Rapport ABF Woningmarktverkenning 2025-2040

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202632 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1385 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 21 oktober 2025Het vinden van een passende en betaalbare woning is voor veel Neder-landers een grote zorg. Jaarlijks verkent ABF Research mede in opdrachtvan het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) deontwikkeling van de woonbehoefte. Hierbij stuur ik u dit rapport «Woning-marktverkenning 2025–2040» (ABF-Research). De uitkomsten van dezeverkenning sterken mij in de overtuiging dat de inzet op betaalbarewoningbouw belangrijk is. Voor mensen met een laag- of middeninkomenis het moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Het aantal starters datop zoek is naar een woning is verder toegenomen1. In het regeerpro-gramma is opgenomen dat twee derde van de woningbouw eenbetaalbare woning moet zijn (sociale huur, middenhuur of betaalbarekoop). Samen met betrokken partijen hebben we op de woontop vandecember 2024 afspraken gemaakt om hier uitvoering aan te geven.Woonvoorkeuren in perspectiefVoor de nieuwe Woningmarktverkenningen zijn de woonvoorkeuren ditjaar voor het eerst afgeleid uit het Woononderzoek 2024 (WoON2024),daarin komt een verminderde vraag naar betaalbare koopwoningen tenopzichte van de vorige meting naar voren. De koopvoorkeur is gedaaldrichting het niveau van WoON2012. Destijds was in het verlengde van debankencrisis de vraag van doorstromers uit koopwoningen sterkteruggevallen en waren de woningprijzen flink gedaald. Op dit momentzitten we echter in de situatie dat er een groot tekort aan woning is en dewoningprijzen stijgen.ABF geeft in het rapport de hogere rentestand in 2024 ten opzichte van2021, evenals de veel hogere woningprijzen als mogelijke verklaring voorde verschuiving in woonvoorkeuren. Vanuit dat realisme passenhuishoudens hun woonwensen aan. Vooral onder starters en huurders1Kernpublicatie Woononderzoek 2024, Kamerstukken II, 32 847, nr. 1321. kst-32847-1385ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13851 heeft de afname van de koopwens het aandeel huishoudens dat eengeliberaliseerde huurwoning zoekt opgestuwd. Het lijkt aannemelijk datde verschuiving van de woonvoorkeuren komt door gebrek aanbetaalbare koopwoningen in de huidige krappe markt.Het merendeel woningzoekenden is starter of huurderVolgens het WoON2024 zijn er bijna 1,8 miljoen huishoudens actief opzoek naar een woning. Er is een sterk verband tussen leeftijd enverhuiswens, ook weer samenhangend met belangrijke overgangen in delevenscyclus van mensen. Zo is twee derde van de thuiswonendejongeren actief op zoek naar woonruimte, dit is aanzienlijk meer dan bijhet vorige woononderzoek in 2021. In de afgelopen jaren is de gemid-delde leeftijd waarop jongvolwassen het ouderlijk huis verlaten toege-nomen. Het merendeel van de woningzoekenden, zo’n 72%, bestaat danook uit starters en huurders. Van deze circa 1,3 miljoen huishoudens is37% op zoek naar een koopwoning. Van de half miljoen doorstromers uitde koop zoekt het merendeel een koopwoning.Woningmarkverkenning met scenario’sOp 10 juli jl. heb ik u geïnformeerd2 over de actuele omvang van hetwoningtekort en het aantal woningen dat nodig is om aan de woningbe-hoefte te voldoen. Voor de vraag in welke segmenten het beste gebouwdkan worden biedt de bijgevoegde Woningmarktverkenning 2025–2040(Primos Woningmarkt, ABF-Research) richting. In de Woningmarktver-kenning wordt met behulp van een laag-, midden- en hoog-scenario’s(waarin gevarieerd wordt met inkomensontwikkeling, verhuisgeneigdheiden woonvoorkeuren) een bandbreedte voor de vraag naar en het aanbodvan woningen per segment in beeld gebracht. Hieruit volgt de meestoptimale samenstelling van de toe te voegen woningen zodat het verschiltussen vraag en aanbod zoveel mogelijk verminderd wordt. Hierbij wordtdus onder meer rekening gehouden met inkomensontwikkeling en metzowel de wensen van doorstromers als van starters. Het belang om zowelvoor starters en doorstromers te bouwen is ook gebleken uit hetonderzoek «Bouwmix, doorstroming en betaalbaarheid» dat ik u 10 juli jl.toezond 3. Starters en lagere inkomensgroepen worden minder goedbediend als alleen gebouwd wordt voor doorstromers.Betaalbare bouwmixDe geconstateerde vraagverschuiving in het WoON2024 zien we terug inde uitkomsten van de Woningmarktverkenning. In de periode 2025–2040 isin het scenario Midden van het model de gemiddelde jaarlijkse vraag naareen koopwoning iets gedaald ten opzichte van de vorige Woningmarktver-kenning en de vraag naar huurwoningen boven de liberalisatiegrens isiets toegenomen. Volgens het scenario Midden is de totale gemiddeldejaarlijkse vraag naar het betaalbare segment 65%. De totale vraag is niethetzelfde als de kwalitatieve woningbouwopgave. Immers, het merendeelvan de woningzoekenden vindt een woning via het bestaande(doorstoom) aanbod in de woningvoorraad.In het model wordt de samenstelling van het bouwprogramma bepaalddoor de confrontatie tussen vraag en aanbod. In de segmenten waar detekorten het grootst zijn, wordt in het model het meest gebouwd. Desamenstelling van het bouwprogramma is dus geen prognose van de2Kamerstukken II, 32 847, nr. 13733Kamerstukken II, 32 847, nr. 1374Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13852 meest waarschijnlijke ontwikkeling maar laat zien wat er, idealiter aan devoorraad zou moeten worden toegevoegd.In de scenario’s worden in de periode 2025 t/m 2039 in totaal 1.206.500woningen via nieuwbouw of overige toevoegingen (zoals transformaties)aan de voorraad toegevoegd. Op nationaal niveau zou hiervan in hetscenario Midden, net als bij de Woningmarktverkenning van vorig jaar,idealiter 29% een woning tot de sociale huurgrens moeten zijn. Het totaleaandeel «betaalbaar» (inclusief sociale huur) komt binnen het behoeftege-richte bouwprogramma in scenario Midden gemiddeld uit op 60%.Gezien de geschetste context van de woonvoorkeuren, de hoeveelheidstarters onder de woningzoekenden, het woningtekort en de aanhou-dende prijsstijgingen blijft mijn inzet onverminderd op de bouw vanvoldoende betaalbare woningen; naast duurdere woningen dus ook tweederde betaalbaar. Op deze manier werken we aan voorspelbaarheid enstabiel beleid, dat nodig is om voor de zo snel mogelijk voldoendewoningen te kunnen realiseren.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13853