Voorstel en dilemma's planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202532 847Integrale visie op de woningmarkt34 682Nationale OmgevingsvisieNr. 1351 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 20 juni 2025InleidingIn het Hoofdlijnenakkoord en het Regeerprogramma is als doel gesteldom publieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de bereikbaarheid enhet realiseren van betaalbare huur- en koopwoningen zo veel mogelijk uitde waardestijging van de grond te bekostigen. Hiervoor wordt eengemaximeerde planbatenheffing of een vergelijkbaar systeemvoorgesteld.Het Regeerprogramma zegt hierover het volgende: «Publieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwik-keling moeten zo veel mogelijk uit de waardestijging van de grondbekostigd kunnen worden. Veel plannen kennen een tekort dat deoverheid moet betalen. Via een planbatenheffing, of verge-lijkbaar systeem, kan waardestijging die ontstaat als de functie vangrond verandert, gebruikt worden voor plannen met een tekort. Metgemeenten spreken we af dat zij deze inkomsten inzetten voorbereikbaarheid en het realiseren van betaalbare huur- enkoopwoningbouw». Veel plannen voor gebiedsontwikkeling vragen publieke investeringen dieslechts deels op marktpartijen kunnen worden verhaald. Deze ontwikke-lingen kennen daardoor een financieel tekort dat voor rekening komt vande gemeente. In het Hoofdlijnenakkoord en Regeerprogramma is daaromals doel gesteld om – naast het geven van subsidies zoals de realisatiesti-mulans – publieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsont-wikkeling zo veel mogelijk te bekostigen uit de waardestijging van grond.Waardestijging vindt bijvoorbeeld plaats wanneer de juridische functievan grond van agrarisch naar woningbouw wordt gewijzigd. kst-32847-1351ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13511 Ik heb de afgelopen maanden, in navolging op het IBO Woningbouw enGrond rapport «Op grond kun je bouwen»1, onderzocht hoe een planba-tenheffing aanvullend op het bestaande instrument kostenverhaal kanworden vormgegeven, welke effecten hiervan zijn te verwachten en wateen vergelijkbaar systeem zou kunnen zijn. Daarbij is ook gesproken metstakeholders uit de gebiedsontwikkeling en wetenschappers vanverschillende Nederlandse universiteiten.LeeswijzerDe brief begint met een samenvatting, gevolgd door een toelichting.Daarin ga ik achtereenvolgens in op de planbatenheffing en wat eenkansrijk, vergelijkbaar systeem kan zijn. Bij zowel de planbatenheffing alshet vergelijkbare systeem ga ik in op de dilemma’s, de mogelijkheden ende beperkingen ervan. Dit wordt gevolgd door een schets van het tijdspadvan de te verwachten effecten van beide systemen.Met deze brief stuur ik ook de uitkomsten van het verkennende onderzoekdat is uitgevoerd naar een alternatieve waarderingsgrondslag voor deinbrengwaarde bij kostenverhaal. Hierbij zal ik ook nader ingaan op hetdirecte verband tussen de uitkomsten van deze verkenning en eenplanbatenheffing of een vergelijkbaar systeem.SamenvattingElke gebiedsontwikkeling start met een locatie, de grond waar deontwikkeling op plaatsvindt. Het verwerven van grond kost geld. Datwordt terugverdiend door de opbrengsten van het te ontwikkelenvastgoed. Een deel van de waarde van vastgoed is toe te rekenen aan degrond; de grondwaarde. In het IBO-rapport «Op grond kun je bouwen» isaangegeven dat de grondprijs onder bestaande woningen gemiddeld welzo’n 60% kan bedragen2. Deze percentages zien we overigens niet bijnieuwbouwwoningen. Grondquotes, het percentage van de woningprijsdat voor grond wordt betaald, van 15% tot circa 30% zijn dan veelgebruikelijker. Deze grondprijzen zijn de opbrengsten in de «grondexploi-tatie». Van deze opbrengsten moeten veel kosten worden betaald zoalshet verwerven van de locatie, het slopen van de opstallen, saneren van degrond en aanleggen van de openbare ruimte. Als een marktpartij eigenaaris van de grond betaalt deze zijn kostenverhaalsbijdrage uit degrondopbrengst.Het is voor gemeenten verplicht om (een toerekenbaar deel van) dekosten die zij maken voor publieke investeringen in de gebiedsontwik-keling te verhalen op de grondeigenaar. Dit heet de kostenverhaalsbij-drage. Dit kan de gemeente doen middels de bestaande publiekrechtelijkeregeling van het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Een anderemogelijkheid is om het kostenverhaal anderszins te verzekeren (privaat-rechtelijke weg) door het sluiten van een anterieure overeenkomst waarinafspraken staan over de te betalen kostenverhaalsbijdrage.De doelstelling uit het Hoofdlijnenakkoord en het Regeerprogramma isom meer kosten voor noodzakelijke publieke investeringen in degebiedsontwikkeling te dekken uit de waardestijging van grond. Méér dannu al mogelijk is onder de bestaande regeling van het kostenverhaal.Hiertoe wordt een (gemaximeerde) planbatenheffing genoemd. Eendergelijk instrument is denkbaar aanvullend op de bestaande regeling vanhet kostenverhaal. Tevens zijn naast een planbatenheffing ook enkele1Op grond kun je bouwen | Rapport | Rijksoverheid.nl | Kamerstuk 32 847, nr. 1982Op grond kun je bouwen | Rapport | Rijksoverheid.nl | Kamerstuk 32 847, nr. 198, blz. 26Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13512 vergelijkbare systemen nader verkend. Kansrijk is de intensivering enuitbreiding van het bestaande kostenverhaalsinstrumentarium, waarop ikin deze brief nader inga. De minder kansrijke en/of haalbare alternatievenzijn uiteengezet in de bijlagen.Uit mijn onderzoek is gebleken dat de planbatenheffing en de intensi-vering en uitbreiding van het bestaande instrument kostenverhaal iederhun eigen werking en eigen voor- en nadelen kennen. Ik prefereer, ondervoorwaarden, het vergelijkbare systeem van de intensivering van hetbestaande kostenverhaal boven een planbatenheffing met name omdat ergeen extra instrument wordt geïntroduceerd. Door het bestaandeinstrument kostenverhaal te intensiveren en uit te breiden wordtvoortgebouwd op een systeem dat de gemeenten en marktpartijen alkennen. Onderstaand ga ik uitgebreider in op beide systemen die gebruikmaken van de waardestijging van grond als gevolg van functiewijziging.Het is daarbij goed om te benadrukken dat zowel een planbatenheffing alshet uitbreiden en intensiveren van het kostenverhaal alleen mogelijk is alser sprake is van waardestijging van de grond door functiewijziging. Als erals gevolg van functiewijziging géén waardestijging is, dan is er ook geenplanbatenheffing of extra kostenverhaal mogelijk.Doordat circa 70% van de woningbouwopgave binnenstedelijk is, is indeze situaties geen of beperkt sprake van grondwaardestijging als gevolgvan functiewijziging. Een planbatenheffing of een vergelijkbaar systeemheeft met name effect op de buitenstedelijke ontwikkelingen en wanneerextensieve bebouwing naar intensieve bebouwing gaat (bijv. agrarischnaar woningbouw).Naar verwachting zal een planbatenheffing met name op buitenstedelijkeontwikkellocaties met een hoge waardestijging en lage publieke kostenvan meerwaarde zijn. Op die locaties kan met een planbatenheffing eengroter deel van de windfall profits (overwinsten) die resteren na aftrek vanhet kostenverhaal publiek worden aangewend. Dit leidt op die locaties tothogere opbrengsten voor de gemeente dan met het vergelijkbare systeem«intensivering kostenverhaal» aan publieke kosten kunnen wordenverhaald. Wel is het belangrijk om te benoemen dat er een prikkel moetblijven om de grond te verkopen en om de grond te ontwikkelen. Ditbetekent dat de waardestijging van grond nooit volledig kan wordenbelast met een planbatenheffing.Anderzijds zal het vergelijkbare systeem «intensivering en uitbreiding vanhet kostenverhaal» naar verwachting met name op buitenstedelijkeontwikkellocaties met een hoge waardestijging en hoge publieke kostenvan meerwaarde zijn. Hier kunnen de publieke kosten die op basis van hetvergelijkbare systeem worden verhaald hoger uitkomen dan deopbrengsten van een gemaximeerde planbatenheffing.Een beoogd effect van beide systemen is dat de grondprijzen op de langetermijn minder snel stijgen of zelfs dalen. Ontwikkelaars zullen deplanbatenheffing of extra kosten als gevolg van de intensivering van hetkostenverhaal doorrekenen in de prijs (verdisconteren) die zij voor degrond kunnen en willen betalen. Beide systemen zullen een overgangsre-geling vereisen voor bestaande grondposities om geen onaanvaardbareinbreuk te maken op het eigendomsrecht en de grondmarkt en huidigegebiedsontwikkelingen niet te frustreren. Als gevolg van deze vereisteovergangsregeling kunnen van beide systemen pas op de lange termijn(naar verwachting mogelijk 10–15 jaar) opbrengsten en substantiëleeffecten worden verwacht. Dit betreft dempende prijsontwikkelingen opde grondmarkt en doorwerking daarvan op de businesscases voorTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13513 gebiedsontwikkeling van gemeenten en marktpartijen. Geen van beidesystemen zijn dan ook een «quick fix».Een nadeel van de planbatenheffing in vergelijking met het uitbreiden vanhet kostenverhaal is dat het een nieuw instrument is dat boven op hetbestaande kostenverhaal komt. Hierdoor ontstaat een stapeling vanregelingen en een toename van administratieve lasten voor gemeenten.Een nieuw instrument betekent extra invoeringslasten, complexiteit enonzekerheid.Als gevolg van het budgetrecht van gemeenteraden kunnen zij nietverplicht worden om de opbrengsten van een planbatenheffing in tezetten voor de bestedingsdoelen uit het Hoofdlijnenakkoord en Regeer-programma (bereikbaarheid en betaalbare huur- koopwoningbouw). Ditkan alleen als de Gemeentewet wordt aangepast. Een andere (nader uit tewerken) optie is het op lokaal bestuurlijk niveau afspraken maken over debestedingsdoelen van de planbatenheffing.Ik zal beide instrumenten nader toelichten en een voorstel doen op basisvan mijn bevindingen, inclusief de dilemma’s die met mijn voorstelsamenhangen.Daarnaast stel ik in deze brief voor om de waarderingsgrondslag van deinbrengwaarde bij kostenverhaal aan te passen naar de gebruikswaarde.Dit is een maatregel die voorkomt uit de Kamerbrief «Modernisering vanhet Grondbeleid»3 van 19 juni 2023, waarin langs drie sporen acties enmaatregelen zijn aangekondigd ter verbetering van het grondbeleid. Dezeaanpassing is van groot belang voor het succesvol invoeren van eenplanbatenheffing of een vergelijkbaar systeem, omdat het de financiëleruimte voor kostenverhaal verbetert. Dit zal ik hieronder eveneens nadertoelichten.Planbatenheffing aanvullend op het bestaande instrument vankostenverhaalHet is op dit moment al mogelijk (en verplicht) voor gemeenten om (eentoerekenbaar deel van) de kosten die zij maken voor publieke investe-ringen in de gebiedsontwikkeling te verhalen op marktpartijen die eenbouwplan realiseren. De regeling in de Omgevingswet die dit mogelijkmaakt, heet het «kostenverhaal». Het verhaal van deze publieke kostenwordt (net als bij een planbatenheffing of een vergelijkbaar systeem) uitde waardestijging van de grond betaald. De publieke kosten die eengemeente onder deze regeling mag verhalen zijn opgenomen in dekostensoortenlijst in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Het gaat omkosten zoals het wijzigen van het omgevingsplan, het aanleggen van depublieke voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in hetgebied. Concreet zijn dit onder meer de kosten voor de aanleg vaninfrastructuur, riolering, groenvoorzieningen.Een planbatenheffing is denkbaar als instrument aanvullend op debestaande regeling van het kostenverhaalWanneer de overheid de juridische functie van grond wijzigt, kan hetgevolg zijn dat de waarde van deze grond stijgt. Een waardestijging vindtbijvoorbeeld plaats wanneer de juridische functie van agrarisch naarwoningbouw wordt gewijzigd. De eigenaar van de grond heeft hier nietsvoor hoeven doen. Het betreft een zogenoemde «windfall profit». Een3Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl | Kamerstuk34 682, nr. 164Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13514 planbatenheffing legt, met een gemaximeerd heffingspercentage, eenbeslag op het restant van deze waardestijging dat overblijft na aftrek vanalle (te verwachten toekomstige) kosten. Deze kosten betreffen zowel dekosten voor de marktpartij om de grond geschikt te maken voorbebouwing als de bijdrage die de marktpartij aan de overheid moetafdragen in het kader van kostenverhaal (zie onderstaand figuur): dekostenverhaalsbijdrage.Een planbatenheffing zal moeten worden gemaximeerd, omdat er eenprikkel moet blijven bestaan om te bouwen en te ontwikkelen. Daarom iseen planbatenheffing van 100% niet goed denkbaar en zal de heffing eenpercentage zijn van de planbaat (of wel, een percentage van het restantvan de waardestijging dat overblijft na aftrek van alle (te verwachtentoekomstige) kosten).Vaststellen planbaatHet moment voor het vaststellen van de (mogelijke) planbaat is hetmoment dat de gemeente de juridische functie van de grond wijzigt,omdat dan duidelijk wordt of de waarde van de grond (al dan niet) stijgt.De planbaat zal moeten worden vastgesteld door de gebruikswaarde ende (her)ontwikkelingswaarde van de grond te taxeren. Er is enkel sprakevan een planbaat wanneer de (her)ontwikkelingswaarde hoger is dan degebruikswaarde.•GebruikswaardeDeze waarderingsgrondslag gaat uit van de waarde van de grond bijverondersteld voortgezet gebruik, ofwel de waarde bij het hoogste enbeste gebruik binnen de huidige functie en daarbij uitgaand vanvoortzetting van de bestaande gebruikssituatie. In deze waarde wordtgeen rekening gehouden met verwachtingen over de toekomstigewaarde bij mogelijke ontwikkeling van een nieuwe functie.•(Her)ontwikkelingswaardeDeze waarderingsgrondslag gaat uit van de waarde van de grond opbasis van het beoogde (woning)bouwprogramma zoals deze zal zijn nafunctiewijziging. In deze waarde zijn verwachte opbrengsten en kosten(bijdrage aan het gemeentelijke kostenverhaal en de kosten voor degrondeigenaar om de grond geschikt te maken voor bebouwing)verwerkt.Voorwaarden planbatenheffingEen planbatenheffing kan dus enkel plaatsvinden als aan de volgendevoorwaarden wordt voldaan:•De overheid (vaak de gemeente) wijzigt de juridische functie van degrond.•De waarde van de grond stijgt als gevolg van deze juridische functie-wijziging (zo niet, dan is de waarde van de planbatenheffing 0).Figuur 1 – Berekening planbatenheffingTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13515 •De (her)ontwikkelingswaarde (na functiewijziging) ligt hoger dan degebruikswaarde (voor functiewijziging). Of wel, wanneer er na aftrekvan alle (te verwachte toekomstige) kosten, nog waardestijgingresteert en dus sprake is van een planbaat.Fictieve casussen ter illustratie voorwaarden planbatenheffingEen aanvullende planbatenheffing kan gezien de bovenstaandevoorwaarden alleen in bepaalde gevallen geheven worden. Ter verduide-lijking volgen een aantal fictieve casussen van gebiedsontwikkelingenwaarbij wordt aangegeven of een planbatenheffing mogelijk is.Voorbeeldcasus 1a: Verouderde woningen worden gesloopt en vervangen met gelijksoortigenieuwbouw (sloop-nieuwbouw).Er is geen planbatenheffing mogelijk omdat de juridische functie van de grond niet wordtgewijzigd (geen aanpassing omgevingsplan). De functie van deze grond is al woningbouw(anders hadden de verouderde woningen er niet gestaan) en zal dus niet hoeven te wordengewijzigd.Voorbeeldcasus 1b: Verouderde woningen worden gesloopt en vervangen door een intensiefgemengd hoogbouw programma.Er kan zeer waarschijnlijk een planbatenheffing plaatsvinden. Er is een functiewijziging met eenhoge waardestijging (woningbouw – gemengd programma). De toerekenbare publieke kosten ende kosten om de grond geschikt te maken voor bebouwing zijn relatief laag in vergelijking tot deopbrengsten van het nieuwe programma. Er resteert na aftrek van deze kosten waardestijging ener is dus sprake van een planbaat waarover geheven kan worden.Voorbeeldcasus 2: Op een oud industrieterrein worden woningen gerealiseerd. De kosten voorde grondeigenaar om de grond geschikt te maken voor bebouwing (bijv. bodemsanering) zijnhoog en het verschil tussen de herontwikkelingswaarde en de huidige gebruikswaarde is klein.Er kan zeer waarschijnlijk geen planbatenheffing plaatsvinden. Er is weliswaar een functiewijzi-ging, echter is de waardestijging van de grond beperkt door de hoge kosten. Als er ruimteresteert, zal eerst het publieke toerekenbare kostenverhaal hier beslag op leggen. Er resteert dannaar verwachting geen planbaat waarover geheven kan worden.Voorbeeldcasus 3: Op agrarische grond wordt een grote nieuwbouwwijk gerealiseerd. Dezenieuwe wijk is relatief lastig aan te sluiten op de hoofdinfrastructuur van de bestaande stad. Ermoet speciaal voor de nieuwe woonwijk een nieuwe dure ontsluitingsweg worden aangelegd.Deze kosten worden volledig toegerekend aan de nieuwe woonwijk omdat de bestaande stadhier geen profijt van heeft. Hierdoor zijn de toerekenbare publieke kosten relatief hoog. Er zijn indeze voorbeeldcasus ook hoge kosten voor het geschikt maken van de grond voor bebouwingdoor de slechte bodemgesteldheid (bijv. veengrond).Er kan waarschijnlijk geen planbatenheffing plaatsvinden. Er is een functiewijziging met eenhoge waardestijging (agrarisch-woningbouw), echter zijn er ook hoge toerekenbare publiekekosten (ontsluitingsweg) en hoge private kosten (grond bouwrijp maken) waardoor de maximaleruimte voor kostenverhaal wordt benut. Hierdoor resteert er geen planbaat waarover gehevenkan worden.Voorbeeldcasus 4: Aansluitend op de bestaande stad wordt op agrarische grond een grotenieuwbouwwijk gerealiseerd. De bestaande infrastructuur moet flink worden uitgebreid. Debestaande stad profiteert hier ook van waardoor de kosten slechts beperkt toerekenbaar zijn aande nieuwbouwwijk. Hierdoor zijn de toerekenbare publieke kosten relatief laag. In deze voor-beeldcasus zijn de kosten voor het geschikt maken van de grond voor bebouwing daarnaast laag,omdat de grond enkel hoeft te worden opgehoogd.Er kan zeer waarschijnlijk een planbatenheffing plaatsvinden. Er is een functiewijziging met eenhoge waardestijging (agrarisch-woningbouw). De toerekenbare publieke kosten en de kosten omde grond geschikt te maken voor bebouwing zijn laag. Er resteert na aftrek van deze kostenwaardestijging en er is dus sprake van een planbaat waarover geheven kan worden. Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13516 Dilemma’s planbatenheffing aanvullend op het bestaandeinstrument van kostenverhaalEr zijn verschillende dilemma’s (mogelijkheden en beperkingen) metbetrekking tot een planbatenheffing aanvullend op het bestaandeinstrument van kostenverhaal:Mogelijkheden (voordelen) planbatenheffing•Er wordt een groter beroep gedaan op de grondwaardestijging omnoodzakelijke publieke investeringen in de gebiedsontwikkeling tebekostigen dan onder de huidige regeling van het kostenverhaal reedsmogelijk is.•Een planbatenheffing kan worden geheven ongeacht of er publiekeinvesteringen zijn die direct verband houden met de betreffendegebiedsontwikkeling waarop wordt geheven. Er hoeft dus geen directerelatie te zijn tussen de waardestijging van de grond waarop de heffingplaatsvindt en de investeringen waarvoor de opbrengsten wordeningezet.•Een planbatenheffing aanvullend op de bestaande regeling van hetkostenverhaal genereert meer opbrengsten voor de gemeente inwinstgevende gebiedsontwikkelingen met lage toerekenbare publiekekosten, als er na kostenverhaal resterende waardestijging (planbaat)overblijft.•Door een planbatenheffingspercentage vast te stellen kan dat een matevan zekerheid geven over de hoogte van de baat die afgeroomd wordtvan de waardestijging (naast de kostenverhaalsbijdragen die nu ook algeldt). Dit maakt het eenvoudiger voor ontwikkelaars om dit al bij deaanschaf van de grond mee te wegen en een lagere prijs te bieden.•Gemeenten kunnen (zie ook tweede punt onder kopje «beperkingen»)de opbrengsten van een planbatenheffing inzetten om de publieketekorten te dichten van andere gebiedsontwikkelingen en/of infrastruc-turele investeringen binnen de gemeente. Dit wordt ook wel vereve-ning genoemd.•Naar verwachting zullen de grondprijzen op de lange termijn alsgevolg van een planbatenheffing minder hard stijgen of zelfs dalen. Ditomdat ontwikkelaars de planbatenheffing door zullen rekenen(verdisconteren) in de prijs die zij voor de grond kunnen en willenbetalen. Hierdoor worden de publieke financiële tekorten vangebiedsontwikkelingen lager en is er minder publiek geld nodig voorde gebiedsontwikkeling.Beperkingen (nadelen) planbatenheffing•Op basis van de voorwaarden waaronder een planbatenheffing kanworden geheven zal er in de praktijk naar verwachting maar in eenbeperkt aantal gevallen een planbatenheffing mogelijk zijn. Dit omdatcirca 70% van de woningbouwopgave binnenstedelijk is waarbij niet ofnauwelijks sprake is van een waardestijging. Een planbatenheffing ismet name effectief in de gevallen waar de waardestijging groot is ende publieke kosten beperkt (zie casus hierboven).•Een planbatenheffing kan worden vormgegeven als een algemenebelasting. De opbrengsten ervan vallen dan onder het budgetrecht vande gemeenteraad (verankerd in de Gemeentewet). Gemeenten kunnendan zelf bepalen waar zij de opbrengsten voor inzetten. Dit is echterniet in lijn met de afspraken uit het Hoofdlijnenakkoord en hetRegeerprogramma. Hierin staat dat met gemeenten wordt afgesprokendat de opbrengsten worden besteed aan bereikbaarheid en betaalbarehuur- en koopwoningbouw.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13517 •Een mitigerende optie is het vormgeven van de planbatenheffing alsbestemmingsreserve (zoals bijvoorbeeld ook de rioolheffing en deafvalstoffenheffing). Bij bestemmingsheffingen geldt dat dezemaximaal kostendekkend mogen zijn: de gemeente mag niet meerheffen dan de kosten die zij voor de betreffende taak of voorzieningmaakt. Hierdoor verliest de heffing gedeeltelijk de koppeling aan degrondwaardestijging. Een andere optie is het op lokaal bestuurlijkniveau afspraken maken over de bestedingsdoelen van de planbaat.•Een planbatenheffing introduceert een nieuw instrument boven op hetbestaande kostenverhaal, wat leidt tot een stapeling van regelingen eneen toename van administratieve lasten voor gemeenten. Een nieuwinstrument betekent ook extra invoeringslasten, complexiteit enonzekerheid rondom de invoering.•Als gevolg van de eerdergenoemde verwachte daling van de grond-prijzen zal er tijdelijk een lagere prikkel voor grondeigenaren vanagrarische gronden zijn om hun grond te verkopen aan marktpartijen,omdat zij minder zullen bieden voor de grond dan dat de grondeige-naar had verwacht; het evenwicht tussen vraag en aanbod zal zich optermijn herstellen.•Een planbatenheffing vereist een wetswijziging. Er zal een overgangs-regeling moeten worden getroffen voor bestaande grondpositiesomgeen onaanvaardbare inbreuk te maken op het eigendomsrecht (art. 1Eerste protocol EVRM) en de grondmarkt en huidige gebiedsontwikke-lingen niet te frustreren. De maatregel zal dan ook geen effect hebbenop bestaande publieke tekorten van gemeenten.•Als gevolg van deze overgangsregeling zullen pas op de lange termijnopbrengsten en effecten van de maatregel worden verwacht. Eenplanbatenheffing is dan ook geen quick fix.Intensivering en uitbreiding van het kostenverhaal als verge-lijkbaar systeem aan de planbatenheffingGezien het zwaarwegende karakter van de bovenstaande beperkingen zijnverschillende varianten van vergelijkbare systemen aan een planbaten-heffing verkend. De meest kansrijke varianten, die voldeden aan dedoelstellingen uit het Hoofdlijnenakkoord en Regeerprogramma, zijnvervolgens nader onderzocht en uitgewerkt. Daarbij is ook gesproken metstakeholders uit de gebiedsontwikkeling en wetenschappers vanverschillende Nederlandse universiteiten. Ook zijn de resultaten betrokkenvan het onderzoek naar een planbatenheffing4 dat in het kader van hetIBO-rapport «Op grond kun je bouwen» is uitgevoerd.Hieruit is naar voren gekomen dat intensivering en uitbreiding van hetbestaande instrument kostenverhaal, onder voorwaarden, een teprefereren en kansrijk vergelijkbaar systeem kan zijn om de doelstellinguit het Hoofdlijnenakkoord en Regeerprogramma te verwezenlijken. Doorhet bestaande instrument te intensiveren en uit te breiden wordt – net alsbij een planbatenheffing – een groter beroep gedaan op de waardestijgingvan grond om noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling tebekostigen. Een groot voordeel is dat er geen nieuw instrument wordtgeïntroduceerd en beter wordt aangesloten op het huidige systeem datgemeenten en marktpartijen al kennen.Opgemerkt wordt dat gemeenten langs de publiekrechtelijke weg kostenmoeten verhalen als het niet lukt om door middel van een anterieureovereenkomst alle kosten te verhalen. Dit is een belangrijke stok achter de4Mogelijkheden voor invoering van een planbatenheffing en een grondbelasting ter bevorderingvan de woningbouw | Rapport | Rijksoverheid.nl Dit onderzoeksrapport is een bijlage van hetIBO-rapport «Op grond kun je bouwen».Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13518 deur. De intensivering en uitbreiding van het kostenverhaal heeft dus ookzijn doorwerking in de anterieure overeenkomsten tussen gemeenten enmarktpartijen.Voorwaarden intensivering kostenverhaalMijn voorstel ziet toe op een verruiming van de mogelijkheden voorgemeenten om kosten te verhalen op de (in sommige gevallen) reste-rende waardestijging die op dit moment nog aan de grondeigenaartoekomt. Om deze verruiming mogelijk te maken zal het wettelijke kadervan de huidige regeling voor kostenverhaal (gedeeltelijk) moeten wordenaangepast. Dit wil ik op twee manieren doen:•Allereerst wil ik de financiële ruimte voor kostenverhaal vergrotendoor het aanpassen van de huidige waarderingsgrondslag van deinbrengwaarde naar de gebruikswaarde. Dit betreft een zelfstandigemaatregel die verderop in deze brief uitgebreider aan bod komt.•Daarnaast wil ik het huidige kostenverhaal intensiveren en uitbreidenom de financiële ruimte beter te benutten. Dit wil ik doen door detoerekenbaarheid van kosten aan gebiedsontwikkelingen te vergrotenen meer kosten aan de kostensoortenlijst toe te voegen.Hierbij vind ik het belangrijk om te vermelden dat van groot belang is datde economische rendabiliteit van gebiedsontwikkelingen gewaarborgdblijft. Een overgangsregeling is daarom noodzakelijk. Anders kan hetwijzigen van regels gedurende lopende trajecten van gebiedsontwikkelingeen negatief effect hebben op de woningbouwopgave. Ook het uitbreidenen intensiveren van het kostenverhaal is dus geen quick fix.De toerekenbaarheid van de kosten verhogen.Het kostenverhaal is aan regels gebonden; de kosten moeten proporti-oneel zijn, de ontwikkeling moet er profijt van hebben en de kostenmoeten redelijkerwijs toerekenbaar zijn aan de ontwikkeling. Als gevolgvan de PPT-criteria kan onder de huidige regeling van het kostenverhaalvaak een substantieel deel van de bovenwijkse en bovenplanse kostenniet toegerekend worden aan de gebiedsontwikkeling. Om deze kostenvoor een groter deel toerekenbaar te maken, kan er gedacht worden aaneen versoepeling of verruiming van de criteria voor het toerekenen vaneen aantal specifieke kostensoorten. Op die manier kan een gemeente danbijvoorbeeld een groter deel van de kosten van een rondweg toerekenenaan een nieuwe woonwijk.Binnen dit kader wil ik ook de mogelijkheden onderzoeken voor toere-kening op basis van een vaste bijdrage voor de kosten voor bepaaldebovenwijkse voorzieningen die worden aangelegd vanuit de ontwikkelingvan het gemeentelijk grondgebied als geheel. Hierbij kan gedacht wordenaan de kosten voor een (stads)park of een verbetering van hetfietspadennetwerk.Kostenverhaal uitbreiden in het kader van bereikbaarheidDe kostensoortenlijst is een limitatieve lijst van kosten die kunnen wordenverhaald. Hierdoor vallen nu bepaalde kosten buiten het kostenverhaal,die vaak wel specifiek voor gebiedsontwikkelingen worden gemaakt. HetHoofdlijnenakkoord en het Regeerprogramma noemen specifiek de inzetvan de opbrengsten van een planbatenheffing of een vergelijkbaarsysteem voor bereikbaarheid. Door het kostenverhaal uit te breidenkunnen in dit kader additionele kostensoorten zoals voor bereikbaarheidworden toegevoegd aan de kostensoortenlijst. Hiervoor zal nog nadereuitwerking moeten plaatsvinden.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13519 Kostenverhaal uitbreiden in het kader van betaalbare huur- enkoopwoningbouwHet is op dit moment niet mogelijk om binnen het kostenverhaal kosten teverhalen voor de realisatie van betaalbare huur- en koopwoningbouw.Wel is sinds 1 januari 2024 met de inwerkingtreding van deOmgevingswet voor gemeenten de mogelijkheid gekomen om eenafdwingbare financiële bijdrage op te leggen. Gemeenten kunnen onderandere een bijdrage opleggen voor het bereiken van een evenwichtigesamenstelling van de woningvoorraad op gemeentelijk schaalniveau.Gemeenten zijn echter niet verplicht om deze bijdrage op te leggen.In lijn met de doelstelling uit het Hoofdlijnenakkoord en Regeerpro-gramma wil ik de mogelijkheid onderzoeken om in plaats van eenverplichte financiële bijdrage, een bijdrage voor een evenwichtigesamenstelling van de woningvoorraad toe te voegen aan het kosten-verhaal. Dit sluit tevens aan bij het wetsvoorstel Versterking regievolkshuisvesting.Dilemma’s intensivering en uitbreiding van het kostenverhaalOok het voorstel om het kostenverhaal te intensiveren en uit te breidenkent dilemma’s, mogelijkheden en beperkingen:Mogelijkheden (voordelen) intensivering kostenverhaal•Er wordt net als bij een planbatenheffing een groter beroep gedaan opde grondwaardestijging om noodzakelijke publieke investeringen in degebiedsontwikkeling te bekostigen dan onder de huidige regeling vanhet kostenverhaal reeds mogelijk is.•Naar verwachting zullen op de lange termijn, net als bij een planbaten-heffing, de grondprijzen minder hard stijgen of zelfs dalen, omdatontwikkelaars de hogere bijdragen aan het kostenverhaal door zullenrekenen (verdisconteren) in de prijs die zij voor de grond kunnen enwillen betalen. Hierdoor worden de financiële publieke tekorten vangebiedsontwikkelingen lager en is er minder publiek geld nodig voorde gebiedsontwikkeling.•Het betreft een aanpassing en uitbreiding van een bestaand instru-ment, waardoor er een goede aansluiting is op de bestaande systema-tiek van de Omgevingswet. Het systeem is daardoor herkenbaar,eenvoudiger en makkelijker uitvoerbaar voor gemeenten enmarktpartijen.•Dit vergelijkbare systeem waarborgt dat opbrengsten uitsluitendworden besteed aan publieke investeringen voor gebiedsontwikkeling,wat zorgt voor een directe koppeling tussen publieke investeringen ende te betalen kostenverhaalsbijdrage. Hierdoor blijft de rechtvaardi-ging van de opbrengsten intact en verwacht ik meer draagvlak enminder maatschappelijke weerstand dan bij een planbatenheffing.•De intensivering van het kostenverhaal ondervangt het nadeel van eenplanbatenheffing en het geschetste budgetrecht van de gemeenteraadover het vrij te besteden van gelden, immers de te verhalen kostenhouden direct verband met de publieke investering ten behoeve vande gebiedsontwikkeling. Hierdoor blijft intensivering en uitbreiding vanhet kostenverhaal direct verbonden aan de gestelde bestedingsdoelen.Beperkingen (nadelen) intensivering kostenverhaal•In de praktijk zal, net als bij een planbatenheffing, lang niet in allegevallen méér financiële ruimte ontstaan voor kostenverhaal. Hierinverschilt het systeem niet van de planbatenheffing.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135110 •Op locaties waar de publieke kosten laag zijn en er een hoge waarde-stijging plaatsvindt zal intensivering van het kostenverhaal een mindergroot beroep doen op de waardestijging dan een planbatenheffing,mede afhankelijk van het heffingspercentage.•Net als bij een planbatenheffing zal als gevolg van de eerdergenoemdeverwachte daling van de grondprijzen er tijdelijk een lagere prikkelvoor grondeigenaren van cultuurgronden (agrarische gronden) zijn omhun grond te verkopen.•De doorwerking op de grondprijzen (zie het tweede punt in debovenstaande paragraaf «mogelijkheden») zal alleen plaatsvindenwanneer de nieuwe publiekrechtelijke regels voor het kostenverhaalconsequent doorwerken in de kostenbijdrage die in de anterieureovereenkomsten wordt afgesproken. Alleen dan zullen ontwikkelaarsbij grondaankopen rekening houden met de hogere bijdrage als gevolgvan de intensivering van het kostenverhaal.•Net als bij een planbatenheffing is een wetswijziging vereist. Er zal eenovergangsregeling moeten worden getroffen voor bestaandegrondposities om geen onaanvaardbare inbreuk te maken op heteigendomsrecht (art. 1 Eerste protocol EVRM) en de grondmarkt enhuidige gebiedsontwikkelingen niet te frustreren.•Als gevolg van deze overgangsregeling zullen pas op de lange termijnopbrengsten en positieve effecten worden verwacht op de publieketekorten. Ook de intensivering van het kostenverhaal is dan ook geenquick fix.Tijdspad effecten intensivering en uitbreiding van het kosten-verhaal (of planbatenheffing)Beide systemen vereisen zoals eerder genoemd een overgangsregelingvoor bestaande grondposities (gronden reeds in eigendom van ontwikke-laars). Dit omdat deze gronden zijn aangekocht zonder dat er in hetaankoopbedrag rekening is gehouden met een mogelijke planbaten-heffing of introductie van het vergelijkbare systeem (verhoogde bijdrageaan het kostenverhaal)Hierdoor zullen ontwikkelaars in de eerste jaren na inwerkingtreding vande nieuwe wetgeving naar verwachting eerst de gronden tot ontwikkelingbrengen die zij reeds in bezit hebben en onder het overgangsrecht vallen,alvorens zij nieuwe grondposities aan zullen kopen (en die vervolgensonder het nieuwe recht zullen vallen). Gebiedsontwikkelingen kennen eenlange doorlooptijd, en grondposities zijn vaak al vele jaren voorafgaandaan daadwerkelijke realisatie aangekocht. Tussen het moment vanaankoop van nieuwe grondposities door marktpartijen waarop de nieuweregeling van toepassing zal zijn en het moment van inning van eenplanbatenheffing of hogere bijdrage aan het geïntensiveerde kosten-verhaal zal vele jaren zitten. Dit omdat voor beide systemen geldt dat eenbetalingsverplichting pas aan de orde is op het moment dat de bouwdaadwerkelijk van start gaat («start-bouw»). Een heffing/bijdrage kannamelijk enkel worden opgelegd op het moment dat de grond ookdaadwerkelijk tot realisatie komt (tenzij in een anterieure overeenkomstandere afspraken worden gemaakt).Als gevolg hiervan verwacht ik dat mogelijk pas rond 2035–2040 de eersteopbrengsten en effecten van mijn voorstel voor het intensivering enuitbreiden van het kostenverhaal (of een planbatenheffing). Geen vanbeide systemen is dan ook een quick fix en geen van beide zal op kortetermijn de bestaande publieke financiële tekorten in gebiedsontwikke-lingen oplossen.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135111 Aanpassing van de waarderingsgrondslag van de inbrengwaardenaar de gebruikswaardeNaast het onderzoek naar een planbatenheffing of een vergelijkbaarsysteem heb ik de mogelijkheden verkend voor een alternatieve waarde-ringsgrondslag voor de inbrengwaarde bij kostenverhaal om zo definanciële ruimte voor kostenverhaal te vergroten en de publieke tekortenvan gebiedsontwikkelingen te verkleinen. Zoals aangegeven, is dezeverkenning gestart in het kader van de Modernisering van het grond-beleid5 om gebiedsontwikkeling sneller en goedkoper te maken. Dezemaatregel komt voort uit spoor II dat ziet op het beter dekken en makke-lijker verhalen van publieke kosten. Dit voorstel staat dan ook los van eenplanbatenheffing of van mijn voorstel om het kostenverhaal uit te breidenen te intensiveren.Het onderzoeksrapport van Fakton in bijlage 3 schetst een zestal beleids-opties, als resultaat van het onderzoek naar aanpassing van de grondslagvoor de inbrengwaarde van het kostenverhaal. Van deze beleidsopties zijnvervolgens door Cebeon de effecten in beeld gebracht (bijlage 4).De hoogte van de inbrengwaarde voor het kostenverhaal bepaalt medewelk bedrag de gemeente bij een ontwikkelaar kan verhalen. In hetalgemeen geldt: hoe hoger de inbrengwaarde, hoe minder kosten degemeente kan verhalen. Hoge inbrengwaardes zijn dus een belangrijkebeperkende factor voor het (beter) benutten van de waardestijging vangrond voor noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling.In de praktijk ontstaat nu vaak een discussie over de hoogte van hetkostenverhaal en de inbrengwaarde. Dit gebeurt met name wanneergrondtransacties tot stand zijn gekomen op basis van te positieveverwachtingen van marktpartijen (over de mogelijkheden van het terealiseren programma) en onvoldoende duidelijke kaders van publiekepartijen (over beoogd programma en de publieke investeringen). Ookblijkt dat het kostenverhaal regelmatig ontoereikend is om de publiekekosten van het aanleggen van woningbouwlocaties te kunnen dekken. Datleidt tot een publiek tekort voor de gemeente en maakt gebiedsontwik-keling duur.Uitkomsten van het onderzoekUit het onderzoek blijkt dat het kostenverhaal kan worden verbeterd doorde waarderingsgrondslag van de inbrengwaarde aan te passen naar degebruikswaarde: hierbij wordt geen rekening meer gehouden met detoekomstige waarde van de grond na functiewijziging, maar uitsluitendgekeken naar de waarde van de grond op basis van het huidige gebruik.Daardoor ontstaat meer financiële ruimte om de kosten voor publiekevoorzieningen te dekken vanuit de waardestijging als gevolg van defunctiewijziging, wat direct bijdraagt aan de doelstellingen uit hetHoofdlijnenakkoord en Regeerprogramma.Van de onderzochte beleidsopties is de gebruikswaarde het meestdoeltreffend, het meest doelmatig en kent de minste problemen bij deuitvoering. Let wel, deze verbetering van het kostenverhaal treedt op inspecifieke, en lang niet in alle, situaties. Als de huidige gebruikswaardegelijk of hoger is dan de (verwachte) waarde na functiewijziging, is ergeen sprake van waardestijging en ontstaat er in dat geval dus ook geenextra financiële ruimte voor kostenverhaal. De invoering van deze5Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl | Kamerstuk34 682, nr. 164Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135112 maatregel zal niet direct effect hebben op het terugdringen van deonrendabele toppen. Bovendien is net als bij een planbatenheffing of eenvergelijkbaar systeem een overgangsregeling noodzakelijk voor debestaande grondposities om geen onaanvaardbare inbreuk te maken ophet eigendomsrecht.Adviesrapport commissie STOERVanuit de ambitie om regeldruk te verminderen en belemmeringen voorde woningbouw weg te nemen, ben ik gestart met het programma STOER(Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving). DeWoontop van 11 december 2024 markeerde de start van dit programma.Een externe adviesgroep, met vertegenwoordigers uit de bouwsector,wetenschap en decentrale overheden, is gevraagd met concretevoorstellen te komen. Op 24 april jl. heeft de groep het eerste rapportaangeboden6; het eindrapport volgt voor de zomer.In het rapport van de adviescommissie is een advies uitgebracht over deplanbatenheffing en de grondslag van de inbrengwaarde van hetkostenverhaal. Omdat deze onderdelen van het rapport het onderwerpvan deze brief raken, reageer ik daar nu op, aanvullend op mijn reactie ophet eerste adviesrapport dat u binnenkort ontvangt.Ik ben blij dat de commissie de doelstelling uit het Regeerprogramma ompublieke investeringen die noodzakelijk zijn voor de gebiedsontwikkelingzoveel mogelijk uit de waardestijging van de grond te bekostigenonderschrijft. Hoewel de intentie voor het gebruik maken van de waarde-stijging van de grond na functiewijziging door de adviescommissie wordtonderschreven, is de wijze waarop gebruik gemaakt kan worden van dewaardestijging echter een andere. De adviescommissie is geenvoorstander van een planbatenheffing. Op de verschillende dilemma’s tenaanzien van een planbatenheffing ben ik eerder in deze brief uitgebreidingegaan.Daarnaast stelt de adviescommissie voor om, als grondslag voor hetbepalen van de inbrengwaarde voor het kostenverhaal, de residuelewaarderingsmethode voor te schrijven. Het kabinet hecht grote waardeaan de onafhankelijke waardebepaling door taxateurs. Daarbij past hetniet een vaste methodiek voor te schrijven in de wet. Dit nog afgezien vande uitvoeringsproblematiek die dat met zich meebrengt, omdat voor deresiduele waarderingsmethode veel parameters nodig zijn, die dan ookwettelijk gedefinieerd en bepaald zouden moeten worden.De inbrengwaarde is nodig om de maximale omvang van het kosten-verhaal te berekenen. De inbrengwaarde is dus geen vergoeding die degrondeigenaar ontvangt (zie ook begrippenlijst bijlage 1). Sterker nog, deregeling voor kostenverhaal is juist bedoeld om zelfrealisatie te faciliteren.Het beslag dat kostenverhaal legt op de grondwaardestijging moet daarbijworden gemaximeerd, om te voorkomen dat de hoogte van de door degrondeigenaar verschuldigde kostenverhaalsbijdrage de ontwikkelingeconomisch onhaalbaar maakt. Hiervoor wordt de inbrengwaardegebruikt.Toepassing van de residuele waarderingsmethode kan er, als volledigrekening gehouden wordt met alle te verhalen kosten, toe leiden dat degrondwaarde bij ontwikkeling lager uitkomt dan de waarde bij voort-zetting van het bestaande gebruik. In dat geval is het realiseren van de6Adviesrapport STOER (fase 1): Sneller, meer, goedkoper | Rapport | VolkshuisvestingNeder-land.nl | 24 april 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135113 nieuwe functie economisch niet haalbaar. Door de inbrengwaarde op dewaarde bij voortzetting van het bestaande gebruik vast te stellen, wordtverzekerd dat de hoogte van het kostenverhaal de ontwikkeling nietblokkeert.Tegelijk kan het nog steeds aantrekkelijk zijn voor marktpartijen om meerte betalen voor de grond dan de waarde bij voortzetting van huidiggebruik. Dit is het geval wanneer de door de marktpartij berekende prijs,waarbij volledig rekening is gehouden met het publiekrechtelijkekostenverhaal, boven de waarde bij voortzetting bestaand gebruikuitkomt. Mocht de marktpartij (achteraf gezien) onvoldoende rekeninghebben gehouden met het publiekrechtelijk kostenverhaal of eenverkeerde inschatting hebben gemaakt van de opbrengsten of anderekosten, zal dit alleen niet meer leiden tot een publiek tekort.Randvoorwaarde voor de intensivering van het kostenverhaalZoals aangegeven vormt de aanpassing van de waarderingsgrondslagvan de inbrengwaarde naar gebruikswaarde een randvoorwaarde voormijn voorstel om het kostenverhaal te intensiveren en uit te breiden toteen vergelijkbaar systeem aan de planbatenheffing. Om meer kosten tekunnen verhalen, zal eerst de financiële ruimte voor het verhaal vankosten moeten worden vergroot.Ook zonder verdere intensivering en uitbreiding van het kostenverhaal ofinvoering van een planbatenheffing, draagt deze aanpassing direct bij aanhet verbeteren van het bestaande kostenverhaal en daarmee hetverkleinen van de publieke tekorten.Praktijkhandreiking Taxaties GebiedsontwikkelingHet is van groot belang dat grondtaxaties binnen de gebiedsontwikkelingzorgvuldig tot stand komen en tot een uniforme, begrijpelijk ennavolgbare uitkomst leiden.Ik ben dan ook blij met de «Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwik-keling» die door de vereniging van onafhankelijke taxateurs Nederland(RICS) met steun van mijn ministerie afgelopen januari is gepubliceerd.Het doel van deze handreiking is dat er bij taxaties beter rekeninggehouden wordt met te verwachten kosten, opbrengsten en risico’s vantoekomstige gebiedsontwikkeling. Dit verkleint de kans op te opportunis-tische waarderingen. Ook deze handreiking draagt bij aan de moderni-sering van het grondbeleid, om zo gebiedsontwikkeling te versnellen engoedkoper te maken.De Praktijkhandreiking Taxaties Gebiedsontwikkeling heb ik ter informatieaan Uw Kamer als bijlage aan deze brief toegevoegd (bijlage 5).ConclusieUit mijn onderzoek en de gevoerde gesprekken is gebleken dat deintensivering en uitbreiding van het bestaande instrument kostenverhaal,onder voorwaarden, een te prefereren en kansrijk vergelijkbaar systeem isom de doelstelling uit het Hoofdlijnenakkoord en Regeerprogramma teverwezenlijken. De belangrijkste voorwaarde hiervoor is het aanpassenvan de waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde van grond in hetkostenverhaal, zodat grondprijs (over de linie heen) zal dalen. In hethuidige systeem is de inbrengwaarde vaak (te) hoog, waardoorgemeenten worden beperkt in de financiële ruimte die zij hebben omkosten te verhalen op de waardestijging.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135114 Door de waarderingsgrondslag van de inbrengwaarde aan te passen naarde gebruikswaarde en het kostenverhaal te intensiveren wordt – net als bijeen planbatenheffing – een groter beroep gedaan op de waardestijgingvan grond om noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling tebekostigen. Als aanvullend positief effect voorzie ik dat mijn voorstel,overeenkomstig met een planbatenheffing, ervoor zal zorgen dat optermijn de grondprijzen minder snel stijgen of zelfs dalen en daardoor definanciële tekorten zullen afnemen. Dit omdat ontwikkelaars de extrabijdrage die zij aan de overheid moeten betalen (uit de waardestijging vangrond) door zullen verrekenen in de prijs waarvoor zij grond bereid zijnaan te kopen. Een voorwaarde hiervoor is wel dat de nieuwe publiekrech-telijke regels over kostenverhaal consequent door moeten werken in deanterieure overeenkomsten.Ik zie als groot voordeel van het vergelijkbaar systeem ten opzichte vaneen planbatenheffing dat er geen extra instrument wordt geïntroduceerd.Door het bestaande instrument kostenverhaal te intensiveren en uit tebreiden wordt voortgebouwd op een systeem dat de gemeenten enmarktpartijen al kennen. Een planbatenheffing is een nieuw instrumentboven op het bestaande kostenverhaal, dat kan leiden tot een stapelingvan regelingen en een toename van administratieve lasten voorgemeenten. Ik vind dat ongewenst.Verder acht ik als aanvullend voordeel dat er met het vergelijkbaarsysteem een directe koppeling blijft bestaan tussen de gevraagde bijdrage(uit de waardestijging van grond) en de publieke investeringen die hieruitworden bekostigd. Zo kunnen de (extra) opbrengsten volledig ten gunstekomen aan de doelen uit het Regeerprogramma; bereikbaarheid en hetrealiseren van betaalbare huur- en koopwoningbouw.Het alternatieve systeem, intensivering en uitbreiding van het kosten-verhaal, vereist (net als een planbatenheffing) een overgangsregelingvoor bestaande grondposities. Dit om geen onaanvaardbare inbreuk temaken op het eigendomsrecht (art. 1 Eerste protocol EVRM) en degrondmarkt en huidige gebiedsontwikkelingen niet te frustreren.Als gevolg van deze overgangsregeling voorzie ik bij zowel een planbaten-heffing als een vergelijkbaar systeem pas op de lange termijn (naarverwachting mogelijk 10–15 jaar) opbrengsten en effecten. Geen vanbeide systemen is dan ook een korte termijn oplossing voor de publieketekorten bij gebiedsontwikkeling.VoorstelMijn voorstel aan uw Kamer is – op basis van de uitkomsten van deonderzoeken die hebben plaatsgevonden – tweeledig:1.Intensivering en uitbreiding van het bestaande instrument kostenver-haal verder uitwerken tot een concreet uitvoerbare set aan maatrege-len als basis voor de daaropvolgende aanpassing van de bestaanderegelgeving. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan de doelstelling uithet Regeerprogramma om de waardestijging van grond beter tebenutten voor noodzakelijke investeringen in de gebiedsontwikkeling.2.Een wetgevingstraject op te starten om de waarderingsgrondslag vande inbrengwaarde bij kostenverhaal naar de gebruikswaarde aan tepassen. Dit is een zelfstandige maatregel, maar tevens ook eenrandvoorwaarde voor de intensivering van het kostenverhaal.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135115 Vervolgproces1.Voor de zomer 2025 spreek ik graag met Uw Kamer over de inhoudvan deze Kamerbrief. Zoals in het commissiedebat RO van 13 maart jl.is toegezegd zal hiervoor eerst een technische briefing plaatsvindenmet daaropvolgend een commissiedebat. De terugkoppeling van UwKamer neem ik mee in het uitwerken van een concreet uitvoerbare setaan maatregelen om het kostenverhaal te intensiveren en uit tebreiden. Mijn streven is om in het voorjaar van 2026 een concreetvoorstel aan Uw Kamer te sturen op basis waarvan daaropvolgend eenwetgevingstraject kan worden opgestart.2.Om de financiële ruimte voor kostenverhaal te vergroten en derandvoorwaarde te scheppen voor intensivering kostenverhaal, wil ikparallel hieraan een traject opstarten om de waarderingsgrondslagvoor de inbrengwaarde bij kostenverhaal in de wet te wijzigen naar degebruikswaarde.In de tweede helft van het jaar zal ik Uw Kamer opnieuw informeren overde voortgang van de andere acties en maatregelen van de moderniseringvan het grondbeleid, in vervolg op de tweede voortgangsrapportage7 dieu afgelopen december heeft ontvangen. Hierbij ga ik, naast de verbeter-voorstellen voor het publiekrechtelijk kostenverhaal zoals opgenomen indeze brief (spoor II), ook in op het beter benutten van het huidigegrondbeleid instrumentarium (spoor I), door bijvoorbeeld het vergrotenvan kennis en toepassing van het voorkeursrecht, en de verkenning vande revitalisatie van de baatbelasting (spoor III).Door – in samenhang – langs alle drie deze sporen te werken, wil ik ervoorzorgen dat het grondbeleid breed en optimaal inzetbaar is voor allemaatschappelijke opgaven waar wij voor staan, met als doel het sneller engoedkoper maken van gebiedsontwikkelingen.Ik zie ernaar uit om met Uw Kamer het debat aan te gaan over mijnvoorstel om het bestaande instrument kostenverhaal te intensiveren omde waardestijging van grond beter te benutten voor noodzakelijkeinvesteringen in de gebiedsontwikkeling.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. Keijzer7Kamerbrief 2e voortgangsrapportage modernisering grondbeleid | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl| Kamerstuk 34 682, nr. 208Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 135116