Voortgang eerlijk koopproces

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–202532 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1319 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 7 april 2025Bij het kopen of verkopen van een woning komt veel kijken. Als je dat wilkan je daarbij als koper of verkoper een makelaar inschakelen. Eenaankoopmakelaar helpt jou met het zoeken naar een woning, hetbeoordelen van de staat van de woning en het uitbrengen van eenpassend bod. Een verkoopmakelaar helpt bij het bepalen van de vraag-prijs, de verkoopmethode en vaak ook bij het organiseren van bezichti-gingen en het verzamelen van biedingen. Je wilt er als koper of verkopervan uit kunnen gaan dat de makelaar die je inschakelt in jouw belanghandelt en zijn of haar afspraken nakomt. Als je een makelaar kiest die bijeen brancheorganisatie is aangesloten, houdt deze zich aan de gedrags-codes zoals deze door de sector zelf zijn opgesteld. Daarnaast vallen dezemakelaars onder het branche overstijgend tuchtrecht waardoor gecontro-leerd kan worden of de gedragscodes ook nageleefd worden. Ook moetenmakelaars werken binnen de wettelijke kaders van het verbintenissenrechten het financieel recht. Het overgrote deel van de makelaars in Nederlandis bij een van de twee brancheorganisaties aangesloten: VastgoedNederland of NVM.In 2021 waren er verschillende signalen van misstanden in de makelaardijgedurende het koopproces, onder andere via het meldpunt oneerlijkebiedingspraktijken van Vereniging Eigen Huis1 (VEH). Daaruit kwam naarvoren dat makelaars zich niet altijd houden aan de gedragscodes, maarook dat de gedragscodes op sommige punten tekortschoten. Op16 februari 2022 ondertekende het Ministerie van Binnenlandse Zaken enKoninkrijksrelaties (nu Ministerie van Volkshuisvesting en RuimtelijkeOrdening) daarom samen met de NVM, VBO en Vastgoedpro (gefuseerdtot Vastgoed Nederland) en VEH het Verbeterplan «Vertrouwen in hetkoopproces» («Verbeterplan») 2. Het Verbeterplan had als doel omgezamenlijk het vertrouwen in het koopproces te verbeteren, onder1https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/meldpunt-oneerlijke-biedingspraktijken/resultaten#/2Bijlage bij Kamerstuk 32 847, nr.860 kst-32847-1319ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2025Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13191 andere door middel van het gebruik van een biedlogboek. Sinds 1 januari2023 is dit biedlogboek verplicht voor makelaars die bij één van debrancheverenigingen zijn aangesloten. Om onwenselijke verschillentussen biedlogboeken te voorkomen, is er ondertussen door de sectorgewerkt aan een zogenoemde Nederlandse Technische Afspraak (NTA)voor het biedlogboek. Die NTA is onlangs afgerond, maar is uiteindelijkniet door alle deelnemende partijen ondertekend. Tot slot is het Verbe-terplan geëvalueerd door onderzoeksbureau RIGO. RIGO heeft onderzoekgedaan naar de mate waarin het plan is geïmplementeerd en wordtnageleefd. In deze brief informeer ik u allereerst over de uitkomsten vande evaluatie van het Verbeterplan en vervolgens over de door de sectoropgestelde NTA, en tot slot geef ik aan welke stappen ik naar aanleidingvan beide trajecten wil gaan zetten.1. Evaluatie Verbeterplan «Vertrouwen in het koopproces» Inhoud VerbeterplanHet Verbeterplan had als doel het vertrouwen van (ver)kopers in deintegriteit van het koopproces te vergroten en geldt voor alle makelaarsdie aangesloten zijn bij een branchevereniging.In het Verbeterplan zijn afspraken opgenomen op drie hoofdthema’s:–Verduidelijken gedragscodesBrancheorganisaties zorgen ervoor dat hun gedragscodes begrijpelijk,duidelijk, concreet en goed vindbaar zijn. In de bijlage van hetVerbeterplan staan acht punten die ten minste moeten wordenopgenomen in de verduidelijkte gedragscodes.–Aanpassing werkwijze makelaarsMakelaars, leden van de brancheorganisaties, worden gehouden aannaleving van de gedragscode, er wordt een centraal meldpuntopgericht voor klachten en het tuchtrecht wordt onafhankelijk enbrancheorganisatie overstijgend.–Verbeteren informatievoorziening aan kopers en verkopersDe brancheorganisaties communiceren richting kopers en verkopersover de gedragscodes en de mogelijkheid om melding te maken vanniet-naleving of andere misstanden. Makelaars geven de verkoper ende kandidaat-kopers, na het verstrijken van de bedenktermijn ofeventuele ontbindende voorwaarden, inzicht in het verloop van hetbiedingsproces door het beschikbaar stellen van een digitaal biedlog-boek. Het biedlogboek is alleen beschikbaar voor kandidaat-kopers enniet voor potentiële kopers.3Sinds 1 januari 2023 is het biedlogboek verplicht onder makelaars die zijnaangesloten bij een brancheverenigingen. Een biedlogboek maakt na hetonherroepelijk worden van de koopovereenkomst alle biedingen op eenwoning inzichtelijk voor de verkoper en kandidaat-kopers. Het doelhiervan is de transparantie in het koopproces te vergroten.Evaluatie Verbeterplan Vertrouwen in het koopprocesUit de evaluatie van RIGO blijkt dat bij veel afspraken uit het Verbeterplanstappen in de goede richting zijn gezet. De acht punten uit de bijlage vanhet Verbeterplan zijn één-op-één overgenomen in de gedragscodes van demakelaars. De aangepaste gedragscodes zijn door de brancheorganisatiesactief onder de aandacht gebracht bij hun leden. De brancheverenigingenhebben de aanbeveling van een centraal meldpunt voor consumenten-3Kandidaat-kopers zijn kopers die een bod uitbrengen op een woning. Potentiële kopers zijn allekopers die geïnteresseerd zijn in een woning.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13192 klachten goed opgepakt. Zo is er een verenigingsoverstijgend tuchtrechtingericht, waardoor het duidelijk is voor de consument waar men klachtenkan indienen. Bij deze commissie worden klachten over het koop- ofbiedproces getoetst aan de gedragscode van de betreffende makelaar. Datdit een waardevolle maatregel is, blijkt uit het gebruik van dit instrument;er waren 900 meldingen in 2023, waarvan 200 zijn behandeld door deGeschillencommissie. Ten slotte wordt er standaard met de verkoperbesproken welke keuzemogelijkheden verkopers hebben ten aanzien vanhet verkoopproces.Hoewel bij veel afspraken de goede weg is ingeslagen, komt RIGO tot deconclusie dat er nog een serieuze verbeterslag gemaakt moet worden omhet vertrouwen in het koopproces op het juiste niveau te brengen. Veelafspraken worden in de praktijk slechts deels of niet nagekomen. Zoontvangen kandidaat-kopers vaker niet dan wel het biedlogboek, hangenbezichtigingsmogelijkheden sterk af van het beleid van individuelemakelaars en krijgen verkopers niet altijd onmiddellijk (real time) debiedingen doorgegeven. Hoewel er geen inhoudelijke informatie overbiedingen gedeeld mogen worden voordat de ontbindende voorwaardenzijn verlopen, proberen aankoopmakelaars vaak hierover informatie los tekrijgen. RIGO komt daardoor tot het oordeel dat een deel van de branchehet gedrag na implementatie van het Verbeterplan niet heeft aangepast.Volgens RIGO controleren brancheorganisaties niet op het correct gebruikvan het biedlogboek of naleving van de gedragscode. Daarmee is eeneerlijk en transparant koopproces in de praktijk nog niet volledig gewaar-borgd.Omdat het Verbeterplan volgens RIGO nog niet wordt toegepast zoalsbedoeld is, schetst RIGO een aantal aanbevelingen:–Aanbeveling 1: Maak concrete afspraken met alle brancheorganisatiesover hoe de punten uit het Verbeterplan waarvoor individuelebrancheorganisaties aan zet zijn, worden opgevolgd/geïmplementeerd;–Aanbeveling 2: rijksoverheid en brancheorganisaties geven nogmaalsduidelijkheid over de verplichting dat het biedlogboek proactief aanalle kandidaat-kopers en de verkoper wordt aangeboden na hetvervallen van de voorwaarden uit het voorlopig koopcontract. Allebiedingen worden opgenomen, inclusief biedingen die na de eerstemondelinge overeenkomst zijn ontvangen.–Aanbeveling 3: Maak afspraken tussen rijksoverheid en de brancheor-ganisaties over hoe wordt omgegaan met meldingen over het nietcorrect hanteren van het biedlogboek en andere misstanden enovertredingen, inclusief de geldende sancties op basis van een heldereescalatieladder, beginnend bij een waarschuwing en via boeteseindigend bij royering door de betreffende brancheorganisatie enwering uit de andere brancheorganisaties.–Aanbeveling 4: Vergroot de kennis onder klanten en het brederepubliek over wat mag en niet mag in relatie tot het koopproces enmaak bekend hoe misstanden en overtredingen (laagdrempelig)gemeld kunnen worden.–Aanbeveling 5: rijksoverheid en brancheorganisaties maken afsprakenover (jaarlijks) uit te voeren audits onder makelaars, na doorwerkingvan aanbevelingen 1 tot en met 4, als wijze van proactieve handha-ving.–Aanbeveling 6: Laat zo nodig onafhankelijk onderzoek verrichten naarhet vertrouwen van (aspirant) kopers en verkopers in makelaars ennaar ervaringen van hen met makelaars om een beter beeld te krijgenvan de opgave.–Aanbeveling 7: Verken als rijksoverheid op het moment dat stappen uitaanbevelingen 1 tot en met 5 onvoldoende tot resultaat leidt, hoe detwee genoemde reguleringsstappen (verplicht biedlogboek enTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13193 beroepsbescherming) in de praktijk gebracht kan worden, hoehandhaving vormgegeven kan worden en welke aanvullende regule-ring hier onderdeel van kan worden.–Aanbeveling 8: Verken uitbreiden van het Verbeterplan met afsprakenover wat wel en niet mag ten aanzien van het vaststellen van courta-ges, koppelverkoop en eventuele andere praktijken (zoals de omgangmet kandidaat-verkopers in een kwetsbare positie en handel invastgoed door makelaars zelf) die aan het licht komen bij het aanvul-lende onafhankelijke onderzoek.RIGO stelt een volgordelijkheid voor bij de aanbevelingen door eerstzelfregulering te versterken (aanbeveling 1 t/m 5). Als dat niet tot degewenste resultaten leidt, kunnen stappen richting regulering wordenoverwogen conform aanbeveling 6 en 7.De voorgestelde aanbevelingen zijn hieronder schematisch weergegeven:2. Biedlogboek: NEN Nederlands Technische Afspraak (NTA) 8061 Als vervolgstap is in het Verbeterplan voor het biedlogboek afgesprokenom één marktbrede norm te ontwikkelen om onwenselijke verschillentussen aanbieders te voorkomen. NEN heeft in opdracht van het Minis-terie van VRO gezamenlijk met de sector een normatief documentontwikkeld (een NTA) waarin de minimale eisen voor een biedlogboek zijnvastgelegd4 Het NTA-traject draagt daarmee bij aan de motie van het lidMooiman (PVV) die aanspoort om het gebruik van biedlogboeken totnorm te verheffen5. De NTA is tot stand gekomen door eenNEN-werkgroep met medewerking van brancheorganisaties NVM enVastgoed Nederland, Vereniging Eigen Huis (VEH), het woningmarkt-4Er is gekozen voor een NTA omdat die (in tegenstelling tot bijvoorbeeld een NEN-norm) eenafspraak is die een korte doorlooptijd heeft. De NTA is vastgesteld voor de duur van drie jaar enkan daarna één keer met drie jaar verlengd worden. Daarna zou de NTA indien wenselijkkunnen worden omgezet in een NEN-norm. Dat is een procedureel zwaarder proces datongeveer twee jaar duurt.5Kamerstuk 32 847, nr.1271Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13194 platform Huispedia, aanbieders van programmatuur ten behoeve vanbiedlogboeken (Realworks en Eerlijk Bieden) en een aantal individuelemakelaars. De partijen zijn het grotendeels eens geworden over deminimale eisen waaraan een biedlogboek moet voldoen. De implemen-tatie van de NTA is uiteindelijk aan de sector zelf. Het Ministerie van VROheeft hierin geen rol.Het biedlogboek volgens de NTA beschermt potentiële kopers, kandidaat-kopers, kopers en verkopers die onder begeleiding van een makelaar,tussenpersoon of platform (zoals bijv. Huispedia) een woning (ver)kopen.Het biedlogboek zorgt voor extra transparantie en waarborgen voorconsumenten in het koopproces.De NTA stelt minimumeisen aan:–het online biedproces;–deelname aan dit online biedproces;–de rapportage van dit online biedproces.Onderdeel van de NTA is het specificeren van de verschillende verkoop-methoden. Deze zijn door de werkgroep geformuleerd omdat uit hetmeldpunt van VEH bleek dat hier onder makelaars en consumenten vaakverwarring over was. Er is in de NTA onderscheid gemaakt tussen drieverschillende verkoopmethoden: gesloten inschrijving met biedtermijn(gesloten envelop-methode), een open veiling met biedtermijn (verge-lijkbaar met «Marktplaats») en bieden zonder biedtermijn (regulier biedenwaarin onderhandelingen zijn toegestaan). De verkoper behoudtkeuzevrijheid in deze methoden. Het is uiteraard aan de verkoper om tebepalen hoe hij zijn eigendom al dan niet wil verkopen. De methode kantussentijds maar ook achteraf nog altijd gewijzigd worden. Voor alleverkoopmethoden geldt dat automatisch een biedlogboek wordt verstrektaan diegene die een bod hebben uitgebracht als de verkoop definitief is.Het recht van gunning voor de verkoper blijft vanzelfsprekend van krachtbij gebruik van het biedlogboek. Zo behoudt de verkoper te allen tijde demogelijkheid om de woning te gunnen aan bijvoorbeeld een lager bod, ofcompleet af te zien van gunning.Uiteindelijk hebben twee partijen de NTA niet willen tekenen, brancheor-ganisatie NVM en haar dochter softwareleverancier Realworks. Hieronderzit een verschil van inzicht in één onderdeel van de NTA namelijk inhoeverre het wenselijk is bij de methode van een gesloten inschrijving datde makelaar direct gedurende de bieding inzicht heeft in de binnenko-mende biedingen en niet pas op het eind als de gesloten inschrijvingafgerond is. Ik vind het jammer dat het partijen niet is gelukt om met degehele sector te komen tot één gemeenschappelijke lijn, omdat deovereengekomen NTA een goede stap is in de richting van een eerlijker entransparanter koopproces.VervolgIk wil conform de aanbevelingen uit de evaluatie van RIGO over hetVerbeterplan de volgende stappen zetten. Om te beginnen wil ik met alleondertekenaars van het Verbeterplan afzonderlijk in gesprek treden hoe zijde eerste vijf aanbevelingen van de evaluatie willen oppakken. De snelsteweg naar een eerlijker en transparanter koopproces is als de brancheorga-nisaties en makelaars zelf hun verantwoordelijkheid nemen voor eenbetere naleving van het Verbeterplan. De evaluatie laat zien dat zij daarinmeer kunnen doen dan zij vooralsnog hebben gedaan.Daarnaast, wil ik verkennen hoe de sector de NTA voor het biedlogboekgaat implementeren Dat doe ik uiteraard met de ondertekenaars van deNTA, maar ook met de NVM. Ook de NVM heeft aangegeven achter hetTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13195 overgrote deel van de NTA te staan en hun verantwoordelijkheid te willennemen in het zetten van vervolgstappen. RIGO geeft aan dat als deversterking van zelfregulering niet het gewenste resultaat heeft, demogelijkheden voor regulering verder moeten worden verkend. Ik wil metdie verkenning niet wachten en ga hier meteen mee aan de slag. Daarvooris verankering van de NTA in wetgeving ook één van de te verkennenopties. Tegelijkertijd zie ik ook veel haken en ogen aan regulering envoordat hierover besloten kan worden is een zorgvuldige uitwerking enafweging noodzakelijk. Daarom ga ik hierover het gesprek aan met desector en belanghebbenden. Ook is meer onderzoek nodig naar dewerkelijke omvang van de problematiek en de mate waarin de rol vanongebonden makelaars effectieve zelfregulering in de weg zit. Eind 2025zal ik uw Kamer informeren over de stand van zaken, de eerste uitkomstendelen inzake gesprekken met de brancheorganisaties ten aanzien van hetversterken van zelfregulering en een voorstel doen voor het vervolg.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, 32 847, nr. 13196