Platform Hypotheken 2025

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202632 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1384 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 14 oktober 2025Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van Financiën,over de uitkomsten van het Platform hypotheken van 2025. Tijdens debijeenkomsten van het Platform hypotheken spreek ik elk jaar met partijenin de sector over de meest belangrijke ontwikkelingen en mogelijkeknelpunten in de hypotheekverstrekking. Door inzichten van marktpartijenkunnen we samen scherper krijgen waar deze knelpunten zitten, hoe grootdeze zijn en waar mogelijk oplossingen bedenken. Zo houden we definanciering van koopwoningen toegankelijk en verantwoord.Ieder jaar staan bij het Platform hypotheken een aantal actuele thema’scentraal. In deze brief blik ik eerst kort terug op de voortgang van deafspraken van het Platform van 2023. Daarna ga ik in op de thema’s van2025. Ik benoem welke stappen we het afgelopen jaar hebben gezet metde sector en hoe we hiermee verder gaan. Tot slot blik ik vooruit op hetPlatform hypotheken 2026, waarover ik later dit jaar met de hypotheek-sector in gesprek ga.Terugblik Platform hypotheken 2023Over de uitkomsten van het Platform hypotheken 2023 is uw Kamer inapril 2024 geïnformeerd.1 Er zijn toen twee onderwerpen nader uitge-werkt: hypotheken voor ouderen en hospitaverhuur. Op beide thema’s issindsdien voortgang geboekt.Hypotheken voor ouderenIn 2024 is het convenant «Ouderen & Toekomstbestending Wonen»ondertekend2. In dit convenant staan afspraken tussen het Ministerie vanVolkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (destijds nog BZK) en partijen in1Kamerbrief van 17 april 2024, Kamerstuk 32847–11742Kamerstukken 2023/24: kenmerk 2024D15572 kst-32847-1384ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13841 de hypotheeksector. Het convenant heeft als doel om ouderen te helpenom passend te blijven of te gaan wonen. Dit door te stimuleren datouderen tijdig inzicht krijgen in hun (financiële) mogelijkheden op hetgebied van wonen, verhuizen en hypotheken. Ondertekenaars hebbenafgesproken om de hypotheekfinanciering voor ouderen naar een hogerniveau te tillen. Hiertoe wordt in kaart gebracht welke mogelijkheden ernu zijn en wat ontbreekt gezien de woonwensen en -behoeftes vanouderen. Zoals in het convenant afgesproken delen partijen iedere zesmaanden hun bevindingen. Uit de eerste bijeenkomst eind 2024 blijkt datdoor partijen veel werk is gestoken in het verbeteren van de informatie-voorziening voor ouderen. Dit zowel rechtstreeks richting de consumentals via de hypotheekadviseur. Ook hebben sommige partijen productendie mogelijk interessant zijn voor ouderen, zoals verzilverhypotheken,meer onder de aandacht gebracht.Tijdens de tweede bijeenkomst, in de zomer van 2025, heb ik met deondertekenaars van het convenant, de ouderenbonden en andere partijengesproken over een concreet knelpunt die ouderen kunnen ervaren bij hetaanvragen van een (hypothecaire) lening. Het gaat hierbij om hetaanvragen van een (losse) overbruggingshypotheek, waarover ik eerderKamervragen heb beantwoord3. Partijen geven aan dat veel ouderen metbehulp van een hypotheekadviseur geholpen kunnen worden bij aankoopvan een nieuwbouwwoning door de combinatie van een overbruggings-hypotheek met een reguliere, vaste hypotheek. Echter zijn de kosten vooreen losse overbruggingshypotheek relatief hoog. Dit omdat ook voor dezehypotheek kosten voor taxatie, notaris en eventueel hypotheekadvies inrekening worden gebracht bij de consument. De sector heeft aangegevente willen verkennen waar deze kosten mogelijk lager kunnen. Waar nodigzullen zij de ministeries van VRO en Financiën betrekken bij dit onderzoek.Ik roep de sector op om te zorgen dat er voor deze groep consumenteneen aantrekkelijk product ontwikkeld kan worden.HospitaverhuurOp dit moment werk ik aan een wetswijziging om hospitaverhuur testimuleren. Met deze wetswijziging wil ik hospitaverhuur stimuleren,onder andere door het wegnemen van drempels voor aanbieders vanhypothecair krediet4.Inmiddels is dit wetsvoorstel in internetconsultatie geweest en worden dereacties verwerkt. Met dit wetsvoorstel verwacht ik dat meer kredietaan-bieders hospitaverhuur voor hun klanten gaan toestaan. Hierdoor wordthet aantrekkelijker om een kamer te verhuren en kunnen specifiekegroepen geholpen worden aan een (tijdelijke) woonruimte.KamerverhuurvrijstellingOok relevant voor hospitaverhuur: op 12 november 2024 heeft uw Kamermij middels een motie gevraagd om te verkennen of de kamerverhuurvrij-stelling, een fiscale vrijstelling voor hospitaverhuurders, uitgebreid kanworden zodat vrijstelling voor een Tweede Kamer geldig wordt5. Tenuitvoer van die motie heb ik samen met de Staatssecretaris van Financiën– Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane, een verkenning uitgevoerd. In deverkenning is gekeken naar de werking van de kamerverhuurvrijstelling.Hierbij wordt zowel gekeken naar het huidig gebruik van de vrijstelling, als3Kamerstukken 2024/25, kenmerk: 2025Z062574Dit is aan de orde gekomen tijdens het Platform 2023, zie Kamerbrief 2024/25, 32 847, nr.1174.In 2024 is uw Kamer geïnformeerd middels de Kamerbrieven van 14 juni 2024 en 18 oktober2024 (Kamerstukken II 2023/24 27 926, nr. 386 en Kamerstukken II 2024/25, 32 847, nr. 1209)5Motie van Van Vroonhoven. Kamerstukken II, 2024, 36 602, nr. 113.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13842 naar de doelmatigheid en doeltreffendheid en mogelijke effecten van eenuitbreiding van de regeling. Dit met bijzondere aandacht voor demogelijkheden om de vrijstelling in te zetten voor meer dan één kamer.In de bijlage van deze brief bied ik uw Kamer de verkenning aan naar dewerking van en obstakels bij de kamerverhuurvrijstelling. Daarnaast biedik uw Kamer een palet beleidsopties aan, gebaseerd op de bevindingendie in de verkenning naar voren komen. De verkenning is uitgevoerd doorhet Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en hetMinisterie van Financiën.BevindingenEen belemmering bij het uitvoeren van de verkenning is het gebrek aanbeschikbare data over het gebruik van de kamerverhuurvrijstelling.Doordat het om een fiscale vrijstelling gaat, hoeft deze door gebruikersniet te worden opgegeven en wordt het gebruik zo niet geregistreerd. Hetis daarom niet mogelijk om de omvang van het daadwerkelijk gebruik vande vrijstelling te analyseren. Via enquêteonderzoek onder verhuurders enhuurders kan enig inzicht gegeven worden in de motivaties en belemme-ringen die spelen bij hospitaverhuur. Maar over het effect van dekamerverhuurvrijstelling op het aantal hospitawoningen vallen geenstatistisch onderbouwde uitspraken te doen. Naar aanleiding van hetverzoek in de motie zijn verschillende beleidsopties opgesteld. Uw Kamerheeft daarmee inzicht in de potentiële gevolgen voor de uitvoering en debudgettaire gevolgen van iedere beleidsoptie. Ook geef ik mijn inschattingvan de effecten op hospitaverhuur en de omvang van het kameraanbod.VervolgMet het aanbieden van deze verkenning en de daaruit volgende beleids-opties, beschouw ik de motie Van Vroonhoven als uitgevoerd. Opniet-financieel gebied werk ik, zoals hierboven reeds genoemd, aanuitbreiding van het aanbod van hospitakamers door onder andere eenwetswijziging die het voor hospitaverhuurders mogelijk maakt hethuurcontract te beëindigen bij verkoop en overlijden. Ook werk ik aan eentijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar voor specifiek hospitaverhuuren de mogelijkheid om de opzegtermijn in de eerste maand na aanvangvan het huurcontract te verkorten tot één maand. Tenslotte zet ik eeninformatiecampagne op die hospitaverhuur stimuleert. Zo zet ik erop inom via het vergroten van de bekendheid van de mogelijkheden tothospitaverhuur en door het vergemakkelijken van de voorwaarden voorverhuurders het woningaanbod te doen groeien.Platform hypotheken 2025In het Platform van 2025 is een verscheidenheid aan thema’s besproken.Het betrof maatschappelijke thema’s van funderingsproblematiek tot hetconcreet onderzoeken van de situatie van weeskinderen in de koopsector.Het toont aan hoe belangrijk een passende hypothecaire financiering kanzijn en welke rol de sector kan spelen bij het oplossen van maatschappe-lijke vraagstukken. Ik dank de deelnemers dan ook voor betrokkenheid bijhet Platform van afgelopen jaar.FunderingsproblematiekTijdens het Platform is over funderingen met name stilgestaan bijinformatie over de fundering van de woning in het koop- en hypotheek-proces. Op dit moment is in de meeste gevallen beperkte informatie overde fundering van de woning beschikbaar. En als deze beschikbaar is, is datTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13843 vaak pas laat in het koopproces. Hierdoor kunnen zowel de koper alskredietaanbieder onvoldoende rekening houden met de funderingsrisico’sen mogelijke (herstel)kosten. Ik vind het belangrijk dat informatie over destaat van de fundering vroegtijdig kan worden meegenomen in hetwoningtransactieproces. Om dit te verbeteren worden enkele concretestappen gezet. Hierover heb ik uw Kamer geïnformeerd in mijn brief overde Nationale Aanpak funderingsproblematiek6. Ook staat in deze briefvermeld dat ik ga werken aan gestandaardiseerde financiële processenvoor funderingsherstel. Dit doe ik wederom samen met de partijen uit dehypotheeksector. We starten door te kijken naar wat er voor financieringvan funderingen in het hypotheekproces nu beter kan. En welke mogelijk-heden er in de toekomst zijn als de informatievoorziening verbeterd is. Ikverwacht dat dan ook partijen zich zullen inzetten om deze informatie tegebruiken in de kredietverstrekking.WeeskinderenIn 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen ingegaan die jongvol-wassen weeskinderen beschermt tegen uitzetting. In de motie Flach c.s.(Kamerstuk 36 600-XXII, nr. 48) is gevraagd om de situatie van weeskin-deren in de koopsector te onderzoeken en of aanvullende maatregelennodig zijn.Jaarlijks worden 100 tot 150 kinderen in de leeftijd van 16–30 volle weesdie in een koopwoning wonen, zo blijkt uit cijfers van het CBS. Naast deplek om te wonen is de koopwoning ook een vorm van vermogen. Deze isonderdeel van de nalatenschap die verdeeld wordt onder de erfgenamen.In veel gevallen is bij overlijden sprake van overwaarde in de woning,waarbij de waarde van de woning dus hoger is dan de hypotheekschuld.Ook komt soms een uitkering vrij vanuit een overlijdensrisicoverzekering.Tijdens het Platform is besproken hoe kredietaanbieders en adviseursomgaan met jongvolwassen weeskinderen in de koopsector en of hieraanvullend beleid wenselijk is. Vooraf is onder de deelnemers uitgevraagdof zij schrijnende situaties meemaken die worden veroorzaakt door beleidin de hypotheekverstrekking. Uit deze inventarisatie en uit de besprekingtijdens het Platform blijken hier geen signalen van te zijn. Kredietaan-bieders hanteren het beleid dat in het geval van overlijden denabestaanden voorlopig in de woning kunnen blijven wonen, ook als dehypotheeklasten niet op korte termijn betaald kunnen worden. Dekredietaanbieder of adviseur bespreekt vervolgens met de nabestaandenwat de best passende oplossing is in deze situatie. Wil en kan iemandblijven wonen in het huis, of is het beter dat de nabestaande verhuist naareen andere woning? Uit de bespreking tijdens het Platform blijkt dat desituatie soms erg complex kan zijn. Vooral als meerdere kinderen en/oferfgenamen betrokken zijn en er verschillende wensen zijn. Daarom ismaatwerk nodig. Kredietaanbieders leveren dat ook. Deelnemers van hetPlatform geven duidelijk aan dat extra richtlijnen hoe met de situatie vanweeskinderen dient te worden omgegaan niet helpen. Deze kunnen eerderbeperkend werken in de oplossingen die beschikbaar zijn.De afgelopen jaren zijn wel enkele wijzigingen doorgevoerd metbetrekking tot weeskinderen, die ook kunnen helpen als een wees langerin de woning wil blijven wonen. Zo is in 2021 de leidraad invorderingaangepast om inning erfbelasting met minstens vijf jaar te kunnenuitstellen (en zo nodig nog langer). Ook hoeft geen invorderingsrente teworden betaald voor dit uitstel. Deze wijziging is vervolgens gevat inwetgeving. In 2025 zijn de NHG-voorwaarden verruimd waarbij het6Kamerstukken 2024/25, 28 325, nr. 298Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13844 mogelijk is geworden om een inwonende erfgenaam toe te voegen aan delening na overlijden van de langstlevende consument. Hierdoor heeft dezeinwonende erfgenaam ook recht op NHG. Ik concludeer op basis vanbovenstaande dat geen aanvullende maatregelen nodig zijn.40-jaars hypotheek voor startersVrijwel alle hypotheken worden op dit moment met een maximale looptijdvan 30 jaar afgesloten. Binnen de bestaande wetgeving is het mogelijk omeen hypotheek met een langere looptijd, zoals 40 jaar, af te sluiten. Hierbijgeldt wel dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is van hetdeel van de eigenwoningschuld dat conform de aflossingsverplichtingwordt afgelost. Op dit moment biedt één kredietaanbieder een starters-lening aan met een looptijd van (maximaal) 40 jaar, met de mogelijkheidvoor 30 jaar aftrek van rentekosten over het aflossende deel. Dezehypotheek is ook mogelijk met NHG. Tijdens het Platform heeft dezekredietaanbieder een presentatie gegeven over de ervaringen met dezehypotheek en is besproken wat de voor- en nadelen zijn van eenhypotheek met een looptijd van 40 jaar. Ook is gesproken of meerhypotheken met een looptijd van 40 jaar aangeboden kunnen wordenvoor starters en middengroepen. Hiermee is invulling gegeven aan demotie de Groot c.s7.Het grootste voordeel van een hypotheek met een looptijd van 40 jaar, opbasis van de huidige leennormen van 30 jaar, is de lagere maandlast opkorte termijn voor de consument. Deze lagere maandlasten ontstaan doorde hypotheeklasten te spreiden over een langere periode. Met name voorjongeren en mensen met een wisselend inkomen zoals flexwerkers ofzzp’ers kunnen deze lagere maandlasten een reden zijn om te kiezen vooreen hypotheek met een looptijd van 40 jaar. Er zijn ook redenen waaromdit product voor veel mensen niet interessant is en waarom de meestekredietaanbieders dit product niet aanbieden. Een nadeel van de langerelooptijd is namelijk dat de totale lasten over de looptijd een stuk hoger zijndan bij een hypotheek met een aflosperiode van 30 jaar. Deelnemers vanhet Platform noemen ook dat wanneer huishoudens op brede schaalhypotheken af zouden sluiten voor 40 jaar met een lagere maandlast diteen opwaarts effect kan hebben op de huizenprijzen. Dit omdathuishoudens geneigd kunnen zijn om een hogere hypotheek af te sluiten,mits dit past binnen de leennormen. Daarnaast geven adviseurs aan datde maandlasten van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar voor veelhuishoudens goed te dragen zijn. Hierdoor is voor de meeste mensengeen reden om voor een hypotheek met een langere looptijd dan 30 jaarte kiezen. Adviseurs geven tevens aan dat een hypotheek met een looptijdvan 40 jaar ingewikkelder te begrijpen en lastiger uit te leggen is aanklanten dan de meest gangbare hypotheekvorm. Daarnaast gevenkredietaanbieders aan dat het aanbieden van een nieuw hypotheek-product een eenmalige investering vraagt en leidt tot hogere operationelekosten.Op basis van deze gesprekken tijdens het Platform blijkt dat eenhypotheek met een looptijd van 40 jaar een interessant product kan zijnvoor een kleine, selectieve groep huishoudens. Tegelijkertijd lijkt de vraagnaar een hypotheek met een looptijd van 40 jaar beperkt, waardoor hetvoor veel kredietaanbieders niet interessant is om dit product aan te(gaan) bieden. Ik zie nu geen redenen om breder aanbod van een dergelijkproduct, gezien bovenstaande bevindingen, verder te stimuleren.7Motie van de Groot c.s. Kamerstukken II, 2024, 36 600-XXII, nr. 28.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13845 Automatisch aanpassen risico-opslagIn een uitzending van het tv-programma Radar van 25 november 2024 isde risico-opslag in de hypotheekrente ter sprake gekomen. De risico-opslag wordt bepaald door te kijken naar de verhouding tussen de hoogtevan de lening en de waarde van de woning (loan-to-value-ratio). In hetgeval dat consumenten een deel van de hypotheeksom regulier (annuïtairof lineair) of vrijwillig extra aflossen, heeft dit een positieve invloed opdeze verhouding. Dit is bij niet-NHG-hypotheken dan weer van invloed opde risico-opslag die kredietaanbieders in rekening brengen bij hunklanten, als onderdeel van het totale rentepercentage. Sommige krediet-aanbieders passen de risico-opslag bij aflossing automatisch aan. Anderekredietaanbieders doen dit nadat een klant hiertoe een verzoek heeftingediend. Voor niet alle klanten is echter altijd duidelijk dat zij na eengedeelte van de hypotheeksom (regulier) afgelost te hebben, aanspraakkunnen maken op een verlaging van de risico-opslag. Hierdoor betalenklanten mogelijk een te hoge risico-opslag. In de reactie op de Radar-uitzending heeft de Minister van Financiën gezegd dat hij het wenselijkvindt dat kredietaanbieders de risico-opslag bij aflossing automatischaanpassen en dat zijn ministerie hierover met de sector tijdens hetPlatform in gesprek zou gaan.Diverse partijen gaven tijdens het Platform aan dat het in het klantbelangis om de risico-opslag automatisch aan te passen bij aflossing. Een aantalandere partijen gaf aan dat het automatisch in plaats van op verzoekaanpassen van de risico-opslag effect zou kunnen hebben op de totaleinkomsten en daarmee de aantrekkelijkheid van de hypotheekvoor-waarden die een kredietaanbieder hanteert. Recent hebben kredietaan-bieders besloten de risico-opslag in voornoemde gevallen alsnogautomatisch aan te passen. Dit vind ik positief en acht ik in het klant-belang. Ik roep kredietaanbieders die de risico-opslag nog niet automa-tisch aanpassen op om dit ook te doen.Hoogte overbruggingskostenDe Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en Hypotheekshop ziendat een groep consumenten, die een nieuwbouwwoning aankoopt, temaken krijgt met tijdelijk hogere woonlasten. Dit omdat mensen tijdens debouw van de woning, terwijl deze nog niet bewoonbaar is, ook een anderekoopwoning hebben waar ze wonen. Voor beide woningen dient (een deelvan) de hypotheeklasten betaald te worden. Daarbij komt dat in dehuidige woningmarkt mensen de verwachte overwaarde op hun huidigewoning vaak willen inbrengen bij aankoop van een nieuwe woning.Hiervoor wordt, vooruitlopend op de verkoop van de oude woning, eenoverbruggingshypotheek afgesloten. Gedurende de looptijd van deoverbruggingshypotheek betaalt de consument rente. De NVM enHypotheekshop signaleren dat deze rentelasten, mede door de langerebouwtermijnen, behoorlijk kunnen oplopen. Ze zien ook dat hierdoor eengrote groep potentiële kopers van nieuwbouwwoningen afhaakt. Dit kanertoe leiden dat het kopen van nieuwbouwwoningen minder aantrekkelijkwordt, terwijl de bouw hiervan noodzakelijk is om het woningtekort teverminderen. De bouw van nieuwbouwwoningen kan de doorstroom opde woningmarkt vergroten.Partijen uit de hypotheeksector herkennen een deel van de geschetsteproblematiek. Namelijk de hogere totale lasten tijdens de bouw van eennieuwbouwwoning, die ontstaat door langere bouwtermijnen en dubbelehypotheeklasten. Tijdens het Platform is gesproken over alternatieven omzowel de periode van dubbele lasten te verkorten als de hoogte van delasten te verlagen. Hierbij dient voorkomen te worden dat risico’s (enTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13846 daarmee mogelijk kosten) worden overgeheveld van de projectontwik-kelaar naar de consument. Ten eerste heeft een aantal banken, verzeke-raars en NHG afgesproken te gaan onderzoeken of het bestaande beleidnog aansluit bij de huidige marktsituatie. Het gaat hierbij om het tijdelijkaflossingsvrij maken van (een deel van) de hypothecaire lening op dehuidige woning tot deze verkocht wordt. Dit is mogelijk binnen de huidigefiscale regels. De meeste partijen bieden deze mogelijkheid echter nietaan hun klanten. Ten tweede gaan deze partijen onderzoeken in hoeverrede wijze waarop dubbele hypotheeklasten in de nieuwe hypotheek tefinancieren zijn nog passend is. Dit is nu vrijwel altijd gemaximeerd op4%. Dit is voldoende om, bij een rentepercentage van 4%, ongeveer éénjaar aan dubbele rentelasten te betalen. Bij een langere bouwperiode kandit dus mogelijk onvoldoende zijn, waardoor consumenten in debetaalproblemen kunnen komen. Bij het onderzoeken van mogelijkeaanpassingen in het beleid van kredietaanbieders wordt rekeninggehouden met de fiscale mogelijkheden en is de vraag of hier sectorbreedafspraken over gemaakt kunnen worden. De resultaten hiervan zal ik opeen later moment, maar uiterlijk in de volgende brief over het Platformhypotheken, delen met uw Kamer.Platform hypotheken 2026Dit jaar nog ga ik met partijen uit de hypotheeksector aan de slag met deopenstaande acties die volgen uit het Platform hypotheken van 2023 en2025: een eenduidig financieringsbeleid voor funderingsherstel, hetonderzoeken van de twee opties om de overbruggingskosten te verlagenen het verbeteren van hypothecaire financiering voor ouderen, bijvoor-beeld door het verbeteren van de mogelijkheid om een overbruggings-krediet aan te vragen. Ook ga ik met de sector in gesprek om de thema’svoor het Platform hypotheken van 2026 te bepalen.Bij de keuze voor de thema’s wordt zowel rekening gehouden metverzoeken vanuit uw Kamer als signalen die ik vanuit de hypotheeksectorkrijg. Na de zomer van 2026 zal ik uw Kamer wederom schriftelijkinformeren over de voortgang van het Platform hypotheken 2026, evenalsde evaluatie van het convenant «Ouderen & ToekomstbestendingWonen».De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13847