Folkert Idsinga

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2024–2025Aanhangsel van de HandelingenVragen gesteld door de leden der Kamer, met de daarop door deregering gegeven antwoorden57Vragen van de leden Omtzigt en Van Vroonhoven (beiden Nieuw SociaalContract) aan de Staatssecretaris van Financiën (Fiscaliteit en Belastingdienst),de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en deMinister-President over de Belastingdruk op middenhuurwoningen(ingezonden 25 juli 2024).Antwoord van Minister Keijzer (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),mede namens de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 24 september2024).Vraag 1Kunt u voor de volgende situatie uitrekenen wat de kosten (box 3, onder-houd, belastingen, rente op schulden) en opbrengsten van een huurwoningzijn voor een particuliere belegger en hoe dat is opgebouwd in het jaar 2023:een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro, waarop een hypotheekrust van 150.000 euro (tegen vier procent rente)? Deze woning heeft 145punten onder het woningwaarderingsstelsel en wordt voor 1.000 euro permaand verhuurd, middels een huurcontract voor onbepaalde tijd.Antwoord 1Allereerst is het in zijn algemeenheid goed om op te merken dat hetvoorbeeld een heel specifiek scenario schetst. Het is dan ook niet mogelijkom op basis van dit voorbeeld generieke uitspraken te doen over de gehelemarkt en hier kunnen dus ook geen algemene conclusies uit wordengetrokken.De volgende aannames zijn gemaakt bij de berekeningen in de vragen1, 2 en 3:–Onderhoud en exploitatie is 0,95% van de WOZ-waarde1;–Er is geen ander vermogen in box 3;–De belegger is alleenstaand.1Op basis van het Handboek Marktwaardering uitgaande van een meergezinswoning, gebouwdtussen 1990 en 2005 met een oppervlakte tussen 60 en 80 m2 en de belegger hanteert eendoorexploitatiescenario. ah-tk-20242025-57ISSN 0921 - 7398’s-Gravenhage 2024Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel1 2023Opbrengst1€ 16.830DirectHuur€ 12.000IndirectGemiddelde waardeontwikkeling€ 4.830Kosten€ 11.098Onderhoud/exploitatie€ 2.850Rente€ 6.000Belasting box 3€ 2.2471 De Hoge Raad heeft in de arresten van 6 juni 2024 (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2024:704)geoordeeld dat onder het rendement zowel het directe als het indirecte rendement valt. Op basis van deze aannames is sprake van het volgende belastbaar rende-ment.BezittingenWaarde1ForfaitBelastbaarrendementOnroerende zaken€ 270.0006,17%€ 16.659Totale bezittingen€ 270.000€ 16.659Aftrekbare schulden– € 146.6002,46%– € 3.607Bezittingen –schulden€ 123.400€ 13.0521 Na toepassing van de leegwaarderatiotabel. In dit voorbeeld mag een leegwaarderatio van 90% worden toegepast. Ditbetekent een forfaitair rendement uit onroerend goed van € 16.659(€ 300.000 * 0.9 * 0.0617).De aftrekbare schuld bedraagt € 146.600 (hypotheekschuld min schulden-drempel). Het belastbaar rendement van de schuld bedraagt –3.607(146.600*0.0246).Het totale belastbaar rendement komt dan uit op € 13.052 (16.659–3.607).Om het bedrag te kunnen berekenen dat aan box 3-belasting wordt betaald,moet het voordeel uit sparen en beleggen worden berekend. Dit wordtberekend door het totale belastbaar rendement te vermenigvuldigen met deverhouding tussen het aandeel in de grondslag sparen en beleggen en derendementsgrondslag.De grondslag sparen en beleggen bedraagt na aftrek van het heffingvrijvermogen € 66.400 (€ 123.400 (bezittingen minus schulden) – € 57.000(heffingvrij vermogen)). De verhouding tussen het aandeel in de grondslagsparen en beleggen en de rendementsgrondslag (€ 66.400/ € 123.400 =53.8%) wordt vervolgens gebruikt om het voordeel uit sparen en beleggen teberekenen.Het voordeel uit sparen en beleggen komt dan uit op € 7.021 (€ 13.052 *0.538). Hierover moet 32% belasting betaald worden, wat neerkomt op€ 2.247.2Vraag 2Kunt u voor deze situatie uitrekenen wat de kosten en opbrengsten zijn vooreen particuliere belegger in het jaar 2024, ervan uit gaande dat de huur op1 juli 2024 wordt verlaagd naar de maximum huur onder het woningwaarde-ringsstelsel (WWS)?2Zie voor meer informatie over wijze van berekening box 3 vermogen: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/box-3/content/hulpmiddel-box-3-inkomenTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel2 Antwoord 22024Opbrengst€ 31.792DirectHuur€ 11.392IndirectGemiddelde waardeontwikkeling€ 20.400Kosten€ 11.314Onderhoud/exploitatie€ 2.850Rente€ 6.000Belasting box 3€ 2.464 In deze berekening is ervan uitgegaan dat de WOZ-waarde van de woning in2024 ook € 300.000 is.De maximale huur onder het woningwaarderingsstelsel voor de gevraagde145 punten is € 898,62. Dit betekent dat de huuropbrengst in 2024 € 11.392is, aangezien de huur halverwege het jaar verlaagd wordt3. De verwachting inde markt is dat de huizenprijzen in 2024 stijgen met gemiddeld 6,8%4, watleidt tot een indirect rendement van € 20.400. De verschuldigde belasting in2024 is € 2.464 (voor de wijze van berekening zie Antwoord 1). Deze stijgingvan de belasting ten opzichte van 2023 komt voornamelijk door de tariefsver-hoging van 32% naar 36%. Deze verhoging vloeit deels voort uit hetaangenomen amendement Van der Lee c.s.5Vraag 3Kunt u voor deze situatie berekenen wat de opbrengsten en kosten (cashflow,want de woning blijft in bezit van de belegger) zijn in elk jaar vanaf 2016 toten met 2025? Kunt u hierbij de bedragen (WOZ waarde, huur, etcetera)constant houden, zodat precies het effect van alle belasting-en huurregelings-maatregelen zichtbaar wordt? Wilt u tot slot geen rekening houden met box-3arresten en dus van de fictie uitgaan dat de belegger geen bezwaar heeftgemaakt tegen de aanslagen?Antwoord 3Allereerst dient opgemerkt te worden dat een dergelijke berekening eenvertekend beeld geeft, omdat allereerst de WOZ-waarde jaarlijks wijzigt en –met uitzondering van het jaar 2022 – jaarlijks een stijging heeft doorgemaakt.De WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2016–2025 bedraagt 104%.6 Ookde huurprijzen hebben zich in deze periode ontwikkeld. Het CBS gaat uit vaneen huurprijsontwikkeling tussen 2015 en 2023 van 18%.De verschuldigde belasting kan voor de jaren 2023–2025 op dezelfde manierberekend worden als in antwoord 1 (zie onderstaande tabel).Normaliter zal de WOZ-waarde jaarlijks stijgen en zal een verhuurder jaarlijkszijn huren verhogen. Dit leidt tot een hoger rendement waardoor logischer-wijs ook de belasting in box 3 toeneemt. Het forfait in box 3 is gebaseerd opde langjarige waardeontwikkeling. Bij verkoop zal een investeerder van dezewaardeontwikkeling profiteren.3Ervan uitgaande dat de huur per direct bijgesteld wordt uit hoofde van de Wet betaalbare huur4https://www.rabobank.nl/kennis/d011430238-kwartaalbericht-woningmarkt-huizenprijzen-stijgen-verder-doorsnee-aspirant-koopstarter-komt-ruim-een-ton-tekort5Kamerstukken II 2023/24, 36 418, nr. 11.6https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83906NED/table?ts=1586936287644Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel3 Vraag 4Kunt u voor elke beleidsmaatregel aangeven welke gevolgen die gehad heeftvoor de opbrengsten? Dus kunt u aangeven wat de verhoging van de hetfictieve rendement voor vastgoed, de verhoging van de het bijtellingspercen-tage in box 3, de versobering van de leegwaarderatio, de afschaffing van deleegwaarderatio, de invoering van de fictieve rente op schulden, de regule-ring van de huur en eventuele andere maatregelen per maatregel in deafgelopen tien jaar voor een gevolgen gehad heeft voor deze particulierebelegger?Antwoord 4Het forfaitaire rendement voor vastgoed, de verhoging van het bijtellingsper-centage in box 3 (tariefsverhoging)Het forfaitaire rendement op overige bezittingen (waaronder vastgoed) wordtieder jaar geactualiseerd en volgt het lange termijn rendement. De verhogingvan dit forfait volgt uit de actualisatie en is dus op zichzelf geen beleidsmaat-regel die genomen is met de doelstelling om hogere opbrengsten teverkrijgen. Het tarief in box 3 is per 1 januari 2024 verhoogd naar 36%. Dezeverhoging vloeit – zoals eerder aangegeven- voort uit het aangenomenamendement Van der Lee c.s. Dit betreft wel een beleidsmatige wijziging dieeffect heeft gehad op de opbrengsten van box 3-beleggers. Het effect van detariefsverhoging voor de belegger uit Vraag 2 bedraagt € 274 (€ 2.464 bij eentarief van 36% en € 2.190 bij een tarief van 32%).De versobering van de leegwaarderatio, de afschaffing van deleegwaarderatioPer 1 januari 2023 is de tabel van de leegwaarderatio geactualiseerd (en nietafgeschaft), overeenkomstig een extern onafhankelijk onderzoeksrapport vanSEO. SEO heeft in haar evaluatie van de leegwaarderatio aangetoond dat ereen waarde drukkend effect uitgaat van het tegen een lage huur verhuren vanwoningen. Dit is volgens het onderzoek van SEO het geval wanneer deverhouding van de jaarlijkse huurprijs ten opzichte van de WOZ-waardeonder de 5% uitkomt. Bij de actualisatie van de leegwaarderatio is ervanuitgaan dat circa 60% van de verhuurde woningen een huur kent van meerdan 5% van de WOZ-waarde. Bezitters van woningen hebben vóór deactualisatie van de leegwaarderatio een belastingvoordeel genoten omdat deoude percentages van de leegwaarderatio niet meer aansloten op dewerkelijke waarde. SEO heeft zich bij de actualisatie gebaseerd op deverhouding tussen verkoopprijs en WOZ-waarde van woningen die tussen2015 en 2020 in verhuurde toestand zijn verkocht.Het vorige kabinet heeft op Kamervragen geantwoord dat het kabinetvoornemens is de tabel van de leegwaarderatio in de toekomst regelmatig teactualiseren als dat noodzakelijk is. Verwacht werd dat dat eens per vijf jaarhet geval is. Een verlaging van de leegwaarderatio is daarom alleenbeleidsmatig wenselijk als daar nieuwe actuele data aan ten grondslag liggen.Het is niet eenvoudig om de toegenomen belastingdruk door de actualisatievan de leegwaarderatio tabel afzonderlijk te bepalen omdat er in 2023meerdere wijzigingen hebben plaats gevonden die van invloed zijn geweestop de belastingdruk. Zo is in 2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box3 aangepast waardoor niet langer wordt uitgegaan van een fictieve vermo-gensverdeling. Ter compensatie hiervan is het heffingvrij vermogen in 2023beleidsmatig verhoogd van € 50.650(2022) naar € 57.000 in 2023.Uitgaande van het stelsel zoals dit van kracht was in 2023, inclusief deactualisatie van de leegwaarderatiotabel, betekent dit voor bovenstaandefictieve belegger dat hij belasting verschuldigd is over 2023, omdat debezittingen minus schulden hoger zijn dan het heffingvrij vermogen (zie tabel1). Door de actualisatie van de leegwaarderatio tabel wordt een percentagevan 90% toegepast in plaats van 62%. Dit betekent dat de woningwaardegewaardeerd wordt op € 270.000 in plaats van € 186.000. Als de leegwaarde-ratiotabel niet zou zijn geactualiseerd in 2023 zou deze belastingplichtigevanwege de lagere woningwaarde een rendementsgrondslag hebben gehadonder het heffingvrij vermogen van € 57.000.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel4 De invoering van de forfaitaire rente op schuldenNaar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 24 december 2021 is per2023 de Wet inkomstenbelasting 2001 voor box 3 aangepast. Daardoor wordtniet langer uitgegaan van een fictieve vermogensverdeling. Het forfaitairerendement wordt nu per vermogenscategorie bepaald. Dit betekent onderandere dat schulden niet meer aftrekbaar zijn, maar dat het forfaitaireinkomen verminderd kan worden met de forfaitaire rente op schulden. Metname voor spaarders sluit dit nieuwe stelsel beter aan bij hun werkelijkerendement. Voor beleggers met schulden heeft dit tot een lastenverzwaringgeleid, omdat het forfait op overige bezittingen de afgelopen jaren hoger wasdan het forfait op schulden. Als de aanpassing van de wet IB in 2023 niet hadplaatsgevonden had de belastingplichtige uit bovenstaande voorbeeld € 712belasting moeten betalen in 2023.TegenbewijsregelingOpgemerkt wordt dat naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van6 en 14 juni 20247 de huidige bepalingen voor box 3 worden aangepast. Opbasis van deze jurisprudentie wordt het mogelijk gemaakt om voor de box3-heffing het werkelijke rendement over het gehele vermogen bij deBelastingdienst aannemelijk te maken, wanneer dat lager is dan het forfaitairberekende rendement. Er komt dus een tegenbewijsregeling in box 3. Alsvastgoedbeleggers een hoger rendement realiseren dan dit forfaitairberekende rendement, betalen zij geen belasting over het volledige werkelijkerendement. Zij betalen dan belasting over het forfaitair berekende rendement.Vastgoedbeleggers die een lager werkelijk rendement behalen dan hetforfaitair berekende rendement kunnen wel een beroep doen op de tegenbe-wijsregeling. Met de tegenbewijsregeling kunnen belastingplichtigenaantonen dat hun werkelijke rendement over het gehele vermogen lager isdan het forfaitair berekende rendement (6,04% in 2024). Daarbij kan rekeningworden gehouden met de mogelijkheid dat de werkelijke rente op schuldenhoger is dan de forfaitair in aanmerking te nemen rente op schulden. In hetforfaitaire stelsel geldt voor alle schulden een forfaitaire aftrek (2,47% in2024). (Zie ook het antwoord op vraag 8.). De belastingplichtige uit boven-staand voorbeeld zal hoogstwaarschijnlijk geen tegenbewijs indienen, omdatde belasting onder het forfaitaire systeem lager is en in casu dus beteruitwerkt. Het werkelijke rendement volgens het rendementsbegrip van deHoge Raad van deze belastingplichtige zijn de opbrengsten uit huur enwaardeontwikkeling (€ 31.792) min de rente op hypotheek (€ 6.000). Tegeneen tarief van 36% betekent dit een belasting van € 9.285. De belasting onderhet forfaitaire systeem is voor deze belastingplichtige € 2.464.Wet betaalbare huurPer 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. Door de Wetbetaalbare huur wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dwingend engaat dit stelsel ook gelden voor middenhuurwoningen. In hoeverre eenverhuurder de huur moet verlagen verschilt per geval. Door het dwingendmaken van het WWS mag de huurprijs van woningen in het gereguleerdesegment niet hoger zijn dat het maximum dat volgt uit het WWS. Hetdwingend maken van het WWS gaat voor woningen met een puntenaantaltot en met 143 afhankelijk van de aanvangshuurprijs ofwel direct ofwel per1 juli 2025 in8. Het middenhuursegment wordt gereguleerd door het WWSook van toepassing te laten zijn voor woningen met puntenaantal vanaf 144tot en met 186. De regulering van de middenhuur gaat in bij nieuwehuurcontracten. Bij een nieuw huurcontract mag de huur bij deze midden-huurwoningen niet hoger zijn dan het maximum dat volgt uit het WWS.Het dwingend maken van het WWS moet op termijn door handhaving leidentot een huurverlaging bij circa 163.000 woningen met een gemiddeld bedragvan 145 euro per maand per woning. Door de regulering van de middenhuurgaan bij een bewonerswissel circa 157.000 woningen in prijs naar beneden,7Hoge Raad 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:704, ECLI:NL:HR:2024:705, ECLI:NL:HR:2024:771,ECLI:NL:HR:2024:756 en ECLI:NL:HR:2024:813. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:855,ECLI:NL:HR:2024:856, ECLI:NL:HR:2024:857 en ECLI:NL:HR:2024:860.8Op de volgende pagina staat in de tabel uitgebreider uitgelegd in welke gevallen het WWS per1 juli 2024 en 1 juli 2025 dwingend is: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/wat-betekent-de-wet-betaalbare-huur-voor-mij/situaties/ik-verhuur/ik-verhuur-een-woningTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel5 met een gemiddelde huurverlaging van ongeveer 240 euro per maand9. Dehuur in bovengenoemde casus daalt van € 1.000 per maand naar € 898,62(zie antwoord 2). Dit heeft enkel effect op de opbrengsten en niet op deverschuldigde belasting.Wet maximering huurprijsverhogingenOp 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen in werkinggetreden. Dit wetsvoorstel heeft als doel om huurders te beschermen tegenhoge huurstijgingen. Die bescherming krijgt gestalte middels een maximeringvan de jaarlijkse toegestane huurverhoging voor huurders. Voor verhuurderskan de wet invloed hebben op hun opbrengsten als ze de huur meer zoudenwillen verhogen dan wettelijk toegestaan. Uit de evaluatie van de Wetmaximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten(Kamerstukken II 2022/23, 35 488, nr. 19) komt naar voren dat de wet eenhoge zekerheidswaarde voor huurders biedt, tegenover een beperkt effect ophet rendement van verhuurders. In de casus wordt de huur tot 2024 op 1.000euro gehouden en per 1 januari 2024 verlaagt. Het effect van bovenstaandemaatregel is daarom niet goed niet zichtbaar in het voorbeeld.OpkoopbeschermingDe opkoopbescherming zorgt ervoor dat in gewilde gebieden huizen nietzomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijvenmeer koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. Deopkoopbescherming is per 1 januari 2022 in werking gegaan. Een gemeentekan ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in buurtenwaar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer deleefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningenvoor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in hetgoedkope en middeldure segment vallen. Door deze maatregel kunneninvesteerders in bepaalde wijken geen goedkope en middeldure woningenkopen. Het betreft hier een kwalitatieve maatregel waardoor het niet mogelijkis het kwantitatieve effect op de casus te berekenen. Wel kan verondersteldworden dat de waarde van bestaand huurwoningen in wijken waarvooropkoopbescherming geldt toeneemt gelet op het feit dat de markt voornieuwe beleggers in huurwoningen wordt ingeperkt.Vraag 5Is het in 2025 nog aantrekkelijk en mogelijk voor een particuliere vastgoedbe-legger in box 3, bijvoorbeeld een gepensioneerde ondernemer die beoogt omhet rendement van zijn vastgoed te gebruiken als aanvulling op zijn pensioen,een netto cash flow te realiseren op verhuurde woningen die onder het WWSvallen?Antwoord 5Het voorbeeld in vraag 1 laat zien dat het mogelijk is om als vastgoedbeleg-ger een positief saldo te realiseren. In theorie kan het zijn dat een particulierevastgoedbelegger een negatief rendement ervaart als gevolg van een sterkewaardeontwikkeling. Zoals eerder geschetst is de heffing in box 3 een heffingop direct en indirect rendement. Op basis van de in het antwoord op vraag 4al aangehaalde arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024 over box 3wordt het mogelijk gemaakt om voor de box 3-heffing het werkelijkerendement over het gehele vermogen bij de Belastingdienst aannemelijk temaken, wanneer dat lager is dan het forfaitair berekende rendement. Er komtdus een tegenbewijsregeling in box 3. Als het totale werkelijke rendement(inclusief het indirecte rendement uit de waardeverandering) lager is dan hettotale forfaitair berekende rendement, dan wordt uitgegaan van dat lagerewerkelijke rendement.Vraag 6Heeft Nederland een tekort of een overschot aan betaalbare huurwoningen inhet middenhuursegment?9Memorie van toelichting Wet betaalbare huurTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel6 Antwoord 6Op dit moment is er een tekort aan betaalbare huurwoningen in hetmiddensegment. De vraag naar middenhuurwoningen schommelt tussen de400.000 en 540.000 woningen. Op dit moment zijn er een kleine 400.000middenhuurwoningen10.Vraag 7Indien u de mening deelt dat er een schreeuwend tekort is aan middenhuur-woningen, wie moet er dan middenhuurwoningen gaan bouwen/kopen endan verhuren de komende jaren?Antwoord 7Er wordt vol ingezet op de bouw van meer woningen, waaronder ook meermiddenhuurwoningen. In het Hoofdlijnenakkoord is een forse impuls voor debouw van meer woningen aangekondigd. Op korte termijn zal uw Kamer viahet Regeerprogramma nader geïnformeerd worden over de invulling hiervan.Corporaties en marktpartijen hebben aangegeven van 2022 tot en met 2030 intotaal 100.000 nieuwe middenhuurwoningen te willen bouwen. Het kabinetverwacht dan ook dat er voldoende middenhuurwoningen bijkomen.Vraag 8Hoe gaat u ervoor zorgen dat er voor particuliere verhuurders een redelijkebelastingdruk is zodat het verhuren van woningen een redelijke cashflowoplevert en er meer in plaats van minder huurwoningen beschikbaar komen?Antwoord 8Met de in het antwoord op vraag 4 al aangehaalde arresten van 6 en 14 juni2024 heeft de Hoge Raad de huidige bepalingen voor box 3 als onverenigbaarmet het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens ende fundamentele vrijheden (EVRM) verklaard. Dit is het geval wanneer hetwerkelijke rendement van een belastingplichtige lager is dan het forfaitairberekende rendement. Naar aanleiding van deze arresten wordt nu gewerktaan aanvullend rechtsherstel en zullen de bepalingen in de Wet inkomstenbe-lasting 2001 voor box 3 zo spoedig mogelijk worden aangepast om deze inlijn met de genoemde arresten van de Hoge Raad te brengen. Zoals voor hetlaatst in de Kamerbrief van 18 juli 202411 aan uw Kamer toegelicht, ontwikkeltde Belastingdienst het formulier opgaaf werkelijk rendement (OWR) waarmeebelastingplichtigen hun werkelijke rendement tegenover de Belastingdienstkenbaar en aannemelijk kunnen maken als dat over hun gehele vermogenlager is dan het forfaitair berekende rendement. Dat zal voor beleggers inverhuurd onroerend goed bij wie het werkelijke rendement lager is dan hetforfaitair berekende rendement tot een redelijke belastingdruk leiden. Alleenhet werkelijke rendement wordt dan namelijk belast. Beleggers in verhuurdonroerend goed wiens werkelijke rendement hoger is dan het forfaitairberekende rendement hoeven naar aanleiding van de genoemde arresten vande Hoge Raad hun werkelijke rendement niet op te geven bij de Belasting-dienst maar mogen volstaan met belastingbetaling over het lagere forfaitairerendement. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wordt eenvermogenswinstbelasting voorgesteld. Hiermee wordt de indirecte waarde-ontwikkeling belast bij verkoop en hoeft er niet tussentijds belasting teworden betaald over de nog niet gerealiseerde waardeontwikkeling.Vraag 9Houdt u cijfers bij van het aantal woningen dat in box 3 wordt verhuurd? Zoja, kunt u die aan de Kamer doen toekomen? Zo nee, wilt u dat dan gaandoen, zodat de effecten van de maatregelen duidelijk worden?Antwoord 9Er worden geen cijfers bijgehouden van het aantal woningen dat in box 3wordt verhuurd. Wel is eerder met uw Kamer gedeeld dat er naar schatting150.000 woningen in box 3 duurzaam worden verhuurd. Tijdelijk verhuurde10Kamerstukken II 2023/24, 36 496, nr. 3.11Kamerstukken II 2023/24, 32 140, nr. 204.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel7 woningen zijn daarbij niet meegeteld. Het gaat hier om een schatting,afgeleid uit aangiftegegevens, omdat er geen volledige cijfers beschikbaarzijn.Vraag 10Welke acties gaat u ondernemen om ervoor te zorgen dat woningbouwcorpo-raties van de Europese Commissie snel toestemming krijgen om middenhuur-woningen te verhuren als diensten van algemeen economisch belang(DAEB)?Antwoord 10Vanaf het voorjaar 2023 is Nederland met de Europese Commissie (EC) ingesprek over een aanvullende vrijstellingscategorie voor betaalbare huisves-ting in het DAEB-Vrijstellingsbesluit, waardoor het ook mogelijk wordt omsteun te geven aan aanbieders van betaalbare huurwoningen voor huishou-dens met een middeninkomen. Ik heb uw Kamer eerder geïnformeerd over degesprekken die de afgelopen 1,5 jaar zijn gevoerd. De op 18 juli herkozenvoorzitter van de EC, mevr. Von der Leyen heeft in haar «Political Guidelines2024–2029» aangegeven ook een wijziging in de staatssteunregels voorwonen te wensen12.Het is nu eerst aan de EC om op basis van de op 26 juni 2024 gehoudenbijeenkomst in Brussel en de «Policital Guidelines» een volgende stap tenemen. Ik zal echter tot die tijd in contact blijven met de EC om aan te blijvensturen op prioritering van de aanpassing van de staatssteunregels.Vraag 11Kunt u in een aparte kamerbrief de komende tijd aangeven wat de belastinge-ffecten zijn voor commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen?Antwoord 11De onder vraag 1 geschetste uitgangspunten en onder vraag 4 genoemdebeleidsmaatregelen zien in het bijzonder op particuliere beleggers. Tenaanzien van commerciële verhuurders, zoals (Duitse) vastgoedfondsen, geldtdat in de geschetste periode vanaf 2023 en verder naar verwachting metname de belastingeffecten van andere beleidsmaatregelen van belang zijn, teweten: de aangekondigde antifragmentatiemaatregel in de generiekerenteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel), de vastgoedmaatregel inhet regime voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) en de tariefdifferentiatiein de overdrachtsbelasting.De earningsstrippingmaatregel beperkt de aftrekbaarheid van de per saldoverschuldigde rentelasten voor zover deze meer bedragen dan het hoogstevan 20% van de gecorrigeerde winst of 1 miljoen euro (drempel). Naaraanleiding van het signaal dat met name ten aanzien van verhuurd vastgoedwordt ingespeeld op een optimaal gebruik van de drempel door rentesaldivan belastingplichtigen te verdelen over verschillende vennootschappen,heeft het voorgaande kabinet besloten om per 1 januari 2025 voor vastgoedli-chamen met aan derden verhuurd vastgoed een antifragmentatiemaatregelop te nemen in de earningsstrippingmaatregel. Deze maatregel houdt in datde door de drempel van € 1 miljoen geboden aftrekruimte buiten toepassingblijft ten aanzien van vastgoedlichamen met aan derden verhuurd vastgoed.Deze maatregel zal met Prinsjesdag aan de Kamer worden aangeboden.Daarbij is het huidige kabinet voornemens om het percentage, dat wordtgehanteerd voor het bepalen van de aftrekruimte in de earningsstripping-maatregel, te verhogen van 20% naar 25%. Hierdoor kunnen meer rentelastenin aftrek worden gebracht.Voor vennootschapsbelastingplichtige commerciële verhuurders van vastgoedis verder relevant dat het een fbi met ingang van 1 januari 2025 is verbodenom direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Het voorgaande kabinet heeftdeze maatregel genomen om twee heffingslekken te dichten en zo eenevenwichtige heffing over inkomsten uit Nederlands vastgoed te bewerkstelli-gen.12Europe’s Choice, Political guidelines for het next European commission 2024–2029, Ursula vonder LeyenTweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel8 Verder is door de invoering van de wet differentiatie overdrachtsbelasting opde verkrijging van woningen door niet-natuurlijk personen (zoals vastgoed-fondsen) het algemene tarief van toepassing. Het algemene tarief gold alvoor de verkrijging van andere onroerende zaken (niet-woningen). Ditalgemene tarief is bij genoemde wet, die op 1 januari 2021 in werking trad,op 8% gesteld. Op dit moment bedraagt het algemene tarief 10,4%, Hetalgemene tarief is namelijk met ingang van 1 januari 2023 verhoogd.De bovengenoemde beleidsmaatregelen zullen naar verwachting belastinge-ffecten op commerciële vastgoedfondsen. De precieze effecten op deopbrengsten en kosten van deze beleidsmaatregelen op individuele vastgoed-fondsen zijn daarbij afhankelijk van de feiten en omstandigheden van hetindividuele geval. Een aparte brief is gelet op bovenstaand antwoord nietmeer noodzakelijk.Vraag 12Gaat u op redelijk korte temijn maatregelen nemen om het beleggen inhuurwoningen in box 3 minder onaantrekkelijk te maken? Zo ja welke? Zonee waarom niet?Antwoord 12Zie antwoord op vraag 8.Vraag 13Is de huidige belastingdruk in box 3 voor particuliere verhuurders zoals in ditvoorbeeld, zodanig hoog, dat er sprake is van een inbreuk op het eersteprotocol van het EVRM?Antwoord 13Over de huidige bepalingen van box 3 heeft de Hoge Raad in juni jl.geoordeeld dat deze in strijd zijn met het EVRM, zie ook het antwoord opvraag 8. De wettelijke bepalingen voor box 3 zijn niet specifiek gericht opparticuliere verhuurders die over het rendement uit hun vermogen in box 3belasting moeten betalen, maar met de genoemde arresten van de HogeRaad is impliciet ook voor particuliere verhuurders aangegeven dat dehuidige bepalingen een inbreuk vormen op het Eerste Protocol bij het EVRM.De Hoge Raad heeft bepaald dat deze inbreuk moet worden hersteld doorvoor de belastingheffing uit te gaan van het werkelijke rendement, als datlager is dan het forfaitair berekende rendement. De wetgeving zal wordengewijzigd, zodat deze wel in lijn is met het Eerste Protocol bij het EVRM, zoalsin het antwoord op vraag 8 toegelicht.Vraag 14Kunt u deze vragen een voor een en voor 15 augustus beantwoorden?Antwoord 14Er is op ingezet de vragen zo snel mogelijk te beantwoorden. Beantwoordingvoor 15 augustus is helaas niet mogelijk gebleken.Tweede Kamer, vergaderjaar 2024–2025, Aanhangsel9