Ontwikkelingen Betaalbare Koop: NHG, Betaalbaarheidsgrens en Nationaal Fonds Betaalbare Koop

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202632 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1381 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 oktober 2025In deze brief informeer ik u over de verhoging van de NHG-grens en debetaalbaarheidsgrens per 2026. Ook wordt u geïnformeerd over deontwikkelingen bij het Fonds Nationaal Betaalbare Koop (NFBK).NHG-grens wordt verhoogd naar € 470.000, één NHG grens enpremie blijft gelijkDe Nationale Hypotheek Garantie (NHG) draagt bij aan verantwoordetoegang tot een hypotheek en daarmee tot een koopwoning. NHG biedteen vangnet op het moment dat huishoudens door onder anderebaanverlies of echtscheiding hun hypotheeklasten niet meer kunnenbetalen. Ook faciliteert NHG woningbehoud en andere oplossingen bijmogelijke betaalproblemen van de hypotheek. Consumenten met eenhypotheek met NHG lopen minder risico’s en meestal profiteren zij vanrentekorting op de hypotheek.Mensen kunnen een hypotheek met NHG afsluiten voor een woning meteen koopsom of marktwaarde onder de NHG-grens. De NHG-grens wordtper 1 januari 2026 verhoogd van € 450.000 naar € 470.000. Voor eenhypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen wordenmeegefinancierd is de kostengrens 6% hoger, namelijk € 498.200. Dehoogte van de NHG-grens wordt jaarlijks bepaald aan de hand van de in2023 afgesproken NHG-grensmethodiek1. Door de verhoging van deNHG-grens naar € 470.000 blijft een hypotheek met NHG toegankelijkvoor veel kopers van een woning.Per 2026 hanteert NHG één NHG-grens voor alle type woningen. Op ditmoment is er naast de reguliere NHG-grens voor een bestaande ofnieuwbouwwoning ook een specifieke grens voor een woonwagens(€ 172.000) en woonwagenstandplaatsen (€ 61.000). Deze specifieke1Kamerbrief aanpassingen NHG per 2024 | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl kst-32847-1381ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13811 NHG-grens voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen vervalt per2026. Door deze wijziging zal in 2026 de NHG-grens van € 470.000 hetbedrag voor de woonwagen en standplaats tezamen zijn. Hierdoorverwacht ik dat het voor meer woonwagenbewoners mogelijk zal wordenom een NHG-hypotheek te verkrijgen. Met de wijziging van deze grenskomt de NHG tegemoet aan een wens van zowel woonwagenbewonersals gemeenten. Eén NHG-grens maakt ook de uitvoering van de NHGeenvoudiger en efficiënter. Zo brengt het beheren van meerdere grenzenvoor geldverstrekkers extra administratieve lasten en kosten met zichmee.Vorig jaar is de premiemethodiek van NHG aangepast en vastgesteld voorde komende jaren2. De premie van NHG is in 2025 verlaagd van 0,6% naar0,4%, waardoor consumenten minder betalen voor het afsluiten van NHG.Ook voor 2026 is het verantwoord dat de premie 0,4% blijft.Betaalbaarheidsgrens 2026 wordt € 420.000Sinds 2023 is de betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen losgekoppeldvan de NHG-grens3. Mede op verzoek van uw Kamer is destijds beslotenom deze nieuw geïntroduceerde betaalbaarheidsgrens jaarlijks teindexeren met consumentenprijsindex (CPI). Daarnaast is bepaald datdeze grens, indien nodig, elke drie jaar wordt herijkt zodat deze blijftaansluiten bij wat huishoudens kunnen betalen aan woonlasten. Hierbijwordt gekeken naar huishoudens met een inkomen van maximaal tweekeer modaal. In het programma Betaalbaar Wonen4, waarin landelijkesturing op betaalbare koop is geïntroduceerd, is namelijk aangegeven datbetaalbare koopwoningen betaalbaar moeten zijn voor tweeverdienersmet een inkomen van maximaal twee keer modaal. Hier blijf ik vanuitgaan bij vaststelling van de betaalbaarheidsgrens.Dit is de eerste keer waarin een dergelijk herijkingsmoment plaatsvindt.Hiervoor is gekeken naar de ontwikkeling van de leenruimte vanhuishoudens met een inkomen van 2 keer modaal en de geïndexeerdebetaalbaarheidsgrens. Deze analyse toont dat de betaalbaarheidsgrensmet indexatie op basis van CPI voldoende aansluit bij de leencapaciteitvan huishoudens met een inkomen tot twee keer modaal (zie figuur 1).2Deze methodiek wordt gebruikt voor de vaststelling van de premie voor de periode 2025–2029.Kamerbrief over aanpassingen NHG per 2025 | Kamerstuk | Rijksoverheid.nl3Kamerstukken II, 2022–2023, 32 847, nr. 9704Programma Betaalbaar Wonen | Publicatie | Home | Volkshuisvesting NederlandTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13812 Op basis van de analyse is er dus geen aanleiding om de indexatieme-thode voor de betaalbaarheidsgrens anders vorm te geven dan op basisvan de CPI. Indexatie met CPI voldoet daarmee in de gestelde doelstel-lingen. Daarnaast wordt indexatie met CPI binnen de woningbouw gezienals een werkbare en aanvaardbare referentie met een duidelijk streefgetal.Ik kies er dus voor om de betaalbaarheidsgrens de komende drie jaar teblijven indexeren met CPI. Deze continuering zorgt voor stabiliteit enzekerheid en daarmee help ik de bouwopgave het meest. Volgend uit detoegepaste indexatiemethodiek komt de betaalbaarheidsgrens voorkoopwoningen in 2026 uit op € 420.000.Ontwikkelingen Nationaal Fonds Betaalbare KoopwoningenOp 24 juni was ik bij de feestelijke opening van het Nationaal FondsBetaalbare Koopwoningen (NFBK). Ik ben blij dat we met dit fonds starterskunnen helpen bij de aankoop van hun eerste woningen. De eerstetranche van het fonds is inmiddels gesloten en ik ben verheugd om meete delen dat er voor ruim € 11 mln. aan aanvragen is binnengekomenvoor in totaal 280 woningen. Hiermee kunnen tussen de 280 en 560starters geholpen worden afhankelijk van de huishoudgrootte. In de loopvan 2025 en 2026 zal de bouw van deze woningen worden gestart.De volgende tranche van het NFBK zal starten op 20 oktober 2025. Ikmoedig ontwikkelaars en gemeenten aan om hiervoor projecten aan tedragen, om zo ook deze tranche tot een succes te maken. Voor allepraktische informatie kunt u terecht bij: Nationaal Fonds BetaalbareKoopwoningen | NFBK.Naast het reeds operationele fonds roept uw kamer via de motie Peter deGroot, Grinwis5 mij op om in gesprek te gaan met private partijen om hetNFBK uit te breiden. Hiervoor ben ik in gesprek gegaan met de in de motiegenoemde partijen met aandacht voor marktinteresse en belangrijkerandvoorwaarden. De conclusies zijn als volgt:•De marktinteresse voor het NFBK in huidige vorm is beperkt. Andersdan betaalbare huur is betaalbare koop op dit moment beperkt totgeen onderdeel van ESG-doelstellingen van pensioenfondsen enverzekeraars. Belangrijke randvoorwaarden vanuit private investeer-ders zoals voorspelbare rendementsverwachtingen, precieze vormge-ving (lening of vermogensparticipatie) en compliance vereisten(voortvloeiend uit bijvoorbeeld Solvency II en de WFT) zijn nog5Kamerstuk 36 600 XXII, nr. 29Figuur 1Bron: DNB, Nibud, CPB, bewerking Ministerie VROTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13813 onvoldoende inzichtelijk. Private partijen geven aan in deze fase datvanwege het ontbreken van bovenstaande punten de kans klein teachten dat ze willen participeren.•Ook heb ik toegezegd om in gesprek te gaan met de NHG. Naast deeerdere genoemde vereisten van marktpartijen die een fondsaantrekkelijk maken, spelen voor NHG nog een aantal specifiekepunten waardoor bijdragen van NHG aan het NFBK nadrukkelijk nietpassend is. In het beleggingsstatuut van NHG zijn strikte voorwaardenopgenomen waarin het opgebouwde fondsvermogen belegd magworden. NHG hanteert het buy & maintain principe waarin obligaties(risicomijdende beleggingen) worden aangekocht en tot einde looptijdworden aangehouden. Dit zijn vooral beleggingen in staatsobligaties,waarbij de helft van de portefeuille is belegd in obligaties met eenAAA-rating. Dit is om goede redenen: beleggingen moeten in dienststaan van het doel van NHG (risico op huisprijsdaling afdekken). HetNFBK is juist erg sterk gecorreleerd met huisprijzen en daardoor nietgeschikt. NHG blijft zich uiteraard op andere manieren onverminderdinzetten om de toegankelijkheid van betaalbare koopwoningen tevergroten.•De kans dat marktpartijen uit zichzelf instappen in het NFBK isdaarmee klein. Indien externe financiering gewenst is, zou dit actiefgefaciliteerd moeten worden. Dit vergt substantiële aanpassingen inde governance en de uitvoeringsstructuur van het fonds, bijvoorbeelddoor een aparte stichting op te richten. Dit kent een lange doorlooptijdvan naar verwachting meerdere jaren. Aanpassingen aan de werkingvan het fonds hebben daarnaast onvermijdelijk een effect op staats-steun en dit is risicovol. Daarnaast kent het fonds bovendien geenvaste jaarlijkse inkomsten; terugvloei vindt pas plaats bij doorverkoopof afkoop door starters. Daardoor is het moeilijk investeerders eenvoorspelbare vergoeding te bieden.Ik acht het daarom niet aannemelijk dat het fonds op korte termijnaangevuld kan worden met private funding. Los daarvan ben ik terug-houdend met het al te snel uitbreiden van het fonds. Verschillendeinstanties (zoals de DNB6 en het CPB7) wijzen op het risico op prijsop-drijving bij vraagstimulerende maatregelen. In de kamerbrief van 20248 isingegaan op het risico op prijsopdrijving bij het NFBK. In de vormgevingvan het fonds is hiermee rekening gehouden, maar er blijft een risico opeen verdringingseffect. Vanwege de beperkte schaal van het huidige NFBKis geconcludeerd dat het effect op prijsopdrijving beperkt is. Echter, bijeen verdere uitbreiding kan dit wel verder toenemen. Tegelijkertijd kanuitbreiding van het fonds ertoe leiden dat meer starters toegang krijgentot een koopwoning. Of en in welke mate uitbreiding passend is, zalsteeds zorgvuldig moeten worden afgewogen tegen de risico’s en debeschikbare budgettaire ruimte.Wel is het nuttig om te kijken in hoeverre de revolverende werking van hetfonds gemaximaliseerd kan worden. Wanneer de komende tranchessuccesvol blijven, zal het fondsbudget half 2026 uitgegeven zijn, terwijl deeerste kopers ondersteuningen pas later terugkeren. Dit betekent dat ereen periode geen aanspraak gemaakt kan worden op het NFBK en dat erzogenaamde «dal jaren» ontstaan waarin het fonds geen nieuwe trancheskan uitgeven. Gelet op bovenstaande overwegingen omtrent privatefunding zou een oplossing daarvoor eerder vanuit publieke middelenmoeten worden gevonden, eventueel gecombineerd met een vertragingin de tranches. Hier kan ik echter niet op vooruit lopen.6Analyse Financieringsruimte en huizenprijzen7Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes8Kamerstuk 32 847, nr. 1199Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13814 Tot slot:Met de verhoging van de NHG-grens, de bestendiging van de indexatievan de betaalbaarheidsgrens en de vorderingen van het NFBK, draag ik bijaan meer betaalbare koopwoningen. Hier zal ik me voor blijven inzetten.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 13815