Nationale Prestatieafspraken 2024

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202529 453Woningcorporaties27 926HuurbeleidNr. 574 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 11 december 2024Het aanpakken van de wooncrisis vergt meer dan ooit urgente actie vaniedereen die betrokken is bij de volkshuisvesting. De woningnood is éénvan de belangrijkste opgaven van dit kabinet. In het regeerprogramma(bijlage bij Kamerstuk 36 471, nr. 96) is gemarkeerd dat ruim400.000 huishoudens op zoek zijn naar een woning, waarvan een grootdeel een betaalbare woning nodig heeft. Bij het vervullen van devolkshuisvestelijke opgave is het dan ook belangrijk te voorzien involdoende goede en betaalbare woningen voor mensen met een smallebeurs. De woningbouwproductie van betaalbare huurwoningen moetsubstantieel omhoog. De opgave gaat echter verder dan alleen woningenbouwen, wonen dient betaalbaar, comfortabel, veilig en gezond te zijn.Voor het aanpakken van de wooncrisis zijn woningcorporaties engemeenten cruciale partners. De opgave om specifiek te voorzien involdoende kwalitatief goede sociale huurwoningen is groot en complex.Woningcorporaties, gemeenten en Rijk voelen – elk vanuit hun eigen rol –een gedeelde verantwoordelijkheid voor deze opgave in de socialehuursector. Vanuit deze gedeelde verantwoordelijkheid heb ik met Aedesen de Verenging Nederlandse Gemeenten (VNG) nieuwe Nationaleprestatieafspraken vastgesteld. Deze afspraken stuur ik uw Kamer alsbijlage bij deze brief toe.In deze nieuwe Nationale prestatieafspraken zijn de afspraken uit 2022geactualiseerd, toegesneden op het regeerprogramma dat erin voorzietdat jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd enis de periode waarover afspraken gemaakt is verlengd tot 2035.Hieronder licht ik per thema (beschikbaarheid, betaalbaarheid,leefbaarheid en verduurzaming) de belangrijkste afspraken die we metelkaar hebben gemaakt toe. Daarnaast ga ik in deze brief in op hetduurzaam prestatiemodel voor woningcorporaties dat afgelopen kst-29453-574ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5741 maanden is ontwikkeld om goed zicht te houden op de lange termijninvesteringsmogelijkheden van woningcorporaties.BeschikbaarheidIn het regeerprogramma is vastgelegd dat er jaarlijks 30.000 socialehuurwoningen moeten worden gerealiseerd. Dat is een opgave die inprincipe door de woningcorporaties moet worden opgepakt. De afgelopenjaren is op basis van de afspraken uit 2022 de nieuwbouw door woning-corporaties gegroeid. Maar de snelheid waarmee de nieuwbouw vansociale huurwoningen door corporaties groeit blijft achter op wat er nodigis. In het afgelopen jaar hebben woningcorporaties circa 18.000 socialehuurwoningen gebouwd, als we in dit tempo versnellen zouden we pas na2030 het aantal van 30.000 halen. Dat is niet acceptabel en moet sneller.We willen het huidige tekort zo snel als mogelijk wegnemen. De samen-leving vraagt terecht van ons om de woningnood aan te pakken.In deze Nationale prestatieafspraken zijn daarom afspraken gemaakt vooreen forse versnelling van de realisatie. Ons doel is dat corporaties uiterlijkin 2029 30.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar bouwen. We sturenhierop in de programmering en de woondeals. Dit is ambitieus maarrealistisch, gezien de huidige programmering voor de komende jaren.Tegelijkertijd delen we de ambitie om al in 2027 30.000 nieuwe socialehuurwoningen te realiseren. De haalbaarheid hiervan is onzeker en vergteen ingreep in de bestaande programmering. Aan woningen die dekomende jaren worden opgeleverd wordt immers vaak al gewerkt. Wehebben daarom ook specifieke aanvullende afspraken gemaakt die ervoormoeten zorgen dat de nieuwbouw door corporaties ook de eerstkomendejaren al sneller omhoog gaat.Om te zorgen voor de hierboven beschreven versnelling van bestaandeplannen én toevoeging van voldoende nieuwe plannen, hebben wij eenparallelle inzet afgesproken langs drie actielijnen:1.Sturen op voldoende programmering van nieuwe woningen;2.Versnellen op de realisatie van al lopende projecten, die voldoendewoningen inhouden in het betaalbare segment;3.Aanpassen van de programmering van huidige projecten.De belangrijkste afspraak voor het sturen op de programmering vannieuwe woningen is dat in elke regio 30% sociale huur moet wordengeprogrammeerd. Deze opgave moet via de woondeals die in het voorjaarvan 2025 worden geactualiseerd, en in lijn met het wetsvoorstelVersterking regie volkshuisvesting, worden doorvertaald naar individuelegemeenten. Dit is van belang omdat het gemeenten, corporaties enmarktpartijen duidelijkheid geeft over waar, wanneer en hoeveel socialehuurwoningen gebouwd moeten gaan worden.Voor het sturen op het versnellen van lopende projecten is onder meerafgesproken zoveel mogelijk in te zetten op het parallel plannen, enprojecten vlot te trekken met bestaand instrumentarium en bestuurlijkeinzet vanuit alle partijen. Ook is afgesproken zoveel mogelijk procedureste versnellen, zoals bij vergunningverlening.Voor het sturen op aanpassingen in de programmering zijn afsprakengemaakt om in te zetten op verdichting, uitruil van projecten en de inzetvan de realisatiebonus. Een win-win situatie kan worden bereikt met deafspraak dat partijen vastgelopen woningbouwprojecten met onvol-doende sociale huur lostrekken en de versnelde realisatie ervan facili-teren, terwijl dan tegelijk wordt ingezet op het verhogen van het aandeelsociale huur in dat project.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5742 De Nationale prestatieafspraken bevatten verder overkoepelendeafspraken die de realisatie bevorderen. Zo is bijvoorbeeld afgesproken datAedes, VNG en het ministerie een aanjaagprogramma starten, vanwaaruit verschillende acties zullen worden uitgevoerd om te bevorderendat de versnelling van de woningbouwrealisatie voldoende wordtaangewakkerd en de afgesproken doelen worden behaald. Daarnaasthebben we afspraken gemaakt over het zorgen voor voldoende betaalbaregrond, over acties gericht op het beter benutten van de bestaandevoorraad1 en over het sloop- en verkoopbeleid van corporaties dat incombinatie met de nieuwbouwopgave moet zorgen voor een zo grootmogelijke netto-groei van de sociale huurvoorraad.Naast afspraken over de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, heb ikmet Aedes en VNG ook afspraken gemaakt over de bouw van midden-huurwoningen door corporaties. Komende jaren blijven corporatiesbinnen hun huidige mogelijkheden meer middenhuurwoningen bouwen,met als doel dat vanaf 2029 jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen wordengerealiseerd. Daarbij geldt wel dat voor het behalen van dit doel, toegangtot geborgde leningen een voorwaarde is. Daar blijf ik mij voor inzetten inBrussel en ik bereid alvast wetgeving voor zodat wanneer er ruimte vanuitde Europese Commissie komt, de borging zo snel mogelijk gerealiseerdkan worden.BetaalbaarheidDe afgelopen jaren zijn er veel maatregelen genomen om de betaal-baarheid voor huurders in sociale huurwoningen te verbeteren. Op basisvan de eerdere Nationale prestatieafspraken hebben corporaties in 2023de huur voor ca. 680.000 huishoudens met een laag inkomen gerichtverlaagd. Daarnaast zijn de afgelopen twee jaar de huren gematigdgestegen door de huursom van corporaties te koppelen aan de gemid-delde CAO-loonontwikkeling –0,5%. Dit heeft ervoor gezorgd dat de huurgemiddeld minder hard is gestegen dan het inkomen van huurders, watde betaalbaarheid verbetert. Ook is hierdoor voorkomen dat de hogeinflatie direct doorwerkte in de huurprijzen. De afgelopen jaren zijn erbovendien meerdere aanpassingen gedaan in de huurtoeslag om debetaalbaarheid te verbeteren, en ook de komende jaren zal de huurtoeslagvereenvoudigd en verhoogd worden om huurders beter te ondersteunen.In 2026 zal ten opzichte van 2022 de huurtoeslag geïntensiveerd zijn metstructureel 1,7 miljard euro per jaar. Al deze maatregelen hebben ervoorgezorgd dat de betaalbaarheid voor huurders bij corporaties sterk isverbeterd.Ondanks de maatregelen die de afgelopen jaren al genomen zijn, zien weook dat de huurstijgingen op basis van de bestaande afspraken nog altijdniet voor iedereen even goed betaalbaar zijn. We hebben daarom beslotende bestaande afspraak voor 2025 los te laten en de huren aanvullend opde eerdere afspraken verder te matigen. De eerder afgesproken syste-matiek dat de huursom stijgt met de CAO-loonontwikkeling –0,5%, zouleiden tot een huursomstijging van ca. 6,1%. In plaats daarvan hebben weafgesproken dat de huursom in 2025 met 4,5% mag stijgen. Om te zorgendat corporaties ruimte houden om in het lokale gesprek met hun huurdersdifferentiatie in het huurbeleid af te spreken blijft de maximalehuurstijging op woningniveau 0,5% hoger dan de maximale huursom-stijging. Dit biedt corporaties ruimte om bij sommige woningen eenlagere huurstijging te hanteren – bijvoorbeeld bij woningen met een1Met de Nationale prestatieafspraken geef ik invulling aan de motie Boulakjar (Kamerstuk32 847, nr. 1064) om woningcorporaties aan te sporen een groter deel van hun vrijesectorwo-ningen beschikbaar te stellen voor woningdelers.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5743 slecht energielabel – zonder dat de gemiddelde huurstijging per corpo-ratie lager uitkomt dan de maximale huursomstijging.De vorige afsprakenperiode over het huurbeleid liep tot en met 2025. Wehebben nu ook afspraken gemaakt voor de periode erna: vanaf 2026 zal dehuursomstijging gekoppeld worden aan een driejaars-gemiddelde van deinflatie. Deze nieuwe systematiek zal ik in een wetsvoorstel vastleggen enin 2025 aan uw Kamer aanbieden. Dit zorgt voor een meer stabielehuurontwikkeling voor huurders en biedt corporaties meer zekerheid voorhun huurbeleid.In datzelfde wetsvoorstel zal ik een voorstel doen om in lijn met dewijzigingen in de Wet op de Huurtoeslag het onderscheid tussen deverschillende inkomensgrenzen bij passend toewijzen voor huishoudensdie een AOW-uitkering ontvangen en huishoudens die dat niet doen teschrappen. Daarnaast zal ik een differentiatie introduceren met betrekkingtot passend toewijzen op basis van de energetische kwaliteiten van dewoning: woningen met een energielabel A+ krijgen een passend-toewijzengrens die 25 euro hoger ligt dan de huidige grens. Deze verhoging ismogelijk zonder de betaalbaarheid van deze woningen te verslechteren,omdat de woonlasten door het betere energielabel lager zijn dan bijandere woningen.Net zoals in de vorige Nationale prestatieafspraken blijft isolatie gratisvoor de huurders. In combinatie met de nieuwe verduurzamingsaanpakdie we hebben afgesproken en die ik hieronder toelicht, zorgt dit ervoordat de woonlasten van veel huurders komende tijd ook verlaagd wordenof minder snel stijgen. Met dit totaalpakket aan maatregelen in hethuurbeleid verbetert de betaalbaarheid van huurders verder, maar hebbenwe ook oog voor de investeringsopgave waarvoor corporaties staan.Leefbaarheid en verduurzamingNaast de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningenzijn het verbeteren van de leefbaarheid, het wooncomfort en de bestaans-zekerheid belangrijke volkshuisvestelijke opgaven. Prettig wonen inleefbare wijken is afhankelijk van zowel de kwaliteit van de woning als dekwaliteit van de leefomgeving. Deze beide aspecten vragen om extraaandacht en investeringen.Het bestrijden van vocht – en schimmelproblematiek heeft een hogeprioriteit; daar waar de oorzaak in de woning of het complex ligt zettencorporaties zich maximaal in om dit op te lossen of beheersbaar tehouden. Daar waar het aan het gebruik van de woning ligt, helpencorporaties proactief om samen met de huurder de problematiek aan tepakken.De leefbaarheid in wijken en buurten kan onder druk staan door eenconcentratie van huishoudens in een kwetsbare positie. Om dit tevoorkomen, is het nodig dat alle gemeenten en corporaties hun bijdrageleveren in het huisvesten van aandachtsgroepen zoals dak- en thuislozemensen en mensen die uitstromen uit een (zorg)instelling. Hetwetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting biedt hier het wettelijkekader voor. Daarnaast wordt het ondersteuningsaanbod vanuit het Rijkaan gemeenten en corporaties ten aanzien van de uitvoering vanhandhavingsinstrumenten op grond van de Wet Goed Verhuurderschapen de Huisvestingswet versterkt.Het verduurzamen van woningen heeft een grote impact op hetwooncomfort en het verlagen van de energiekosten voor huurders, ditTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5744 draagt bij aan de bestaanszekerheid van huurders. Daarnaast draagt hetbij aan de energieonafhankelijkheid van Nederland en de klimaatdoelen.Corporaties liggen goed op koers om uiterlijk in 2028 alle E, F en G-labelsuit de sector te hebben verduurzaamd.De bestaande aanpak van verduurzaming van de corporatievoorraadzetten we voort, maar we leggen wel andere accenten. We richten deverduurzamingsaanpak nog meer op het isoleren van zo veel mogelijkwoningen, en sturen daarbij niet meer op een specifiek isolatieniveau perwoning. In plaats daarvan sturen we erop dat de gehele corporatie-voorraad verbetert aan de hand van een warmtevraagreductiepad voor degemiddelde warmtevraag van corporatiewoningen. Door in te zetten opreductie van de gemiddelde warmtevraag van huurwoningen, worden demaatregelen met de beste relatie tussen kosten en reductie van dewarmtevraag (en CO2) als eerste genomen. Naar verwachting zullen metdeze maatregelen in 2034 van ongeveer één miljoen huishoudens deenergievraag flink verlaagd worden. Dit leidt in woningen die significantworden verbeterd tot een jaarlijkse besparing van € 350 – € 550 op deenergierekening. In 2034 heeft naar verwachting tussen de 70% en 75%van de corporatievoorraad een label A of beter en is het vooruitzicht datmeer dan 80% van de corporatiewoningen na 2034 klaar zal zijn om teworden aangesloten op een duurzame warmtebron.Voor de betaalbaarheid van de warmtevoorziening, en daarmee energiere-kening, is het op de langere termijn nodig om af te stappen van aardgas.We zetten ons in voor de realisatie van 450.000 aardgasvrije woningen in2034. Daarnaast blijven corporaties bij vervanging van de cv-ketel deafweging maken of het al haalbaar is om een (hybride) warmtepomp teplaatsen.Financiële haalbaarheid: het Duurzaam prestatiemodelIn 2022 is bij het afsluiten van de Nationale prestatieafspraken geconsta-teerd dat het verdienmodel van woningcorporaties op de lange termijneen aandachtspunt was. Er is toen afgesproken om tot een strategie tekomen waarbij ook de lange termijn continuïteit en uitvoering van devolkshuisvestelijke opgave gewaarborgd is. Afgelopen jaar heb ik insamenwerking met Aedes, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gewerkt aan deze strategieonder de noemer van het Duurzaam prestatiemodel.Het Duurzaam prestatiemodel vormt het nieuwe financiële kaderwaarbinnen de Nationale prestatieafspraken tot stand zijn gekomen. HetDuurzaam prestatiemodel geeft individuele woningcorporaties en desector meer zekerheid over hun financiële positie, ook voor de periodenadat afspraken gerealiseerd zouden moeten zijn. Hiertoe bouwen we eendrietal voorwaarden in die de lange termijn continuïteit moetenwaarborgen:–Een eerste voorwaarde van het model is dat er op landelijk niveaugenoeg middelen moeten zijn om de afgesproken opgave te kunnenfinancieren.–Een tweede voorwaarde is dat iedere individuele corporatie ook na zijnbijdrage aan de opgave voldoende middelen overhoudt om nog voorminimaal vijf jaar zijn bezit kwantitatief en kwalitatief in stand tehouden. De kosten van deze «instandhoudingsopgave» zijn tenbehoeve van de financiële doorrekening gedetailleerd in kaartgebracht.–Een derde voorwaarde is dat we periodiek de gemaakte afsprakenblijven herijken en daarbij steeds opnieuw kijken wat er nodig is omeen sluitend financieel plaatje te houden. Indien nodig zullen opgavenTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5745 en middelen bij deze herijkingsmomenten, of op andere momentenwaarop de financiële condities sterk wijzigen, worden bijgesteld.Een beschrijving van het Duurzaam prestatiemodel zoals ik dit hebafgesproken met Aedes, het WSW en de Aw heb gemaakt vindt u alsbijlage bij deze brief.De extra zekerheid die het Duurzaam prestatiemodel biedt moet woning-corporaties het comfort geven om hun investeringscapaciteit de komendeperiode maximaal in te zetten voor de landelijke opgave. Daar waarwoningcorporaties slechts een beperkte eigen investeringsruimte hebben,zal solidariteit van collega-corporaties in de regio moeten wordengevraagd om de opgave samen te realiseren. De financiële doorrekening,waarvan een rapportage als bijlage is toegevoegd bij deze kamerbrief, laatzien dat er op landelijk niveau voldoende investeringsruimte is om deafgesproken opgave te kunnen realiseren in het licht van het Duurzaamprestatiemodel.2Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er in een aantal regio’s sprake isvan een financieel tekort dat optelt tot in totaal 5,2 miljard euro, ditbetekent dat 95% van de volkshuisvestelijke opgave haalbaar is. Een grootdeel van deze regionale tekorten kan met aanvullende regionale ofprovinciale solidariteit tussen corporaties worden opgevangen. In eenbeperkt aantal regio’s zal hoogstwaarschijnlijk landelijke samenwerkingnodig zijn om de opgave volledig te kunnen realiseren en de tekorten opte vangen.Vergaande solidariteit tussen woningcorporaties is niet van de ene op deandere dag gerealiseerd. Het vraagt een grote inspanning en cultuurver-andering van de sector om woningcorporaties elkaar ook buiten de eigenregio te laten helpen met de volkshuisvestelijke opgave. Het Duurzaamprestatiemodel, dat ook door de corporaties is omarmt, is eenbehulpzaam middel om deze cultuurverandering te stimuleren. Daarnaastwerk ik aan een wetsvoorstel om onderlinge solidariteit te faciliteren enhet instrument projectsteun beter bruikbaar te maken om – via een heffingaan de hele corporatiesector – als landelijk sluitstuk van solidariteit kanworden ingezet.Tot slotMet deze Nationale prestatieafspraken verbinden het Rijk, Aedes en VNGzich er – elk afzonderlijk én in gezamenlijkheid – aan om de afgesprokendoelen voor de sociale huursector te halen. De noodzaak voor eengezamenlijke agenda voor de volkshuisvesting is onverminderd groot. Dehoogste prioriteit heeft daarbij voor mij het realiseren van de afgesprokenaantallen nieuwe betaalbare huurwoningen. De snelle toegroei naar hethalen van het doel om jaarlijks 30.000 sociale huurwoningen toe tevoegen is een plicht die we hebben richting al die woningzoekenden opde wachtlijst. Daar zet ik mij met volle overtuiging voor in.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. Keijzer2Met het Duurzaam prestatiemodel en de financiële doorrekening van de Nationale prestatieaf-spraken geef ik invulling aan de motie Pouw-Verweij/Boulakjar (Kamerstuk 32 847, nr. 1051) entoezegging van 11 september 2023 om aan te geven hoe om te gaan met corporaties die in hetrood gaan (TZ202309-067).Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 29 453, nr. 5746