Reactie op zienswijze Autoriteit Woningcorporaties inzake huurbevriezing

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202527 926HuurbeleidNr. 392 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 15 mei 2025Op vrijdag 9 mei heeft uw Kamer mij, op initiatief van het lid Welzijn(NSC), verzocht om de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) om eenzienswijze te vragen over de bevriezing van sociale huren in 2025 en 2026zoals die in de voorjaarsnota is afgesproken. In de bijlage treft u dezienswijze van Aw aan en mijn reactie daarop Ik ben de Aw erkentelijk datzij op deze korte termijn hun zienswijze hebben kunnen geven.In haar zienswijze geeft Aw drie signalen af. Ten eerste signaleert de Awdat de nationale ambities voor woningbouw en verduurzaming niet langerhaalbaar zijn vanwege het wegvallen van een groot deel van de investe-ringscapaciteit van woningcorporaties. Ten tweede constateert de Aw dathuurbevriezing ertoe zal leiden dat de wooncondities, met name voor dehuurders met de laagste inkomens, naar verwachting zullen verslechteren.Ten derde signaleert de Aw dat stabiel en voorspelbaar beleid van deRijksoverheid essentieel is voor het realiseren van ambities en deinvesteringsbereidheid van de sector.Ik herken de analyse en deel de zorgen die naar voren komen uit dezezienswijze. Op dit moment werk ik de huurbevriezing uit en breng ik inkaart wat er voor nodig is om de ambities op het vlak van woningbouw enverduurzaming uit het Regeerprogramma (bijlage bij Kamerstuk 36 471,nr. 96) te kunnen blijven realiseren. Hieronder zal ik ingaan op de driesignalen die de Aw afgeeft.De nationale ambities zijn vanwege de huurbevriezing niet langerhaalbaarDe Aw onderschrijft dat de voorgenomen huurbevriezing leidt tot eenfinancieel tekort van € 35 miljard op de voorgenomen € 110 miljard aaninvesteringen die in de Nationale Prestatie Afspraken (NPA) werdenafgesproken. De Aw constateert ook dat achter dit gemiddelde tekort grote kst-27926-392ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3921 regionale verschillen schuilgaan. In een aantal regio’s is minder dan dehelft van de opgave nog haalbaar.In lijn met eerdere berichtgeving van het Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) benadrukt Aw dat circa 140 corporaties hun plannenvoor de komende vijf jaar moeten terugschroeven. Hun huidige begrotingkan niet worden uitgevoerd binnen de financiële grenswaarden van WSWen Aw. Dit betekent dat al op korte termijn investerings- en onderhouds-plannen teruggeschroefd moeten worden. Voor ongeveer 60 corporatiesgeldt dat zij al de komende twee jaar door de financiële grenzen dreigen tezakken. De Aw gaat in haar toezicht extra aandacht aan deze corporatiesbesteden.Hoe corporaties hun begroting weer passend maken laat zich lastigvoorspellen. Corporaties kunnen dit doen door het terugschroeven vannieuwbouw, verduurzaming en onderhoud of door extra woningen teverkopen. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de haalbaarheid van dedoelstellingen die eerder in de NPA op deze onderwerpen zijn gesteld.Volgens de Aw zijn deze doelstellingen niet langer haalbaar. Het is danook noodzakelijk om of de financiële condities te verbeteren of, zoals deAw aangeeft, nieuwe afspraken te maken met de sector over haalbareambities.Ik deel de analyse van de Aw dat de effecten van de huurbevriezing op devoorgenomen investeringen – zonder een vorm van structurele compen-satie – fors zullen zijn en al de komende jaren zichtbaar gaan worden. Hetzwaartepunt verwacht ik na 2026 omdat voor deze jaren plannenmakkelijker kunnen worden aangepast. Het is zorgelijk als plannenworden geschrapt, dit zal in de toekomst leiden tot lagere nieuwbouwaan-tallen. Het wegvallen van investeringen van corporaties raakt overigensook gemengde projecten waardoor ook uitval of vertraging van woningenvan marktpartijen wordt verwacht.Negatieve impact op wooncondities voor vooral oudere en goedkoperewoningenDe Aw becijfert dat de huurbevriezing voor huurders grotendeels doet wathet beoogt. De huren voor een grote groep dalen ten opzichte van deoorspronkelijke huurontwikkeling en daarmee verbetert de betaal-baarheid. De huurbevriezing heeft het grootste effect voor huurders in eensociale huurwoning die geen huurtoeslag ontvangen. Voor de groep methuurtoeslag wordt het effect gedempt omdat zij tevens minderhuurtoeslag ontvangen.Tegelijkertijd signaleert de Aw dat de huurbevriezing ook voor zittendehuurders negatieve consequenties kan hebben, vooral als zij in eenoudere en goedkopere woning wonen. Omdat woningcorporaties huninvesteringen in verduurzaming en onderhoudsuitgaven moetenterugschroeven zal dit leiden tot verminderde wooncondities: eenachteruitgang van de staat van het onderhoud en het uitblijven vanenergiebesparende investeringen. De Aw geeft aan dat oudere woningenvan slechte kwaliteit hoofdzakelijk bewoond worden door de huurdersmet de laagste inkomens.Stabiel en voorspelbaar beleid essentieel voor realiseren doelenDe Aw signaleert dat de corporatiesector gebaat is bij voorspelbaaroverheidsbeleid. Wanneer beleid niet voorspelbaar is zullen woningcorpo-raties geneigd zijn extra financiële buffers aan te houden om de gevolgenvan onverwachte beleidsbeslissingen op te kunnen vangen. Dat isTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3922 onwenselijk omdat daarmee de investeringscapaciteit van de sector nietvolledig wordt benut.Met het vaststellen van het Duurzaam Prestatiemodel eind vorig jaar issamen met Aedes, Aw en WSW een raamwerk neergezet dat langeretermijn zekerheid moet geven aan de sector over het inzetten vaninvesteringsruimte. Het Duurzaam Prestatiemodel vormde het financiëlekader voor de afspraken in de NPA. De huurbevriezing tast één van dedoelen, zekerheid op langere termijn, van het Duurzaam Prestatiemodelaan.Ik neem dit mee in de verdere uitwerking van de huurbevriezing.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3923