Jaarlijkse huurverhoging voor gereguleerde huurcontracten

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2023–202427 926HuurbeleidNr. 384 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN ENKONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 18 april 2024In het tweeminutendebat over de Staat van de Volkshuisvesting van8 februari jl. heb ik uw Kamer toegezegd nader in te gaan op de maximaaltoegestane jaarlijkse huurverhoging in het gereguleerde huursegment. Indeze brief ga ik in op de rationale, context en noodzaak van de vastge-stelde maximale huurverhoging in het gereguleerde segment van 5,8%per 1 juli 2024.1 Daarbij laat ik ook de ontwikkeling van de inflatie en delonen zien over de afgelopen jaren, wat aan de orde kwam in het debatover de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurover-eenkomsten van 3 april jl. Ook wil ik uw Kamer middels deze briefinformeren over de evaluatie van de inkomensafhankelijke hogerehuurverhoging. Tot slot voeg ik een bijlage toe met informatie over dehuurquotes, conform de toezegging die ik daarop deed in het genoemdedebat over de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerdehuurovereenkomsten.Iedereen in Nederland moet betaalbaar kunnen wonen. Het kabinet zetzich daarbij extra in om de woonlasten van mensen met de laagsteinkomens te verbeteren. Bij het maken van de Nationale prestatieaf-spraken en het actuele huurbeleid is daarom steeds gekozen om desituatie van deze groep te verbeteren:•Met gerichte huurverlaging, gematigde huurontwikkeling en verhogenvan de huurtoeslag is de betaalbaarheid van wonen verbeterd.•In 2023 mochten verhuurders in de gereguleerde sector de huren metmaximaal 3,1% verhogen. De gerealiseerde huurverhoging wasgemiddeld slechts 0,5% voor het gehele gereguleerde huursegment,ruim 9% lager dan de inflatie.•De huren voor zittende bewoners in de corporatiesector daalden zelfsmet 0,3% in 2023. Dat komt mede doordat de huur vancirca 600.000 huishoudens met een inkomen lager dan 120% van het1Stcrt. 2023, nr. 36194. kst-27926-384ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3841 sociaal minimum met gemiddeld 57 euro is verlaagd. Verduurzamingvan corporatiewoningen leidt ook niet meer tot een hogere huur.•In 2023 is de huurtoeslag verhoogd met € 16,94 per maand, door eenverlaging van de eigen bijdrage. Ook in 2024 is de huurtoeslagnogmaals verhoogd met € 34,67 per maand.Maximale huurprijsverhogingDe maximaal toegestane huurprijsverhoging voor het gereguleerdesegment wordt bij ministeriële regeling vastgesteld; deze is dwingend vantoepassing op alle gereguleerde huurcontracten, zowel voor woningenvan woningcorporaties als van andere verhuurders (niet zijnde woningcor-poraties). Uitsluitend voor woningcorporaties geldt ook een maximalehuursomstijging – de stijging van het totaal aan huurinkomsten bij eencorporatie – en ook deze wordt ministeriele regeling vastgesteld.Sinds 2017 volgt het kabinet bij de vaststelling van de maximaal toege-stane huurverhoging en de maximale huursomstijging de SociaalHuurakkoorden van Woonbond en Aedes (Sociaal Huurakkoord van 2015en van 2018). Dat heb ik ook voor de jaren 2023–2025 expliciet in deNationale Prestatieafspraken (NPA) afgesproken. Het feit dat andereverhuurders (niet-zijnde woningcorporaties) voor de toegestane jaarlijksehuurverhoging gehouden zijn aan een maximumpercentage dat in zijnoorsprong met woningcorporaties is afgesproken, rechtvaardigt hetkabinet vanuit het oogpunt van rechtsgelijkheid voor huurders in hetgereguleerde segment. De wettelijke grondslag (in de Uitvoeringswethuurprijzen woonruimte) voor de ministeriële regeling met de maximalejaarlijkse huurverhoging per woning voorziet niet in een mogelijkheid omdaarin onderscheid te maken tussen woningcorporaties en andereverhuurders. De maximale huursomstijging per woningcorporatie (diedoorgaans lager is dan de maximaal toegestane huurverhoging perwoning) is geregeld in de Woningwet en geldt alleen voor woningcorpo-raties.Betaalbaarheidsafspraken uit de Nationale prestatieafsprakenIn de NPA is afgesproken dat de maximale huurverhoging voor elkeindividuele huurder in de jaren 2023–2025 gelijk is aan decao-loonontwikkeling en daarmee ook aan de stijging van uitkeringen.2Voorheen werden de toegestane huurverhogingspercentages afgeleid vande inflatie. In 2022 is bij het maken van de NPA met Aedes, Woonbond enVNG gekozen voor een meerjarige koppeling met de loonontwikkeling. Dein 2022 sterk oplopende inflatie maakte het noodzakelijk om tot eenandere systematiek te komen. Door de maximale huurverhoging voorindividuele huurders gelijk te stellen aan de cao-loonontwikkeling is hetuitgangspunt van de NPA dat de huurquote voor de huurder gemiddeldniet verslechtert. Door de totale huursomstijging van een woningcorpo-ratie bovendien te beperken tot cao-loonontwikkeling minus 0,5 procent-punt, verbetert de gemiddelde huurquote voor huurders van eengereguleerde corporatiewoning. Met deze systematiek wordt ook geborgddat in geval van een hoge inflatie de huren pas meer kunnen stijgen nadatook de lonen meer zijn gestegen.2Kamerstuk 29 453, nr. 551.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3842 De gemiddelde loonontwikkeling houdt op de lange termijn gelijke tredmet de gemiddelde inflatie.3 In tijden van hoge inflatie blijft de loonont-wikkeling in eerste instantie achter op de inflatie. Op den duur wordt deinflatie meegenomen in de loonontwikkeling. Een systematiek waarbij deloonontwikkeling wordt gevolgd, voldoet daarmee aan het doel: hetbeschermen van huurders tegen hoge jaarlijkse huurverhogingen entegen huren die harder stijgen dan hun inkomen waardoor hun huurquoteverslechtert. Daarnaast zijn in 2023 de huren voor circa 600.000 huis-houdens met een laag inkomen in een woningcorporatiewoning (verder)verlaagd tot € 575 per maand, een gemiddelde huurverlaging van € 57.Ook is in de NPA afgesproken dat bij verduurzaming (isolatiemaatregelen)de huur niet stijgt.De in de NPA afgesproken huurmatiging heeft effect gehad; het is geluktom de huren in 2023 beperkt te laten stijgen. De huren zijn in juli 2023 metgemiddeld 2,0% gestegen over alle segmenten ten opzichte van een jaareerder. Dat is inclusief huurverhogingen bij nieuwe verhuringen. Voorzittende huurders steeg de huur gemiddeld met 1,3%, in het gereguleerdesegment met 0,5%. Daarmee ligt de gemiddelde huurverhoging in 2023ruim onder de inflatie van 10% in 2022.Ook in de jaren voor 2023 zijn er extra maatregelen genomen om debetaalbaarheid van de huren te verbeteren. In het bijzonder noem ik dehuurbevriezing van 2021 en de huurverlaging in 2021 voorca. 170.000 huurders met een laag inkomen in een woningcorporatie-woning (naar de aftoppingsgrens4). Resultaat is dat de gemiddeldehuurstijging van de afgelopen 10 jaar lager was dan de gemiddeld inflatie.Sinds 2014 is de gemiddelde huurstijging 2,1% en de gemiddelde inflatie2,6%.Ook voor 2024 geldt dat er via de koppeling van de toegestane huurver-hoging aan de cao-loonontwikkeling gestuurd wordt op de huurquote,met als doel dat de huurquote van huurders in het gereguleerde segmentgemiddeld niet verslechtert en voor huurders bij een woningcorporatiegemiddeld iets verbetert. De absolute hoogte van de maximaal toege-stane huurverhoging is bij deze systematiek minder relevant, omdat dehuurverhoging dus gemiddeld altijd in de pas loopt met een evenredigestijging van de lonen. De cao-loonontwikkeling van december 2022 totdecember 2023 was 5,8%.5 Op basis daarvan heb ik de maximalehuurverhoging per woning in het gereguleerde segment per 1 juli 2024vastgesteld op 5,8% en de maximale huursomstijging per woningcorpo-ratie in 2024 op 5,3%6.Ik ben mij ervan bewust dat een maximaal toegestane huurverhoging van5,8% in verhouding tot voorgaande jaren hoog is. Gegeven de syste-matiek met de koppeling aan de loonontwikkeling, vind ik deze vanuit hetperspectief van betaalbaarheid echter wel verantwoord. Het relatief hogepercentage van de toegestane huurverhoging is het gevolg van het3Het gaat hierbij nadrukkelijk om de gemiddelde loonontwikkeling en gemiddelde inflatie overeen aantal jaren en niet een incidentele ontwikkeling. In de afgelopen 10 jaar liepen deCAO-loonontwikkeling en de inflatie niet ver uiteen: de gemiddelde CAO-loonontwikkeling van2014 tot en met 2023 was 2,4% en de gemiddelde inflatie in die tijd 2,5%.4€ 633,25 voor huishoudens van 1 of 2 personen, € 678,66 voor huishoudens van 3 of meerpersonen.5De voor de maximaal toegestane jaarlijkse huurverhoging en maximale huursomstijginggehanteerde percentages worden gebaseerd op de voorafgaande periode van december tot enmet november en kunnen afwijken van percentages zoals het CBS die publiceert over eenkalenderjaar. Het maximale huurverhogingspercentage van 5,8% geldt ook voor kamers,woonwagens en standplaatsen.6Stcrt. 2023, nr. 35194.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3843 gegeven dat lonen met enige vertraging de inflatie volgen en daarmee in2023 relatief sterk zijn gestegen na de hoge inflatie in 2022. Daarnaast is –als onderdeel van het bredere koopkrachtpakket waarmee huishoudensgericht door het kabinet worden geholpen – de huurtoeslag verhoogd. Per1 januari 2023 is de huurtoeslag met bijna € 17 per maand omhoog-gegaan en per 1 januari 2024 met ruim € 30 per maand.7N.B. bovenstaande grafiek geeft de situatie tot 1-1-2024. Het betreft degerealiseerde huurontwikkeling in het gereguleerde segment inclusiefhuurharmonisatie: dat wil zeggen inclusief de huurverhogingen bijbewonerswisselingen. De gemiddelde huurstijging over 2024 is nog nietbekend en niet verwerkt. Het CBS publiceert de per 1 juli gerealiseerdehuurverhoging, in september. Het percentage van 5,8% is een maximum-percentage per 1 juli 2024 voor zittende huurders.Betaalbaarheid integraal onderdeel van opgave corporaties tot en met2030Ik vind het belangrijk vast te houden aan het meerjarig perspectief zoalsdat in de NPA is afgesproken. De NPA zijn een ambitieus pakket aanafspraken waarin een balans is gezocht tussen betaalbaarheid,nieuwbouw en verduurzaming. Een lagere maximale huurverhoging isgunstig voor de nu zittende huurders, maar nadelig voor de beschik-baarheid, verduurzaming en betaalbaarheid van huurwoningen op delangere termijn. Het eventueel doorvoeren van een huurbevriezing – d.w.z.0% huurverhoging – betekent dat huurders gemiddeld € 30 per maandnetto minder huur gaan betalen, ten opzichte van een situatie waarin detoegestane huurverhoging van 5,8% maximaal wordt doorgevoerd.Rekening houdend met het feit dat huurtoeslagontvangers huurtoeslaghadden ontvangen over dit bedrag, gaat het voor huurtoeslagontvangersper saldo om een nettobedrag van circa € 15 per maand. Anderzijds zoueen huurbevriezing betekenen dat woningcorporaties ruim € 9 miljardminder kunnen investeren in de NPA-periode tot en met 2030 op een7Het kabinet heeft daarnaast een wetsvoorstel voorbereid om de huurtoeslag met terugwer-kende kracht met ruim € 3 te verhogen (36 410-XV-66).Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3844 totale investeringsbehoefte van ca. € 86 miljard die nodig is om de doelenuit de NPA te behalen. Daarmee leidt een huurbevriezing dus tot dedirecte noodzaak om de afgesproken doelen rond nieuwbouw,leefbaarheid, verduurzaming en woningverbetering met meer dan 10% teverlagen. Het is ook in het belang van de huurder en van de toekomstigehuurder deze afweging breed te blijven maken.In de NPA is ook rekening gehouden met de noodzaak om de inzet van decorporaties op het betaalbaar houden van de huur te wegen in relatie totde andere opgaven van de corporaties. Afgesproken is om in 2024 de NPAfinancieel te herijken, hiervoor wordt een geactualiseerde financiëledoorrekening gemaakt. Daarbij worden beleidsopties in kaart gebracht dieingezet zouden kunnen worden om de financiële haalbaarheid van deafspraken waar nodig te verbeteren en wordt gekeken naar opties diezorgen voor meer inkomsten voor corporaties (meer ruimte in hethuurbeleid), voor lagere kosten voor corporaties en voor een beperktereopgave. Gegeven het beeld uit de meest recente financiële doorrekeningvan de NPA is het bovendien van belang rekening te houden met hetduurzaam prestatiemodel van corporaties. Zoals ik ook heb aangegeven inmijn brief van 16 juni 2023 over de doorrekening van de NPA, is deopgave uit de NPA op dit moment weliswaar financieel grotendeelshaalbaar maar is ook duidelijk dat de corporaties op de langere termijngeen duurzaam prestatiemodel hebben: bij het uitvoeren van alleafspraken hebben corporaties maar zeer beperkt ruimte voor nieuwbouwen verduurzaming na 2030. Dit langetermijnperspectief voor de corpo-raties wordt meegewogen bij de herijking. Ik verwacht uw Kamer na dezomer over de uitkomsten te kunnen informeren.Op basis van de herijking is het noodzakelijk dat in de tweede helft van2024 met Aedes, Woonbond en VNG wordt toegewerkt naar nieuwebetaalbaarheidsafspraken. De huidige afspraken gaan over de periode2022–2025; het is zodoende noodzakelijk om voor de periode daarnanieuwe afspraken over het huurbeleid van de corporaties te maken.Dankzij de herijking is het mogelijk om bij deze afspraken nadrukkelijkrekening te houden met het effect hiervan op de bredere opgaven van decorporaties rond nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid. Het ligtvoor de hand daarbij breed naar het huurbeleid te kijken, oftewel naar demaximale jaarlijkse huurverhoging maar ook naar andere elementen dienu onderdeel zijn van de betaalbaarheidsafspraken zoals de doorbere-kening van verduurzamingsmaatregelen aan de huurder en de inkomens-afhankelijke (hogere) huurverhoging.Inkomensafhankelijke huurverhogingNaast de hierboven behandelde maximale «reguliere» huurverhoging,wordt vanaf 2013 bij gereguleerde huurcontracten ruimte geboden omeen inkomensafhankelijke «hogere» huurverhoging (hierna: IAH) toe tepassen. De IAH geeft verhuurders de mogelijkheid om bij een gereguleerdhuurcontract voor een zelfstandige woning, de huren voor midden- enhogere inkomens extra te verhogen. Ik heb de IAH tien jaar na de eersteinwerkingtreding laten evalueren om te bezien in hoeverre de doelstel-lingen van de regeling worden behaald.8 Bijgevoegd vindt u heteindrapport van de Evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhogingdoor onderzoeksbureau RIGO.8Een eerdere evaluatie IAH heeft in 2016 plaatsgevonden (kst-27 926-265).Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3845 Werking van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingAlvorens ik in ga op de belangrijkste conclusies uit de evaluatie wil ik kortingaan op de werking van de IAH. Voor het kunnen toepassen van de IAHis er sprake van een specifieke wettelijke uitzondering: in de basis gaat hetinkomen van de huurders de verhuurder niet aan.9 Verhuurders mogenalleen inkomenscategorieën van huishoudinkomens bij de Belastingdienstaanvragen als zij voornemens zijn voor de betreffende woningen dehogere dan de «reguliere» huurverhoging toe te passen. Dit kanuitsluitend voor adressen waarvoor zij een gereguleerde huurovereen-komst hebben gesloten en zij een IAH kunnen voorstellen zonder daarmeede maximale huurprijsgrens op basis van het woningwaarderingsstelsel(hierna: WWS) te overschrijden. Wanneer een verhuurder een inkomens-indicatie van een huishouden bij de Belastingdienst opvraagt, vermeldtdeze indicatie enkel of er sprake is van een laag, hoog of midden inkomenop basis van het gezamenlijke inkomen van het huishouden van dehuurder(s). Zowel woningcorporaties als overige private verhuurderskunnen gebruik maken van de IAH. Bij de IAH is de maximale toegestanehuurverhoging sinds 2022 een bedrag, dat in plaats komt van een(normale) maximale huurverhogingsruimte. Het maximumbedrag is € 50voor hogere middeninkomens en € 100 voor hoge inkomens. Hettoepassen hiervan is een mogelijkheid voor verhuurders en geenverplichting. Bij corporaties telt deze huurverhoging ook mee in debepaling van de maximale huursom.Doelstellingen van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingVerschillende overwegingen speelden een rol bij de invoering van de IAH.Een groot deel van de midden- en hogere inkomens in een gereguleerdehuurwoningen betaalden namelijk een lagere huurprijs dan de maximaleWWS-huur. Ten eerste was de gedachte dat de verhuurder met de IAHsneller dan voorheen toe kan werken naar een huur die beter past bij dekwaliteit van de woning en het hogere (midden)inkomen van huurders.Ten tweede was de gedachte dat een hogere huurprijs midden- en hogereinkomens kan stimuleren te verhuizen naar een koopwoning of eenhuurwoning in het geliberaliseerde segment, waardoor sociale huurwo-ningen beschikbaar komen voor huishoudens met een laag inkomen. Eenlaatste doelstelling van de IAH was om extra middelen te genereren dieverhuurders kunnen inzetten voor extra investeringen in hun woning-voorraad en het betaalbaar houden van de huren voor lagere inkomens.Toepassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingDe evaluatie van RIGO geeft inzicht in het percentage huurders waarvooreen inkomensindicatie werd aangevraagd. In 2018 werd voor 50% van dehuurders van corporaties een inkomensindicatie aangevraagd, in 2023gebeurde dit voor 45% van de corporatiehuurders. Voor de overigeverhuurders was dit 41% in 2018 en 35% in 2023.Van de in totaal ruim 3,4 miljoen huurders, is in 2023 voor ruim1,2 miljoen huurders een inkomensindicatie op gevraagd waarvancirca 111.800 huishoudens op basis van de inkomensindicatie inaanmerking komen voor de IAH. Daarvan is voor circa 107.400huishoudens, de IAH daadwerkelijk doorgevoerd. Het betreft ruim 88.000huurders van woningcorporaties en ruim 19.000 huurders bij overigeverhuurders.9Woningcorporaties kunnen ook inkomensgegevens opvragen i.v.m. het toewijzen van eenwoning.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3846 Uit de RIGO-enquête onder verhuurders blijkt dat in 2022 en 2023circa 80% van de private verhuurders de maximaal toegestane IAHverhoging van € 50 of € 100 doorvoert. Corporaties blijven vaker onderde toegestane verhoging: circa 27% van de woningcorporaties voert demaximale IAH verhoging door.Aandeel hogere en middeninkomens in de gereguleerde huursectorDe algemene cijfers uit het evaluatierapport wijzen op een steeds kleineraandeel hoge en middeninkomens in de gereguleerde huursector. Er isjuist sprake van een steeds grotere concentratie van de lagere inkomensin het gereguleerde segment.Dit effect is niet geheel toe te schrijven aan de IAH. Woningcorporatiesmoeten jaarlijks huishoudens met een lager inkomen (onder de inkomens-grens voor passend toewijzen10) in minimaal 95% van de gevallentoewijzen aan een woning met een huurprijs die niet hoger is dan de voordat huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag.11Deze huurprijzen liggen in veel gevallen (ruim) onder het WWS-maximumhuurprijs van de betreffende woning. De effecten van de IAH en van hetgericht toewijzen zijn in deze moeilijk te scheiden. Overige verhuurders102024: € 27.725 voor eenpersoonshuishoudens, € 27.225 voor eenpersoonsouderen-huishoudens, € 37.625 voor meerpersoonshuishoudens en € 36.675 voor meerpersoons-ouderenhuishoudens.112024: € 650,43 voor huishoudens van 1 en 2 personen en € 697,07 voor huishoudens van 3 ofmeer personen.Tabel 1: Aantal huurders met een positieve inkomensindicatie dat ook daadwerkelijkIAH betaalt, bron: CBS Huurenquête, bewerking RIGO.Tabel 2: Bewoners gereguleerde huursector naar inkomenskwartiel. Bron: WoON2012, 2015, 2018 en 2021; bewerking RIGO.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3847 (niet zijnde woningcorporaties) hebben geen wettelijke verplichting omgericht aan een doelgroep toe te wijzen.Verhouding maximale WWS-huur en verhuisgeneigdheidUit de evaluatie komt naar voren dat de gemiddelde huurprijs vanhuishoudens met een midden- of hoger inkomen dichter bij hetWWS-maximum ligt dan in 2013. In 2013 was de huurprijs van midden enhoge inkomens bij woningcorporaties circa 66% van de maximalehuurprijs en bij particuliere verhuurders circa 81%. In 2023 zijn dezepercentages gestegen tot circa 75% bij woningcorporaties en 94% bijparticuliere verhuurders (zie tabel 3). Bij de invoering van de IAH was deverwachting dat een huurprijs die dichterbij de maximale WWS-huur ligt,de verhuisgeneigdheid doet toenemen, in het bijzonder voor huurdersmet een wat hoger inkomen omdat zij het alternatief in de koopsector ofin de geliberaliseerde huursector ook kunnen betalen. In de evaluatie isonderzoek gedaan naar de relatie tussen de verhuisgeneigdheid en eenhuurprijs die nabij de maximale WWS-huur ligt. Daaruit blijkt dat bij eenhuur die dichter bij de maximale WWS-huur ligt de verhuisgeneigdheidinderdaad hoger is. Een analyse of dit leidt tot een daadwerkelijkeverhuizing was niet mogelijk binnen de scope van de evaluatie. Daarbijmoet ook rekening gehouden worden met niet-financiële verhuisredenen.Jonge huishoudens verhuizen veelal vanwege veranderingen in hun levenof gezinssamenstelling en niet per se vanwege een huur die nabij hetWWS-maximum komt. Bovendien speelt de schaarste en de daarmeesamenhangende prijsstijging van koopwoningen en geliberaliseerdehuurwoningen een rol in de vraag of huurders een mogelijkheid hebbente verhuizen.Extra investeringsruimte en matiging van de huurprijzenUit de evaluatie komt naar voren dat de IAH alle verhuurders gezamenlijkcirca € 30 miljoen extra huurinkomsten per jaar oplevert. De extrainvesteringsruimte door de IAH is op corporatieniveau slechts een kleindeel van het totale investeringsbudget. Tweederde van de corporaties dieIAH toepassen melden dat zij de opbrengsten gebruiken voor investe-ringen in verduurzaming en nieuwbouw. Iets minder dan de helft van decorporaties (44 procent) noemt een matiging van huurprijzen voor dedoelgroep als reden om IAH toe te passen. Dit effect treedt feitelijk ookautomatisch op omdat de IAH onderdeel is van de gemaximeerde totalehuursomstijging, tenzij de woningcorporatie in de prestatieafspraken metgemeente en huurdersorganisatie hebben afgesproken dat de extrahuurinkomsten worden ingezet voor investeringen. Private verhuurdersspreken vaker over verduurzaming en onderhoud als doelen voor hettoepassen van de IAH; of deze verhuurders de extra middelen hieraanbesteden is niet inzichtelijk te maken.Tabel 3: Huurprijs als percentage van de maximale WWS-huur, huurders van geregu-leerde huurwoningen, naar inkomen en type verhuurder, per jaar 2013–2022.Bron: CBS Huurenquête, bewerking RIGO.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3848 BeleidsreactieDe evaluatie geeft waardevolle inzichten in de werking van de IAH. Inalgemene zin vallen twee zaken op: 1) het steeds kleiner aandeel hogereen middeninkomens in de gereguleerde huursector; en 2) het gegeven dat– met name in de particuliere huursector – voor deze inkomens hurenworden gevraagd die dicht tegen het WWS-maximum liggen. Specifiekvalt ook op dat het aantal van 1,2 miljoen huurders waarvoor eeninkomensindicatie wordt opgevraagd hoog is in verhouding tot het relatiefkleine aantal van circa 111.800 huishoudens daarvan die qua inkomenvoor de IAH in aanmerking komen en de circa 107.400 huishoudensdaarvan waarvoor de IAH wordt doorgevoerd; hieruit volgt dat er jaarlijksruim 1 miljoen inkomensindicaties worden verstrekt aan verhuurderszonder dat dit leidt tot een IAH. Het extra investeringsbudget dat de IAHverhuurders oplevert is in verhouding klein. Met deze uitkomsten is hetgoed om te bezien of de werking van de huidige IAH aanpassing behoeft.Voor woningcorporaties zie ik een legitieme reden de IAH toe te blijvenpassen. Deze rechtvaardiging zie ik in de grote opgave die woningcorpo-raties hebben op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming, leefbaarheiden betaalbaarheid, maar ook vanuit hun wettelijk taak tot het huisvestenvan lage inkomens. In het bijzonder in gevallen waarbij huurders op basisvan een eerder lager inkomen een woning met een lagere huur toege-wezen hebben gekregen, of zelfs een huurverlaging hebben gehad, vind ikhet rechtvaardig dat woningcorporaties de mogelijkheid hebben de huursneller te verhogen als deze mensen een substantiële stap in hun inkomenhebben gemaakt. Door middel van de IAH kan worden gezorgd dat meerdraagkrachtige huurders in een corporatiehuurwoning ook een passendebijdrage leveren aan de grote opgaven van de corporaties rondnieuwbouw en verduurzaming.Voor de overige verhuurders is de beleidsmatige weging rond hetmogelijk maken van de IAH mijns inziens complexer. Deze verhuurdershebben geen specifieke wettelijke taken en hebben geen aanvullendedoelen op het gebied van nieuwbouw en verduurzaming zoals corporatiesdie wel hebben. Het aantal huurders van particuliere verhuurderswaarvoor de huur extra wordt verhoogd is relatief beperkt, wel worden inhet kader van de IAH op substantiële schaal met private verhuurders (opaanvraag) inkomensindicaties van huurders gedeeld, zonder datverhuurders inzichtelijk hoeven te maken in hoeverre de opbrengstenworden gebruikt voor betaalbaarheid, verduurzaming of onderhoud.De komende periode zal ik opties uitwerken om in lijn met bovenstaandede IAH te verbeteren. Het ligt voor de hand dat bij het maken van nieuwebetaalbaarheidsafspraken als onderdeel van de NPA, ook de toepassingvan de IAH betrokken wordt. Dit is van belang om te zorgen dat allecorporaties de mogelijkheden benutten om een passende bijdrage vanhun meer draagkrachtige huurders te vragen, voor hun eigen opgave ofvoor die van andere corporaties in de regio. Ik verwacht zodoende in hetnajaar van 2024 voorstellen te kunnen doen op welke wijze de IAH kanworden verbeterd.Daarbij moeten we wel voor ogen houden dat uit de evaluatie naar vorenkomt dat het aantal huurders dat het betreft naar verhouding klein is.Bovendien speelt de lokale volkshuisvestelijke situatie een rol bij deafweging over de toepassing van de IAH, zoals ook in de NPA is verwoord;in gebieden waar de druk op de woningmarkt groot is kan de IAH eenmiddel zijn om doorstroom te bevorderen, terwijl in kwetsbare wijken hetbehoud van meer draagkrachtige huurders belangrijk is voor deleefbaarheid. Bij de herziening moet bovendien het delen van inkomens-Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 3849 gegevens van huurders met verhuurders in ogenschouw wordengenomen door middel van een zorgvuldige onderbouwing van denoodzaak en doelmatigheid.De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,H.M. de JongeTweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 27 926, nr. 38410