Verslag (nader, tweede nader etc)

31285WijzigingvandeWetvoorkeursrechtgemeenten(vereenvoudigingbekendmakingenaanbiedingsprocedure)Nr.5VERSLAGVastgesteldop1februari2008DevastecommissievoorVolkshuisvesting,RuimtelijkeOrdeningenMilieubeheer1,belastmethetvoorbereidendonderzoekvanditwetsvoor-stel,heeftdeeerverslaguittebrengenvanhaarbevindingen.Hetverslagbehandeltalleendieonderdelenwaaroverdoordegenoemdefractiesinbrengisgeleverd.Onderhetvoorbehouddatderegeringdegesteldevragentijdigenafdoendezalhebbenbeantwoord,achtdecommissiedeopenbarebehan-delingvanditwetsvoorstelvoldoendevoorbereid.Inhoudsopgave1.Algemeen12.Inleiding23.Deaanbiedingsprocedure24.Bekendmakingeninwerkingtredingvanvoorkeursrechten35.Artikelsgewijzetoelichting41.AlgemeenDeledenvandeCDA-fractiehebbenmetbelangstellingkennisgenomenvanhetwetsvoorsteltotWijzigingvandeWetvoorkeursrechtgemeenten(vereenvoudigingbekendmakingenaanbiedingsprocedure)(hierna:hetwetsvoorstel).Hetwetsvoorstelwordtgezienalseeninstrumentvooroverhedenomgrondspeculatietegentegaanoplocatieswaarruimtelijkeontwikkelingenzijngepland.DeledenvandeSP-fractiehebbenmetbelangstellingkennisgenomenvanhetvoorliggendewetsvoorstel.Hetwetsvoorsteliseenvandebelangrijkeinstrumentenvanhetruimtelijkeordeningsbeleid.Hetgeeftgemeenteneenmiddelomstrategischegrondpositiesteverwervenvoordeontwikkelingvanwonen,werkenenrecreëren.Hetwetsvoorstelvoor-zietinverhelderingenprocedureleverbeteringenvanditinstrument.OokdeledenvandeChristenUnie-fractiehebbenmetbelangstellingkennisgenomenvanhetwetsvoorstel.1Samenstelling:Leden:VanGent(GL),vanderStaaij(SGP),Poppe(SP),Snijder-Hazelhoff(VVD),onder-voorzitter,Depla(PvdA),VanBochove(CDA),Koopmans(CDA),voorzitter,Spies(CDA),vanderHam(D66),vanVelzen(SP),Haverkamp(CDA),deKrom(VVD),Samsom(PvdA),Boel-houwer(PvdA),Roefs(PvdA),Neppérus(VVD),vanLeeuwen(SP),Jansen(SP),vanderBurg(VVD),VanHeugten(CDA),Vermeij(PvdA),Madlener(PVV),Ouwehand(PvdD),Bilder(CDA)enWiegman-vanMeppelenScheppink(CU).Plv.leden:Duyvendak(GL),VanderVlies(SGP),Polderman(SP),Remkes(VVD),Jacobi(PvdA),Hessels(CDA),Koppejan(CDA),Ormel(CDA),Kos¸erKaya(D66),Leijten(SP),Schreijer-Pierik(CDA),Kamp(VVD),Timmer(PvdA),Waalkens(PvdA),Vos(PvdA),Zijlstra(VVD),Langkamp(SP),Gerkens(SP),VanBeek(VVD),Schermers(CDA),Besselink(PvdA),Agema(PVV),Thieme(PvdD),Vietsch(CDA)enOrtega-Martijn(CU).TweedeKamerderStaten-Generaal2Vergaderjaar2007–2008KST1149690708tkkst31285-5ISSN0921-7371SduUitgevers’s-Gravenhage2008TweedeKamer,vergaderjaar2007–2008,31285,nr.51 2.InleidingDeledenvandeCDA-fractievragenzichafofbijdeevaluatienietnaarvorenisgekomendatdeWetvoorkeursrechtgemeenten(hierna:dewet)inveelgevallendoordegrondeigenaarwordtomzeilddoorhetsluitenvaneenzogenaamdeontwikkelovereenkomstmeteenprojectontwikke-laar.Bijhetwijzigenvandebestemmingdoetdegrondeigenaardaneenberoepopzelfrealisatie,maarwaarvoorfeitelijkdeprojectontwikkelaarwordtingeschakeld.Deledenvragenzichafofnietookoverwogenkanwordenomhetvoorkeursrechtvangemeentennietalleenvantoepassingtelatenzijnophetgevalwaarindegrondeigenaardegrondwilvervreem-den,maarookvoorhetgevalwaarindegrondeigenaareenontwikkel-overeenkomstwilsluiten.Daarmeezounogmeerderegieopdetoekom-stigeruimtelijkeontwikkelingenbijdeoverheidliggen.DeledenvandeSP-fractiezijnvoorstandervaneenstrategischactiefgrondbeleidinplaatsvandepassieveroldienuvaakaangemeentenistoebedeeld.Eenactiefgrondbeleidkostgeld.Zekeralsdeprijsvangrondisgebaseerdoptoekomstigeeconomischewaarde.Hetwasdaaromdatdezeledeneerderhebbenvoorgesteldhetvoorkeursrechttekoppelenaandegrondprijsopbasisvandeoudebestemming,overhetalgemeeneenagrarischebestemming.Deeltderegeringdezevisie?DeledenvandeChristenUnie-fractieconstaterendatdenotarisingevolgevanart.10vandewetbehoortteonderzoekenofermogelijkeenvrijstel-lingvandeaanbiedingsplichtvandeverkopervantoepassingis,opgrondwaarvandezekanverklarendatdebetreffendevervreemdingnietinstrijdismetdewet.Dezeledenvragenzichafofdevrijstellingsbepalingenduidelijkenvolledigzijn.Hetgaatdanomdestatusvanhetcontractueelvoorkeursrecht,devrijstellingbijonderhandseexecutorialeverkoopendevrijstellingvoorpachters.TevenshebbendeledenvragenoverdeRege-lingvoordeinwerkingtredingvanhetWvg-voorkeursrecht.3.DeaanbiedingsprocedureDeledenvandeCDA-fractievragenzichafofdetermijnendienugenoemdstaanindeWvgwaarbinneneenbestemmingsplaninproce-duremoetzijngebrachtnogadequaatzijn,ofdatdezetermijnenlangerzoudenmoetenzijnvooreengoedetoepassingsmogelijkheidvandeWvg.Methetoogophetfeitdatruimtelijkeontwikkelingensteedscomplexerzijngewordenendeaanpakintegraler,zijndedoorlooptijdenvanontwikkeltrajectenendebijbehorendeproceduresinveelgevallenimmerseveneenstoegenomen.DeledenvandeSP-fractiezijngestuitopstrategischeproblemenbijinzetvanhetvoorkeursrecht.Opditmomentstaathethuidigegrondbeleid(ofhetgebrekdaaraan)snelleengoedkopewoningbouwindeweg.Deover-heiddefinieertderuimtelijkeopgaven,maarbehartigtookdeelsdebelangenvandeoverheiddieverdientaandelocatieontwikkeling:het«dubbelepettenprobleem».Inhetverledendroegditdubbelepetten-probleembijaanderuimtelijke,maarooksocialekwaliteitenmaaktehetwoningbouwenbinnenstedelijkevernieuwingmogelijk.Totindejaren’80haddengemeentenminofmeereenmonopoliepositieopdegrond-marktenenwashetsturenvanwoningbouwvoorhenbetrekkelijkeenvoudig.Dekeerzijdekwamtoenfinanciëlebelangenderuimtelijkekwaliteitgingverdringen.Nubepalenmarktpartijenwatenwanneerergebouwdwordt.Dehoogstebiederbepaaltenkiestveelalvoorbouweninhetduresegment.Daarisimmersmeerteverdienen.Hetzelfrealisatie-beginsel(degenediedegrondbezit,hetookmagbebouwen),leidtertoedatontwikkelaarsgrondnietalleenkopenomspeculatieveredenen,maarTweedeKamer,vergaderjaar2007–2008,31285,nr.52 ookomeenonderhandelingspositietecreërenbijhetverwervenvanprojecten.Degrondeigenaarkanmetberoepophetzelfrealisatierechtbesluitendegrondnietteverkopen.Ruimtelijkedoelstellingenvangemeentenkunnenhierdoorgefrustreerdworden.DeeltderegeringdemeningvandeledenvandeSP-fractiedatdewethierdooreenbotinstru-mentis?Zoja,kanderegeringaangevenhoezijdenktdeze«uitholling»vandewetongedaantemaken?4.BekendmakingeninwerkingtredingvanvoorkeursrechtenDeledenvandeCDA-fractievragenzichafof,enzojaopwelkewijzedeinwerkingtredingvanditwetsvoorstelisgerelateerdaandeinwerkingtre-dingvandenieuweWetopderuimtelijkeordening(Wro)welkevoorzienisop1juli2008.Omdatgrondpositiesvrijwelautomatischbouwrechteninhoudenconsta-terendeledenvandeSP-fractiedateenvrijeselectievanpartijenonmo-gelijkis,watweergevolgenheeftvoordekwaliteit.Zodragemeentenhetvoorkeursrechtopeenperceellegtmakenzekenbaardatzeplannenhebbenindatgebied.Speculantenduikendanopaangrenzendepercelenwaardoordeprijswordtopgedrevenendeontwikkelinggefrustreerd.Onderkentderegeringditprobleemenhoewordtditondervangen?Eenanderprobleemdatdezeledenuitdepraktijkhorenisdekortetermijnvanhetvoorkeursrecht.Hetwetsvoorstelzalmoetenleidentothetwette-lijkrechtvangemeentenom,nabestemmingsplanwijziging,grondenteverwervenvoorsocialewoningbouwvoordegrondprijsvandeoudebestemming.Daarmeezalgrondspeculatieenhetkopenvangronduitstrategischeoverwegingendoorprojectontwikkelaarsontmoedigdworden.Eendergelijkvoorkeursrechtvangemeentenzalweereenactiefgemeentelijkgrondbeleidtotgevolgkunnenhebbenenmeteenactiefgrondbeleidkanhettijvantorenhogeprijzenvoorgrondgekeerdworden.Goedkoperegrondbetekentkansenvoorsnellereenbetaalbarewoning-bouw.Omdaarinstrategischetekunnenopererenzijngemeentenvaaklangerdantweejaarbezigmetvoorbereiding.Vaakookopmeerdereplaatsentegelijk.Omopdieplaatseneengrondpositieteverwervenzijngemeentenhaastgedwongenomplannengeheimtehouden.Ditmaaktdedemocratischecontrolemoeilijk.Gemeentenmakenvanwegediekortetermijndanookmindergebruikvanhetvoorkeursrechtdanwenselijk.Onderkentderegeringditprobleemeniszijbereiddietermijnvanvoor-keursrechtopterekken?TotslothorendeledenvandeSP-fractiegraaghoeveelmeerkostenentijdsinvesteringengemiddeldgemoeidzijnmetpublicatieindagbladenvanéénvoorkeursrechtenhoediekostenzichverhoudentotdetotalekostenvanhettotaletrajectvandatvoorkeurs-recht.DeledenvandeChristenUnie-fractieconstaterendathetvoorkeursrechtonderdehuidigewetinwerkingtreedtdaagsnadagtekeningvandeStaatscourantwaarinterinzageleggingvanhetaanwijzingsbesluitisbekendgemaakt.OmdathierbijhetvoorkeursrechtnietopperceelsniveauwordtaangegevenkandenotarisopgrondvandebeschikbareinformatienietmetzekerheidvaststellenofeenperceelisbelastmeteenWvg-voor-keursrecht.Teropheffingvandezeonzekerheidwordtinhetvoorliggendewetsvoorstelvoorgestelddeinwerkingtredingtekoppelenaanhettijdstipvandeverplichteregistratiedoorhetcollegevanburgemeestersenwethoudersindegemeentelijkebeperkingenregistratie.Onderhettijdstipvaninschrijving,bedoeldinart.7.2Wetkenbaarheidpubliekrechtelijkebeperkingen(Wkpb),wordtechterinhetUitvoeringsbesluitWkpb(art.5.2)dedatumwaaropdeinschrijvingheeftplaatsgevondenverstaan.Vermel-dingvanuurenminuutvaninschrijvingishierbijnietvereist.Kloptdeconclusievandezeledendathethierdoormogelijkwordtdat’sochtendsTweedeKamer,vergaderjaar2007–2008,31285,nr.53 eenleveringplaatsvindten’smiddagshetvoorkeursrechtwordtinge-schreveneninwerkingtreedtmetterugwerkendekrachtvoordeheledagwaardoordeleveringvanhetperceelongeldigisopgrondvandeonbe-voegdheidvandevervreemder,art.2.2nieuw?Zoja,isditnietonaan-vaardbaaruitoogpuntvanrechtszekerheid?Genoemdeledenstellenvoordevoorgestelderegelinginditgevalzodanigtewijzigendatdezeinover-eenstemmingismethetbeoogdedoel,namelijkhettreffenvaneenwater-dichteregelingvoordekenbaarheidvandeinwerkingtredingvanhetvoorkeursrechtdieindepraktijkkanwordengehanteerd.5.ArtikelsgewijzetoelichtingDeledenvandeChristenUnie-fractiehebbengeconstateerddat,volgensart.10lid3,hetvoorkeursrechtnietgeldtingevaldevervreemdinggeschiedtingevolgeeenovereenkomstbetreffendeeenonroerendezaak,danweleenovereenkomstbehelzendeeenverplichtingvandeverkoperbetreffendeeenonroerendezaak.Dezebewoordingenzijnalgemeenenruimgesteld.Doorgaanswordthieronderdekoopovereenkomstrespec-tievelijkdekoopoptie-overeenkomstverstaan.Daarnaastbevatvolgensdeledenhetwetsvoorstelgeennadereaandui-dingvanhetbegrip«verplichtingvandeverkoper».Welmeldtdetoelich-tingdatdevrijstellinggeldtindienreedsvoordevestigingvanhetvoor-keursrechtvoordeeigenaareenverplichtingzouzijnontstaanomeenovereenkomstmeteenderdeaantegaandiestrekttotvervreemdingvanhetgoed.Valteencontractueelvoorkeursrechtonderdevrijstellingvanart.10lid3?Opgrondvandewettekst,deparlementairegeschiedenisenhetjuridischgeduidkaraktervanzoweldekoopoptiealshetcontractueelvoorkeursrechtlijkthetnietonaannemelijkdatdewetgevernietheeftbedoeldhetcontractueelvoorkeursrechtonderbedoeldevrijstellings-bepalingtelatenvallen.Beantwoordingvandezevraagkanmeebrengendathetbegrip«verplichting»inart.10lid3naderwordtverduidelijkt.GenoemdeledenverzoekenderegeringbijdebeantwoordingvandevraagookintegaanopdeargumentenvanB.F.PrelleroverdezevraaginhettijdschriftJuridischeBerichtenvoorhetNotariaat(JBN),juli/augustus2003.Dezeledenvragenzichvoortsafofeenonderhandseexecutorialeverkoopvrijgesteldisingevolgeart.10lid2subeWVG?Zouditnietduidelijkerinhetwetsvoorstelmoetenwordenopgenomen?DezeledenverwijzenvoordezevraagnaardeuitspraakvanhetHofDenHaaginzijnbeschikkingvan8november2007,nr.R07/895,datderechterlijkebeschikkingtotonder-handseverkoopdienttewordenbeschouwdals«eenrechterlijkebevel»indezinvanart.10lid2sube.VolgensderedactievanNotamail(2007,nr.301)ligtdeindeliteratuurverdedigdeopvattingdathiersprakeisvan«eenverkoopkrachtenswetsbepaling»meervoordehand.OpgemerktwordtdatnaopnameinhetBurgerlijkWetboekin1992vandeonder-handsevormvanexecutiedeWVGdaaropnietisaangepast.Dezeledenontvangengraageenreactieophetvoorsteldeonduidelijkheidwegtenemendoordeonderhandseexecutorialeverkoopexplicietoptenemeninart.10lid2sube.Volgensart.10lid2subfgeldteenvrijstellingvanhetgemeentelijkevoorkeursrechtvoorpachters.Moetdepachtovereenkomst,waaraanhetvoorkeursrechtvandepachterisverbonden,zijnaangegaanvóórdevestigingvanhetgemeentelijkevoorkeursrecht?DeledenvandeChristenUnie-fractieverwijzenhierbijnaardeuitspraakvanhetHofDenHaagop16juni2005,nr.R05/269waarin(andersdanderechtbank)opgrondvanredelijkewetsuitlegwerdbeslist(...)datdevrijstellingalleengeldtindienhetvoorkeursrechtvandepachterreedsbestondvóórdevestigingvanhetgemeentelijkevoorkeursrecht.Dezeopvattingisindeliteratuurbestreden.IndedaaropvolgendetuchtrechtelijkeprocedureTweedeKamer,vergaderjaar2007–2008,31285,nr.54 oordeeldehetHofAmsterdamop16november2006,nr.163/2006NOT,datdenotarisdiehadmeegewerkttuchtrechtelijknietlaakbaarhadgehandeld,omdathijopgrondvandewetsgeschiedenisenjurisprudentieandershadgeconcludeerd.Deeltderegeringdemeningdathetwetsvoor-stelopditpuntdienttewordenverduidelijkt?Devoorzittervandecommissie,KoopmansDeadjunct-griffiervandecommissie,LemaierTweedeKamer,vergaderjaar2007–2008,31285,nr.55