Aanpak revolverend fonds voor wooncoöperaties

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2023–202429 453WoningcorporatiesNr. 572 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN ENKONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 24 juni 2024De afgelopen jaren is er op verschillende manieren gewerkt aan hetstimuleren van wooncoöperaties en andere vormen van collectief encoöperatief wonen. Die inzet heeft geleid tot meer bekendheid enaandacht voor coöperatief wonen, maar tegelijkertijd is de realisatie vaninitiatieven weerbarstig gebleken. Op 11 oktober 2023 heb ik deze realiteitin een brief toegelicht en aangegeven welke mogelijkheden ik zie omwooncoöperaties te stimuleren (Kamerstuk 29 453, nr. 566, 2023–2024). Ikzie dat er groeiende interesse is van bewoners die zichzelf met anderegelijkgestemden willen inspannen om hun gezamenlijke woonwens terealiseren en blijvend betaalbaar te kunnen wonen. En juist omdat er velewoonwensen zijn, zijn er ook verschillende verschijningsvormen vancoöperatief wonen met allerlei specifieke wensen. Dat is de kracht vandeze beweging, die ervoor zorgt dat de woning goed aansluit bij watmensen echt nodig hebben om prettig te wonen. Tegelijkertijd blijkt hetdaardoor lastig om deze wens te realiseren. Het gebrek aan schaal,uniformiteit, professionaliteit, locaties en financiering maakt dat wooncoö-peraties maar moeizaam van de grond komen.In mijn brief van 11 oktober 2023 heb ik aangegeven dat ik met de toenbeschikbare middelen (€ 10 mln., amendement Boulakjar c.s. (36 200 VII,nr. 50)) bescheiden kansen zag om meer wooncoöperaties mogelijk temaken. De mogelijkheid die ik zag was om kansrijke initiatieven alleen inde opstartfase te financieren. Sindsdien heeft uw Kamer door middel vanhet amendement Beckerman c.s. (36 410 VII, nr. 29) besloten om € 30 mln.extra vrij te maken op de begroting voor een revolverend ondersteunings-fonds voor wooncoöperaties. In deze brief licht ik toe hoe ik die extrabijdrage wil inzetten. Ook ga ik in deze brief in op andere onderdelen uithet amendement Beckerman c.s. kst-29453-572ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5721 Aanpak op hoofdlijnenHet amendement Beckerman c.s. geeft een ruimer financieel kader omondersteuning van wooncoöperaties mogelijk te maken. Er is nu in totaal€ 40 mln. (minus uitvoeringskosten en financiering voor de kennisorgani-satie Cooplink) beschikbaar voor het in de amendementen gevraagderevolverend fonds. Aan een dergelijk fonds is door verschillende partijenuit de coöperatieve beweging in de afgelopen jaren gewerkt. Waar ikeerder alleen mogelijkheden zag om met de beschikbare middelenondersteuning van initiatieven in de opstartfase te realiseren, betekent deextra financiële ruimte dat het ook mogelijk wordt om een aantalwooncoöperaties in de realisatiefase te financieren. Daardoor wordt hetmogelijk om het door de beweging beoogde ondersteuningsfonds op terichten. Daarbij wil ik samen met betrokken partijen uitwerken hoe demeerwaarde van mijn inzet in een ondersteuningsfonds zo groot mogelijkgemaakt kan worden.Zoals ik in mijn brief van 11 oktober 2023 ook heb aangegeven, wil ik metde middelen vanuit het Rijk kansrijke initiatieven zo effectief mogelijkondersteunen. De vorm die initiatieven hebben is voor mij van beperktbelang. Waar het om gaat is dat het coöperatieve projecten van toekom-stige bewoners zijn. Daarbij vind ik het belangrijk dat de woningen dieworden gerealiseerd in hoofdzaak betaalbare woningen zijn en juist voormensen die nu niet terecht kunnen in de sociale huur, of in eenkoopwoning. Daarmee richt het fonds zich primair op woningen voor(lage) middeninkomens en dat sluit goed aan bij hoe coöperaties inandere Europese landen worden ingezet.Doordat (toekomstige) bewoners vaak verschillende woonwensenhebben, zijn er veel verschillende verschijningsvormen van coöperatievewoonvormen mogelijk. Het feit dat initiatieven veelal specifieke eigenideeën en wensen hebben is er echter ook debet aan dat er een gebrek isaan uniformiteit. Dit gebrek aan uniformiteit is lastig voor anderestakeholders zoals gemeenten en financiers, en dat verhindert detotstandkoming van projecten. Omdat elk project uniek is, moet voor elkproject het wiel opnieuw worden uitgevonden. Ik zie een rol voor hetfonds om meer uniformiteit te stimuleren. Niet door de verschijnings-vormen van wooncoöperaties te beperken, maar wel door het hanterenvan standaardstatuten, duidelijkheid te scheppen over mogelijkerechtsvormen en voorwaarden, en te zorgen voor een eenduidige routerichting het fonds voor op huur gerichte varianten van wooncoöperatiesen varianten gericht op kopers. Want hoewel er veel verschijningsvormenzijn, lijken een aantal factoren van wezenlijk belang te zijn om een initiatiefeen wooncoöperatie te kunnen noemen. Het gaat onder andere om:•Een vrijwillig initiatief van bewoners om zich te verenigen;•Om een gezamenlijke woonwens te realiseren; en•Gezamenlijk (democratisch) te besluiten over het ontwerp, omgeving,beheer en onderhoud en toewijzing binnen wettelijke kaders.Dit zijn voorwaarden die van belang zijn voor zowel koop- als huurvari-anten en die ook die ook onderdeel zijn van de definitie die wordtgenoemd in het amendement. Daarnaast is het belangrijk dat de coöpe-ratie een maatschappelijk doel dient. Dat kan zijn het verbeteren van debetaalbaarheid, maar ook gericht zijn op het verbeteren van zorg voorelkaar, of de leefbaarheid in de buurt.De precieze criteria die gesteld worden om in aanmerking te komen voorhet fonds werk ik verder uit. Bovenstaande gedachte zal daar in iedergeval deel van uitmaken. Hiervoor werk ik samen met de kennisorgani-satie voor wooncoöperaties, Cooplink. Cooplink onderzoekt de mogelijk-Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5722 heden voor een keurmerk voor kopers- en huurderscoöperaties, zodatbeide concepten helder zijn voor initiatieven maar ook voor gemeenten enfinanciers. Zodoende kan het keurmerk helpen om kansrijke initiatieven teidentificeren die in aanmerking kunnen komen voor ondersteuning vanuithet ondersteuningsfonds. Door middel van het keurmerk wordt ook voorfinanciers duidelijk dat het gaat om een kansrijk initiatief. Door het inzichtdat het keurmerk biedt in kansrijke projecten, kan bovendien eenprojectenpijplijn voor het fonds ontstaan. Daarmee wordt de potentie aankansrijke initiatieven ook beter zichtbaar, wat mede kan helpen omfinanciers te interesseren om ook actief te worden in het financieren vanwooncoöperaties.Vormgeving ondersteuningsfondsOm duurzaam te kunnen financieren vragen de amendementen om eenrevolverend fonds. Door Cooplink, Platform31 is in samenwerking metSVn en banken gewerkt aan de opzet van een dergelijk fonds, dat tijdenseen rondetafelgesprek ook in de Tweede Kamer aan de orde is gekomen.Het is mijn bedoeling om te komen tot een dergelijk fonds met eenduurzame opzet waarbij het fonds op termijn op eigen benen moetkunnen staan. In deze opzet doet het Rijk eenmalig een bijdrage en zal hetfonds daarna in stand gehouden moeten worden, onder andere door decoöperatieve sector zelf. Zoals omschreven is het nu nog lastig voorpartijen – zowel uit het perspectief van coöperaties als financiers – omcoöperaties van de grond te krijgen. Met dit fonds kan de coöperatievewoonvorm bekender en meer gestandaardiseerd worden. Dit moet er optermijn toe leiden dat coöperaties ook door financiers worden gezien alseen normale partij op de woningmarkt. Daarbij is mijn inzet dat wooncoö-peraties die voortkomen uit het fonds ook een bijdrage leveren aan hetfonds en zo andere coöperatieve wooninitiatieven helpen ondersteunen.De gedachte achter de amendementen is dat de middelen vanuit het rijkals lening worden verstrekt aan initiatieven en dat die leningen afgelostworden. Daardoor komen de beschikbare middelen op termijn weer terugin het fonds en kunnen vervolgens opnieuw gebruikt worden voorfinanciering. Ik herken de gedachte achter deze inzet van middelen, maarzie tegelijkertijd ook dat een dergelijke opzet wellicht niet de meesteffectieve wijze is om de financiering van private partijen los te trekken.Mijn inzet is dat het fonds de volledige financiering in samenwerking metbanken voor initiatieven kan leveren, zodat coöperaties bij één loketterecht kunnen.Dat betekent dat ik erop wil inzetten dat initiatieven niet langer meerderefinancieringsstromen nodig hebben; een stroom enerzijds vanuit privatefinanciers die op dit moment maximaal 60% tot 70% van een initiatiefwillen financieren; en anderzijds een stroom voor de overige 30% tot 40%,die initiatiefnemers nu bijeenbrengen uit veel verschillende bronnen (o.a.subsidies, crowdfunding, giften, leningen, eigen vermogen) en waar hetfonds een belangrijke bijdrage aan moet leveren. Door die verschillendestromen blijft het lastig om de volledige financiering rond te krijgen en iser geen prikkel vanuit private financiers om meer te financieren.Om tot één financieringsstroom te komen, zou het wenselijk kunnen zijnom (een deel van) de rijksmiddelen in te zetten als risicodragendvermogen, waarmee financiering kan worden aangetrokken van diversefinanciers, waaronder banken die vervolgens door het fonds aaninitiatieven kunnen worden verstrekt. Door de mogelijke inzet van derijksbijdrage als risicodragend vermogen in het fonds wordt de hefboomvan het rijksdeel zo groot mogelijk gemaakt. Dat betekent dat dit rijksdeelniet revolverend is, maar het fonds als geheel wel. De inzet van risico-Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5723 dragend vermogen alleen vanuit het Rijk is een mogelijkheid die nognader moet worden onderzocht, ook omdat het niet wenselijk is om allerisico’s als Rijk af te dekken. De financiers lopen dan echter mogelijkdermate weinig risico, waardoor de kans afneemt dat het fonds op termijnzonder risicodragend vermogen van de overheid kan bestaan. Dit vergtverdere uitwerking, waarbij ook gekeken kan worden naar de eerderge-noemde bijdrage vanuit al gefinancierde wooncoöperaties.Samen met financiers bekijk ik komende tijd hoe het fonds het bestevormgegeven kan worden om tot volledige financiering van initiatieven tekomen en het fonds zo in te richten dat het op eigen benen kan staan ende sector steeds meer financiering kan overnemen van het fonds. Vaninitiatieven wordt ook een eigen inbreng verlangd voor de financieringvan hun eigen initiatief. De hoogte zal ik in samenhang met de overigevoorwaarden verder uitwerken.Financiering en faseringDe bedoeling is dat het fonds uiteindelijk zowel de plan/ontwikkelfase alsde bouw/realisatiefase financiert voor coöperatieve woonvormen gerichtop huurders en kopers, waarbij de bewoners via de vereniginggezamenlijk eigenaar zijn van de woningen. Voor coöperaties bestaandeuit bewoners van corporatiewoningen die het beheer overnemen maarwaarbij de woningen in eigendom blijven van corporaties (beheercoöpe-raties), is financiering geregeld via de Woningwet. Deze komen daaromniet in aanmerking voor dit fonds. Voor iedere fase vindt besluitvormingafzonderlijk plaats. Voor de initiatieffase, waaronder het bijeenbrengenvan de groep, de eerste ideevorming en het oprichten van de rechtsvormis geen financiering beschikbaar. Dit is een bewuste keuze, omdat ik hetbelangrijk vind om eerst voldoende commitment te krijgen vanuit eeninitiatief. Pas als er een goed initiatief ligt kan het fonds een bijdrageleveren. Waar de initiatieffase ophoudt en de plan/ontwikkelfase begintwordt nog verder uitgewerkt.De financiering voor de plan/ontwikkelfase is beschikbaar voor zowelkoperscoöperaties en huurderscooperaties. Met de financiering in deplan/ontwikkelfase kunnen coöperaties desgewenst in een vroeg stadiumhulp inschakelen, waarmee wordt bijgedragen aan professionaliteit vaninitiatieven, zodat initiatieven ook sneller tot realisatie komen.Financiering voor de realisatie is alleen beschikbaar voor huurderscoöpe-raties. Een koperscoöperatie kan de realisatie vaak zelf financieren,doordat alle deelnemers individueel, of in beperkt groepsverband, eenhypotheek kunnen afsluiten. Kopercoöperaties ondervinden de meesteknelpunten bij de planfase, omdat er dan nog geen onderpand is enkopers niet altijd over voldoende eigen middelen beschikken omvoorbereidingskosten te dragen. Dit is in lijn met wat ik in mijn brief vanvorig jaar heb geschreven.Om coöperaties te realiseren is steun vanuit gemeenten onontbeerlijk. Defasen moeten aansluiten bij besluitvormingsprocessen die gemeentenhanteren. Om die reden betrek ik naast banken en financiers ookgemeenten bij de uitwerking van het fonds. Verder kijk ik hoe het fondsmaximaal gebruik kan maken van de inzet van gemeenten, in de vorm vanhet beschikbaar stellen van (financiering voor) locaties of cofinancieringvoor de ontwikkel- of realisatiefase.Om te verduidelijken wat het fonds wel en niet financiert is in onder-staande tabel schematisch weergegeven welke fasen er zijn en welkeTweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5724 hoofdvormen voor coöperaties we onderscheiden. Voor iedere vorm enfase is aangegeven wanneer een bijdrage vanuit het fonds mogelijk is.BeheercoöperatieHuurcoöperatieKoperscoöperatieInitiatieffaseBewonersBewoners, evt.GemeentenBewoners, evt.GemeentenPlan en ontwik-kelfaseCorporatie enBewonersFonds en evt.Gemeenten enbewonersFonds en evt. Gemeen-ten en bewonersRealisatiefaseCorporatie, al dan nietin samenwerking metbewonersFonds enbewoners en evt.GemeentenBewoners Jaarlijkse verantwoordingHet amendement geeft aan dat het fonds een revolverend karakter moethebben. Met bovenstaande vormgeving wordt aan dit verzoek gehoorgegeven. Volgens de Algemene Rekenkamer heeft het parlementdoorgaans geen goed zicht op de daadwerkelijke inzet van middelen inrevolverende fondsen en daardoor ook niet in de doeltreffendheid.Daarnaast kan een revolverend fonds een beperking zijn van het budget-recht van de Tweede Kamer. Om aan de wens uit de amendementen tevoldoen voor een revolverend fonds én gehoor te geven aan de aanbeve-lingen van Algemene Rekenkamer over deze nadelen, zal ik bij devormgeving ook zorgen dat de uitgaven en revolverendheid van het fondsjaarlijks worden verantwoord. Bovendien wil ik via een evaluatie zichthouden op de effectiviteit van het fonds en de uitgaven.StaatssteunaspectIk heb geconstateerd dat er bij het opzetten van het fonds een staatssteun-risico aanwezig is. Bij de uitwerking van het fonds houd ik daaromrekening met de Europese Staatssteunregels. Het is daarbij van belangom te vermelden dat ik geen middelen zal verstrekken als dit naar mijnoordeel leidt tot het verlenen van ongeoorloofde staatssteun in de zin vanartikel 107 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie.Uitvoerder voor het fondsEen belangrijke keuze die de komende periode gemaakt moet worden isde keuze voor een uitvoerder van het fonds. In het eerste kwartaal heb ikRIGO gevraagd om een marktverkenning te starten om te onderzoekenwelke partijen het fonds kunnen uitvoeren. Het rapport heb ik als bijlagemeegestuurd. RIGO heeft een aantal potentiële uitvoerders met kennisvan financiering, ervaring met ondersteuning van bewonersinitiatieven engemeenten benaderd en daarbij ook gevraagd welke andere partijen hetfonds kunnen uitvoeren. Uit de marktverkenning komen drie potentiëlekandidaten naar voren. Ik ben voornemens om deze partijen te vragen omeen voorstel te maken voor de uitvoering van het fonds zoals hierbovenbeschreven. Om een goede uitvraag te kunnen doen worden de in dezebrief uitgewerkte hoofdlijnen de komende weken verder geconcretiseerd.Daarbij zal ook de samenwerking met private financiers worden gezocht,omdat de beoogde opzet wel medewerking van deze partijen vraagt. Hetis op dit moment nog niet zeker welke banken willen meefinancieren enonder welke voorwaarden.Tweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5725 Ondersteuning CooplinkHet amendement Beckerman c.s. vraagt ook om meerjarige onder-steuning van de kennisorganisatie die coöperaties ondersteunt, waarbijCooplink wordt bedoeld. In eerdere brieven heb ik geschreven datCooplink op termijn vanuit de coöperatieve sector en andere partijengefinancierd zal moeten worden, onder andere door activiteiten op testarten die initiatieven kunnen helpen en waarvoor zij Cooplink kunnenbekostigen. Inmiddels wordt Cooplink een aantal jaar vanuit mijnministerie gesubsidieerd en dat betekent dat er mogelijk al lessen zijn tetrekken die kunnen helpen om te bepalen wat een doelmatige inzet is. Ikben daarom voornemens een evaluatie van Cooplink uit te voeren. Dieevaluatie moet inzicht geven in de doeltreffendheid en doelmatigheid vande rijksbijdrage en daarmee ook voor de keuzes die te maken zijn overmeerjarige ondersteuning van Cooplink de komende jaren.Tot slotEr zijn nog de nodige zaken uit te werken voordat het ondersteunings-fonds voor wooncoöperaties in werking kan treden. Voor de beoogdestartdatum ga ik nu uit van 1 januari 2025. Dat betekent dat ik de middelendie dit jaar op de begroting staan zal doorschuiven naar volgend jaar.De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,H.M. de JongeTweede Kamer, vergaderjaar 2023–2024, 29 453, nr. 5726