Aanpassen methodiek maximale borg

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453WoningcorporatiesNr. 578 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 9 januari 2026Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) borgt leningen vanwoningcorporaties. Daarmee garandeert het voor financiers van dieleningen de betaling van rente en aflossing. Hierdoor kunnen woningcor-poraties tegen gunstige voorwaarden geld lenen. Het Rijk en degemeenten bekleden een achtervangpositie voor deze borging, watbetekent dat zij renteloze leningen zullen verstrekken op het moment dater liquiditeitsproblemen ontstaan bij WSW.Om het risico te beperken dat problemen bij één woningcorporatie leidentot problemen voor het gehele borgstelsel, is de maximale borg in 2014geïntroduceerd. Deze bedraagt sinds 2014 3,5 miljard euro aan nominalegeborgde schuld. De huidige maximale borg knelt voor enkele grotecorporaties. De afgelopen jaren heeft WSW in overleg met stakeholdersgewerkt aan een voorstel voor een nieuwe methodiek. In het vervolg vandeze brief ga ik eerst in op de aanleiding voor de invoering van demaximale borg en de redenen om een nieuwe methodiek te onderzoeken.Vervolgens licht ik de voorgestelde methodiek toe en de gevolgendaarvan voor de hoogte van de maximale borg. Tot slot wordt ingegaanop de gevolgen voor de risico’s binnen het borgstelsel en waarom ik dezerisico’s acceptabel acht.AchtergrondOm het risico te beperken dat problemen bij één woningcorporatie leidentot problemen voor het gehele borgstelsel, introduceerde WSW in 2014,na consultatie bij woningcorporaties en achtervangers, de maximale borg.De maximale borg stelt een absolute begrenzing aan de omvang van degeborgde schuld (en daarmee de omvang van een aanspraak) bij éénenkele woningcorporatie. De maximale borg bedraagt sinds 20143,5 miljard euro aan nominale geborgde schuld. Bij de vaststelling van demaximale borg is gekozen voor een vaste waarde, zonder een afspraakover indexering of herijking. kst-29453-578ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5781 De samenstelling van de groep woningcorporaties, hun portefeuille endaarmee het risicoprofiel van de corporatiesector is in de afgelopen jarensterk veranderd. Bij de introductie van de maximale borg was er sprakevan twee woningcorporaties met een zeer grote leningportefeuille, waarer in één geval ook sprake was van een verhoogd risicoprofiel. Mede doorhet toegenomen bewustzijn van dit concentratierisico en concreteafspraken over de maximale omvang van de borg, zijn er acties onder-nomen om dit risico voor het borgstelsel te verkleinen. Op dit moment zijner geen woningcorporaties meer die een overschrijding hebben op demaximale borg. Ook zijn met de inwerkingtreding van de herzieneWoningwet in 2015 de mogelijkheden voor risicovolle activiteiten vancorporaties aanzienlijk beperkt. Met deze wijzigingen zijn de risico’s voorgrote corporaties aanzienlijk minder dan voor 2015.De corporatiesector staat voor een grote investeringsopgave. Door demaximale borg worden vooral grote woningcorporaties (op termijn)afgeremd in het leveren van een bijdrage aan de volkshuisvestelijkeopgave. Zij kunnen immers niet geborgd lenen boven de huidige grensvia WSW voor hun opgave, terwijl dit op basis van hun andere financiëleratio’s wel mogelijk is. Voor deze woningcorporaties is duidelijkheid overde maximale borg van groot belang, met name ook door de vaak langevoorbereidingstijd van nieuwbouwprojecten.Op basis van de gegevens in de prognose-informatie die woningcorpo-raties aangeleverd hebben is de huidige maximale borg op dit momentvoor drie woningcorporaties een knellende factor voor de begrotings-plannen voor de komende vijf jaar. Hierbij moet worden aangetekend datwoningcorporaties bij het opstellen van hun begroting mogelijk alrekening houden met de maximale borg en hun ambities hierdoor lagervaststellen. Het aantal woningcorporaties voor wie de maximale borg alde komende vijf jaar knelt ligt daarom mogelijk nog iets hoger. Op basisvan de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is de verwachting dat hetaantal woningcorporaties dat wordt bekneld door de maximale borg in detoekomst nog verder zal toenemen.In het voorjaar van 2023 heeft uw Kamer een motie aangenomen1 waarinhet de regering verzoekt om te onderzoeken of de maximale borgaangepast kan worden, zodat woningcorporaties maximaal kunnenbijdragen aan de nieuwbouw van vooral sociale huurwoningen. Naaraanleiding van de motie heb ik WSW gevraagd om te komen met eenvoorstel voor een methodiek voor de onderbouwing en ontwikkeling vande maximale borg. De afgelopen jaren heeft WSW in overleg metstakeholders gewerkt aan een voorstel voor deze nieuwe methodiek. Injuni van dit jaar heb ik u reeds geïnformeerd over de contouren van ditvoorstel2. Middels deze brief acht ik de motie die de regering verzoekt omte onderzoeken of de maximale borg kan worden aangepast alsuitgevoerd.Voorstel WSWWSW stelt voor om de maximale borg vorm te geven op basis vantwee grenzen die naast elkaar bestaan. De eerst knellende grens wordtgehanteerd bij het al dan niet verstrekken van borging. De maximale borgwordt dan begrensd door zowel de nominale als de marktwaarde van deleningen. Een grens op basis van de nominale waarde houdt in dat detotale omvang van de leningen wordt berekend tegen de oorspronkelijkebedragen waarvoor ze zijn uitgegeven. Een grens op basis van de1Kamerstuk 32 847, nr. 10292Kamerstuk 29 453, nr. 577Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5782 marktwaarde richt zich daarentegen op de actuele waarde van dezeleningen op de financiële markt, die kan fluctueren door veranderingen inbijvoorbeeld de rente.Een maximale borg op basis van de marktwaarde sluit aan bij hetconcentratierisico dat WSW beoogt te beheersen en sluit aan bij hetkapitaalbeleid van WSW en de Basel regelgeving. Dit houdt in dat demaximale aanspraak door één woningcorporatie op de borg niet grotermag zijn dan 25% van het beschikbare risicokapitaal. Daarnaast wordenaanvullende eisen gesteld aan de onderpandratio, die strenger wordennaarmate de marktwaarde van de schuld toeneemt, om het risico oplagere verkoopopbrengsten bij een default te beperken. Zowel de omvangvan de aanspraak (marktwaarde schuld minus onderpand) als hetbeschikbare risicokapitaal beweegt hiermee mee met het risico in deportefeuille en dat van de individuele woningcorporatie. Het nadeelhiervan is dat de maximale borg op basis van de marktwaarde, doorrenteschommelingen minder voorspelbaar is voor woningcorporaties omop te sturen. Daarnaast is de verwachting dat de geborgde schuld dekomende jaren verder zal groeien. Dit zou kunnen leiden tot een sneltoenemende hoogte van de maximale borg op marktwaarde wat alsonwenselijk wordt gezien.Daarom is ervoor gekozen om ook te werken met een nominale grens.Een nominale maximale borg biedt woningcorporaties (en achtervangers)duidelijkheid over de maximale individuele financieringsruimte. Denominale waarde van de leningportefeuille van een deelnemer is nietafhankelijk van marktbewegingen. Deze nominale grens biedt daarmeeeen voorspelbare en bruikbare grens voor onder andere investeringsbe-slissingen. De grens op de nominale waarde biedt geen volledigeafdekking voor het risico dat WSW loopt op een woningcorporatie ingeval van een aanspraak. Zo kan een renteontwikkeling de marktwaardevan de schuld doen stijgen en/of de waarde van het vastgoed doen dalen.Dit risico wordt wel ondervangen door de grens op marktwaarde.WSW stelt voor om de nominale maximale borg jaarlijkse te indexeren opbasis van de kerninflatie. De keuze voor de kerninflatie is gebaseerd opeen aantal overwegingen. Door geldontwaarding neemt de koopkrachtvan deelnemers af, door de stijging van de prijzen van goederen endiensten. Door de maximale borg te corrigeren met de inflatie wordt dekoopkracht van woningcorporaties op dit punt in stand gehouden.Daarnaast is historisch gezien de inflatie gebruikt als basis om de hurentot op zekere hoogte te indexeren, waarmee de verdiencapaciteit vanwoningcorporaties ook in grote mate is meegegroeid met dit kengetal.Door gebruik te maken van de kerninflatie ten opzichte van de algeheleinflatie worden grote schommelingen als gevolg van bijvoorbeeld deenergieprijzen gedempt.Daarnaast stelt WSW voor om bij de inwerkingtreding van de nieuwemethodiek, de nominale grens van 3,5 miljard euro met terugwerkendekracht te indexeren op basis van de kerninflatie. Hierdoor wordt ergecorrigeerd voor de geldontwaarding en voor de ontwikkeling van deverdiencapaciteit, sinds de oorspronkelijke afspraak in 2014.GevolgenAls gevolg van het met terugwerkende kracht indexeren van de nominalemaximale borg bedraagt deze 4,4 miljard euro eind 2024. De maximaleborg op marktwaarde bedraagt per eind 2024 6,8 miljard euro. Op basisvan de prognose van de kerninflatie en de groei van de door WSWgeborgde schuld liggen de grenzen in 2027 naar verwachting opTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5783 4,7 miljard euro nominale waarde leningen en 11,6 miljard euro markt-waarde leningen. De nominale grens zal naar verwachting de komendejaren de meest relevante grens zijn voor grote woningcorporaties of deICR, LTV of solvabiliteit als een van deze grenzen eerder worden bereikt.De verhoging van de maximale borg creëert extra investeringsruimte bijde grootste woningcorporaties. Uit een financiële doorrekening met hetmodel van de NPA blijkt dat de corporatiesector de komende 10 jaarcirca € 1,5 mrd extra investeringsruimte beschikbaar krijgt na verhogingvan de maximale borg.Risico’s borgstelselDoor de verhoging van de maximale borg neemt het risico enigszins toedat een grote aanspraak op de borg leidt tot problemen voor hetborgstelsel. De Autoriteit Woningcorporaties (Aw) geeft in haar zienswijzeaan de verruiming verantwoord te vinden vanuit risico-oogpunt voorWSW, woningcorporaties en achtervangers, maar ook vanuit het brederecorporatiestelsel. De Aw verwacht dat de voorgestelde wijziging niet totsignificant hogere risico’s voor het borgstelsel leidt. Gezien de beper-kingen in risicovolle activiteiten met de herziening van de Woningwet in2015, ziet de Aw ook voor het bredere corporatiestelsel geen onverant-woorde risico’s. Ik sluit mij aan bij de zienswijze van de Aw. Daarnaastsluit de maximale borg op basis van de marktwaarde het meest aan bij demethodiek van risicobeheersing van WSW. De nominale grens zaldaarentegen naar verwachting de eerstkomende jaren de knellende grenszijn. Deze lagere nominale grens is dan ook prudent te noemen. Daarnaastmoeten woningcorporaties vanzelfsprekend nog steeds voldoen aan deandere normen die WSW stelt voor borging, zoals vereisten aan de ICR,LTV en solvabiliteit.AfrondendIk kan mij goed vinden in de nieuwe methodiek voor de maximale borgdie WSW voorstelt. Er is een goede balans gevonden tussen enerzijds hetbeheersbaar houden van de risico’s voor het borgstelsel en anderzijdsgeeft het woningcorporaties voldoende ruimte om te kunnen investeren.Daarom heb ik een verzoek tot wijziging van de beleidsregel ten behoevevan invoering van de nieuwe methodiek goedgekeurd. De VNG heeft alsvertegenwoordiger van de gemeentelijke achtervang ingestemd met denieuwe methodiek. De inwerkingtreding van de aangepaste beleidsregelen daarmee de nieuwe methodiek is 1 januari 2026. Hiermee acht ik demotie die de regering verzoekt om te onderzoeken of de maximale borgkan worden aangepast als uitgevoerd3.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. Keijzer3Kamerstuk 32 847, nr. 1029Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5784