Leennormen Hypothecair Krediet 2026

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202632 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1387 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 31 oktober 2025Veel huishoudens zijn voor de aankoop van een woning afhankelijk vaneen hypothecair krediet. De leennormen voorkomen dat huishoudens bijhet aangaan van een hypotheek onverantwoorde financiële risico’snemen. Ieder jaar worden de leennormen voor het komende jaarvastgesteld. Met deze brief informeer ik u, mede namens de Minister vanFinanciën, over de leennormen voor 2026. Deze brief licht toe dathuishoudens volgend jaar iets meer kunnen lenen. Hierbij wordt rekeninggehouden met de verwachte loonstijgingen. Ook ga ik in op de leenruimtevoor zeer energiezuinige woningen, het kunnen verkrijgen van eenwoning door starters die verduurzamen en op de eerdere toezeggingomtrent het verbeteren van de taxatiepraktijk van woningen.Maximale leenruimte 2026Het kabinet vindt het belangrijk dat mensen een huis kunnen kopen datzoveel mogelijk aansluit op hun wensen en persoonlijke situatie.Tegelijkertijd mag de aanschaf van een woning niet leiden tot onverant-woorde financiële risico’s voor huishoudens. Het Nibud adviseert hetkabinet ieder jaar over de leennormen. Daarbij staan betaalbaarheid,hanteerbaarheid en robuustheid centraal. Ik hecht aan het onafhankelijkadvies van het Nibud.Het Nibud kijkt voor zijn jaarlijks advies over de leennormen hoe hoog dehypotheeklasten kunnen zijn, zonder dat huishoudens financieel in de knelkomen. Huishoudens moeten namelijk voldoende ruimte in het maande-lijks budget overhouden voor andere uitgaven, zoals voeding, energie enkleding. De maximale woonlasten en daaruit volgend de maximalehypotheek is onder andere afhankelijk van de inflatie, het huishoudin-komen, wijzigingen in de fiscaliteit en de hypotheekrente. Inflatie leidt totminder leenruimte, omdat huishoudens bij een gelijkblijvend inkomendoor stijgende prijzen minder geld over hebben om hun hypotheeklastente dragen. kst-32847-1387ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13871 De onderstaande grafiek geeft weer hoeveel huishoudens kunnen lenenbij een bepaald inkomen. De blauwe lijn toont het verschil in de maximalehypotheek tussen 2025 en 2026, zonder rekening te houden met deverwachte loonstijging. Zonder loonstijging daalt de leencapaciteit vanalle huishoudens. Het CPB verwacht een loonstijging van 4,1 procent voor2026. Met de verwachte inkomensgroei neemt de maximale leenruimte,per saldo toe voor alle inkomensgroepen. De rode lijn geeft het verschilweer met de maximale hypotheek voor 2025, inclusief het effect van deverwachte loonstijging. Bij hogere inkomens is de loonstijging in euro’snamelijk groter dan bij lagere inkomens. De maximale hypotheek stijgt ineuro’s bij hogere inkomens dan ook meer dan bij lagere inkomens. Naastinflatie en inkomensontwikkeling kunnen ook eventuele veranderingen inde hoogte van de hypotheekrente (forse) invloed hebben op deleenruimte. In onderstaande figuur is gerekend met een gelijkblijvendehypotheekrente.Leenruimte zeer energiezuinige woningenSinds 2024 heeft het energielabel invloed op de maximale hypotheek. Dehoogte van de maximale hypotheek is daardoor deels afhankelijk van deenergiezuinigheid van de woning. Voor woningen met een lager energie-verbruik, en dus naar verwachting lagere energielasten, kan eenconsument een hogere hypotheek krijgen. Deze bedragen per energielabelzijn opgenomen in de Regeling hypothecair krediet. Komend jaar wordthet hogere bedrag dat de consument kan lenen bij zeer energiezuinigewoningen verlaagd, vanwege de lagere besparing van zonnepanelen.Zonnepanelen leveren minder op dan voorheen door terugleverkosten dieenergiemaatschappijen in rekening brengen en de afschaffing van desalderingsregeling per 1 januari 2027. Voor woningen met het label A+++kunnen consumenten in 2026 25 duizend euro extra lenen (was 30 duizendeuro) en voor woningen met het label A++++ 40 duizend euro (was50 duizend euro). Sinds 2024 is ook het extra leenbedrag voor verduur-zaming van de woning afhankelijk van het energielabel. Huishoudens meteen energielabel G tot A+++ kunnen extra lenen om de woning teverduurzamen. Per 2026 wordt het extra bedrag (10 duizend euro) dat eenconsument kan lenen voor energiebesparende voorzieningen voorwoningen met energielabel A+++ geschrapt. Een eigenaar van eendergelijke woning kan, net als woningen met een nog beter label, meestalgeen andere energiebesparende voorzieningen meer treffen dan hetaanschaffen van extra zonnepanelen. Deze extra zonnepanelen leveren infinanciële zin minder op, waardoor een extra leenbedrag in veel gevallenBron: NibudTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13872 niet kan worden terugverdiend binnen de looptijd van de hypotheek. Hetextra leenbedrag voor verduurzaming voor woningen met energielabelG tot en met A++ blijft ongewijzigd gehandhaafd.Starters en verduurzaming van de woningDe motie Peter de Groot1 verzoekt het kabinet te onderzoeken of startersdie hun gekochte woning niet kunnen of willen verduurzamen opachterstand komen te staan bij het verkrijgen van een eerste koopwoning.Op basis van nadere analyse en contact met de sector kan ik uw Kamermelden dat starters die een woning niet gaan verduurzamen niet opachterstand staan bij de aankoop van een woning of bij het verkrijgen vaneen hypotheek. Nederland heeft een sterk concurrerende hypotheekmarktmet veel aanbieders. Er zijn mij geen kredietaanbieders bekend dieconsumenten die een woning kopen en niet kunnen of willen verduur-zamen hierom uitsluiten. De hypothecaire leennormen werken ook nietnadelig voor een (startende) koper die gaat verduurzamen. Wel is het zodat aanbieders van hypothecair krediet door middel van het verstrekkenvan een rentekorting bij een goed energielabel consumenten kunnenstimuleren om een woning te verduurzamen.Het verduurzamen van een woning met een slecht energielabel levertdoorgaans meer wooncomfort én financieel voordeel voor de eigenaarop. Het treffen van energiebesparende maatregelen, in het bijzonder bijwoningen met een slecht energielabel, betaalt zich vaak snel terug doorlagere maandlasten en de stijging van de waarde van de woning. Sinds1 januari 2024 kunnen (potentiële) woningeigenaren onafhankelijk van hetinkomen een extra bedrag lenen voor het verduurzamen van een woningmet een slecht energielabel. Het extra leenbedrag varieert van 10.000 tot20.000 euro en is afhankelijk van het energielabel van de woning. Voorwoningen met energielabel E, F of G mag bijvoorbeeld meer extra wordengeleend voor verduurzaming dan voor een woning met energielabel A ofB. Het gebruik van het extra bedrag is optioneel en kan uitsluitend wordengebruikt voor verduurzaming. Kredietverstrekkers controleren dit ook.Huizenkopers kunnen de extra financieringsruimte dus niet gebruiken ommeer te bieden op een woning.Update opvolging aanbevelingen uit de evaluatie van deleennormenDe leennormen zijn onlangs door SEO Economisch Onderzoek geëva-lueerd.2 SEO is, samengevat, positief over de doeltreffendheid, doelma-tigheid en uitvoerbaarheid van de leennormen. De evaluatie noopt niet totaanpassingen van de huidige Nibud-systematiek. Wel doet SEO een aantalaanbevelingen om de leennormen te verbeteren. Zo adviseert SEO om detransparantie over de berekeningen van het Nibud te verbeteren. HetNibud heeft daarom dit jaar in de adviesrapportage aandacht besteed aanhet verduidelijken van het rapport en het verbeteren van de onder-bouwing. Ik vind dit positief en constateer dat de aanpassingen van hetNibud de leesbaarheid van het rapport hebben verbeterd.Ook heeft SEOgeadviseerd om een periodieke monitoring van financiële stabiliteits- entoegankelijkheidsaspecten in te richten en de uitkomsten van dezeanalyses een vaste plek te geven in de governance van de leennormen. Indat kader gaan De Nederlandsche Bank en de Autoriteit FinanciëleMarkten de financiële stabiliteit jaarlijks monitoren en het CPB detoegankelijkheid van de koopwoningmarkt. Beide aspecten wordengemonitord in relatie tot de leennormen. Bij de start van de volgende1Kamerstukken II 2024–2025, 32 847, nr. 13372Kamerstukken II 2024–2025, 32 847, nr. 1349.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13873 leennormencyclus (begin 2026), zullen deze organisaties hun eerstemonitor opleveren.Daarnaast adviseert SEO om de kwaliteit van taxaties te verbeteren metals doel om de beschermende werking van de loan-to-value (LTV)-limiet tevergroten. In dat kader verwijst SEO in het rapport naar een rapport vanDNB (2019) waaruit een systematische overwaardering van taxaties tenopzichte van de koopsom blijkt.3 SEO adviseert onder meer om een optieverder te onderzoeken die is voorgesteld door de Werkgroep taxaties4 omde beschermende werking van de LTV-limiet te vergroten: het maximerenvan een hypothecair krediet tot de koopsom van de woning (in plaats vande getaxeerde waarde van de woning). De afgelopen maanden heb ikmeer onderzoek gedaan naar de effecten van deze optie en heeftNationale Hypotheekgarantie (NHG) op mijn verzoek cijfers in kaartgebracht om het mogelijke probleem beter te duiden.Op dit moment kunnen consumenten bij een taxatiewaarde die hoger isdan de koopsom dit verschil lenen om bijvoorbeeld de kosten koper(deels) te financieren. Als hierdoor sprake is van een overschatting van dewoningwaarde ondermijnt dit de LTV-limiet. Ook werkt dit bij eenonnauwkeurige taxatie risico’s voor huizenkopers (voornamelijk starters)en kredietaanbieders in de hand. De maatregel waarbij de koopsom alsbovengrens wordt gehanteerd vermindert het risico van overwaarderingvoor huizenkopers en kredietaanbieders. Uit cijfers van NHG blijkt dat ertussen 1 januari 2021 en medio 2025 nog steeds sprake is van eensystematische overwaardering van woningen: 46% van de taxaties lagboven de koopsom, 30% van de taxaties eronder en 19% van de taxaties isgelijk aan de koopsom. De gemiddelde «overwaardering» bedroeg2.566 euro. Deze extra ruimte wordt niet altijd benut. Ongeveer een op devijf kopers met een taxatie boven de koopsom benut deze extra leenruimeook daadwerkelijk. Hoewel deze uitkomsten aanzienlijk beter zijn dan deresultaten van het eerdere onderzoek van DNB, vind ik het feit dat ermogelijk sprake is van overwaardering zorgelijk. De LTV is hierdoormogelijk minder doeltreffend. Bij alsmaar stijgende huizenprijzen lijken derisico’s hiervan op het eerste gezicht beperkt, maar zoals we in hetverleden vaker hebben gezien, kunnen huizenprijzen ook dalen. Dezegroep is dan extra kwetsbaar voor het risico op een restschuld.Ik ga echter niet over tot het nemen van de maatregel om de koopsom alsbovengrens te hanteren omdat de maatregel de onderliggende oorzaakniet oplost. Ik verwacht dat het borgen van de kwaliteit en onafhanke-lijkheid van taxaties doeltreffender zal zijn. Recent heb ik een convenantgetekend met het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) om hettoezicht op taxaties door het NRVT verder te verbeteren.5 Hierin heb ikonder andere afgesproken dat het NRVT de kwaliteit, betrouwbaarheid ennauwkeurigheid van taxaties meetbaar gaat maken en relevante uitkomst-maten vast gaat stellen om toe te passen in haar doorlopend toezicht. Ikhoud in de gaten of deze maatregelen ervoor zorgen dat de kwaliteit vantaxaties omhoog gaat en de beschermende werking van de LTV-limiet3Uit het onderzoeksrapport «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» van DNB(2019) blijkt dat in één derde van de taxaties de taxatiewaarde exact gelijk is aan de koopsom(als maatstaf voor de marktwaarde). In bijna 60% van de gevallen ligt de taxatiewaarde bovende koopsom. De gemiddelde overwaardering is 5,2% van de koopsom (de mediaan is 2,3%).4In 2021 heeft een werkgroep ingesteld door de Minister van BZK de resultaten gepubliceerdvan een verkenning naar het anders inrichten van het woningtaxatiestelsel (Kamerstukken II2021/22, 32 847, nr. 719). Van de vijf onderzochte opties werd de maatregel om de koopsom alsbovengrens te stellen voor de maximale hoogte van een hypotheek als meest kansrijk geacht.De werkgroep bestond uit deelnemers vanuit het Ministerie van BZK, het Ministerie vanFinanciën, AFM, DNB en NHG.5Kamerstukken II, 2025–2026, 32 847, nr. 1377.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13874 toeneemt. Een besluit of deze maatregel in de toekomst toch nodig kanzijn, is aan een volgend kabinet.Tot slotIn deze brief ben ik ingegaan op de hoofdlijnen van het advies van hetNibud voor de leennormen 2026. Het advies is bijgevoegd bij deze brief.Op basis van dit advies zijn diverse wijzigingen vastgelegd in de Regelinghypothecair krediet 2026 die is gepubliceerd in de Staatscourant.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13875