Nota naar aanleiding van het Verslag

31285WijzigingvandeWetvoorkeursrechtgemeenten(vereenvoudigingbekendmakingenaanbiedingsprocedure)Nr.6NOTANAARAANLEIDINGVANHETVERSLAGOntvangen14december2009MetbelangstellinghebikkennisgenomenvanhetverslagvandevastecommissievoorVolkshuisvesting,RuimtelijkeOrdeningenMilieubeheeroverhaarbevindingenoverbovenvermeldwetsvoorstel.Totmijnspijtheeftdebeantwoordingenigetijdopzichlatenwachten.Ikgahieronderinopdeopmerkingenenvragenwaartoehetwetsvoorsteldeledenvandecommissieaanleidingheeftgegeven.1.AlgemeenDeledenvandeCDA-fractiegevenaanmetbelangstellingkennisgenomentehebbenvanhetwetsvoorstel.Dezeledengevenaandathetwetsvoorstelwordtgezienalseeninstrumentvooroverhedenomgrond-speculatietegentegaanoplocatieswaarruimtelijkeontwikkelingenzijngepland.DeledenvandeSP-fractiegevenaanmetbelangstellingkennistehebbengenomenvanhetvoorliggendewetsvoorstel.Hetwetsvoorsteliseenvandebelangrijkeinstrumentenvanhetruimtelijkeordeningsbeleid.Hetgeeftgemeenteneenmiddelomstrategischegrondpositiesteverwervenvoordeontwikkelingvanwonen,werkenenrecreëren.Hetwetsvoorstelvoor-zietinverhelderingenprocedureleverbeteringenvanditinstrument.OokdeledenvandeChristenUnie-fractiehebbenmetbelangstellingkennisgenomenvanhetwetsvoorstel.Ikbenverheugdteconstaterendatdezefractieshetvoorliggendewets-voorstelpositieftegemoettreden.HetwetsvoorstelbeoogtprocedureleverbeteringenindeWetvoorkeursrechtgemeenten(hierna:dewetofdeWvg)aantebrengen,dezeverdertevereenvoudigenengemakkelijkerleesbaartemaken.2.InleidingDeledenvandeCDA-fractievragenzichafofbijdeevaluatienietnaarvorenisgekomendatdeWetvoorkeursrechtgemeenteninveelgevallendoordegrondeigenaarwordtomzeilddoorhetsluitenvaneenzoge-TweedeKamerderStaten-Generaal2Vergaderjaar2009–2010KST1401070910tkkst31285-6ISSN0921-7371SduUitgevers’s-Gravenhage2010TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.61 naamdeontwikkelovereenkomstmeteenprojectontwikkelaar.Bijhetwijzigenvandebestemmingdoetdegrondeigenaardaneenberoepopzelfrealisatie,terwijldaarvoorfeitelijkdeprojectontwikkelaarwordtinge-schakeld.Deledenvragenzichafofnietookoverwogenkanwordenomhetvoorkeursrechtvangemeentennietalleenvantoepassingtelatenzijnophetgevalwaarindegrondeigenaardegrondwilvervreemden,maarookvoorhetgevalwaarindegrondeigenaareenontwikkelovereenkomstwilsluiten.Daarmeezounogmeerderegieopdetoekomstigeruimtelijkeontwikkelingenbijdeoverheidliggen.HierovermerkikopdathetdoelvandeWvgishetversterkenvandepositievandegemeenteopdegrondmarkttenbehoevevandeverwezen-lijkingvanhaarruimtelijkbeleid.Doorhetvestigenvaneenvoorkeurs-rechtkrijgtdegemeenteeeneersterechtvanaankoop.Ontwikkelovereen-komstenalsdoordeledenvandeCDA-fractiebedoeld,kunnenafbreukdoenaandezevoorkeursrechtpositievandegemeente.Bijdezeontwikke-lovereenkomstenwordtdedoordeWvgverhinderdeeigendomsover-drachtvandegrondomzeilddoordeeconomischebeschikkingsmachtoverdegrondovertedragen.Artikel26vandeWvg,welkartikelisverbe-terdbijdewetswijzigingvan14juni2002(Stb.326),voorzietdaaromineenprocedureomdenietigheidinteroepenvandergelijkeovereenkom-sten.Depositievandegemeenteisdaarmeenaarmijnmeningafdoendebeschermd.DeledenvandeSP-fractiezijnvoorstandervaneenstrategischactiefgrondbeleidinplaatsvandepassieveroldienuvaakaangemeentenistoebedeeld.Eenactiefgrondbeleidkostgeld.Zekeralsdeprijsvangrondisgebaseerdoptoekomstigeeconomischewaarde.Hetwasdaaromdatdezeledeneerderhebbenvoorgesteldhetvoorkeursrechttekoppelenaandegrondprijsopbasisvandeoudebestemming,overhetalgemeeneenagrarischebestemming.Deeltderegeringdezevisie?VoordeprijsvormingsluitdeWvgalsindsdeeerstevaststellingvandewetaanbijdebepalingenuitdeonteigeningswettenaanzienvandewaardebepalingvandegrond.DeWvgenonteigeningswetvormeninditkadereensamenhangendgeheel.Degemeenteprobeertineersteinstantiemethetvoorkeursrechtgrondaantekopen.Verkooptdeeige-naardegrondnietenweigerthijookzelfdebestemmingterealiseren,danstaathetinstrumentonteigeningaandegemeenteterbeschikking.DevraagvandeSP-fractienaardewaardebepalingisdaaromnietbeperkttotdeWvg,maarheeftookdirectbetrekkingopdeonteigeningswet.IndevoorliggendeprocedurelewijzigingvandeWvgisdewijzevandewaar-debepalingvangrondenindeWvgendeonteigeningswetnietaandeorde.Bijdegedachteaaneenlagerewaardebepalingwilikwelterover-wegingmeegevendat,hoeweliedereoverheidgraaggoedkoopruimte-lijkeontwikkelingenrealiseert,lageaankoopprijzenvooroverhedenfunda-mentelevragenoproepenmetbetrekkingtotderechtvaardigheidvaneenlagerevergoedingdandemarktwaarde.Daarnaastkunnenlageaankoop-prijzenvooroverhedengevolgenhebbenvoordebereidheidvanparticu-lierenomgrondenaandeoverheidteverkopenenkanalsmogelijkeffectoptredendatopgrotereschaalonteigeningenplaatsmoetengaanvinden.3.DeaanbiedingsprocedureDeledenvandeCDA-fractievragenzichafofdetermijnendienugenoemdstaanindeWvgwaarbinneneenbestemmingsplaninproce-duremoetzijngebrachtnogadequaatzijn,ofdatdezetermijnenlangerzoudenmoetenzijnvooreengoedetoepassingsmogelijkheidvandeWvg.Methetoogophetfeitdatruimtelijkeontwikkelingensteedscomplexerzijngewordenendeaanpakintegraler,zijndedoorlooptijdenvanontwik-TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.62 keltrajectenendebijbehorendeproceduresinveelgevallenimmerseven-eenstoegenomen.DetermijnenindeWvgzijninhetkadervandeaanpassingvandevesti-gingsgrondslagenvooreenvoorkeursrechtaandenieuweplanvormenuitdenieuweWroendevereenvoudigingvandezevestigingsgrondslagenindeInvoeringswetWroopnieuwgewaardeerd.HierbijisoverwogendatenerzijdsdeproceduretermijnenuitdeWrozijnverkortmaardatanderzijdseenintegraleruimtelijkeafwegingendevoor-bereidingvangebiedsontwikkelingwaarbijvelepartijenbetrokkenzijnnogsteedsdenodigetijdkost.Naastdezefactorenisookhetbelangvandeburgerwiensgrondenofonroerendezakenzijnbelastmeteenvoor-keursrechtmeegewogen.Vestigingvaneenvoorkeursrechtgeeftdeburgeronzekerheidoverdetoekomst.Nawegingvanallebelangenbeniktotdeconclusiegekomendatdemaximalewettelijkegeldingsduurvooreenvoorkeursrecht,indefasevoorafgaandaandevaststellingvaneenbestemmingsplan,nagenoeggelijkkanblijvenaandethansgeldendeduurvaneenvoorkeursrecht.Datbetekentdateenvoorkeursrechtvooraf-gaandaandevaststellingvaneenbestemmingsplan,waarindefinitiefplanologischeduidelijkheidwordtverschaft,onderdezenieuweregelingtenhoogstezesjaarendriemaandenkangelden.Onderdehuidigerege-lingisdatzesjaar.Degeldingsduurvaneenvoorkeursrechtdatisgeba-seerdopeenvastgesteldbestemmingsplanisvaneengeldingsduurtothetmomentvanderealisatievandebestemming,hoelangdatookmogeduren,teruggebrachttotmaximaaltienjaarnavaststellingvanhetbestemmingsplan.DaarmeeisaangeslotenbijdetermijnvoorherijkingvanbestemmingsplannendieindenieuweWrooptienjaarisgesteldenhetalgemeenuitgangspuntdatinbestemmingsplannenvastgelegdebestemmingenbinnendattijdvakgerealiseerddienenteworden.Detotalegeldingsduurvanhetvoorkeursrechtkomtdaarmeeopmaximaalzestienjaarendriemaanden.Indepraktijkzalruimvoorhetverlopenvandietermijndebestemmingalgerealiseerdzijn.DeledenvandeSP-fractiezijngestuitopstrategischeproblemenbijinzetvanhetvoorkeursrecht.Opditmomentstaathethuidigegrondbeleid(ofhetgebrekdaaraan)snelleengoedkopewoningbouwindeweg.Deover-heiddefinieertderuimtelijkeopgaven,maarbehartigtookdeelsdebelangenvandeoverheiddieverdientaandelocatieontwikkeling:het«dubbelepettenprobleem».Inhetverledendroegditdubbelepettenpro-bleembijaanderuimtelijke,maarooksocialekwaliteitenmaaktehetwoningbouwenbinnenstedelijkevernieuwingmogelijk.Totindejaren’80haddengemeentenminofmeereenmonopoliepositieopdegrond-marktenenwashetsturenvanwoningbouwvoorhenbetrekkelijkeenvou-dig.Dekeerzijdekwamtoenfinanciëlebelangenderuimtelijkekwaliteitgingverdringen.Nubepalenmarktpartijenwatenwanneerergebouwdwordt.Dehoogstebiederbepaaltenkiestveelalvoorbouweninhetduresegment.Daarisimmersmeerteverdienen.Hetzelfrealisatiebeginsel(degenediedegrondbezit,magdezeookbebouwen),leidtertoedatontwikkelaarsgrondnietalleenkopenomspeculatieveredenen,maarookomeenonderhandelingspositietecreërenbijhetverwervenvanprojecten.Degrondeigenaarkanmetberoepophetzelfrealisatierechtbesluitendegrondnietteverkopen;ruimtelijkedoelstellingenvangemeentenkunnenhierdoorgefrustreerdworden.DeeltderegeringdemeningvandeledenvandeSP-fractiedatdewethierdooreenbotinstru-mentis?Zoja,kanderegeringaangevenhoezijdenktdeze«uitholling»vandewetongedaantemaken?IkmerkopdatdeWvgalsgeheeleninhetbijzonderdemogelijkhedendiedezebiedtomalineenvroegstadiumvanderuimtelijkeplanvormingeenvoorkeursrechttevestigenbijuitstekisbedoeldalsmiddelomtevoor-TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.63 komendatprojectontwikkelaarsstrategischegrondpositiesinnemen.Hiermeekaneengemeentehetdoordeledengeschetsteprobleemvanhetinnemenvanstrategischegrondpositiesvoorkomen.DemeningvandeledenvandeSP-fractiedatdeWvgeenbotinstrumentisdeelikdanookniet.VoorhetgevaleralgrondpositieszijningenomenhebikmethethoofdstukGrondexploitatieindeWrovoorzienineengoedinstrumenta-riumvoordegemeentelijkeregierolbijruimtelijkeontwikkelingenentevensvoorzienineenstevigeregelingvoorkostenverhaal.Dankzijdezeregelinginzakedegrondexploitatiekandegemeenteineendergelijkgevaleenexploitatieovereenkomstsluitenmetdeontwikkelendepartij.Wanneereenovereenkomstniethaalbaaris,kanzeeenexploitatieplanmakenwaarindwingendwordtopgelegdwátinhetgebiedwordtgebouwd,metwelkekwaliteitendesgewenstmetwelkefasering.Boven-dienmaaktderegelinghetmogelijkomdegemeentelijkekostenenvoor-zieningenvoordelocatieteverhalenopdegrondeigenaren.IkziedanookgeenaanleidingWvginditkaderaantepassen.4.BekendmakingeninwerkingtredingvanvoorkeursrechtenDeledenvandeCDA-fractievragenzichafof,enzojaopwelkewijzedeinwerkingtredingvanditwetsvoorstelisgerelateerdaandeinwerkingtre-dingvandenieuweWetopderuimtelijkeordening(Wro)welkevoorzienisop1juli2008.DewijzigingendieditwetsvoorstelaanbrengtindeWvgzijnaanvullendopdewijzigingendiebijdeInvoeringswetWetruimtelijkeordeningindeWvgzijnopgenomen.Ditwetsvoorstelkentdanookeenwetgevingstra-jectdatvolgendisopdatvandeInvoeringswetWro.Omdatgrondpositiesvrijwelautomatischbouwrechteninhoudenconsta-terendeledenvandeSP-fractiedateenvrijeselectievanpartijenonmo-gelijkis,watweergevolgenheeftvoordekwaliteit.Zodragemeentenhetvoorkeursrechtopeenperceelleggen,makenzekenbaardatzeplannenhebbenindatgebied.Speculantenduikendanopaangrenzendepercelenwaardoordeprijswordtopgedrevenendeontwikkelinggefrustreerd.Onderkentderegeringditprobleemenhoewordtditondervangen?DeSP-fractiewijstoppartijendienavestigingvaneenvoorkeursrechtaangrenzende,nietaangewezengrondenaankopenenopdiewijzedeprijsopdrijven.Devraagisechterinhoeverredergelijkeaankopenzinvolzijn.Alsdegemeentedejuisteafbakeningkiestvoorhetgebiedwaarvoorhetvoorkeursrechtgeldt,zullendeaangrenzendepercelennietrelevantzijnvoordenieuweontwikkeling.Voorzoverhetdaadwerkelijklucratievegrondenzijn,zaldewaardestijgingnietontstaandoorhetgedragvandespeculanten,maarveeleerderdoorderuimtelijkeontwikkelingenzelf.Waarsprakeisvanaankopenopaangrenzendepercelentegenonverklaar-baarhogeprijzen,zaldatmeegenomenmoetenwordenindeprijsbepa-lingzoalsdeonteigeningswetendeWvgdezevoorschrijven.Eenanderprobleemdatdezeledenuitdepraktijkhorenisdekortetermijnvanhetvoorkeursrecht.Hetwetsvoorstelzalmoetenleidentothetwettelijkrechtvangemeentenom,nabestemmingsplanwijziging,grondenteverwervenvoorsocialewoningbouwvoordegrondprijsvandeoudebestemming.Daarmeezalgrondspeculatieenhetkopenvangronduitstrategischeoverwegingendoorprojectontwikkelaarsontmoe-digdworden.Eendergelijkvoorkeursrechtvangemeentenzalweereenactiefgemeentelijkgrondbeleidtotgevolgkunnenhebbenenmeteenactiefgrondbeleidkanhettijvantorenhogeprijzenvoorgrondgekeerdworden.Goedkoperegrondbetekentkansenvoorsnellereenbetaalbarewoningbouw.OmdaarinstrategischtekunnenopererenzijngemeentenTweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.64 vaaklangerdantweejaarbezigmetvoorbereiding.Vaakookopmeerdereplaatsentegelijk.Omopdieplaatseneengrondpositieteverwervenzijngemeentenhaastgedwongenomplannengeheimtehouden.Ditmaaktdedemocratischecontrolemoeilijk.Gemeentenmakenvanwegediekortetermijndanookmindergebruikvanhetvoorkeursrechtdanwenselijk.Onderkentderegeringditprobleemeniszijbereiddietermijnvanvoor-keursrechtopterekken?DeWetvoorkeursrechtgemeentenvoorziet,zoalsikaleerderaangaf,inmogelijkhedenom,nogvoordathetbestemmingsplanisvastgesteld,eenvoorkeursrechtvooreenmaximaleperiodevanzesjaarendriemaandentevestigen.Deeerstevestigingvanhetvoorkeursrechtkandaarbijopgrondvanartikel4:11,subc,Awbzonderzienswijzenprocedureenineenbeslotenvergaderinggeschieden,omtevoorkomendatgrondpositieswordeningenomen.Metdezeruimetermijnenwordtinvoldoendematevoorzieninmogelijkhedenomreedsineenvroegstadiumvanderuimte-lijkeplan-enideeënvormingeenvoorkeursrechttevestigen,waardoorgemeentenmeervatopdegrondenkunnenkrijgen.IkbenandersdandeledenvandeSP-fractiedanooknietvanmeningdatdeinzetvanhetvoorkeursrechtdoortekortetermijnenwordtbemoeilijktendaardooronvoldoendezouwordengebruikt.TotslothorendeledenvandeSP-fractiegraaghoeveelmeerkostenentijdsinvesteringengemiddeldgemoeidzijnmetpublicatieindagbladenvanéénvoorkeursrechtenhoediekostenzichverhoudentotdetotalekostenvanhettotaletrajectvandatvoorkeursrecht.Doordevereenvoudigingvandevestigingsprocedurevooreenvoor-keursrechtdiebijdeInvoeringswetWroplaatsvond,wordenblijkensonderzoekin2006degemiddeldebestuurlijkelastenvoorhetdoorlopenvandeverschillendestappenvanhetvestigenvaneenvoorkeursrechtteruggebrachtvangemiddeld29000europerlocatietotcirca11000europerlocatie1.Dehoogstebestuurlijkelastendienadezewetswijzigingoverblevenwordenveroorzaaktdoor:debestuurlijkelastenvanheteersteaanwijzingsbesluit,dekostenvanpublicatieindeStaatscourantenhetplaatselijkdagbladendekostenvandekennisgevingenaaneigenarenenbeperktgerechtigden.Omdatalledeburgerbelastendebesluitenvoldoen-dekenbaardienentezijnisbeslotenalleendepublicatieinhetplaatselijkdagbladteschrappen.Dekostendaarvanliggentussende75en250europeradvertentie2.Deoverblijvendepublicatieverplichtingengaranderenvoldoendekenbaarheidvoordeburgers.DeledenvandeChristenUnie-fractieconstaterendathetvoorkeursrechtonderdehuidigewetinwerkingtreedtdaagsnadagtekeningvandeStaatscourantwaarinterinzageleggingvanhetaanwijzingsbesluitisbekendgemaakt.Omdathierbijhetvoorkeursrechtnietopperceelsniveauwordtaangegevenkandenotarisopgrondvandebeschikbareinformatienietmetzekerheidvaststellenofeenperceelisbelastmeteenvoorkeurs-rechtingevolgedeWvg.Teropheffingvandezeonzekerheidwordtinhetvoorliggendewetsvoorstelvoorgestelddeinwerkingtredingtekoppelenaanhettijdstipvandeverplichteregistratiedoorhetcollegevanburge-meestersenwethoudersindegemeentelijkebeperkingenregistratie.Onderhettijdstipvaninschrijving,bedoeldinart.7.2Wetkenbaarheidpubliekrechtelijkebeperkingen(Wkpb),wordtechterinhetUitvoeringsbe-sluitWkpb(art.5.2)dedatumwaaropdeinschrijvingheeftplaatsgevon-denverstaan.Vermeldingvanuurenminuutvaninschrijvingishierbijnietvereist.Kloptdeconclusievandezeledendathethierdoormogelijkwordtdat’sochtendseenleveringplaatsvindten’smiddagshetvoor-keursrechtwordtingeschreveneninwerkingtreedtmetterugwerkendekrachtvoordeheledagwaardoordeleveringvanhetperceelongeldigis1SIRAConsultingB.V.,BestuurlijkelastenWetvoorkeursrechtgemeenten,Nieuwegein:16oktober2006,blz.23.2CentrumvoorBeleidsadviserendOnderzoek(Cebeon),VereenvoudigingWetvoorkeurs-rechtgemeenten:effectenopadministratieveenbestuurlijkelasten,Rotterdam:16mei2007,blz.17.TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.65 opgrondvandeonbevoegdheidvandevervreemder,art.2.2nieuw?Zoja,isditnietonaanvaardbaaruitoogpuntvanrechtszekerheid?Genoemdeledenstellenvoordevoorgestelderegelinginditgevalzodanigtewijzigendatdezeinovereenstemmingismethetbeoogdedoel,namelijkhettreffenvaneenwaterdichteregelingvoordekenbaarheidvandeinwerkingtredingvanhetvoorkeursrechtdieindepraktijkkanwordengehanteerd.DeledenvandeChristenUnie-fractieconstaterenproblemenmetdekoppelingvandeinwerkingtredingvangemeentelijkevoorkeursrechtenaanhettijdstipvanregistratieindegemeentelijkebeperkingenregistratie.Hieropreageerikgraagalsvolgt.Ikwijseropdatartikel7,tweedelid,vanhetonderhavigewetsvoorstelnietuitgaatvanhetinschrijveninhetgemeentelijkbeperkingenregister,genoemdinartikel7vandeWkpbenzoalsdatdoorartikel5vanhetUitvoeringsbesluitWkpbnaderisgeadstrueerd,maarvanopnameindegemeentelijkebeperkingenregistratie.Inartikel7,tweedelid,vanhetonderhavigewetsvoorstelwordtdeinwer-kingtredingvaneenvoorkeursrechtbesluitexplicietgekoppeldaanhettijdstipwaaropdegegevensvandatbesluitwordenopgenomenindegemeentelijkebeperkingenregistratie,bedoeldinartikel1,onderd,vandeWkpb.Aangehaaktwordtbijhet«tijdstip»indezinvandag,uurenminuut,waaropdegegevensindegemeentelijkebeperkingenadminis-tratiewordeningevoerd.Ditspecifieketijdstipwordt,zoalsikreedshebonderkend,thansnognietgeregistreerd.Hiertoedientviaeenaanpassingvandesoftwarevandegemeentelijkebeperkingenregistratieseninsamenhangdaarmee,desoftwarevandelandelijkevoorziening,bedoeldinartikel10,tweedelid,vandeWkpb,inwelkevoorzieningallegegevensuitdeafzonderlijkegemeentelijkebeperkingenregistratiesindenlandezijnopgenomen,hetveld«tijdstipinwerkingtreding»tewordenaangevuldmetuurenminuut.Dezesoftwareaanpassingendedaarvoornoodzake-lijkeaanpassingvanbijlageIbijdeUitvoeringsregelingWetkenbaarheidpubliekrechtelijkebeperkingenonroerendezaken(CatalogusWkpb)zijnopditmomentinvoorbereiding.IkvoorziedezeaanpassinginhetkadervandeevaluatievandeWkpb.Omdedoordeledengenoemdeonaanvaardbaregevolgenvoorderechtszekerheidtevoorkomenzalik,zoalsikreedsaangafindetoelichtingophetinwerkingtredingartikeleninhetnaderrapportbijonderhavigwetsvoorstel,dezenieuweregelingomtrentdeinwerkingtredingvanvoorkeursrechtendanookpasinwerkinglatentredennadatdehiervoornoodzakelijkesoftwareaanpassingisvoltooid.Pasdanimmerskanterug-werkendekrachtvanvoorkeursrechtbesluitenwordenvoorkomenendegoedewerkingvandenieuweregelingwordengegarandeerd.5.ArtikelsgewijzetoelichtingDeledenvandeChristenUnie-fractiehebbengeconstateerddat,volgensartikel10,derdelid,hetvoorkeursrechtnietgeldtingevaldevervreem-dinggeschiedtingevolgeeenovereenkomstbetreffendeeenonroerendezaak,danweleenovereenkomstbehelzendeeenverplichtingvandeverkoperbetreffendeeenonroerendezaak.Dezebewoordingenzijnalge-meenenruimgesteld.Doorgaanswordthieronderdekoopovereenkomstrespectievelijkdekoopoptie-overeenkomstverstaan.Daarnaastbevatvolgensdezeledenhetwetsvoorstelgeennadereaanduidingvanhetbegrip«verplichtingvandeverkoper».Welmeldtdetoelichtingdatdevrijstellinggeldtindienreedsvoordevestigingvanhetvoorkeursrechtvoordeeigenaareenverplichtingzouzijnontstaanomeenovereenkomstmeteenderdeaantegaandiestrekttotvervreemdingvanhetgoed.Valteencontractueelvoorkeursrechtonderdevrijstellingvanartikel10,derdeTweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.66 lid?Opgrondvandewettekst,deparlementairegeschiedenisenhetjuridischgeduidkaraktervanzoweldekoopoptiealshetcontractueelvoorkeursrechtlijkthetnietonaannemelijkdatdewetgevernietheeftbedoeldhetcontractueelvoorkeursrechtonderbedoeldevrijstellingsbe-palingtelatenvallen.Beantwoordingvandezevraagkanmeebrengendathetbegrip«verplichting»inartikel10,derdelid,naderwordtverduidelijkt.GenoemdeledenverzoekenderegeringbijdebeantwoordingvandevraagookintegaanopdeargumentenvanB.F.PrelleroverdezevraaginhettijdschriftJuridischeBerichtenvoorhetNotariaat(JBN),juli/augustus2003.DevraagvandeledenvandeChristenUnie-fractievloeitnietdirectvoortuithetonderhavigewetsvoorstel.TochkanhetwelvanbelangzijninhetverbandvanditvoorstelnogeensintegaanopdevraagofdeWvginhetkadervanartikel10,derdelid,specifiekerenminderruimzoumoetenwordengeformuleerd.Dewettekstheefthet«slechts»inhetalgemeenoverde«verplichtingvandeverkoper».Uitdewetsgeschiedenisblijktdatdewetgeverdestijdseencontractueelvoorkeursrechtnietonderartikel10,derdelid,heeftwillenbrengen.IndememorievantoelichtingophetinitiatiefwetsvoorstelvandeledenDepla,Ravestein,VanWijmen,Duive-steijnenBiesheuveltotwijzigingvanonderanderedeartikelen10en26vandeWetvoorkeursrechtgemeenteninverbandmethettegengaanvandeontwijkingvanhetvoorkeursrechtvangemeentenbijdeverwervingvanonroerendezakenwordtvermeld,«datdeovereenkomstalleendaninaanmerkingkomtvoorvrijstellingindiendeverkoopprijsindeovereen-komstwordtbepaaldofopbepaalbarewijzeisaangegeven.Eenovereen-komsttusseneengrondeigenaareneenderdewaarindeeersteaandetweedeslechtshetrechtverschaftombijverkoopheteerstebodtedoen,komtderhalvenietinaanmerkingvoorvrijstelling».1Mijnsinziensdienteencontractueelvoorkeursrechthieronderbijuitstektewordenbegrepen.Dezeledenvragenzichvoortsafofeenonderhandseexecutorialeverkoopvrijgesteldisingevolgeart.10lid2subeWVG?Zouditnietduidelijkerinhetwetsvoorstelmoetenwordenopgenomen?DezeledenverwijzenvoordezevraagnaardeuitspraakvanhetHofDenHaaginzijnbeschikkingvan8november2007,nr.R07/895,datderechterlijkebeschikkingtotonder-handseverkoopdienttewordenbeschouwdals«eenrechterlijkbevel»indezinvanart.10lid2sube.VolgensderedactievanNotamail(2007,nr.301)ligtdeindeliteratuurverdedigdeopvattingdathiersprakeisvan«eenverkoopkrachtenswetsbepaling»meervoordehand.OpgemerktwordtdatnaopnameinhetBurgerlijkWetboekin1992vandeonder-handsevormvanexecutiedeWVGdaaropnietisaangepast.Dezeledenontvangengraageenreactieophetvoorsteldeonduidelijkheidwegtenemendoordeonderhandseexecutorialeverkoopexplicietoptenemeninart.10,lid2,sube.IkbegrijpdewensvandeledenvandeChristenUnie-fractienaarduidelijk-heidoverdevraagofonderhandseexecutorialeverkopenzijnvrijgesteldingevolgeartikel10,tweedelid,onder2,vandeWvg.BijdewijzigingvandeWvgin1996ismetzoveelwoordendebedoelingvastgelegdomdeuitzonderingvooreenexecutorialeverkoopinartikel10,tweedelid,onderg,tebeperkentotdeopenbareexecutorialeverkoop2.Eenonderhandseexecutorialeverkoopishieronderdusnietbegrepen.Hetoordeelofeen(onderhandse)executorialeverkoopbegrepenkanwordenondereenandereingenoemdartikelonderdeelvermeldegrondslag,wetsbepalingofbeveldesrechters,isthansnogonderderechter.Hetisdanooknunogtevroegomdegevraagdeduidelijkheidinhetkadervandenietgepubli-ceerdebeschikkingvanhetHoftekunnengeven.Overdezezaakisboven-diennognietinhoogsteinstantieisbeslist.DeHogeRaadmoetzichnamelijknoguitsprekenoverhetindezezaakingesteldecassatieberoep.1(KamerstukkenII2002/02,27750,nr.5,blz.3–4).2(KamerstukkenII1994/95,24235,nr.3,blz.12).TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.67 PasnadeuitspraakvandeHogeRaadzalhetgoedmogelijkzijnomdevoorliggenderechtsvragendefinitieftekunnenbeantwoorden.Volgensart.10,lid2,subf,geldteenvrijstellingvanhetgemeentelijkevoorkeursrechtvoorpachters.Moetdepachtovereenkomst,waaraanhetvoorkeursrechtvandepachterisverbonden,zijnaangegaanvóórdevestigingvanhetgemeentelijkevoorkeursrecht?DeledenvandeChristenUnie-fractieverwijzenhierbijnaardeuitspraakvanhetHofDenHaagop16juni2005,nr.R05/269waarin(andersdanderechtbank)opgrondvanredelijkewetsuitlegwerdbeslist(...)datdevrijstellingalleengeldtindienhetvoorkeursrechtvandepachterreedsbestondvóórdevestigingvanhetgemeentelijkevoorkeursrecht.Dezeopvattingisindeliteratuurbestreden.IndedaaropvolgendetuchtrechtelijkeprocedureoordeeldehetHofAmsterdamop16november2006,nr.163/2006NOT,datdenotarisdiehadmeegewerkttuchtrechtelijknietlaakbaarhadgehandeld,omdathijopgrondvandewetsgeschiedenisenjurisprudentieandershadgeconcludeerd.Deeltderegeringdemeningdathetwetsvoor-stelopditpuntdienttewordenverduidelijkt?DezevraagvandeledenvandefractievandeChristen-Unieheeftmijaanleidinggegevendewetshistorievandehierbedoeldevrijstellingsrege-lingnogeensaaneennaderebeschouwingteonderwerpen.Uitgangspuntisderegelingopgenomeninartikel7:378BW(was:artikel57bvandevoormaligePachtwet),waarbijisgeregelddatalseenverpachtertotvervreemdingvanhetverpachte,ofeendeelhiervan,wilovergaan,hijverplichtisditeerstaandepachteraantebieden.Hetisduidelijkdathiermeenietanderskanzijnbedoelddandezittendepachter.Opditvoorkeursrechtbestaanenigeuitzonderingen,waaronderdievermeldinhethuidigeartikel7:381BW(oud:artikel56fPachtwet).Zowijkthetvoorkeursrechtvandepachtervoorzoverhetverpachtebegrepenisineenbestemmingsplanwaarbijdaaraanniet-agrarischebestemmingisgegevenofvoorzoverhetverpachtebegrepenisineenstructuurvisie,opgrondslagwaarvaneenvoorkeursrechtingevolgedeWvgisgevestigd,endeverpachterhetverpachtevervreemdtaandebetrokkenoverheid.Ingevolgeartikel10,tweedelid,onderf,wijktdaarentegenhetvoorkeurs-rechtingevolgedeWvgvoordatvandepachteralsersprakeisvaneenvervroegdevestigingenernogonvoldoendezekerheidbestaatomtrentdeplanologischegrondslagvoordetweecriteriadievereistzijnvoorvestigingvaneenvoorkeursrecht(afwijkendgebruikeneennietagrari-schebestemming)1.Ditstelselisweliswaarenigemalenaanwijzigingonderheviggeweest(wijzigingswetWvg1996,InvoeringswetWro2008,Invoeringafdeling11,titel5,Boek7BWenintrekkingPachtwet),maardiewijzigingenbeoogdenslechtstechnischeaanpassingen.Mijisechtergeblekendathierbijtochnogenigeoneffenhedenindetekstenzijngeslopen.Dezezalikherstellen.Uitdebeperkingvandevrijstellinginartikel10,tweedelid,onderf,totalleendiegevallenwaarbijsprakeisvaneenvestigingvaneenvoorkeurs-recht,nogvoordatereenstructuurvisie,projectbesluitofbestemmings-plandanwelinpassingsplanisvastgesteld,opgrondvanartikel5of6danwelartikel9a,eersteoftweedelid,insamenhangmetvoornoemdearti-kelen(voorheendevervroegdevestigingvaneenvoorkeursrechtinge-volgeartikel8,danwelartikel8a),blijktdatbeoogdisaandezevrijstellingeenbeperktewerkingmeetegeven.Geletopbovenstaandstelsel:hetvoorkeursrechtvoorde(zittende)pachterendeuitzonderingendaaropinhetBWalsmededeuitzonderingindeWvgonderbepaaldeomstandighedentenfaveurevandiepachter,benikvanmeningdatdezeuitzonderingslechtsbetrekkingkanhebben1(KamerstukkenII1978/79,13713,nr.32,blz.2/3en8,enKamerstukkenII1964/95,24235,nr.3,blz.13).TweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.68 opeenzittendepachterennietopeenpersoondienavestigingvaneenvoorkeursrechtingevolgedeWvgalsnogpachterwordt.Artikel10,tweedelid,onderf,bepaaltditechternietmetzoveelwoorden,waardoorblijkensdedoorgenoemdeledenaangehaaldeuitspraakvanhetHofAmsterdamvan16november2006onvoldoendeduidelijkkanzijnofdezevrijstellinganterieure-,posterieureofbeidesoortenovereenkom-stenbetreft.Daarnaastinogenschouwnemendedatrechtshandelingendiedestrek-king(kunnen)hebbenafbreuktedoenaandevoorkeurspositievandegemeentezoveelmogelijkvoorkomendienenteworden,komiktotdeconclusiedatdeWvgbeteropditpuntkanwordenverduidelijkt.Hiertoezalikdevrijstellingvanartikel10,tweedelid,onderf,metzoveelwoordenbeperkentotanterieurepachtovereenkomsten.Devrijstellingzaldusalleenmoetengeldenindiendepachteralvóórinwerkingtredingvanhetvoorkeursrechtdehoedanigheidvanpachterindezinvanartikel7:311BWhadennadienhetvoorkeursrechtisgevestigdbijeenbesluitalsbedoeldinartikel5of6danwelartikel9ainsamenhangmetartikel5of6vandeWvg.Zodraevenweleenaanwijzingalsbedoeldinartikel2insamenhangmetartikel3Wvgberustopeenbestemmingsplanwijkthetvoorkeursrechtvandepachterengaathetvoorkeursrechtvandegemeentevoor.Hetzelfdegeldtvoorartikel4Wvg,waarbijdeaanwijzingberustopeenstructuurvisie.Ikzalhetwetsvoorstelindezezinbijnotavanwijzigingverduidelijken.VolledigheidshalvemerkikhierbijnogopdathetHofDenHaagbijboven-vermeldeuitspraakvan16juni2005heeftuitgemaaktdatdevrijstellingingevolgeartikel10,tweedelid,onderf,uitsluitendzietopanterieurepachtovereenkomsten.Sindsdienligthetinderededatdebijeenvoor-keursrechtvandepachterversushetvoorkeursrechtvandegemeentebetrokkenenzichaandieuitspraakconfirmeren.GeletopdeinmiddelsverstrekentijdendeindeWvgtenaanzienvandevoortijdelijkeofvoor-lopigeaanwijzingenopgenomentermijnen,zijngevallendieovergangs-rechtvergen,onwaarschijnlijk.Hiervanisdanookafgezien.DeministervanVolkshuisvesting,RuimtelijkeOrdeningenMilieubeheer,J.M.CramerTweedeKamer,vergaderjaar2009–2010,31285,nr.69