in 2050aardgasvrij te kunnen maken wordt de Standaard (de isolatiestandaarddie wij in 2021 hebben vastgesteld) als referentie gebruikt. Dit betekentvoor de corporatievoorraad dat de gemiddelde warmtevraag ongeveer73kwh/m2 per woning mag bedragen. Hiermee is een duidelijke afspraakgemaakt over hoeveel energie gemiddeld mag worden verbruikt voorwarmte in woningen van corporaties. De Standaard wordt in 2025 doorVRO, Aedes en de Woonbond geëvalueerd, in lijn met de afspraak uit hetKlimaatakkoord. Voor de evaluatie zijn de praktische haalbaarheid, dedoelmatigheid, het tempo van de verduurzaming en het comfortniveauvoor huurders relevant.4. Thema: Samenwerking en uitvoering Bij de herijking van de NPA werd nogmaals bevestigd dat de corporatieseen grote opgave hebben in nieuwbouw en kwaliteit van het corporatie-bezit. Er moet de aankomende jaren flink worden geïnvesteerd om tevoldoen aan de opgave en aan de volkshuisvestelijke continuïteit.ProjectsteunDe Aw stelt dat een aantal regio’s kampt met grote financiële tekorten.Voorkomen moet worden dat investeringen in nieuwbouw en kwaliteithierdoor achterblijven en dat daardoor niet wordt voldaan aan deopgaven. De Aw roept op om in de Woningwet de mogelijkheid vanprojectsteun zo uit te werken dat corporaties in regio’s met een tekorteenvoudig een bijdrage kunnen ontvangen voor investeringen in deregionale opgave.Op dit moment heb ik een wijziging van het instrument van projectsteunin voorbereiding. Corporaties die te weinig investeringsruimte hebben omhun volkshuisvestelijke opgaven te realiseren en die geen of geenvolledige oplossing kunnen vinden met een beroep op onderlingesolidariteit, worden met deze wijziging beter in staat gesteld om project-steun aan te vragen. Bij de beoordeling van projectsteun zal onder meernaar de volkshuisvestelijke opgave en de financiële tekorten in de regioworden gekeken. In regio’s waar op basis van financiële doorrekeningeneen structureel tekort kan worden vastgesteld en waar solidariteit nieteffectief is gebleken, wil ik een versnelde toets mogelijk maken, bijvoor-beeld door eerdere resultaten te gebruiken of sneller aan te nemen dataan bepaalde voorwaarden is voldaan. Het blijft ook in die regio’s zo datprojectsteun uitsluitend door corporaties met beperkte investeringscapa-citeit kan worden aangevraagd.Het duurzaam prestatiemodel (DPM)De Aw noemt als tweede signaal binnen dit thema het duurzaamprestatiemodel (DPM) én dat het DPM corporaties een bruikbaar kadergeeft om samen de regionale en nationale opgaven op te pakken.Het duurzaam prestatiemodel vormt het financiële kader waarbinnenafgelopen december de NPA zijn herijkt. De Aw adviseert terecht dat dekomende periode gewerkt moet worden aan een verdere vertaalslag vanhet model naar regio’s en individuele corporaties. De berekende investe-ringsruimte die voortvloeit uit de kaders van het duurzaam prestatiemodelvormt namelijk een belangrijke basis voor de bijdrage die iedere corpo-Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5764 ratie kan leveren aan de nationale en regionale opgave en voor hetgesprek over onderlinge samenwerking tussen corporaties. Samen metAedes, Aw en WSW ga ik daarom dit jaar aan de slag om de sector teondersteunen bij het gebruik van het model en de integratie van deprincipes ervan zodat corporaties en regio’s zelf aan de slag kunnen methet duurzaam prestatiemodel. Concreet werk ik daarom samen met Aedesaan het beschikbaar stellen van de gegevens waarmee corporaties zelf devolkshuisvestelijke opgaven van de NPA op regioniveau kunnen doorre-kenen en ben ik voornemens die periodiek te updaten. Ook werk ik aaneen handreiking voor het maken van een regionale doorrekening t.b.v. hetverkennen van regionale solidariteit en projectsteun. Daarnaast zal ik deonderlinge samenwerking tussen woningcorporaties faciliteren enstimuleren. Hiervoor wordt o.a. een pilot gedraaid met de regioHaaglanden over onderlinge solidariteit en ook wordt, zoals eerderaangegeven, het instrument projectsteun verder uitgewerkt. De pilot inHaaglanden wil ik ook benutten om te bezien of er aanvullende instru-menten nodig zijn om corporaties effectief aan de slag te kunnen latengaan met het duurzaam prestatiemodel.Meer aandacht voor het kunnen en willen van gemeentenDe Aw stelt dat gemeenten cruciaal zijn voor het realiseren van denieuwbouwopgave door corporaties. De corporaties roepen op tot meeraandacht en steun voor de gemeenten. Hierin moet onderscheid wordengemaakt tussen het «niet kunnen» en het «niet willen». Bij het inzettenvan instrumenten zoals woondeals en prestatieafspraken moet eraandacht worden besteed aan de capaciteit die zowel de corporaties alsde gemeenten moeten leveren om de afspraken te maken en na te komen.Ik deel de mening dat voor het aanpakken van de lokale opgave desamenwerking tussen alle drie de lokale partijen (gemeente, corporatie enhuurdersorganisatie) cruciaal is. De inzet van ieder van de partijen isnodig vanuit de eigen rol, maar ook om de prestaties van de andermogelijk te maken. Dit onderstreept het belang dat er voor de realisatievan nieuwbouw lokaal scherpe, wederkerige en afdwingbare prestatieaf-spraken worden gemaakt, waarbij ook aandacht is voor datgene wat elkvan de partijen van de ander nodig heeft om de eigen prestaties te kunnenleveren. Voorbeelden van wat de gemeente levert voor het realiseren vannieuwbouw is de benodigde grond en bouwvergunningen. Als stok achterde deur om tot lokale prestatieafspraken te komen wordt in de wetversterking regie volkshuisvesting de mogelijkheid voor geschilbehan-deling over lokale prestatieafspraken uitgebreid. Daarin wordt geschilbe-handeling ook mogelijk gemaakt voor geschillen over de nakoming van deprestatieafspraken.Verder is het belangrijk dat naast de lokale prestatieafspraken, hetuitgangspunt is dat de volkshuisvestelijke opgave in regionaal verbandwordt opgepakt.Wanneer er in de praktijk sprake zou zijn van een «niet willen» bij eengemeente waardoor het niet lukt om tot prestatieafspraken te komen enmen er onderling niet uitkomt, dan kunnen woningcorporatie of huurders-organisatie dat in het uiterste geval aan de orde stellen door een geschilprestatieafspraken aanhangig te maken. De rollen kunnen ook andersomliggen: een geschil kan ook aanhangig worden gemaakt wanneer het decorporatie en/of de huurdersorganisatie is die hierin achterblijft. Zou het«niet willen» door de gemeente zich al in een eerder stadium voordoen,bij het opstellen van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, danvoorziet de wet versterking regie volkshuisvesting in instrumenten.Wanneer een gemeente bijvoorbeeld onvoldoende nieuw te realiserenTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5765 sociale huurwoningen opneemt in het gemeentelijke volkshuisvestings-programma, dan kan de provincie daarover straks op basis van de wetversterking regie volkshuisvesting instructies opstellen.Wanneer de ambities hoog liggen maar er is sprake van een «nietkunnen» aan de kant van de gemeente, dan is het zaak dat hierover hetgesprek wordt gevoerd aan de tafel voor de lokale prestatieafsprakenen/of voor een aanpak in de regio. Bij de lokale prestatieafspraken kanbijvoorbeeld het gesprek worden gevoerd over een mogelijke bijdragevan woningcorporaties in personele zin, wanneer er bij de gemeente teweinig ambtelijke capaciteit is. Wat betreft het gesprek hierover in deregio voorziet de wet versterking regie volkshuisvesting in een verplichtvolkshuisvestingsprogramma op gemeentelijk-, provinciaal en landelijkniveau. In die volkshuisvestingsprogramma’s worden de concretemaatregelen en plannen uitgewerkt gericht op het verwezenlijken van dedoelen en ambities van het volkshuisvestingsbeleid. De provincie kaninstructieregels stellen over de afstemming van de volkshuisvestingspro-gramma’s in regionaal verband. Immers, het is een gezamenlijkeverantwoordelijkheid in de regio om de opgave uit de regionale woondealte realiseren en te voldoen aan het provinciale volkshuisvestingspro-gramma.Tot slotDe ambities in de sector zijn groot. De aanbevelingen en signalen latenzien dat ook de opgaven en de uitdagingen om deze te realiseren voor decorporatiesector groot zijn. Ik zal, zoals afgesproken in de NPA, samen metde betrokken partijen deze uitdagingen oppakken.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5766