Voortgang Nationale Prestatieafspraken

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453Woningcorporaties27 926HuurbeleidNr. 582 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 29 januari 2026In 2022 zijn voor het eerst Nationale Prestatieafspraken (NPA) afgeslotenmet de corporatiesector, de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) ende Woonbond. In 2024 zijn deze afspraken vervolgens vernieuwd enafgesloten voor de periode 2025 tot en met 2034. Sinds het afsluiten vande NPA in 2022 wordt door alle betrokken partijen hard gewerkt aan hetrealiseren van de doelstellingen uit deze afspraken. Met deze brief brengik u op de hoogte van de tot dusver behaalde resultaten en informeer ik uover de uitkomst van het jaarlijks terugkerend onderzoek naar definanciële haalbaarheid van de NPA.Uit het onderzoek komt naar voren dat woningcorporaties goedevoortgang boeken in het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven.Zo zijn woningcorporaties fors meer nieuwbouwwoningen gaan bouwen,wordt er aanzienlijk meer geïnvesteerd in woningverbetering enonderhoud, is het aantal woningen met een matig energielabel (E, F of G)ten opzichte van 2022 bijna gehalveerd en is de betaalbaarheid van dehuurwoningen van woningcorporaties flink verbeterd.Uit het onderzoek komt echter ook naar voren dat de financiëlehaalbaarheid van de NPA door veranderende macro-economischeomstandigheden en hogere onderhoudsuitgaven sterk onder druk iskomen te staan. Woningcorporaties komen als gevolg hiervan 19,4 miljardeuro tekort om de opgaven van de NPA te kunnen uitvoeren. De totaleinvesteringsruimte van woningcorporaties tot 2035 is met 22%afgenomen. Woningcorporaties zullen daardoor de komende jaren intoenemende mate genoodzaakt zijn om hun investeringen in nieuweprojecten terug te schroeven. Dat betekent dat een deel van de NPA,zonder gewijzigd beleid, niet uitgevoerd kan worden door de woningcor-poraties.Achtereenvolgens zal ik een nadere toelichting geven op de voortgangvan de realisatie van de volkshuisvestelijke doelen sinds het afsluiten van kst-29453-582ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5821 de NPA in 2022, de uitkomsten van het onderzoek naar de financiëlehaalbaarheid van de NPA en de mogelijkheden om de balans tussen deopgaven en de financiële middelen van woningcorporaties te herstellen.Achtergrond NPADe NPA bevatten afspraken met woningcorporaties over hun bijdrage aande volkshuisvestelijke opgaven voor de komende jaren. Een belangrijkonderdeel hiervan is dat woningcorporaties zich vanaf 2029 committerenaan de bouw van jaarlijks 30.000 nieuwe sociale huurwoningen en5.000 middenhuur woningen, met de ambitie om dit productieniveau al in2027 te realiseren.Daarnaast is afgesproken dat woningcorporaties een gematigd huurbeleidvoeren, met als doel de betaalbaarheid van huurwoningen voorhuishoudens met een laag en middeninkomen te verbeteren en zo bij tedragen aan lagere woonlasten. Ook wordt in de NPA ingezet op hetverduurzamen en verbeteren van de bestaande woningvoorraad, ondermeer door energiebesparende maatregelen en kwaliteitsverbeteringen,zodat woningen toekomstbestendig worden. Ook het verbeteren vanhuurwoningen met een slecht energielabel (E, F en G-labels) in 2028maakt onderdeel uit van de afspraken. Tot slot maken investeringen in deleefbaarheid van wijken onderdeel uit van de afspraken. Hierbij gaat hetonder andere om het verbeteren van de woonomgeving, het versterkenvan sociale samenhang en het aanpakken van problematiek in kwetsbarewijken, zodat bewoners prettig en veilig kunnen wonen.In totaal betreft het een investeringspakket van circa 110 miljard euro voorde periode 2025 tot en met 2034. Bij het afsluiten van de NPA is vastge-steld dat deze investeringsopgave op landelijk niveau financieel haalbaaris en paste binnen de kaders die in het duurzaam prestatiemodel metAedes, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het WaarborgfondsSociale Woningbouw (WSW) zijn vastgelegd1. Hoewel sprake was van eenfinancieel tekort van ruim 5 miljard euro, kon dit tekort wordenopgevangen doordat een deel van de woningcorporaties, na het reali-seren van hun eigen opgaven, over aanvullende investeringsruimtebeschikte. Gezamenlijk ging het daarbij om bijna 20 miljard euro aanresterende investeringscapaciteit. Om die reden is in de NPA – in lijn metuitgangspunten van het duurzaam prestatiemodel – afgesproken datfinancieel sterkere woningcorporaties, vanuit het principe van onderlingesolidariteit, bijdragen aan regio’s waar de volkshuisvestelijke opgavengroter zijn dan de beschikbare lokale investeringsruimte. Door dezeonderlinge samenwerking was de volledige investeringsopgave uit deNPA als geheel financieel haalbaar in december 2024.Ontwikkelingen sinds afsluiten NPA in 2022Nieuwbouwproductie woningcorporaties neemt toe tot 25.000 in 2025In de periode 2015 tot en met 2021 realiseerden woningcorporatiesgemiddeld circa 15.000 nieuwbouwwoningen per jaar, waarvangemiddeld circa 600 per jaar in het middenhuur- en vrije segment. Sindshet afsluiten van de NPA in 2022 is deze nieuwbouwproductie jaarlijkstoegenomen. Voor 2025 is de verwachting dat woningcorporatiescirca 25.000 nieuwe huurwoningen (sociaal en middenhuur) hebbentoegevoegd. Daarmee overstijgt de sector het aantal nieuwbouwwo-ningen dat voor dat jaar in de NPA was voorzien (doel 2025: 20.500woningen).1Kamerstukken II 2024/25, 29 453, nr. 574.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5822 Ook de nieuwbouwprognoses voor de jaren 2026 en 2027 gevenaanleiding om te veronderstellen dat er in die jaren meer gebouwd zalworden dan de doelstelling voor die jaren in de NPA. Ook de Aw spreektin de Staat de verwachting uit dat de nieuwbouwdoelstelling in die jarengehaald zal worden. Dit beeld benadrukt dat woningcorporaties goed opweg zijn om het beoogde jaarlijkse productieniveau van 35.000 sociale- enmiddenhuurwoningen te realiseren.De continuïteit van de nieuwbouwproductie is een belangrijk aandachts-punt. Om het huidige productieniveau vast te houden en verder op teschalen, is het noodzakelijk dat woningcorporaties, naast de beschik-baarheid van voldoende investeringsruimte, hun ontwikkelpijplijn tijdigblijven aanvullen met nieuwe projecten. De prognoses die woningcorpo-raties jaarlijks opstellen wijzen erop dat er tot en met 2030 voldoendeplancapaciteit aanwezig is om aan de bouwdoelstelling te kunnenvoldoen. Tegelijkertijd signaleert de Aw dat de sector vanaf 2030 mogelijkover onvoldoende grondposities beschikt om de bouwproductie struc-tureel op peil te houden. Daarom is het ook goed dat de Aw in 2026 hierverder onderzoek naar gaat doen.Betaalbaarheid van corporatiewoningen is verbeterdDe betaalbaarheid voor huurders is een belangrijk thema binnen de NPA.Sinds het afsluiten van de NPA in 2022 is de gemiddelde huurquote vancorporatiehuurders flink gedaald en ondanks een aantal jaren met hogeinflatie is ook de gemiddelde woonquote (huur inclusief energielasten)gedaald2. Dit is mede het gevolg van de generieke huurbevriezing in 2021en van diverse maatregelen op het gebied van betaalbaarheid dieonderdeel waren van de NPA.In 2022 was er sprake van een uitzonderlijk hoge inflatie, waardoor in 2023de huurverhogingsruimte voor de sociale huur, gekoppeld aan inflatie,rond de 10% zou uitkomen. Om de betaalbaarheid van sociale huurwo-ningen te borgen is in de NPA 2022 afgesproken om drie jaar lang eenander referentiepunt te hanteren. De huursom van woningcorporatiesmocht maximaal stijgen met de CAO-loonontwikkeling van hetvoorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. Daarnaast is voor 2023 eenspecifieke huurverlaging afgesproken voor huishoudens met een inkomentot 120% van het sociaal minimum. In dat jaar is de huur van circa595.000 huishoudens verlaagd naar € 575 per maand, een verlaging vangemiddeld € 56 per maand. Ook is afgesproken dat woningcorporaties dehuur niet verhogen nadat zij de woning hebben geïsoleerd. Zo hebbenhuurders maximaal profijt van een lagere energierekening door deisolatie.Bij het vernieuwen van de NPA in 2024 is opnieuw ingezet op huurma-tiging. Met de CAO-loonontwikkeling als referentiepunt en een gemid-delde loonontwikkeling in 2024, zou de maximale huursomstijging in 2025naar verwachting boven de 6% uitkomen. Dat zou historisch gezien eenforse huurstijging zijn. Hierop is met de NPA-partijen afgesproken om demaximale huursomstijging in 2025 te beperken tot 4,5%. Op dat momentis ook de wens geuit voor een meer stabiele jaarlijkse huurverhoging, metminder grote uitschieters. Vanaf 2026 wordt de maximale huursomstijgingvoor woningcorporaties vastgesteld op het gemiddelde van de inflatie inde voorgaande drie jaar. Op die manier worden hoge pieken en veras-singen voor huurders voorkomen waardoor minder vaak ingrepen nodigzijn in het huurbeleid wat leidt tot een stabielere investeringspositie voorwoningcorporaties.2WoonOnderzoek Nederland 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5823 Aanpak leefbaarheidNaast de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningenzijn het verbeteren van de leefbaarheid, het wooncomfort en verduur-zaming belangrijke volkshuisvestelijke opgaven. Prettig wonen in leefbarewijken is afhankelijk van zowel het comfort van de woning als de kwaliteitvan de leefomgeving. Over beide aspecten zijn in de NPA afsprakengemaakt.Extra aandacht gaat uit naar de aanpak van vocht en schimmel. In de NPAis afgesproken dat woningcorporaties proactief de oorzaak van vocht enschimmel achterhalen en samen met de bewoner zoeken naar eenpassende oplossing. De aanpak vocht en schimmel werkt het beste oplokaal niveau. In de handreiking prestatieafspraken wordt daarom extraaandacht besteed aan het onderwerp om gemeenten, huurdersorgani-saties en woningcorporaties te stimuleren om afspraken te maken over deaanpak van vocht- en schimmelproblematiek. Daarnaast zijn ergesprekken gaande met Aedes en de VNG over de inzet van een onafhan-kelijk expert op het moment dat de huurder en corporatie er onderling nietuitkomen.Corporaties op stoom met verduurzamen woningen met een E-, F- ofG-labelCorporaties werken intensief aan het verduurzamen van de socialewoningvoorraad3. Met de doelstelling om in 2029 geen woningen meermet een energielabel E, F of G te hebben, met uitzondering vanmonumenten en VvE’s, ligt de sector goed op schema. In 2025 heeft nog5,5% van de corporatiewoningen een E-, F- of G-label. Aedes geeft aan datin 2029 naar verwachting nog ongeveer 0,13% (30.000 woningen) van allecorporatiewoningen een E-, F- of G-label heeft, dit zijn grotendeelsmonumenten en woningen in VvE’s4.In de NPA 2025–2035 is de bewuste keuze gemaakt om in de komendejaren in te zetten op de isolatieopgave, zodat deze woningen na 2030 klaarzijn om over te gaan op aardgasvrije warmtebronnen. De opgave omcorporatiewoningen aardgasvrij te maken heeft vertraging opgelopen,mede door de vertraagde invoering van de benodigde wet- en regel-geving. De Wet collectieve warmte treedt later in werking dan bij hetafsluiten van de NPA werd verwacht en de uitwerking van het Besluitgemeentelijke instrumenten warmtetransitie moet nog worden afgerond.Hierdoor wordt de deadline voor de gemeentelijke warmteprogramma’smet een jaar uitgesteld naar 31 december 2027.Resultaten onderzoek naar de financiële haalbaarheid van de NPABij het afsluiten van de NPA is afgesproken om jaarlijks de financiëlehaalbaarheid van de afspraken te onderzoeken. Zodoende monitoren wejaarlijks in hoeverre woningcorporaties, in het licht van gewijzigde(economische) omstandigheden, nog over voldoende investeringsruimtebeschikken om te blijven investeren in de opgaven van de NPA. Ditonderzoek betreft een financiële doorrekening van de bestaandeafspraken en is nadrukkelijk geen herziening van de volkshuisvestelijkeopgaven zoals die eind 2024 in de NPA zijn afgesproken.3Aedes Benchmark 2025: de gemiddelde warmtevraag per woning is afgenomen van108 kWh/m2 in 2024 naar 106 kWh/m2 in 2025.4Aedes BenchmarkTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5824 Het onderzoek laat zien dat de investeringsopgave die is afgesproken tot2035 financieel niet meer haalbaar is. Door gewijzigde macro-economische omstandigheden en gestegen onderhoudsuitgaven is hetfinancieel tekort fors opgelopen. De optelsom van regionale tekorten isopgelopen naar 19,4 miljard euro, met een zeer beperkte resterendeinvesteringsruimte (1,7 miljard euro) om dit tekort op te lossen metonderlinge solidariteit. Door de gewijzigde omstandigheden is de totaleinvesteringsruimte van de sector met 27,6 miljard euro afgenomen. Metname de verwachte rente waartegen woningcorporaties geld kunnenlenen heeft een grote impact op de investeringsruimte. Woningcorpo-raties zijn voor twee derde van hun investeringsopgave aangewezen opleningen, waardoor de rente-uitgaven structureel een zware financiële lastvormen. De afgelopen jaren is de leningenportefeuille van corporatiesflink gegroeid en in het najaar van 2025 heeft de sector als geheel hetniveau van 100 miljard euro aan geborgde leningen bereikt. Gezien deinvesteringen die we nog van corporaties vragen zal dit komende jarenverder stijgen. Daarnaast zijn de uitgaven aan onderhoud en verbete-ringen harder gestegen dan waar op basis van reguliere bouwkostenstij-gingen rekening mee was gehouden. Deze hogere uitgaven zijn voor eenbelangrijk deel te verklaren doordat woningcorporaties de afgelopen jarenflink hebben ingezet op het verduurzamen van hun woningen. Tegelij-kertijd is het van belang om meer precies inzicht te krijgen in de onderlig-gende oorzaken van de toegenomen onderhoudsuitgaven, zie ook mijnbeleidsreactie op de Staat van de corporatiesector 2026 van de Aw.Zonder maatregelen om de investeringscapaciteit te vergroten zal desector al vanaf 2028 het ingezette investeringstempo moeten vermin-deren. De doorrekening laat zien dat met de beschikbare investerings-ruimte t/m 2034 ruim 43.000 minder sociale huurwoningen wordengebouwd dan afgesproken en dat 163.000 geplande verduurzamingsmaat-regelen niet kunnen worden uitgevoerd. De gevolgen hiervan strekkenverder dan alleen de bouw van sociale huurwoningen. Woningcorporatiesspelen een belangrijke rol in de totale landelijke woningbouwopgave ennemen hierin verreweg het grootste deel van de 30% sociale huurwo-ningen op zich. Een lagere productie door woningcorporaties zal daaromook doorwerken op de realisatie van nieuwbouw in andere segmenten.Mogelijkheden om opgaven en financiële middelen in balans tebrengenHet onderzoek maakt duidelijk dat de uitgaven van woningcorporatiesharder stijgen dan de inkomsten en dat dit geen houdbare situatie is. Erzijn verschillende mogelijkheden om hier iets aan te doen, waarbij eenonderscheid te maken is tussen wat op korte termijn nodig is voor dehaalbaarheid van de NPA en wat er op langere termijn nodig is voor eenduurzaam verdienmodel voor woningcorporaties.Allereerst kan de investeringsruimte worden vergroot door het verhogenvan de huurinkomsten. Daarbij zal wel goed gekeken moeten worden naarwat dit betekent voor de huurders. Niet voor niets zijn er de afgelopenjaren verschillende maatregelen getroffen om de betaalbaarheid vansociale huurwoningen te verbeteren. Onderzocht kan worden in hoeverrehet mogelijk is gerichte huurverhogingen voor specifieke groepen in tezetten zonder dat dit ten koste gaat van de betaalbaarheid. Bijvoorbeeldbij meer draagkrachtige huurders of huurders in woningen met zeer lageenergielasten. In algemene zin valt te stellen dat hoe gerichter eenmaatregel is, hoe minder het bijdraagt aan het terugdringen van hettekort.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5825 Daarnaast kan de investeringsruimte verbeterd worden door de uitgavenvan woningcorporaties te verlagen. Hierbij valt te denken aan het verlagenvan de exploitatiekosten, het treffen van fiscale maatregelen en of hetverstrekken van subsidies. Op woningcorporaties gerichte fiscalemaatregelen brengen echter het risico op ongeoorloofde staatssteun metzich mee. Indien zulke maatregelen worden overwogen zal uitgezochtmoeten worden in hoeverre het nieuwe DAEB vrijstellingsbesluit5 van deEuropese Commissie hier ruimte voor biedt. Om meer grip te krijgen opde ontwikkeling van de exploitatiekosten ben ik voornemens om eenonderzoek te starten naar de kostenontwikkelingen in de corporatiesectoren welke opties er zijn deze te beter te beheersen.Een andere mogelijkheid ziet op het benutten van de resterende investe-ringsruimte van de commerciële tak. Onderzocht kan worden in hoeverrehet mogelijk is de investeringsruimte die na het realiseren van deopgaven ten aanzien van middenhuur overblijft, aan te wenden voorinvesteringen in sociale huurwoningen. Tot slot is het ook mogelijk om hetambitieniveau van de NPA te verlagen. Als er geen maatregelen wordengenomen om de investeringsruimte te vergroten zullen corporaties kiezenvoor de enige optie die zij hebben: het verkleinen van de opgave. Op basisvan de actuele financiële prognoses zullen woningcorporaties al vanaf2028 het investeringstempo gaan terugschroeven.De geschetste oplossingsrichtingen vergen een nieuwe politieke afwegingen gelet op de demissionaire status van het Kabinet is het niet meer aanmij om deze afweging te maken. Verschillende maatregelen hebbennamelijk budgettaire gevolgen waarvoor dekking gevonden moet worden.Een volgend kabinet is aan zet om te wegen of, en zo ja, welke maatre-gelen worden genomen.Ook voor de lange termijn, voor de periode ná de NPA, resteert er voorwoningcorporaties een investeringsopgave. Er blijft immers ook na 2034behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen. Bovendien zal het bestaande,deels sterk verouderde, bezit ook in de toekomst de nodige investeringenvergen. Het verdienmodel van woningcorporaties in combinatie met dehuidige investeringsopgave is financieel niet houdbaar. Er ligt eenvraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van de sector.Corporaties verhuren in Nederland ongeveer 2,3 miljoen sociale huurwo-ningen en op dit moment lijden zij per woning gemiddeld 48 euro permaand verlies. Corporaties lenen geld om dit maandelijkse tekort tedekken, maar dat kunnen ze niet oneindig blijven doen. Dit signaal is nietnieuw, we horen deze boodschap al langer vanuit de corporatiesector enis ook door mij eerder geconstateerd.6 Voor het vraagstuk van dit langetermijn verdienvermogen bereid ik een onafhankelijke en brede advies-aanvraag voor. Dit is gericht op het in kaart brengen van de wijze waarophet verdienmodel van woningcorporaties toekomstbestendig kan wordenvormgegeven. Het is aan een nieuw Kabinet om te besluiten over het aldan niet uitzetten van deze adviesaanvraag.Tot slotDe NPA is een van de meest ambitieuze projecten in decennia op hetgebied van de volkshuisvesting en is hard nodig. Gezien de grotelandelijke woningnood is het voor mij dan ook een van de grootsteprioriteiten om de beloofde aantallen van 30.000 nieuwe sociale huurwo-ningen per jaar te bereiken. Daar heb ik me de afgelopen tijd vol vooringezet en de cijfers laten zien dat de corporatiesector belangrijke stappen5Commission Decision (EU) 2025/2630, 16 december 20256Kamerstukken II, vergaderjaar 2022/23, 29 453, nr. 561Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5826 heeft gezet richting dit doel. Voor een volgend kabinet ligt er de uitdagingom deze lijn door te zetten en hiervoor de juiste voorwaarden tescheppen.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,M.C.G. KeijzerTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5827