Beleidsreactie Staat van de Corporatiesector 2026

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453WoningcorporatiesNr. 581 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 29 januari 2026Met deze brief bied ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2026(hierna: de Staat) aan. Hierin schetst de Autoriteit Woningcorporaties(hierna: Aw) een beeld van de actuele ontwikkelingen in de corporatie-sector en geeft de Aw op basis hiervan een aantal beleidssignalen af. Ikben de Aw wederom zeer erkentelijk voor de analyse die zij hebbengedaan en het overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen en trends inde corporatiesector.Het beeld dat de Aw schetst bevat zowel positieve als negatieve signalen.Positief is dat de woningvoorraad van woningcorporaties is gegroeid. Deprestaties van de corporaties op het gebied van nieuwbouw zijn goed. Decorporaties hebben in 2024 bijna 23.000 nieuwbouwwoningen gereali-seerd. De corporatiesector loopt hiermee voor op het ingroeipad dat eind2024 in de Nationale prestatieafspraken (NPA) is afgesproken. Dat is eenmooie prestatie en hiermee leveren de woningcorporaties een flinkebijdrage om het woningtekort terug te dringen. De plannen van decorporaties laten zien dat de versnelling van de nieuwbouwproductie dekomende jaren doorzet waarmee de corporatievoorraad per saldo groeit.De belangrijkste boodschap van deze Staat is evenwel dat de Aw aangeeftdat de opgaven en middelen van de woningcorporaties nu al niet meer inevenwicht zijn. Het merendeel van de signalen in de Staat hangt hiermeesamen.Ik herken het beeld dat de Aw schetst. De actuele doorrekening van deNPA laat zien dat de financiële haalbaarheid (voornamelijk) als gevolg vaneen stijging van de rente en hogere onderhoudsuitgaven sterk onder drukstaat. Daarnaast concludeert de Aw dat de maatregelen die de afgelopenjaren zijn genomen om de huren meer betaalbaar te maken een sterkdrukkend effect hebben gehad op de financiële mogelijkheden vancorporaties. In mijn brief over de voortgang en de financiële update vande NPA, die ik u tegelijkertijd met deze brief aanbied, wordt hier dieper op kst-29453-581ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5811 ingegaan. In deze voorliggende zal ik ook stilstaan bij de opmerkingen vande Aw over betaalbaarheid en de beschikbaarheid van grond voor socialewoningbouw. Beide onderwerpen hebben een sterke relatie met definanciële slagkracht van corporaties in de komende jaren.Opgaven en middelen niet meer in evenwichtDe grote woningnood in Nederland vraagt om ambitieuze doelen en eengrote inspanning van veel partijen. Met het afsluiten van de NPA hebbenhet Rijk, gemeenten en woningcorporaties hier belangrijke stappen ingezet, maar de financiële haalbaarheid van de nieuwbouw- en verduurza-mingsopgave van woningcorporaties staat onder druk. De Aw signaleerdeal eerder dat de opgaven en middelen van corporaties op lange termijnniet in balans zijn. Nu constateert de Aw dat de financiële vooruitzichtenverder zijn verslechterd waardoor de gemaakte afspraken op korteretermijn dan eerder berekend niet meer houdbaar zijn.Ik onderschrijf de conclusie van de Aw dat maatregelen nodig zijn om deopgaven en middelen van corporaties weer in balans te brengen. Hierbij iser een onderscheid tussen wat op korte termijn nodig is om de huidigeNPA-opgave uit te kunnen voeren en wat er op lange termijn nodig is omte zorgen voor een duurzaam verdienmodel voor woningcorporaties. Metbetrekking tot de huidige NPA constateer ik op basis van een actualisatievan de financiële doorrekening dat de investeringsopgave die we voor dekomende tien jaar hebben afgesproken financieel niet meer haalbaar is.Eind 2024 was de conclusie nog dat de opgave op landelijk niveauhaalbaar was, terwijl de nieuwste doorrekening laat zien dat er inmiddelssprake is van een financieel tekort van ruim € 19 miljard tot 2035. Zie vooreen uitgebreidere toelichting de kamerbrief en het rapport over definanciële doorrekening die ik gelijktijdig met deze brief aan uw Kamerheb verzonden. Met betrekking tot het verdienvermogen op de nog watlangere termijn concludeer ik, evenals de Aw, dat er een breder vraagstukligt over de toekomstige opgaven van corporaties en op welke wijze dezegefinancierd zouden moeten worden.Gelet op de demissionaire status van het Kabinet is het niet meer aan mijom maatregelen te nemen om de balans tussen opgaven en middelen vandeze NPA te verbeteren. Een volgend kabinet is aan zet om hierover ingesprek te gaan met de NPA-partijen en om te wegen of, en zo ja, welkestappen richting woningcorporaties worden genomen. Voor het vraagstukover het lange termijn verdienvermogen ben ik een onafhankelijk enbrede adviesaanvraag aan het voorbereiden om in kaart te brengen opwelke wijze het verdienmodel van woningcorporaties toekomstbestendigkan worden vormgegeven. Het is uiteindelijk aan een nieuw Kabinet omeen besluit te nemen over een dergelijke adviesaanvraag.Uitgaven aan de bestaande voorraad sterk gestegenNaast het nieuw bouwen van sociale huurwoningen is de kerntaak vancorporaties om hun bestaande woningen in stand te houden en waarnodig te verbeteren. De Aw signaleert dat de uitgaven aan onderhoud enverbetering in 2025 bijna 65% hoger lagen dan vijf jaar eerder. Dezestijging is een stuk groter dan kan worden verklaard door de regulierebouwkostenstijging, die in dezelfde periode circa 30% bedroeg. De Awnoemt dit een zorgelijke ontwikkeling, omdat niet scherp in beeld iswaarom de uitgaven zo sterk zijn gestegen en of dit hogere uitgaven-niveau tijdelijk of structureel is.De hogere uitgaven aan verbeteringen zijn voor een belangrijk deel teverklaren doordat corporaties afgelopen jaren flink hebben ingezet op deTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5812 verduurzaming van woningen. Zo is het aantal sociale huurwoningen vancorporaties met een energielabel E, F of G in 2025 verder gedaald totminder dan 130 duizend en heeft bijna de helft van de corporatiewo-ningen inmiddels minimaal energielabel A. Daarmee dragen corporatiesonder meer bij aan een lagere energierekening voor huurders. In de NPAis afgesproken dat corporaties de komende jaren fors blijven investeren inhet isoleren en aardgasvrij maken van hun woningen. Ook zullen zij eenextra inspanning leveren om vocht- en schimmelproblemen aan tepakken.Ten aanzien van de gestegen onderhoudsuitgaven is er veel minderinzicht in de oorzaken. De jaarlijkse uitgaven aan onderhoud zijn gestegenvan € 3,5 miljard in 2018 naar zo’n € 5,8 miljard in 2024. Factoren alsverouderd bezit, achterstallig onderhoud of hogere kwaliteitseisen kunneneen rol spelen. Een opmerkelijke constatering van de Aw is dat corporatiesde stijging van de uitgaven afgelopen jaren niet lijken te hebben voorzienin hun begroting. Een analyse van de meerjarenbegrotingen en dewerkelijke uitgaven laat meerdere jaren op rij een onderschatting zien, watde vraag oproept of de huidige meerjarenbegroting opnieuw eenonderschatting is. Ik deel de zorg van de Aw op dit punt, des te meeromdat de gestegen onderhoudsuitgaven een belangrijke reden zijn voorhet opgelopen financiële tekort op de NPA-opgave. Het is daarom vanbelang om beter zicht te krijgen op de onderliggende oorzaken van degestegen uitgaven aan onderhoud. Alleen dan kunnen we het goedegesprek voeren over de opgave waar corporaties voor staan en watervoor nodig is om dit te realiseren.De Aw gaat in de uitoefening van haar toezichtrol meer aandachtbesteden aan de kwaliteit van individuele onderhoudsbegrotingen, maarroept het Rijk daarnaast op om de oorzaken van de gestegen uitgaven vande sector te onderzoeken. Ik zal dit jaar nader onderzoek laten doen naarkostenbeheersing binnen de corporatiesector en welke aangrijpings-punten hier liggen voor beleid. Ik zal de Aw nauw bij dit onderzoekbetrekken zodat het onderzoek zoveel mogelijk toegevoegde waarde heeftten opzichte van de analyses die de Aw vanuit haar toezichtrol laatuitvoeren.Corporaties en verduurzamingsopgaveDe Aw constateert dat corporaties een grote inspanning leveren voor deverduurzaming van hun bezit. De Aw vraagt aandacht voor de proportio-naliteit van wat van corporaties verwacht wordt aan resterende duurzaam-heidsmaatregelen, zeker ook gelet op de benodigde financiële middelen(zie ook volgende paragraaf) en wijst daarbij op het feit dat corporatiewo-ningen vaker vergaand zijn verduurzaamd dan vergelijkbare private huur-en koopwoningen.De verduurzaming van het woningcorporatiebezit heeft een positief effectop de energierekening van huurders, het comfort van de woning en deafname van CO2-uitstoot van de gebouwde omgeving. De opgave iscomplex en vraagt veel van gemeenten, woningcorporaties, het Rijk enhuurders. Partijen hebben elkaar nodig om de verduurzamingsopgave terealiseren: het nationale doel is om in 2050 geen CO2 uitstoot meer tehebben in de gebouwde omgeving. In de NPA zijn afspraken gemaakttussen Aedes, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en hetMinisterie van VRO over zowel nieuwbouw, betaalbaarheid, leefbaarheidals duurzaamheid. De NPA bevat één geheel pakket. De NPA zijn destijdszo opgesteld dat corporaties landelijke voldoende financiële middelenhebben om te investeren in de doelstellingen op nieuwbouw, verduur-zaming, onderhoud en leefbaarheid. Nu blijkt dat de opgaven en middelenTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5813 op langere termijn niet meer in balans zijn, zullen nieuwe oplossingenmoeten worden gezocht. Kijken naar de proportionaliteit van de voorcorporaties resterende verduurzamingsmaatregelen, zoals de Awvoorstelt, kan hier onderdeel van uitmaken.Huurbeleid en betaalbaarheidDe kerntaak van woningcorporaties is om te zorgen voor kwalitatief goedeen betaalbare woningen voor huishoudens met een lager inkomen. De Awconstateert dat de betaalbaarheid voor huurders in de corporatiesector inde afgelopen jaren is verbeterd. Voor huurders bij corporaties die tot dedoelgroep van passend toewijzen behoren daalde huurquote (hetpercentage dat een huishouden aan de huur besteed) tussen de jaren2021 en 2024 van 24,4 naar 20,5%. Dit is mede het gevolg van gerichtehuurmaatregelen voor deze groep de afgelopen jaren. Niettemin was erook voor de overige huurders bij corporaties sprake van een daling van dehuurquote, zij het minder sterk. Het beeld dat de Aw schetst is in lijn methet beeld zoals dit naar voren komt in het rapport van het NIBUD voor20251, dat voor verschillende groepen huurders de ontwikkeling van dehuurquote in kaart heeft gebracht.Ook de prognoses van het NIBUD voor 20262 laat zien dat, als de hurenper 1 juli 2026 worden verhoogd met 3,6 procent, in de meeste onder-zochte gevallen de huurquote vrijwel gelijk blijft. Daarbij is meegenomendat de per 1 januari 2026 genomen koopkrachtmaatregelen overwegendpositief zijn voor de meeste huishoudens. Zo komt bijvoorbeeld demaximale huurgrens te vervallen, waardoor huurders behorend tot dedoelgroep die woningen in het midden- en hogere huursegment hurentoch huurtoeslag kunnen krijgen, hetgeen voorheen niet mogelijk was.De Aw constateert ook dat huurquotes in de private sector sinds 2021 zijngestegen en de betaalbaarheid voor deze huurders juist is verslechterd.Dat komt mede omdat de eerder genoemde huurmaatregelen niet vantoepassing waren op de private sector. Verder merkt de Aw op dat dewoonquote (de huur plus bijkomende woonlasten ten opzichte van hetnetto-inkomen) voor huurders in de corporatiesector ook is verbeterd,maar minder sterk dan de huurquote. Dat komt omdat voor huurders meteen laag inkomen de bijkomende woonlasten een relatief groot deeluitmaken van de totale woonlasten. Dit wijst op het belang van verdereverduurzaming van sociale huurwoningen om de energielasten teverlagen.Voor de Aw zijn deze observaties aanleiding om te wijzen op de verschil-lende mogelijkheden om het huren betaalbaar te houden, ook buiten hethuurbeleid.De ruimte om jaarlijks de huren te verhogen is namelijk een belangrijkefactor voor de beschikbare investeringsruimte van corporaties. Huren zijnvoor corporaties de belangrijkste bron van inkomsten en de jaarlijksehuurverhoging is in hoge mate bepalend voor het verdienvermogen en deruimte om te investeren. Een half procentpunt minder huurverhoging lijktop het eerste oog gering, maar kan de investeringscapaciteit met eenaantal miljard verminderen.De Aw geeft hierover twee signalen af:1NIBUD, Betaalbaarheid maximale huurverhoging in 2025, november 20242NIBUD, Betaalbaarheid maximale huurverhoging in 2026, december 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5814 −Ten eerste waarschuwt de Aw dat de koppeling van de jaarlijksehuurverhoging aan de inflatie ervoor zorgt dat de kosten en huurop-brengsten van corporaties structureel uit de pas kunnen gaan lopen.−Ten tweede constateert de Aw dat ingrepen in het huurbeleid met hetoog op de betaalbaarheid voor huurders een grote negatieve impacthebben gehad op de investeringsruimte van woningcorporaties.Voor wat betreft het eerste punt: in de NPA van december 2024 isafgesproken om de maximale jaarlijkse huurverhoging te koppelen aan deprijsinflatie: corporaties mogen hun totale huursom verhogen met hetgemiddelde van de inflatie in de voorgaande drie jaar. De kosten vancorporaties bestaan in belangrijke mate uit loonkosten en bouwkosten enkennen daarmee een andere ontwikkeling dan de prijsinflatie. Daarmeesluit de prijsinflatie wellicht niet het beste aan bij het type kosten vancorporaties, maar het is niet zo dat de ene prijsindex historisch gezienieder jaar hoger ligt dan de andere. Waar de prijsinflatie, en dus dehuurverhoging, in het ene jaar lager ligt dan de werkelijke kostenstijgingbij corporaties, kan deze in andere jaren juist weer hoger liggen. Voor dekomende jaren is de verwachting wel dat de kostenstijgingen bij corpo-raties hoger zullen liggen dan de algemene inflatie en daarmee dehuurstijging. Ik deel daarom de zorg van de Aw dat de dalende nettohuurinkomsten van corporaties op termijn in toenemende mate eenknelpunt zullen vormen om de opgave te kunnen financieren. Tegelij-kertijd is het van belang om het geheel van de opgave en de daarvoorbenodigde financiële ruimte integraal te bezien.Ten aanzien van het tweede punt constateert de Aw dat de belangrijkstefactor voor de achterblijvende huurinkomsten van corporaties, debewuste keuze van de afgelopen jaren is om in te zetten op de betaal-baarheid voor huurders. Vooral vanaf 2021 begint de ontwikkeling van desociale huren achter te lopen bij de stijging van de prijzen. In 2021mochten de sociale huren niet worden verhoogd en in 2023 hebben zo’n600 duizend huishoudens gericht een huurverlaging gekregen. Hierdoorligt de gemiddelde huur lager dan zonder deze ingrepen het geval wasgeweest. Inmiddels is te zien dat de huurstijging sinds 2024 weer meer inlijn ligt met de prijsontwikkeling, hoewel de kosten van betaalbaarheids-maatregelen uit het verleden daarmee niet alsnog worden gedekt.Ik merk op dat de ruimte die (sociale) verhuurders krijgen om de huren teverhogen ieder jaar opnieuw een balansoefening is tussen enerzijds hetborgen van de betaalbaarheid voor huurders en anderzijds de kosten vanverhuur en de wens om nog veel meer huurwoningen te bouwen. Zeker injaren met hoge inflatie is dit een ingewikkelde politieke afweging waarbijhet Rijk dit sinds de eerste NPA in 2022 altijd in goed overleg probeert tedoen met alle partijen. In de NPA van eind 2024 hebben de onderteke-naars gezamenlijk de wens geuit om de systematiek voor huurverho-gingen vast te leggen in de wet, met als doel een langjarig stabielerhuurbeleid. Ik heb de eerste stappen gezet om dit uit te werken in eenwetsvoorstel. Het is nu aan een volgend kabinet om hier verdere stappenin te zetten. Ook is het aan een volgend kabinet om een nieuwe afwegingte maken tussen het gericht adresseren van betaalbaarheids- en inkomen-sproblemen bij huishoudens enerzijds en het borgen van voldoendeinvesteringscapaciteit bij woningcorporaties anderzijds. Wat mij betreftkunnen de alternatieven die de Aw noemt naast het huurbeleid, hierbijeen rol spelen.Beschikbaarheid en prijs van grond voor sociale woningbouwEvenals de beschikbaarheid van voldoende financiële middelen is debeschikbaarheid van voldoende grondposities een noodzakelijkeTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5815 randvoorwaarde om de afgesproken aantallen nieuwbouwwoningen tekunnen realiseren. De Aw merkt hierover op dat zowel gemeenten alscorporaties vanaf 2030 over onvoldoende grondposities beschikken omalle ambities te kunnen invullen. Veel grond voor (potentiële) woning-bouwlocaties is in handen van private partijen en dat maakt grond duur.De Aw kondigt aan in 2026 te gaan onderzoeken of corporaties vanaf 2030over genoeg bouwlocaties kunnen beschikken, tegen een prijs die past bijde exploitatie van sociale huur.Dat de beschikbaarheid van grond en de prijs die corporaties daarvoormoeten betalen een knelpunt zijn, is bekend. De in voorbereiding zijndeWet versterking regie volkshuisvesting kan hierin een belangrijke rolspelen. Het wetsvoorstel voorziet in wettelijke sturing op de realisatie van30% sociale huurwoningen. Gemeenten moeten voorzien in voldoendelocaties voor deze sociale huurwoningen. Het wetsvoorstel ligt terbehandeling in de Eerste Kamer en het besluit is voorgehangen bij hetparlement. De planning is gericht op inwerkingtreding per 1 juli 2026.Om meer grondposities beschikbaar te maken voor corporaties wordtmomenteel ook gewerkt aan de «Handreiking sociale grondprijzen», dienaar verwachting aan het eind van dit kwartaal gereed is. Dezehandreiking biedt gemeenten, corporaties en grondeigenaren transpa-rante methodieken en praktische handvatten om te komen tot redelijkegrondprijzen voor sociale woningbouw, waarbij de grondprijs aansluit bijde beperkte exploitatiemogelijkheden van sociale huurwoningen. Doorheldere afwegingskaders en een rekentool te bieden, is het de bedoelingdat de handreiking bijdraagt aan het vergroten van de grondposities vancorporaties en daarmee aan de groei van de sociale voorraad.Nu verder gaan met investerenDe Aw roept corporaties op om niet te stoppen met investeren en hetmaken van plannen. Deze oproep van de Aw ondersteun ik van harte. Er isnog steeds een woningtekort en de opgave blijft groot. In de NPA is hetdoel afgesproken dat corporaties vanaf 2029 structureel 30.000 nieuwewoningen per jaar zullen realiseren. Uit de plannen van de corporatiesblijkt dat er de stijgende lijn in de nieuwbouwproductie de aankomendejaren wordt doorgezet. Dit moet worden vastgehouden, ondanks deonzekerheid over de balans tussen opgaven en middelen op de langeretermijn zijn er voor de kortere termijn wel voldoende middelenbeschikbaar. Een terugschroeven van de inspanningen de komende jarenis zeer ongewenst en financieel ook niet nodig. Het blijft van het grootstebelang dat corporaties door blijven gaan met het ontwikkelen vanplannen, niet alleen op het gebied van nieuwbouw maar ook voorverduurzaming, onderhoud en leefbaarheid.Tot slotAlles overziend constateer ik dat de nieuwbouw door woningcorporatiesaan het groeien is. Ook is het de afgelopen jaren gelukt om de huurquotesvoor huurders van corporatiewoningen te laten dalen. Dat is in tijden vanhoge inflatiecijfers een groot goed. Tegelijkertijd heeft een gematigdhuurbeleid, naast de gestegen rente en de gestegen uitgaven vooronderhoud, gevolgen voor de financiële slagkracht van corporaties. Op demiddellange termijn ontstaat een (zeer) grote discrepantie tussen opgavenen middelen. Het is aan een volgend Kabinet om hier keuzes in te maken,Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5816 als er geen keuzes worden gemaakt zal dit er onvermijdelijk toe leiden datcorporaties zelfstandig zullen besluit om minder te investeren in deopgave.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5817