Ondersteuning realisatie middenhuur

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202527 926HuurbeleidNr. 399 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 14 juli 2025Hierbij informeer ik uw Kamer over hoe ik het mogelijk wil maken om derealisatie van middenhuurwoningen te stimuleren vanuit het Rijk. Mijnaanpak valt uiteen in verschillende trajecten die waar mogelijk parallellopen en die ik per traject zal toelichten. Hiermee geef ik ook een vervolgaan de brief van 29 maart 20241 en geef ik invulling aan de motie Vedderc.s2.Op de Woontop3 van 11 december 2024 is afgesproken dat er voldoendemiddenhuurwoningen moeten zijn voor starters en voor mensen diewillen doorstromen naar een huis dat past bij een volgende levensfase,zoals gezinnen en senioren. Daarom is het belangrijk dat er voldoendepassende middenhuurwoningen worden gerealiseerd, zowel nieuwbouwals via transformatie, optoppen, woningsplitsing en zowel grondge-bonden als gestapeld. Voor de realisatie van huurwoningen en hetbehoud van de bestaande voorraad huurwoningen in het middenhuur-segment zijn institutionele beleggers, particuliere beleggers en woning-corporaties nodig die deze woningen verhuren.Met woningcorporaties is in de Nationale Prestatieafspraken eeningroeipad afgesproken zodat zij kunnen opschalen naar de jaarlijksegewenste realisatie van 5.000 middenhuurwoningen per jaar vanaf 2029.Uiteindelijk zal dit leiden tot een netto toename van 33.733 woningen intien jaar tijd4. Het kunnen borgen van financiering van middenhuur doorWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is voorwaardelijk om tot ditaantal te kunnen komen. Zonder de mogelijkheid van geborgde finan-ciering zijn deze doelen voor woningcorporaties financieel niet haalbaar.1Kamerstuk, 29 453, nr. 5692Kamerstuk, 36 600 XXII, nr. 573Kamerstuk, 32 847, nr. 12374Kamerstuk, 29 453, nr. 574 kst-27926-399ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3991 In deze brief ga ik verder in op het geslaagde Nederlandse initiatief om deEuropese regels aan te passen en hoe, als gevolg hiervan, de borging vanleningen voor de middenhuur kan worden ingericht. Daarna komt de rolvan private partijen aan bod. Tot slot ga ik in op hoe Platform31 op mijnverzoek woningcorporaties gaat helpen middenhuur te realiseren en ga ikin op de inrichting van twee pilots ten behoeve van de realisatie vanmiddenhuur.Europese vrijstelling staatssteun voor middenhuurVanaf 2023 is Nederland een lobby gestart in Europa om staatssteun voorbetaalbare huisvesting mogelijk te maken. Dat traject verloopt zeervoorspoedig en in april heeft de Europese Commissie in het EuropeesParlement5 toegezegd om het DAEB-vrijstellingsbesluit aan te passen.De afgelopen jaren hebben steeds meer landen zich bij het Nederlandseinitiatief aangesloten, omdat zij dezelfde problemen ervaren met deschaarste van betaalbare huisvesting. De oproep voor de wijziging vanstaatssteunregels is bij diverse internationale bijeenkomsten op deagenda gezet en is meerdere malen besproken met de EuropeseCommissie. Ook heb ik in januari van dit jaar kennisgemaakt met denieuwe Eurocommissaris voor Housing, Dan Jørgensen, en ook bij hemheb ik wederom gepleit voor een aanpassing van de Europesestaatssteunregelgeving.Dit heeft inmiddels tot het volgende resultaat geleid:−De Europese Commissie gaat de staatssteunregels aanpassenwaardoor staatssteun voor de bouw en het beheer van betaalbarehuisvesting (en dus middenhuur) onder DAEB-Vrijstellingsbesluitvrijgesteld kan worden van melding.−De DAEB vrijstelling voor sociale huisvesting in het Vrijstellingsbesluit20126 en het EC besluit uit 20097 blijven eveneens bestaan, zodat hethuidige staatssteunstelsel voor sociale huur, zoals vastgelegd in deWoningwet, in stand blijft. Aanvullend komt er dus een extra staats-steunmogelijkheid voor middenhuur en middeninkomens.−De Europese Commissie is momenteel bezig met een open consultatieover de welke aanpassingen nodig zijn in het DAEB vrijstellingsbesluiten welke voorwaarden aan een aanvullende DAEB gesteld zoudenmoeten worden.−De Commissie verwacht een eerste concept van het aangepaste besluitin oktober klaar te hebben en het gewijzigde vrijstellingsbesluit in heteerste kwartaal van 2026 in werking te laten treden.Aanpassen relevante wet- en regelgevingIk streef ernaar om de noodzakelijke aanpassingen aan wet- en regel-geving die ondersteuning van middenhuur mogelijk moeten maken, zospoedig afgerond te hebben nadat de nieuwe staatssteunregels inwerking treden. Op basis van de huidige voortgang van het proces inEuropa en de procedure voor een wijziging van Nederlandse wetgeving,ga ik op dit moment daarvoor uit van inwerkingtreding per 1 januari 2027.Momenteel bereid ik de aanpassing van huidige wet- en regelgeving vooren inventariseer ik welke onderdelen van de Woningwet zouden moetenworden aangepast om de huidige invulling van DAEB uit te breiden met5Publieke hoorzitting door een speciale commissie voor de woningmarktcrisis in de EuropeseUnie (HOUS) met betrekking tot staatssteunregels en huisvesting, 7 april 20256Besluit van de EC nr. 2012/21/EU PbEU 2012/L7/3.7EC-steunmaatregelen nr. E 2/2005 en N 642/2009.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3992 DAEB-Middenhuur als nieuwe categorie. Het toevoegen van een nieuwecategorie is nodig om de huidige wet- en regelgeving rondom de socialehuur, die op diverse plekken naar de huidige invulling van DAEB verwijst,intact te kunnen laten. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de bepalingen tenaanzien van inkomensafhankelijke toewijzing en het aanvragen vanprojectsteun en saneringssteun. Ik wil voorkomen dat die regels onver-minderd, zonder nadere afweging, van toepassing worden opDAEB-Middenhuur. Ik zal bij de vormgeving van nieuwe wetgeving nauwsamenwerken met de betrokken stakeholders. Zoveel als mogelijkanticipeer ik op de op handen zijnde aanpassingen, maar wettekstenkunnen pas worden afgerond wanneer definitief bekend is hoe deEuropese Commissie het Vrijstellingsbesluit gaat aanpassen en hoe ditaansluit op de Nederlandse wensen en het Nederlandse systeem.Uiteraard zal een wetsvoorstel hiertoe, na internetconsultatie enadvisering door de Raad van State, door het Kabinet moeten wordeningediend en is dit onderhevig aan verdere besluitvorming die medeafhankelijk zal zijn van zowel Europese ontwikkelingen als politiekeontwikkelingen in Nederland.Borging en toezichtVoor de financiering van DAEB maken woningcorporaties bijna vollediggebruik van borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).Door deze borging kennen financiers het laagste risico8 toe aan deleningen die ze verstrekken, waardoor woningcorporaties gemakkelijkeren goedkoper aan financiering kunnen komen voor een lange looptijd (tot50 jaar).Na wijziging van de Europese staatssteunregels voor middenhuur kanvoor de financiering van middenhuurwoningen door woningcorporatiesmogelijk ook gebruik worden gemaakt van het bestaande borgstelsel,zodat vergelijkbare voorwaarden gelden als voor de financiering vanDAEB. Daartoe zal de Woningwet moeten worden aangepast enmiddenhuur moeten worden toegevoegd aan de borgbare doelen.WSW maakt op dit moment al een overzicht van de benodigde wijzi-gingen en aanpassingen aan acceptatieproces, documentatie en zaladviseren over de aanpassingen aan wetgeving.WSW en Autoriteit Woningcorporaties (Aw) hanteren een gezamenlijktoezichtkader voor de corporatiesector. In samenspraak zullen deconsequenties van borging middenhuur hierop in kaart worden gebracht.Private partijenZoals in de vorige Kamerbrief al naar voren is gekomen zijn de problemenwaar woningcorporaties zich bij hun opgave voor middenhuurwoningenvoor gesteld zien, anders dan de problemen die institutionele beleggerservaren. IVBN en Neprom hebben aangegeven dat financiering voor hunachterban niet het grootste knelpunt is bij de realisatie van middenhuur-woningen. Desondanks onderzoek ik of goedkope(re) financiering voorinstitutionele beleggers mogelijk is. Daartoe voer ik op dit momentgesprekken met de Europese Investeringsbank (EIB), om te zien of zijdaarin een rol kunnen spelen.Mede met het oog op gelijk speelveld kan het wenselijk zijn ook anderebeleidsopties uit te werken voor de ondersteuning van private partijen die8AAA (S&P) / Aaa (Moody’s)Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3993 geen gebruik kunnen maken van borging door WSW. Een van dezeonderzochte opties is de mogelijkheid om objectsubsidies te verstrekkenaan private partijen. Het gaat daarbij om een subsidie die in één keer bijde oplevering van de middenhuurwoning uitgekeerd wordt. De hoogtedaarvan kan worden vastgesteld op basis van het rentevoordeel doorborging voor de investeringshorizon. Deze optie is in de regel relatief snelen eenvoudig in te voeren. Afhankelijk van de eventuele invulling zou ditechter een groot beslag op de Rijksbegroting leggen. Hiervoor ismomenteel geen dekking beschikbaar en is daarmee niet mogelijk.Tot slot wijs ik op de afspraak (afspraak 7) van de Woontop om samen metrelevante marktpartijen te werken aan een gezamenlijk beeld van hetinvesteringsklimaat voor middenhuurwoningen in Nederland. De analysemoet uitwijzen of het in het huidige investeringsklimaat het realistisch isdat de benodigde investeringen worden gedaan in middenhuurwoningen.Hierbij wordt rekening gehouden met verschillende typen investeerder(institutioneel, particulier en buitenlands), de uiteenlopende rendement-seisen die zij hanteren en de uiteenlopende vormen van regelgeving dievoor hen relevant zijn. Mocht uit de analyses blijken dat deze investe-ringen niet realistisch zijn, dan zal er gezamenlijk gekeken worden watnodig is om het investeringsklimaat te verbeteren. Na een zorgvuldigaanbestedingsproces is extern onderzoeksbureau SEO geselecteerd omdeze analyse uit te voeren. SEO wordt begeleid door een commissie metvertegenwoordigers van de Woontoppartijen, CPB, DNB, Universiteit vanMaastricht, TU Delft en het Structureel Overleg Investeringsklimaat.Pilot middenhuur en ondersteuning realisatie middenhuur doorPlatform31Ik verken momenteel welke mogelijkheden er zijn om een pilot van tweemiddenhuurprojecten op te zetten (waarvan één in Rotterdam en éénbuiten de Randstad) met in totaal niet meer dan 1.000 middenhuurwo-ningen, die door corporaties worden gerealiseerd. De gedachte is datwoningcorporaties binnen de kaders van die pilot alvast aan de slagkunnen met geborgde financiering voor de realisatie van middenhuurwo-ningen. Zo wordt niet alleen de bouw van circa 1.000 middenhuurwo-ningen versneld, maar wordt, in afwachting van de wijziging vanregelgeving door de Europese Commissie, ook onderzocht welkenationale wet- en regelgeving aanpassing behoeft.Zoals ook in de vorige Kamerbrief is aangegeven hebben woningcorpo-raties op dit moment al de wettelijke mogelijkheid middenhuurwoningente realiseren in hun niet-DAEB tak. Om de beschikbare instrumenten enmiddelen daartoe ten volle te benutten en daarmee de realisatie vanmiddenhuurwoningen te versnellen heb ik, naast de pilots die ikhierboven heb beschreven, kennis- en netwerkorganisatie Platform31gevraagd om in samenwerking met Aedes en RVO een Plan van Aanpakuit te rollen om woningcorporaties op weg te helpen en te ondersteunenbij de realisatie van meer middenhuurwoningen.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 27 926, nr. 3994