Ontwikkelingen in de corporatiesector

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2023–202429 453WoningcorporatiesNr. 571 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN ENKONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 19 juni 2024De afgelopen jaren vond een belangrijke kanteling plaats in de volkshuis-vesting: de overheid heeft de regie hernomen en de volkshuisvestelijkeopgave die samen met partijen in het veld is vastgesteld staat weercentraal. Als uiting daarvan hebben woningcorporaties, gemeenten,huurdersorganisaties en het Rijk in juni 2022 de Nationale prestatieaf-spraken (NPA) ondertekend, met daarin afspraken over de nieuwbouw vansociale huur- en middenhuurwoningen, verduurzaming en betaalbaarheid.Sindsdien spannen deze partijen zich op veel manieren in om dezeopgave te realiseren.Er sinds het afsluiten van de NPA veel in gang gezet om de volkshuisves-telijke doelen te halen en de eerste resultaten hiervan beginnen zichtbaarte worden, maar er zijn nog veel stappen te zetten. In deze brief licht ik destand van zaken op het gebied van de realisatie van volkshuisvestelijkedoelen, veranderingen in financiële kaders van corporaties en deontwikkelingen in wet -en regelgeving voor corporaties toe.Van afspraak naar realisatieBeter inzicht in plannen en realisatie woningcorporatiesIn hun meest recente meerjarenbegrotingen (over de periode 2024 – 2029)hebben corporaties in totaal 83,1 miljard aan voorgenomen investeringenin nieuwbouw en verbetering van het DAEB-bezit opgenomen. Dat is eenstijging van 5,9 miljard ten opzichte van het voorgaande jaar. Dezevoorgenomen investeringen passen binnen de financiële ratio’s vanwoningcorporaties. Hoewel de voorgenomen investeringen het afgelopenjaar dus verder zijn toegenomen, blijkt uit de plannen dat deze toenamemet name veroorzaakt wordt door hogere bouwkosten. Voor de realisatievan de NPA is een woningproductie van 30.000 woningen per jaar nodig,terwijl de productie van woningcorporaties de afgelopen drie jaarschommelde rond de 17.000 en 20.000 woongelegenheden in het kst-29453-571ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5711 DAEB-bezit (splitsing en nieuwbouw). Hoewel de nieuwbouwplannen inde begrotingen nog altijd in lijn zijn met de afgesproken aantallen, is erdus nog een flinke stap te zetten voor de corporaties om op hetbouwtempo te komen dat nodig is om de doelen uit de NPA te halen. Denadruk de komende periode moet dus liggen op zo snel mogelijkerealisatie van alle voorgenomen plannen.Goed inzicht in de plannen van woningcorporaties en de realisatie hiervanis enkel mogelijk als er een transparant en helder monitoringssysteembestaat waar deze informatie beschikbaar is. Daarom zijn de afgelopenjaren de verplichte gegevensuitvragen (dPi en dVi) van woningcorporatiesmeer in lijn gebracht met de opgaven van de NPA en de afspraken uit dewoondeals. Deze informatie is openbaar inzichtelijk gemaakt in hetdashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart (PWIK)1.In dit dashboard kan met behulp van inzichtelijke figuren en tabellenworden bekeken in hoeverre corporaties de opgaven uit de NPA enwoondeals realiseren en of er nog (financiële) ruimte is voor extrainspanningen. Gelijktijdig met de verzending van deze brief vindt eenupdate van het dashboard plaats, waarin de meest recente cijfers van decorporaties zijn verwerkt en een regionaal en nationaal schaalniveau aande dataweergave is toegevoegd. Hierdoor is het voor iedereen mogelijkom te zien hoe de plannen en realisatie van woningcorporaties zichverhouden tot de afspraken die er zijn gemaakt. Daarnaast gaf ik in mijnbrief van 4 december 20232 al aan dat samenwerking tussen corporatiesde komende jaren essentieel is. Ik voeg bij deze update ook een inzichte-lijke factsheet toe die inzicht geeft in de investeringsvoornemens eneventuele financiële ruimte van corporaties in een woondealregio. Dezefactsheet kan als onderlegger dienen bij gesprekken in het kader vanlokale prestatieafspraken en het verkennen van de ruimte tot samen-werking tussen woningcorporaties.De komende jaren zal het dashboard verder worden ontwikkeld om meerinzicht te geven in het beleid van woningcorporaties. In de gegevensuit-vraag zal daarom ook door woningcorporaties worden aangegeven wat eris afgesproken in de lokale prestatieafspraken, zodat inzichtelijk wordt hoedeze afspraken zich verhouden tot de woondeals en de plannen vanwoningcorporaties.Nieuwe beleidswaarde zorgt voor meer investeringsruimteNaast de verantwoordingsinformatie, zijn in het dashboard PWIK ook decijfers van de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW)meegenomen. De IBW wordt jaarlijks gepubliceerd ten behoeve van delokale prestatieafspraken. De IBW berekent met behulp van de meestactuele macro-economische factoren per corporatie een indicatie vanhoeveel zij jaarlijks nog aanvullend kunnen lenen bovenop de reedsingerekende investeringsvoornemens. Daarbij is het belangrijk te noemendat de IBW niet direct inzicht geeft in wat corporaties op dit moment extrazouden moeten doen, maar wel in welke aanvullende financiële ruimte ernog is om opgaven te realiseren; nu en in de komende jaren.Uit de landelijke optelsom van de IBW 2024 blijkt dat corporaties voor desociale huur (DAEB) met een bedrag van € 29,9 miljard iets minder aanaanvullende leencapaciteit hebben voor nieuwbouw in vergelijking metvorig jaar. Dat is goed nieuws, want dit verschil wordt voornamelijkveroorzaakt door hogere investeringsvoornemens. Voor de middenhuur1pwik.datawonen.nl2Kamerstukken 29 453, nr. 567.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5712 (niet-DAEB) is er landelijk een aanvullende leencapaciteit van € 8,6 miljardvoor nieuwbouw beschikbaar, dit is hoger dan vorig jaar. Dit verschilwordt onder andere veroorzaakt door een hogere gemiddelde (beleids-)waarde van het bezit en omdat het aantal investeringen in de niet-DAEBbeperkt is toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Ook zorgt een lagererenteverwachting voor een hogere leencapaciteit.Dat de waarde van het bezit van corporaties – aangeduid als de beleids-waarde – in zowel de DAEB als niet-DAEB tak gemiddeld hoger uitkomenis het gevolg van een nieuwe berekeningsmethodiek.3 Deze nieuweberekeningsmethodiek is afgesproken na een evaluatie van de markt- enbeleidswaarde vorig jaar om te zorgen dat de beleidswaarde beter desociale taak van corporaties weerspiegelt.4 Omdat de beleidswaardevanwege deze nieuwe methodiek gemiddeld substantieel hoger uitkomt,zijn ook de financiële normen uit het beoordelingskader van de Autoriteitwoningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW) hierop aangepast. Deze aanpassing is nodig omdat anders definanciële risico’s voor woningcorporaties en voor de achtervang van hetWSW (het Rijk en gemeenten) groter zouden worden.Op basis van een analyse van Ortec Finance5 concluderen Aw en WSWdat de maximale Loan-to-Value (LTV) voor DAEB-bezit moet wordenverlaagd van 85% naar 70% en de solvabiliteitsratio moet wordenverhoogd van 15% naar 30%. De LTV en solvabiliteitsratio voor niet-DAEBbezit komen op hetzelfde niveau te liggen. Uit de verschillenanalyse metde nieuwe beleidswaarde en financiële ratio’s die met het berekenen vande IBW 2024 is uitgevoerd, blijkt dat de nieuwe beleidswaarde enfinanciële ratio’s gemiddeld tot een wat hogere investeringsruimte leidt,maar dat er ook een aantal regio’s is waar de investeringscapaciteit lichtafneemt. Dit komt doordat de nieuwe beleidswaarde anders uitpakt inverschillende regio’s; de overstap van een lokaal gedifferentieerdedisconteringsvoet naar één sectorspecifieke disconteringsvoet pakt voorsommige regio’s minder positief uit.Aw en WSW hebben naar aanleiding van de herijking van de grens-waardes in hun beoordelingskader aangegeven ook nader onderzoek tegaan doen naar de Interest Coverage Ratio (ICR) voor niet-DAEB bezit.Hoewel de analyse van Ortec Finance hier niet specifiek op gericht was,kwam uit deze analyse namelijk het voorlopige beeld naar voren dat debenodigde buffer voor macro-economische risico’s niet verschilt tussende DAEB en niet-DAEB tak van woningcorporaties. Om te bepalen of degrenswaarde voor niet-DAEB bezit nog passend is, hebben Aw en WSWdaarom aangekondigd de komende periode aanvullend onderzoek tedoen. De operationele en marktrisico’s van niet-DAEB bezit en desamenhang tussen de verschillende grenswaarden voor niet-DAEB zullenhier ook bij worden betrokken. De hoogte van de minimale ICR in deniet-DAEB tak is mede bepalend voor de financiële ruimte die corporatieshebben om te investeren in middenhuur.Door de huidige volatiliteit op de kapitaalmarkt en de koppeling van hetIBW-rekenmodel met de begroting die is opgesteld eind 2023, is de IBWniet geheel actueel. Corporaties kunnen daarom ook een individueelrekenmodel verkrijgen, zodat zij hun specifieke leencapaciteit kunnenberekenen met actuele inzichten. Ik moedig woningcorporaties aan omdeze nieuwe inzichten te delen met gemeenten en huurders, zodat het3Zie Handboek Marktwaardering 20234Kamerstukken 29 453, nr. 563.5Ortec Finance (2024). Buffers voor macro-economische risico’s.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5713 gesprek over de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven op lokaalniveau goed kan worden gevoerd.Hoewel de IBW een beeld geeft van de investeringsruimte van woningcor-poraties, geeft deze niet direct inzicht in de haalbaarheid van de opgavevoor woningcorporaties. Daarom wordt, zoals ik ook in mijn brief van4 december heb aangegeven, de komende maanden met de sectorgewerkt aan de financiële herijking van de NPA. Hierin zal ook aandachtzijn voor het duurzaam prestatiemodel van de corporatiesector en wordenbeleidsopties geschetst om het verdienmodel op de lange termijn inbalans te houden. Ik verwacht uw Kamer hierover in het najaar nader tekunnen informeren.Verhogen grens OOB-status voor woningcorporatiesIn mijn brief van 12 juli 20236 heb ik u geïnformeerd over het voornemenom de grens die momenteel wordt gehanteerd voor het toekennen van deOOB-status aan woningcorporaties, te verhogen van 5.000 gewogenverhuureenheden naar 10.000 gewogen verhuureenheden. Hierdoor daalthet aantal woningcorporaties met een OOB-status met ongeveer de helftwaardoor er ongeveer zeventig woningcorporaties met een OOB-statusoverblijven. De OOB-status heeft tot gevolg dat er zwaardere eisen gesteldworden aan de accountantscontrole van corporaties, in lijn met die voorbijvoorbeeld multinationals gelden. De OOB-status zorgt voor hogereadministratieve lasten en zodoende leidt het verhogen van de grenshiervoor tot minder administratieve lasten in de corporatiesector.Deze aanpassing vereist een wijziging van het Besluit toezicht accoun-tantsorganisaties (Bta). De Minister van Financiën is verantwoordelijk voorhet Bta. Momenteel is er het voorstel tot wijziging van onder andere deWet toezicht accountantsorganisaties (Wta) in behandeling bij uw Kamer,waarmee mede op basis van adviezen van de Commissie toekomstaccountancysector enkele aanpassingen worden doorgevoerd in deze wet.De eerstvolgende mogelijkheid om het Bta aan te passen is per 1 januari2026. Daarbij ligt het voor de hand om het verhogen van de grens voor deOOB-status van woningcorporaties mee te nemen nadat uw Kamer hetwetsvoorstel heeft aangenomen en vervolgens daarmee samenhangendewijzigingen van het Bta ter hand wordt genomen. Er wordt nog gekekennaar de mogelijkheden om, indien nodig, de OOB-grens voor woningcor-poraties te verhogen via een separate Bta aanpassing. Voor een dergelijkeseparate wijziging geldt echter ook dat dit pas per 1 januari 2026doorgevoerd kan worden.Ontwikkelingen in wet- en regelgevingOnderzoek grondposities voor sociale huurWoningcorporaties staan voor de grote opgave om 250.000 nieuwesociale huurwoningen te realiseren tot en met 2030. Toegang totgrondposities is hierbij essentieel. Daarbij kunnen corporaties nieuwewoningen toevoegen door projecten te ontwikkelen op grond die ze kopenvan de gemeente, door woningen turn-key af te nemen van privateontwikkelaars of door eigen, bestaande locaties te herontwikkelen. Elk vandeze alternatieven kent zijn eigen voordelen en obstakels. Omdatcorporaties nog maar een beperkt aantal eigen grondposities beschikbaarhebben om te ontwikkelen, is de terechte vraag opgekomen op welkemanier corporaties beter in positie kunnen worden gebracht om grondpo-6Kamerstukken 29 453, nr. 563.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5714 sities te verwerven of anderszins voldoende locaties kunnen bemachtigenom hun nieuwbouwopgave te realiseren.Het onderzoek «Grondposities voor sociale huur», dat ik u hierbij aanbied,gaat in op de belemmeringen die woningcorporaties tegenkomen bij elkvan de bovengenoemde alternatieven. Ook worden aanbevelingengedaan. Op basis van de belangrijkste bevindingen schets ik hierna hoedeze kunnen worden uitgewerkt in het beleid voor de korte en (middel-)lange termijn. Met dit onderzoek, waarin ook de mogelijkheden voor eentransparante sociale grondprijs zijn onderzocht, geef ik uitvoering aanzowel de motie Grinwis en Geurts7 als aan de motie van Grinwis en Ingevan Dijk8.In algemene zin laat het onderzoek zien dat veel corporaties op ditmoment gebruik maken van turn-key aankopen van woningen inprojecten van private ontwikkelaars. Dat komt er dus op neer datcorporaties vaak in overleg met gemeente en private ontwikkelaarsafspraken maken over de sociale huurwoningen die in een project wordengerealiseerd, en daarbij afspreken dat de corporatie die woningen van deontwikkelaar koopt. De corporatie hoeft hiervoor zelf beperkte ontwikkel-capaciteit te hebben, wat als een voordeel gezien kan worden aangezienveel corporaties in de voorbije jaren hun ontwikkelafdelingen hebbenafgeschaald. Het nadeel hiervan is uiteraard dat corporaties sterkafhankelijk zijn geworden van ontwikkelaars en gemeenten voor hetvinden van locaties om hun nieuwbouwopgave op te realiseren. Corpo-raties hebben nog wel eigen ontwikkelcapaciteit nodig om hun bestaandegrondposities te herontwikkelen, vaak in de vorm van verdichting doormiddel van sloop en vervangende nieuwbouw. Gegeven de terughou-dendheid die corporaties terecht hebben met sloop en de insteek ditvooral te doen als het nodig is gegeven de kwaliteit van de te slopenwoningen en de leefbaarheid in de wijk, biedt dit echter beperkte ruimteom de opgave van corporaties op te realiseren.De turn-key afname van woningen van private ontwikkelaars zal ook dekomende jaren naar verwachting een van de belangrijke strategieënblijven voor woningcorporaties. Ik wil daarom voor de korte termijnbezien hoe gemeenten gestimuleerd en ondersteund kunnen worden omhet hun ter beschikking staande instrumentarium te gebruiken zodat depositie van woningcorporaties ten opzichte van private ontwikkelaarswordt verstevigd. De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) kanhier een belangrijke rol in spelen. Op dit moment kunnen gemeentensturen op een goede positie voor corporaties in private ontwikkelprojectendoor middel van bijvoorbeeld een doelgroepenverordening, waarbij metminimale instandhoudingstermijnen en met eisen aan woningopper-vlaktes en de toewijzing van sociale huurwoningen gestuurd kan wordenop het realiseren van sociale huurwoningen. Het in het rapport besprokenbeleid van de gemeente Haarlem is hier een voorbeeld van. Door middelvan de eenduidige definitie van sociale huur die met de Wvrv wordtgeïntroduceerd kan elke gemeente straks gemakkelijker in hetomgevingsplan sturen op ruimte voor sociale huurwoningen. Het staatgemeenten uiteraard vrij deze definitie nu al te benutten in hun instru-mentarium. Voor de middellange termijn wordt met de Wvrv daarnaast depositie van corporaties verbeterd doordat er stevige sturing komt op hetrealiseren van voldoende sociale huurwoningen in iedere gemeente,waarbij corporaties vanzelfsprekende partners zijn.7Kamerstukken 32 847, nr. 943.8Kamerstukken 32 847, nr. 1101 (t.v.v. 1094).Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5715 Het onderzoek heeft ook gekeken naar strategieën van corporaties om zelfsociale huurprojecten te ontwikkelen. Naast herontwikkeling op bestaandegrondposities, gaat het dan dus om nieuw te verwerven grondposities. Decorporaties met wie in het kader van het onderzoek is gesproken gevenaan dat zij op deze manier niet veel nieuwe sociale huurwoningenrealiseren. En het lijkt op basis van dit onderzoek ook niet een strategiedie corporaties op dit moment nastreven. Uit het onderzoek komtbijvoorbeeld naar voren dat corporaties de bestaande beperkingen vanuitde regelgeving voor corporaties om grond aan te kopen door degesproken corporaties niet worden gezien als een belangrijk obstakel,omdat zij veelal niet de wens hebben om strategisch grond aan te kopen.Bovendien wordt per 1 juli 2024 de termijn waarbinnen corporaties grondmogen aanhouden voor de realisatie van nieuwbouw al opgetrokken vanvijf naar tien jaar. In aanvulling hierop zal ook de aanhoud- c.q. ontwikkel-termijn bij het verwerven van bestaand vastgoed dat geen relatie heeftmet de volkshuisvesting, nog worden verlengd van vijf naar tien jaar.Bij het verwerven van grondposities door corporaties speelt vanzelf-sprekend ook de grondprijs een rol. Gemeenten hanteren doorgaans eennormatief vastgestelde sociale grondprijs; de hoogte van de socialegrondprijs is dus een beleidskeuze. Gegeven de maatschappelijke taakvan corporaties en de vastgelegde functie van sociale huur is hettoegestaan om een lage grondprijs te hanteren en dit is ook noodzakelijkom de business case van nieuwe sociale huurwoningen (die op zichzelfnagenoeg altijd onrendabel is) acceptabel te houden. In het onderzoekkomt naar voren dat er aanzienlijk verschillen zijn in sociale grondprijstussen gemeenten binnen regio’s. In dat kader wil ik op korte termijnsamen met de VNG en Aedes verkennen in hoeverre het wenselijk enhaalbaar is om richtlijnen op te stellen voor het bepalen van passendegrondprijzen voor sociale huurwoningen, en hoe deze eruit zoudenkunnen zien.Naast de bovenstaande opties, bevat het rapport nog enkele specifiekeaanknopingspunten voor beleid. Samen met stakeholders zal ik dekomende periode bezien in hoeverre deze haalbaar en gewenst zijn. Hetonderzoek geeft ook nog geen inzicht op welke manier en wanneer,maatschappelijk gezien, sociale huurwoningen het meest rendabelkunnen worden gerealiseerd; op grondposities van corporaties, opgrondposities van gemeenten of turn-key. Ik wil dit samen met destakeholders (AEDES, VNG en Neprom) gaan onderzoeken.Wijzigingen in het BTIVDe afgelopen maanden is een wijziging van het Besluit toegelateninstellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV) voorbereid om eenaflopende regeling te verlengen en een aantal praktische belemmeringenvoor corporaties weg te nemen. Deze vereenvoudigingen zijn tot standgekomen op basis van signalen vanuit de Aw en de sector. DeBTIV-wijziging is in maart in consultatie geweest. Het streven is dewijziging eind juni aan uw Kamer aan te bieden voor de voorhang. Na devoorhangperiode kan de BTIV-wijziging worden aangeboden vooradvisering bij de Raad van State. Het doel is de wijziging per 1 januari2025 in werking te laten treden.De wijziging gaat over de volgende onderwerpen:1.Het bieden van meer ruimte aan de Aw om een ontheffing teverlenen zodat corporaties tussentijds vermogen kunnen verstrekkenaan een met hen verbonden onderneming. Dit is bijvoorbeeld vanbelang om corporaties de ruimte te geven extra middelen terbeschikking te stellen voor het realiseren van woonwagenstandplaat-Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5716 sen (zie hieronder ook in relatie tot de recente toepassing van dehardheidsclausule);2.Het voor 5 jaar voortzetten van de huidige differentiatie van deinkomensgrenzen. Op dit moment gelden verschillende inkomens-grenzen voor éénpersoonshuishoudens en voor meerpersoonshuis-houdens. Deze differentiatie is in 2022 ingevoerd voor een periodevan 3 jaar: dit wordt nu verlengd voor 5 jaar;3.Het hanteren van de beleidswaarde als grondslag voor de balans,waarbij de marktwaarde in de toelichting op de jaarrekening wordtopgenomen. Deze vereenvoudiging volgt uit de evaluatie van debeleidswaarde en marktwaarde die op 12 juli 2023 aan de Kamer isgestuurd9;4.Het mogelijk maken dat één corporatie die met andere corporatiessamenwerkt in een verbinding de administratie van die verbindingdoet. Deze wijziging maakt het voor corporaties gemakkelijker om ineen samenwerkingsverband samen te werken;5.Het bij het vaststellen van het inkomen van een statushouder ennareizende familieleden mogelijk maken van het combineren vanbewijsstukken. Hiermee worden administratieve lasten voorcorporaties om statushouders na een gezinshereniging in een anderewoning te huisvesten verminderd;6.Aanpassing van de overcompensatieformule. De overcompensatie-formule wordt gebruikt om te bepalen of een corporatie in eengegeven jaar niet meer staatssteun heeft ontvangen dan nodig omhaar DAEB-taak uit te voeren. Deze formule moet periodiek herijktworden. In deze herijking wordt de formule vergaand versimpeld enwordt een geconstateerde omissie verholpen; en7.Het mogelijk maken van de overdracht van basisrenteleningen tussencorporaties. Op dit moment geldt er een verbod voor corporaties omnieuwe basisrenteleningen (leningen met een flexibel rentedeel) aante trekken. Corporaties hebben vanuit het verleden echter nog weldergelijk langlopende leningen. Deze leningen kunnen op dit momentniet worden gebruikt als onderdeel van een taakoverdracht (over-dracht van taak en bezit tussen corporaties). Dit staat samenwerkenaan de volkshuisvestelijke opgave in de weg, en zodoende is hiervoorversoepeling gewenst.Toepassing hardheidsclausuleIn 2021 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de inwerkingtreding van eenhardheidsclausule in de Woningwet per 1 januari 2022. Daarmee kanafgeweken worden van (een deel van) de bepalingen van de Woningwet(hierna: wet) en onderliggende regelgeving op het moment dat door eenstrikte toepassing van de wet- en regelgeving onbillijke gevolgen vanoverwegende aard optreden, of het belang van de volkshuisvestingdaarmee minder goed gediend is.Recent is de hardheidsclausule door de Aw voor het eerst toegepast bijeen tweetal ontheffingsverzoeken voor het verschaffen van vermogen aanbestaande verbindingen. Een aantal woningcorporaties werkt op diverselocaties samen op het gebied van het verhuren en exploiteren vanwoonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. Daarvoor hebben dezecorporaties in het verleden gezamenlijk B.V.»s of stichtingen opgericht,waarin vaak ook het eigendom van de genoemde objecten is onderge-bracht. De wens om bij een toenemende vraag het aantal standplaatsenen woonwagens uit te breiden, stuit nu op het verbod om vermogen in tebrengen in bestaande verbindingen.9Kamerstukken 29 453, nr. 563Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5717 In de recente twee gevallen hebben samenwerkende corporaties (inDeventer en in Apeldoorn) ontheffing gevraagd om vermogen in hunbestaande BV of stichting te mogen storten, met het doel deze in staat testellen de bedoelde investeringen te kunnen doen. Aangezien het wettelijkkader hier een harde norm dicteert en de Aw derhalve geen ruimte heeftom daarvan af te wijken, is ambtshalve getoetst of de hardheidsclausulein deze gevallen kon worden toegepast. De Aw heeft geconcludeerd dathet volkshuisvestelijk belang in deze cases minder gediend is met striktetoepassing van artikel 21a van de wet en artikel 12 van het BTIV, waarbijze onder andere heeft overwogen dat de huisvesting van woonwagenbe-woners behoort tot de kerntaken van woningcorporaties, dat er een grotebehoefte is aan een uitbreiding van het aantal standplaatsen en dat debestaande verbindingen het meest geschikt zijn om die uitbreiding terealiseren.Zoals hierboven beschreven wordt met de wijziging van het BTIV die invoorbereiding is voorzien in de aanpassing van het wettelijk kader voorsoortgelijke ontheffingsverzoeken.Aanvulling van de wet Huurbescherming weeskinderenPer 1 januari 2024 is de wet Huurbescherming weeskinderen in werkinggetreden, waardoor jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren enwonen in de corporatiewoning van hun overleden ouder(s) het rechthebben om in de ouderlijke woning te blijven wonen tot en met hun 27elevensjaar. Tijdens de parlementaire behandeling van deze wet is de motieCeder c.s.10 aangenomen waarin wordt verzocht een wijziging van hetBurgerlijk wetboek voor te bereiden om de huurbescherming voorbepaalde tijd voor alle weeskinderen van 18 jaar en ouder te laten gelden,ook bij particuliere verhuurders, en de Kamer hierover voor de zomer van2024 te informeren. Ook zijn er twee moties aangehouden, waarin wordtverzocht geen onderscheid te maken tussen wezen ouder en jonger dan27 jaar11 en wordt verzocht huurbescherming te bieden aan inwonendemantelzorgende kinderen ouder dan 27 jaar.12 Met deze brief geef ikuitvoering aan de motie Ceder c.s. en vul ik mijn toezegging in om over deaangehouden moties aanvullende duiding te geven.De afgelopen maanden heb ik een wetsvoorstel uitgewerkt waarmeehuurbescherming worden geboden aan alle wezen die op het momentvan het overlijden van hun ouders bij hun hurende ouder(s) inwoonden,ongeacht het type verhuurder en ook voor wezen ouder dan 27 jaar. Dehuurbescherming zou ertoe leiden dat ook deze wezen voor een bepaaldeperiode in de huurwoning van hun overleden ouder(s) kunnen blijvenwonen. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan zowel de motie Ceder c.s.,alsook de beide aangehouden moties. De uitgangspunten van hetontwerpwetsvoorstel zijn besproken in een expertgroep met partijen uithet veld. De komende periode wordt alle input uit de expertsessie inonderlinge afstemming met de Minister voor Rechtsbeschermingverwerkt in een concreet ontwerpwetsvoorstel. Het streven is om ditontwerpwetsvoorstel in het najaar in internetconsultatie te brengen,waarna het naar verwachting in de eerste helft van 2025 aan uw Kamerkan worden aangeboden.10Kamerstukken 35 999, nr. 1511Kamerstukken 35 999, nr. 1312Kamerstukken 35 999, nr. 14Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5718 Wetsvoorstel gegevensdeling en gegevensverwerking in het kader van deleefbaarheidstaakWoningcorporaties vervullen een belangrijke rol in het huisvesten vanmensen met een kleine beurs en van specifieke doelgroepen die extraaandacht nodig hebben. Ook hebben woningcorporaties – anders danparticuliere verhuurders – een volkshuisvestelijke taak om bij te dragenaan de fysieke en maatschappelijke leefbaarheid in buurten met corpora-tiebezit.13 De positie van de woningcorporatie is hierin bijzonder, omdat zijgeregeld bij mensen achter de voordeur komen.De opgave die corporaties hebben om huishoudens te huisvesten dieondersteuning of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnenwonen past bij de volkshuisvestelijke taak van de corporaties. Zij doen ditin samenwerking met andere organisaties in het zorg- en welzijnsdomein.De afgelopen jaren is er echter een stapeling van sociaal-maatschappelijkeproblematiek in wijken met veel corporatiebezit zichtbaar. Oorzakenhiervan zijn onder andere het feit dat corporaties zich nog meer hebbenmoeten richten op het huisvesten van huishoudens met de laagsteinkomens en de extramuralisering van zorg. Hierdoor is de instroom vanmensen in corporatiewoningen die hulp of ondersteuning nodig hebbenflink gegroeid. Deze concentratie van huishoudens met uiteenlopendesociale problemen in kwetsbare wijken kan leiden tot leefbaarheidsproble-matiek en kan leiden tot overlast. Corporaties hebben dan ook voldoendeinstrumenten nodig om huurders en hun leefomgeving te ondersteunenen ruimte om in goede samenwerking met maatschappelijke partners tezorgen voor goede zorg en begeleiding.Woningcorporaties willen hun leefbaarheidstaak graag goed uit kunnenvoeren, maar geven aan te worden beperkt door knellende regelgevingrond gegevensbescherming. Kort gezegd komt het erop neer datsamenwerking tussen corporaties, gemeenten en partijen in het zorg-,welzijns- en veiligheidsdomein als lastig wordt ervaren omdat tussen dezepartijen zeer beperkte gegevens over personen mogen worden gedeeld engebruikt. Nadat uw Kamer bij brief van 10 november 202114 over ditonderwerp is geïnformeerd, heeft er de afgelopen jaren een aanvullendebeleidsmatige analyse plaatsgevonden om te komen tot een concreetwetsvoorstel. Voor deze analyse is gesproken met veel relevante partijen,waaronder Aedes, de Woonbond, gemeenten, zorgpartijen en diversewoningcorporaties. De maatschappelijke urgentie om wetgeving aan tepassen, werd hierin nogmaals onderstreept. Langs de lijnen die in deeerdere brief worden geschetst, is daarom een wetsvoorstel uitgewerktdat op korte termijn in internetconsultatie zal gaan, met als doel ditwetsvoorstel richting het begin 2025 aan uw Kamer aan te bieden. Hierinwordt een expliciete wettelijke grondslag gecreëerd voor gegevensver-werking en -deling door woningcorporaties in drie situaties.15Ten eerste wordt een grondslag voorgesteld voor het mogen delen enverwerken van persoonsgegevens, waaronder gezondheidsgegevens,door woningcorporaties in het kader van het welzijn van bewoners en deleefbaarheid in de wijk. Tevens wordt het expliciet mogelijk voor zorgpar-tijen om gegevens met de woningcorporatie te delen indien dit in het13Artikel 45, tweede lid, onderdeel f, van de Woningwet en artikel 51 van het Besluit toegelateninstellingen volkshuisvesting.14Kamerstukken 29 453, nr. 543.15Kamerstukken 32 847, nr. 843. Middels dit wetsvoorstel wordt voorzien in een grondslag omdit soort gegevens te mogen delen met woningcorporaties, waarna zij deze gegevens ookmogen verwerken. Hiermee komt de noodzaak om een pilot te starten, zoals in de motie wordtgeopperd, te vervallen.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5719 belang van de cliënt is. Met deze voorstellen kunnen woningcorporatiesbeter hun bijdrage op dit terrein leveren. Zo bestaat er met deze wettelijkegrondslag geen twijfel meer over of in de administratiesystemen vanwoningcorporaties mag worden vastgelegd dat er gezondheidsproble-matiek speelt bij bewoners of dat een medewerker van een woningcorpo-ratie een signaal mag afgeven bij een zorg-, welzijns- of ondersteuningsin-stantie, wanneer een situatie vraagt om inzet van zorg of begeleiding.Bovendien wordt het mogelijk dat begeleidingspartijen signalen terug-geven aan de woningcorporatie indien er indicatoren zijn die leiden tottwijfel over de mogelijkheid om zelfstandig te kunnen blijven wonen.Ten tweede wordt een grondslag voorgesteld voor het verwerken vangegevens met als doel het aanbrengen en in stand houden vanwoningaanpassingen in een corporatiewoning om te bevorderen dat eenbewoner zelfstandig kan blijven wonen. In de huidige praktijk informeertde gemeente een woningcorporatie al wanneer er een beschikking wordtafgeven op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo2015) voor het doen van woningaanpassingen, maar de explicietewettelijke grondslag voor woningcorporaties om gezondheidsgegevens temogen verwerken in dit kader ontbreekt.Ten derde wordt een grondslag voorgesteld in het kader van het toewijzenvan corporatiewoningen. Gemeenten kunnen middels de lokale huisves-tingsverordening voorrang verlenen aan urgente woningzoekenden.Woningcorporaties krijgen in zo’n geval een signaal van de gemeentenom deze woningzoekenden te huisvesten. Hoewel dit signaal doorgaansgeen bijzondere persoonsgegevens of persoonsgegevens van strafrechte-lijke aard bevat, kan het echter voorkomen dat er noodzaak bestaat ommeer achtergrondinformatie van de woningzoekende te delen met dewoningcorporatie. Bijvoorbeeld omdat de woning of woonomgeving aanzeer specifieke relevante kenmerken moet voldoen. Met het oog op artikel9 en 10 van de AVG, wordt een expliciete verwerkingsgrondslag voor decorporatie voorgesteld. Woningcorporaties mogen deze gegevens tenbehoeve van de toewijzing verwerken, maar wanneer de woningzoekendeis gehuisvest dienen de gegevens te worden verwijderd.Voor alle hiervoor beschreven grondslagen geldt dat deze alleen verwerktof gedeeld mogen worden indien dit noodzakelijk is. Verder wordtvastgelegd dat woningcorporaties maatregelen dienen te nemen zodatalleen de medewerkers die een relevante bijdrage leveren op de werkter-reinen die in deze brief worden genoemd toegang krijgen tot debijzondere persoonsgegevens. Tot slot zal de Autoriteit Persoonsgegevenstoezicht houden op de verwerking van de gegevens.Strafrechtelijke gegevens en de leefbaarheidstaakDe aanvullende beleidsmatige analyse geeft – in tegenstelling tot in deeerdere brief vermeld – geen aanleiding om in het wetsvoorstel ook deverwerking van strafrechtelijke gegevens door woningcorporaties in hetkader van de algemene leefbaarheidstaak mee te nemen. Dit is een anderetaak dan het toewijzen van woningen aan urgente woningzoekenden. Hetis gebleken dat woningcorporaties bij de uitvoering van hun leefbaar-heidstaak niet snel gegevens verwerken die kwalificeren als strafrechte-lijke gegevens in de zin van de AVG. In specifieke leefbaarheidscasuïstiekwaarbij het risico op onveilige of overlast gevende situaties bestaat alsgevolg van de situatie waarin een huurder of medebewoner zich bevindt,kan een woningcorporatie specifieke informatie zo nodig al verwerken ensignaleren richting gemeente, zorg- en welzijnspartijen of politie. In hetkader van het wetstraject zal deze problematiek wel worden toegelicht omzekerheid te verschaffen voor de sector.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 57110 Onderzoek naar aanpassing Besluit politiegegevensUit de wetsevaluatie van de Wet aanpak woonoverlast is gebleken dat hetgebrek aan uitwisseling van politiegegevens tussen de politie en eenwoningcorporatie in sommige gevallen een effectieve uitvoering van dezewet in de weg kan staan.16 Omdat de woningcorporatie niet beschikt overpolitiegegevens kan de woningcorporatie in sommige gevallen nieteffectief optreden tegen de overlast. De praktijk leert dat deze stapnoodzakelijk is alvorens burgemeesters over gaan tot bestuursrechtelijkingrijpen. Hoewel dit punt strikt genomen losstaat van het voorstel dat opkorte termijn in consultatie zal worden gegeven, is een uitkomst van degedane analyse dat in samenwerking met het Ministerie van Justitie enVeiligheid zal worden onderzocht waar het probleem precies zit, wat deoorzaak is voor de terughoudendheid om gegevens uit te wisselen en ofhet noodzakelijk is om het Besluit politiegegevens aan te passen zodatstructureel een selectie van politiegegevens kan worden gedeeld metwoningcorporaties wanneer dit noodzakelijk is met het oog op hunwettelijk taak. Bij dit onderzoek zal worden betrokken welke wettelijkemogelijkheden er reeds bestaan en waarom deze mogelijkheden wel ofniet toereikend zijn.Regeling specifieke uitkering huisvesting grote gezinnen vergunning-houdersOm het huisvesten van grote gezinnen te stimuleren en de druk op deopvang van het COA te verlichten door statushouders sneller uit deopvang te laten stromen, wordt de regeling huisvesting grote gezinnen ditjaar met enkele aanpassingen opnieuw geopend. Het doel van dezefinanciële regeling is het bieden van ondersteuning aan gemeenten enwoningcorporaties bij het huisvesten van grote gezinnen met eenverblijfsvergunning asiel. Het helpt gemeenten om daartoe woningengeschikt te maken, door bijvoorbeeld een object aan te passen of teverbouwen. Dit gaat bijvoorbeeld om het creëren van extra slaapkamersdoor het plaatsen van een wandje, een dakkapel of een uitbouw.Na het succes van de pilot-regeling in 202117 is in 2023 een dergelijkeregeling door BZK opengesteld.18 Hierbij was een maximum van € 35.000per woning voor een gezin van zeven t/m negen personen en € 50.000voor een gezin vanaf 10 personen beschikbaar. In 2023 is deze regelingniet ten volle benut.Zoals beschreven in mijn brief van januari jl.19 is de regeling in 2024geëvalueerd in verband met de onderbenutting in 2023. Voor de evaluatiezijn 22 gemeenten, VNG, COA en RVO uitvoerig bevraagd om te achter-halen hoe de vorige regeling in de praktijk uitwerkte en wat kan wordenverbeterd. Op basis daarvan zijn een aantal onderdelen ten opzichte vande vorige regeling aangepast, namelijk:1.Het meerjarig openstellen van de regeling om de kans te vergrotenop een koppeling tussen een groot gezin en een woning die daarvoorgeschikt kan worden gemaakt.2.Onder een groot gezin valt nu zes personen of meer, in plaats van inde vorige tranche zeven personen. Ook gezinnen van zes personen16Kamerstukken 32 847, nr. 651.17wetten.nl - Regeling - Regeling financiële impuls huisvesting grote gezinnen vergunning-houders - BWBR0045362 (overheid.nl)18wetten.nl - Regeling - Regeling huisvesting grote gezinnen vergunninghouders 2023 -BWBR0048251 (overheid.nl).19Kamerstukken 32 847, nr. 1135.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 57111 zijn namelijk moeilijk te huisvesten en relatief veel van deze gezinnenverblijven in een COA-locatie.3.Gemeenten die grote gezinnen en/of referenten tijdelijk huisvesten ineen doorstroomlocatie of tussenvoorziening kunnen ook gebruikma-ken van de regeling. Dit zorgt ervoor dat de doorstroomlocatie ookingezet kan worden voor gezinnen en referenten die in afwachtingvan een verbouwing zijn, wat de druk op het COA kan verlichten.Op 3 juni 2024 is de regeling doorlopend heropend tot en met 15 oktober2026 met een totaalbudget van € 10.126.000. In 2024 is hiervan€ 2.726.000 beschikbaar, in 2025 en in 2026 elk € 3,7 miljoen. Hetaanvraagloket sluit tijdelijk tot het begin van het volgende jaar wanneerhet jaarbudget voor het eind van het kalenderjaar op is.De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,H.M. de JongeTweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 57112