Toelichting op de maatregelen optimalisatie huurregulering en ontwikkelingen in de huursector

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202627 926HuurbeleidNr. 409 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 20 april 2026Met de brief «Eerste resultaten van de Taskforce VersnellingWoningbouw» heb ik uw Kamer geïnformeerd over de aanpak en deeerste resultaten van de taskforce woningbouw. Eén van de prioriteitenvan de Taskforce is het verbeteren van het investeringsklimaat voorprivate verhuurders en woningcorporaties. Dit is essentieel om voldoendebetaalbare huurwoningen te realiseren. Dit staat echter onder druk, voorzowel private verhuurders als woningcorporaties. Zeker in de grote stedenzien we dat huurwoningen in een rap tempo worden verkocht, terwijl hetvoor investeerders uitdagend is om de businesscase voor nieuwehuurwoningen rond te krijgen. Dit is zorgelijk, want we hebben juist meermiddenhuurwoningen nodig.Om al op korte termijn een stap te zetten heb ik aangekondigd op welkepunten, voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur, de wetwordt geoptimaliseerd om het aanbod van huurwoningen op peil tehouden. In voorliggende brief licht ik allereerst deze maatregelen verdertoe. Daarnaast ga ik in deze brief breder in op de ontwikkelingen binnende (midden)huursector. Daarvoor bied ik uw Kamer, mede namens deStaatssecretaris van Financiën, de kabinetsreactie op het onderzoek vanSEO Economisch Onderzoek naar het investeringsklimaat voor midden-huurwoningen aan. Vervolgens ga ik in op de meest recente transactiege-gevens van het Kadaster over de tweede helft van 2025 waar ik uw Kamerop reguliere basis over informeer. Deze cijfers zijn aanleiding voor devoorgestelde optimalisatiemaatregelen van de huurregulering.Middenhuurwoningen zijn van belang voor een goed functionerendewoningmarkt. Dit deel van het betaalbare huursegment biedt mensen meteen middeninkomen in uiteenlopende levensfasen de mogelijkheid omeen eerste of volgende stap op de woningmarkt en hun leven te zetten.Het is een betaalbaar alternatief voor het koopsegment, voornamelijk instedelijke gebieden. Daarnaast biedt het huishoudens in een socialehuurwoning de mogelijkheid om door te stromen naar een huurwoning kst-27926-409ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4091 die nog steeds betaalbaar is. Ook zorgt het middenhuursegment voorflexibiliteit. Het biedt een plek aan mensen die op korte termijn op zoekmoeten naar een woning, bijvoorbeeld na een echtscheiding.Door schaarste staat het middenhuursegment al geruime tijd onder druken treden er excessen op. Voor de invoering van de Wet betaalbare huurstegen huurprijzen al jaren hard, en bij een bewonerswisseling werdenwoningen steeds vaker in het hogere segment verhuurd waardoor zeonbereikbaar werden voor mensen met een middeninkomen1. Hierdoorwerd het voor middeninkomens steeds moeilijker om een betaalbarehuurwoning te vinden. Om deze ontwikkeling tegen te gaan, is door eenruime meerderheid in de Tweede Kamer gekozen voor regulering van hetmiddensegment. Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur van kracht,waarmee de huurprijsbescherming is uitgebreid naar dit segment. Dezewet is hard nodig om ervoor te zorgen dat woningen die kwalitatief gezienin de middenhuur thuishoren, ook voor een middenhuurprijs wordenverhuurd en huurders beschermd worden tegen de excessen die optredendoor de schaarste.Toch blijft het een uitdaging om voldoende middenhuurwoningenbeschikbaar te houden. De afgelopen jaren is het speelveld voor inves-teerders op de woningmarkt immers veranderd: naast de Wet betaalbarehuur zijn in zowel het huur- als fiscale domein maatregelen genomen diede sector beïnvloeden. Daarnaast spelen marktomstandigheden zoalshogere rentes en stijgende woningwaarden een rol. Deze factoren makenverhuren minder aantrekkelijk en in sommige gevallen zelfs onrendabel.Als gevolg hiervan kiezen verhuurders er vaker voor om hun woning bijeen bewonerswisseling te verkopen en komen deze woningen steedsvaker terecht bij een eigenaar-bewoner (uitponden). De recente cijfers vanhet Kadaster actualiseren en verdiepen dit beeld. De uitpondbeweging zetzich voort: met name particuliere verhuurders verkopen huurwoningen,waardoor het aanbod afneemt terwijl de vraag onverminderd groot blijft.Deze ontwikkeling vraagt om urgentie. Het is belangrijk dat er voldoende(midden)huurwoningen beschikbaar blijven voor woningzoekenden. Voorde middenhuur betekent dit dat ik streef naar een middensegment dataansluit bij de behoefte, waarin enerzijds mensen met een middenin-komen betaalbaar kunnen huren en anderzijds verhuurders voldoenderendement kunnen behalen.Optimalisatie Wet betaalbare huur en mogelijkheid tijdelijkecontracten voor alle studentenOm het aanbod van huurwoningen op peil te houden en meer huurdersaan een betaalbare woning te helpen, zetten we een stap in de optimali-satie van de Wet betaalbare huur en de tijdelijke contracten voor allestudenten, zoals bedoeld in het coalitieakkoord. In 2027 volgt de evaluatievan de Wet betaalbare huur, waarnaar het kabinet zal handelen. Deoptimalisatiemaatregelen die we nu in gang zetten sluiten aan bij hetontwerpbesluit dat reeds door mijn voorganger bij uw Kamer is voorge-hangen. Deze maatregelen zien direct toe op het wegnemen vanknelpunten voor particuliere investeerders in de bestaande voorraad, metname in de grote steden. Concreet betekent dit: 1) het invoeren van eenWOZ-opslag, 2) het afschaffen van minpunten bij het geheel ontbrekenvan buitenruimte, 3) een betere locatiewaardering voor kleine rijksmonu-menten en 4) het mogelijk maken van een tijdelijk contract voor allestudenten. Naast deze maatregelen zal ik: 5) de tijdelijke nieuwbouw-opslag voor middenhuurwoningen met vier jaar verlengen, waardoor1Memorie van toelichting – Wet betaalbare huur (Kamerstuk 36 496, nr. 3)Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4092 investeerders voor een langere periode duidelijkheid, voorspelbaarheid enstabiliteit krijgen met het oog op de bouw van nieuwe middenhuurwo-ningen voor woningzoekenden.Toelichting maatregelen optimalisatieDe vijf hierboven genoemde maatregelen houden het volgende in:1.Een WOZ-prijsopslag in het woningwaarderingsstelsel (WWS);In het WWS is een zogeheten WOZ-cap opgenomen. Hierdoor wordt ereen maximum gesteld aan hoeveel de WOZ-waarde mee mag wegenin de WWS-waardering van de woonruimte (max. 33% van de punten).Woningen kunnen daardoor niet enkel door een hoge WOZ-waarde inhet vrije segment terechtkomen. Huurwoningen met een puntenaantalin het vrije segment, waarbij het terugbrengen van het aandeelWWS-punten tot 33% leidt tot een puntenaantal onder de liberalisatie-grens, blijven op 186 punten (en vallen zo onder middenhuur). Dekritiek hierop is dat de locatie hierdoor in (binnen)steden met hogeWOZ-waarden, zoals Amsterdam en Utrecht, onvoldoende zou wordenmeegenomen in de waardering. Met de voorgestelde aanpassing magvoor een huurwoning waarbij de WOZ-waarde wordt gemaximeerdeen maximale huurprijsopslag worden gehanteerd. Het aantalWWS-punten blijft hetzelfde (186), maar door de huurprijsopslagcorrespondeert de huurprijs met het aantal punten dat de woning zoukrijgen als de WOZ-waarde volledig wordt meegerekend. Omdat hetpuntenaantal bepaalt of een woning in het middensegment valt,blijven de woningen gereguleerd. Bijvoorbeeld: een huurwoning van200 WWS-punten valt dankzij de WOZ-cap terug naar 186 WWS-punten. Met de WOZ-prijsopslag mag er een prijsopslag boven op dehuurprijs in rekening worden gebracht die gelijk staat aan het verschiltussen 186 en 200 punten (circa € 96 per maand). De woning blijftgereguleerd, omdat de regulering geldt voor woningen tot en met186 punten.2.Geen minpunten meer voor het ontbreken van buitenruimte;Op dit moment krijgt een huurwoning vijf minpunten als deze geenenkele vorm van buitenruimte heeft (privé of gedeeld). Deze minpun-ten worden geschrapt. Het realiseren van een buitenruimte is namelijkniet altijd mogelijk in grote steden. Ook draagt het schrappen vanminpunten bij aan de haalbaarheid van het beter benutten van debestaande voorraad, waar ook niet altijd mogelijkheden zijn voorbuitenruimte. Dit is bijvoorbeeld het geval bij gesplitste woonruimten(woningvorming).3.Een zwaardere weging van de WOZ-waarde voor kleine rijksmonumen-ten;Kleine rijksmonumenten (tot 40m2) worden op dit moment vanwegehun oppervlakte beperkt gewaardeerd in de rubriek WOZ-waarde,ondanks de gunstige ligging op vaak gewilde locaties. De extrawaardering zorgt ervoor dat deze woningen meer punten uit WOZ-waarde ontvangen.4.Mogelijkheid tot tijdelijk huurcontract voor alle studentenVolgens de vigerende regelgeving is het nu alleen mogelijk eentijdelijke huurovereenkomst aan te gaan met studenten van buiten degemeente. Omdat particuliere verhuurders, die in 50 procent van destudentenhuisvesting voorzien, de voorkeur geven aan een tijdelijkehuurovereenkomst worden studenten die reeds in de gemeenteingeschreven staan benadeeld in het vinden van woonruimte. Dezemaatregel maakt het mogelijk dat alle studenten in aanmerking komenvoor een tijdelijk huurcontract.5.Verlenging van de nieuwbouwopslag met vier jaar;De bovenstaande maatregelen bieden voornamelijk verlichting voorprivate verhuurders in de bestaande bouw. Tegelijkertijd laat hetTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4093 SEO-onderzoek zien dat het ook knelt bij de bouw van nieuwemiddenhuurwoningen. Als onderdeel van de Wet betaalbare huur is ereen tijdelijke nieuwbouwopslag ingevoerd voor na invoering van dewet opgeleverde middenhuurwoningen waarvan de bouw gestart isvoor 1 januari 2028. Deze woningen mogen voor een periode van20 jaar een prijsopslag toepassen van 10%, waardoor de maximalehuurprijs 10% hoger komt te liggen. Op basis van de uitkomsten vanhet SEO rapport en het tekort aan middenhuurwoningen zie ik denoodzaak en wenselijkheid om de nieuwbouwopslag te verlengen metvier jaar, waardoor investeerders voor een langere periode extraruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen.Hiermee kom ik tegemoet aan het amendement Flach2 dat mij vraagtverslag uit te brengen aan de Tweede Kamer over de noodzaak vaneen eventuele voortzetting van de nieuwbouwopslag, en de toezeg-ging van mijn ambtsvoorganger aan het Eerste Kamerlid Rietkerk3 dittijdig te doen.ProcesDe eerste vier maatregelen wil ik vanwege de urgentie voor woningzoe-kenden in laten gaan per 1 januari 2027, of zoveel eerder als procesmatigen met het oog op de uitvoerbaarheid mogelijk blijkt te zijn. Het ontwerp-besluit is door mijn ambtsvoorganger op 1 oktober 2025 in voorhanggebracht. Daarna is op 3 oktober de motie Klaver/Kouwenhoven4aangenomen, die oproept het ontwerpbesluit in te trekken. Mijn ambts-voorganger heeft bij brief van 20 november 20255 het belang van hetvoortzetten van deze maatregelen nogmaals onder de aandacht gebracht.In het coalitieakkoord is vervolgens afgesproken de Wet betaalbare huurte optimaliseren voorafgaand aan de evaluatie in de eerste helft van 2027.De voorgestelde maatregelen vloeien hier uit voort. Daarom wil ikhiermee verder. Daartoe wil ik het ontwerpbesluit spoedig voordragen aanZ.M. de Koning ten behoeve van de adviesaanvraag aan de Raad vanState.Graag ga ik op korte termijn hierover met uw Kamer in gesprek. Ookbespreek ik dan graag de brief waarin meer dan 30 leden van uw Kamerhebben verzocht om de maatregel om een tijdelijk huurovereenkomstvoor alle studenten mogelijk te maken bij wet te regelen.6 Als uw Kamerde ruimte ziet om dit toch bij algemene maatregel van bestuur (AMvB) teregelen, kan ik deze maatregel namelijk meenemen in het voorstel teradvisering door de Raad van State. Indien nodig ga ik na of dezemaatregel afzonderlijk of in een ander wetsvoorstel kan wordenopgenomen.De verlenging van de nieuwbouwopslag was geen onderdeel van hetontwerpbesluit. Deze verlenging wil ik daarom separaat in internetconsul-tatie en voorhang brengen. De opslag moet verlengd zijn voor 1 januari2028. Dat proces zet ik in werking.De optimalisatie van de Wet betaalbare huur biedt onder meer gerichtverlichting voor met name particuliere investeerders in grote steden. Voorde particuliere investeerder zal naast de optimalisatie van de Wetbetaalbare huur de in 2028 geplande aanpassing van box 3 naar werkelijkrendement ervoor zorgen dat het aantrekkelijker wordt om te investeren.2Kamerstukken II 2023/24, 36 496, nr. 48, nrs. 26 en 383Kamerstukken I 2023/24, 36 496, nr. T039194Kamerstukken II, 2025/26, 36 800 IX, nr. 145Kamerstukken II, 2025/26, 27 926, nr. 4066Kamerstukken II 2025/2026, 27 926, nr. 403Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4094 Ook ga ik op basis van de uitkomsten van de op dit moment lopendeevaluatie kijken naar het aanpassen van de opkoopbescherming. Ik zal uwKamer hier na de zomer over informeren. Verder wordt de overdrachtsbe-lasting voor investeerders verlaagd.Tegelijkertijd is het essentieel dat er voor grote investeerders, zoalsinstitutionele en buitenlandse investeerders, maatregelen komen omervoor te zorgen dat het investeringsklimaat voor middenhuur in brede zinweer aantrekkelijk wordt. Voor deze verhuurders die investeren in debouw van nieuwe middenhuurwoningen kies ik ervoor om de nieuw-bouwopslag voor middenhuurwoningen te verlengen met vier jaar.Daarnaast zoek ik in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvul-lende oplossingen om het investeringsklimaat voor de bouw vanmiddenhuurwoningen te verbeteren. In het Actieplan van deze Taskforcezal het kabinet met een integraal plan komen ter verbetering van hetinvesteringsklimaat voor het creëren van nieuwe, betaalbare huurwo-ningen.Voor woningcorporaties zijn er door de wijziging van het Europese DAEBVrijstellingsbesluit meer mogelijkheden ontstaan om steun te verlenenvoor (de bouw van) middenhuur woningen. De gevolgen van eenimplementatie van de nieuwe mogelijkheden zijn significant en kunnen,afhankelijk van keuzes, tot een stelselwijziging in de Woningwet leiden.Momenteel werk ik de contouren hiervan uit en zoals uw Kamer eerdertoegezegd zal ik uw Kamer hierover voor de zomer informeren. Hierbijhebben we ook oog voor een gezond investeringsklimaat voor betaalbarehuurwoning door private investeerders.Onderzoek Investeringsklimaat middenhuurOm te zorgen voor voldoende middenhuurwoningen is de bijdrage vaninstitutionele en buitenlandse investeerders essentieel. De mogelijkhedenvan deze investeerders zijn afhankelijk van het investeringsklimaat: deomstandigheden en factoren waarmee investeerders geconfronteerdworden bij het bouwen en verhuren van middenhuurwoningen. Daarom isin opvolging van Woontopafspraak 7 van de Woontop 2024 voorbedrijfsmatige investeerders het investeringsklimaat voor middenhuurwo-ningen onderzocht door SEO Economisch Onderzoek, waarbij ook debeleidsopties om dat investeringsklimaat te verbeteren zijn verkend.7 Metdeze brief bied ik uw Kamer, mede namens de Staatssecretaris vanFinanciën, de kabinetsreactie op dit onderzoek aan.SEO stelt dat Nederland een goed ontwikkelde beleggingsmarkt heeft,waardoor er voldoende interesse is om te beleggen in middenhuurwo-ningen zolang het verwachte rendement ten minste gelijk is aan hetvereiste rendement. SEO constateert dat het investeringsklimaat vanaf2022 voornamelijk is verslechterd door een stijging van de rente, deregulering van de middenhuur en minder voorspelbaar overheidsbeleiddoor de hoge frequentie van beleidswijzigingen. De analyse van SEO laatzien dat het huidige investeringsklimaat naar verwachting bijdraagt aaneen afname van het middenhuuraanbod in de bestaande woningvoorraad.Daarnaast blijkt uit de berekeningen van SEO dat kleinere meergezinswo-ningen met een hogere huur binnen het middenhuursegment rendabelgebouwd kunnen worden, maar strengere (bovenwettelijke) eisen aan debetaalbaarheid, het oppervlak en de instandhoudingstermijn vanmiddenhuurwoningen het lastiger maken om woningen rendabel tebouwen. Het is daarmee onzeker of er genoeg woningen wordengebouwd om zowel de afname van het middenhuuraanbod in de7Kamerstukken II 2025/26, 27 926, nr. 405Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4095 bestaande voorraad te compenseren als te voorzien in de verwachtebehoefte aan middenhuurwoningen. SEO concludeert onder meer dat eenbetere aansluiting van gereguleerde huren op de waardering vanwoningen op de huurmarkt het investeringsklimaat en daarmee debeschikbaarheid van huurwoningen verbetert, maar de betaalbaarheidvoor huurders in een gereguleerde huurwoning verslechtert. In de bijlageheb ik voor uw Kamer de conclusies van SEO uitvoerig uiteengezet en deweging door SEO van de beleidsopties. In het rapport heeft SEO drieaanbevelingen tot nader onderzoek gedaan.Ten eerste beveelt SEO aan om de toepassing van de pensioenfondsvrij-stelling in de vennootschapsbelasting (die doorwerkt naar de dividendbe-lasting) bij buitenlandse pensioenfondsen nader te onderzoeken naaraanleiding van signalen hierover uit de praktijk. De Belastingdienst gaatkijken in hoeverre de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjec-tieve vrijstelling Vpb8 nog actueel zijn en modernisering behoeven. Eeneventuele modernisering van de voorwaarden vergt een nadereuitwerking en moet zorgvuldig gebeuren. Conform het wettelijke kader ishet voor de pensioenfondsvrijstelling van belang dat sprake is van eenbuitenlandse pensioenregeling die naar aard en strekking overeenkomtmet een Nederlandse pensioenregeling.9Ten tweede bevat het rapport de aanbeveling gegevens van de Belasting-dienst te gebruiken om de werkelijke effecten van de generieke renteaf-trekbeperking beter in kaart te krijgen. Het kabinet zal verder verkennen of,en zo ja in hoeverre, de effecten van deze maatregel voor vastgoedbe-drijven beter in beeld kunnen worden gebracht aan de hand van de bij deBelastingdienst beschikbare gegevens.Tot slot wordt door SEO aanbevolen meer onderzoek te doen om tebepalen of een achterborgstelling eventueel goed kan aansluiten bij depraktijk van vastgoedbeleggers. Het kabinet zal deze beleidsoptie verderonderzoeken, maar plaatst hierbij de kanttekening dat een dergelijkegarantieregeling of achterborgstelling een zeer complex instrument metaanzienlijke financiële risico’s voor de overheid is. Huidige borging vanhet Rijk op de woningmarkt ziet toe op vreemd vermogen. Het kapitaal ineen vastgoedfonds wordt echter regelmatig verschaft via eigenvermogen. Dit maakt een uitbreiding van een achterborgstelling naarvastgoedbeleggers niet doeltreffend. Het rapport schetst eveneens deoptie tot een garantstelling van het eigen vermogen, dit heeft echterpotentieel veel (onbedoelde) gedragseffecten en daarmee risico’s voor deoverheid. We verwachten op dit moment niet dat een garantie-instrumenthiervoor geschikt is. Het Rijk is terughoudend met het opzetten vannieuwe risicoregelingen, en doet dit in de regel alleen met betrekking totrisico’s die niet in de markt kunnen worden gedekt. Of deze vorm vangarantstelling daaraan voldoet valt op dit moment sterk te betwijfelen.Ontwikkelingen op basis van de KadastercijfersUit de transactiedata van het Kadaster blijkt dat private investeerders ookin de tweede helft van 2025 meer woningen verkochten dan aankochten.In totaal verkochten private investeerders in de tweede helft van 2025ongeveer 36.000 woningen. Dit is zo’n 18% meer dan in de tweede helftvan 2024. De krimp van het aandeel huurwoningen in handen vaninvesteerders als gevolg van de verkoop van huurwoningen wordt8Besluit 25 november 2019, nr. 2019-187751, Stcrt. 2019-66223, gewijzigd bij besluit van 27 juli2022, nr. 2022-8874, Stcrt. 2022-20397.9In de antwoorden op de Kamervragen van Van Eijk en Peter de Groot wordt nader ingegaan opde pensioenfondsvrijstelling. Zie aanhangsel Handelingen II 2025/26, nr. 1369 (2026Z01143).Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4096 gedempt door het aantal huurwoningen dat door investeerders wordttoegevoegd aan de bestaande voorraad: investeerders kochten in detweede helft van 2025 ongeveer 14.500 woningen. Dat is zo’n 8% meerdan in de tweede helft van 2024. Investeerders voegden dit half jaar zo’n11.500 woningen toe aan de bestaande voorraad door onder anderenieuwbouw, transformaties en splitsingen.Doordat er meer woningen werden verkocht dan aangekocht en bijge-bouwd, neemt het aandeel woningen van de totale woningvoorraad dat inhet bezit is van private investeerders verder af. In de tweede helft van2025 is het woningbezit van private investeerders afgenomen met circa10.000 woningen. Hiermee is het aandeel woningen in bezit van privateinvesteerders als percentage van de totale woningmarkt in de tweedehelft van 2025 afgenomen van 9,17% (circa 762.000 woningen) naar 9,01%(752.000 woningen).De uitpondbeweging houdt ook dit half jaar aan: de woningen die privateinvesteerders verkopen komen vaak in de koopsector terecht. Het aandeelvan de woningen werd verkocht aan eigenaar-bewoners is dit half jaar59%, ten opzichte van 57% in de tweede helft van 2024. Van de woningendie aan eigenaar-bewoners verkocht werden ging 61% naar koopstarters.Het uitponden zorgt daarmee dat er meer kansen ontstaan voorkoopstarters. Voornamelijk particuliere investeerders verkochten ditkwartaal een groot aandeel van hun woningen aan eigenaar-bewoners:circa 68% van de woningen die zij verkochten ging naar eigenaar-bewoners.Met name in de grote steden worden er veel woningen aangekocht enverkocht. Het uitponden vindt daardoor ook met name plaats in de grotesteden. Van alle woningen die zijn verkocht aan eigenaar-bewoners in detweede helft van 2025 betreft circa 26% een woning in de G4. Dat er meerwordt verkocht in steden is niet onlogisch: het aandeel private huurwo-ningen in de grote steden is eind 2025 ook twee keer hoger dangemiddeld in heel Nederland.Kenmerken van huurwoningen die worden verkocht aaneigenaar-bewoners•De woningen die eigenaar-bewoners van investeerders kochtenwaren gemiddeld goedkoper dan de woningen die zij op degehele markt kochten. Doorstromers betalen gemiddeld€ 450.000 voor een investeerders-woning, koopstarters gemid-deld € 350.000. Op de gehele woningmarkt betaalt een doorstro-mer gemiddeld € 560.000 voor een woning en een koopstartergemiddeld € 400.000. Dit weerspiegelt het verschil in kenmerkenvan de woningen die investeerders verkopen tegenover die op degehele woningmarkt.•Zo’n 50% van de woningen die investeerders eind 2025 verkoch-ten aan eigenaar-bewoners waren appartementen, waarvan hetgrootste aandeel tussen de 50m2 en 100m2. Grondgebondenwoningen maken relatief een steeds kleiner deel uit van deverkopen van investeerders.•Bedrijfsmatige investeerders verkochten met name woningen aaneigenaar-bewoners met energielabel A of hoger. Particuliereinvesteerders verkochten met name woningen met energielabel Cof D aan eigenaar-bewoners.De groep private investeerders omvat zowel particuliere investeerders alsbedrijfsmatige investeerders. Met name het woningbezit van particuliereinvesteerders neemt verder af. Op dit moment is 3,34% van de totaleTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4097 woningvoorraad in hun bezit, ten opzichte van 3,52% een half jaar eerder.Het aandeel woningen in handen van bedrijfsmatige investeerders nam inde tweede helft van 2025 toe van 5,65% naar 5,67% van de totalewoningvoorraad. Dit is voornamelijk het resultaat van grote bedrijfs-matige investeerders die enerzijds nog steeds woningen kochten enanderzijds zelf woningen bouwden of lieten bouwen. Onderstaande tabellaat de veranderingen in het aantal woningen in bezit van privateinvesteerders in de afgelopen jaren zien.jan-22jan-23jan-24jan-25jan-26Totale huursector2.903.0002.961.0003.002.0003.000.0003.001.000Corporaties2.206.0002.227.0002.237.0002.235.0002.249.000Private investeerders(particulier + bedrijfsmatig)1697.000733.000765.000765.000752.000Particuliere investeerder304.000317.000319.000301.000279.000Bedrijfsmatige investeerder393.000416.000447.000464.000474.0001 Voor een aantal van circa 360.000 huurwoningen is bij het Kadaster niet bekend wie deeigenaar is. Dit zou om huurwoningen kunnen gaan, maar dat is niet zeker. Deze woningen zijndaarom weggelaten uit bovenstaande tabel. Er is wel een belangrijk verschil zichtbaar tussen het type woningen datdoor investeerders wordt verkocht en het type woningen dat door henwordt aangekocht. Private verhuurders verkochten dit half jaar voorna-melijk middelgrote woningen onder de NHG-betaalbaarheidsgrens van€ 470.000. Ze kochten in dit half jaar voornamelijk grotere woningen inhet hoogste prijssegment. Een nadere analyse van het Kadaster10 toontaan dat vanaf 2019 zowel bedrijfsmatige als particuliere investeerderssteeds vaker woningen verkopen die nu naar schatting bij een nieuweverhuring onder de sociale huur of middenhuur zouden vallen. Het isaannemelijk dat deze woningen voorheen voor een hogere huur werdenverhuurd dan de maximale huurprijsgrens op grond van het woningwaar-deringsstelsel (WWS). Sinds de inwerkingtreding van de aanvullendehuurregulering betreffen de woningen die worden aangekocht doorinvesteerders in de bestaande voorraad voornamelijk woningen die opbasis van de geschatte WWS-punten in het duurdere huursegment vallen.Met name in de aankopen van de particuliere investeerders is hierin eensterke stijging te zien. Er is dus een verschuiving merkbaar in hetbestaande woningbezit van met name particulieren naar duurdere huur.Categorie «tweede woningen»De categorie «tweede woningen» bevat de woningen waar een eigenaar-bewoner niet zelf woont. Doordat tweede woningen op veel verschillendemanieren worden gebruikt, is het onduidelijk welk deel van dezewoningen wordt verhuurd. Uit gezamenlijk onderzoek van CBS enKadaster blijkt dat ongeveer 70% van deze woningen wordt gebruikt voorverhuur. In dit geval is het aantal tweede woningen dat wordt verhuurdafgelopen half jaar gedaald van ca. 124.500 naar 123.000 woningen.Hiermee volgen de tweede woningen dezelfde trend als die van andereinvesteerders: meer verkopen dan aankopen, waardoor de voorraadafneemt.10In opdracht van VRO hebben Korevaar en Van Dijk (Instituut voor Publieke Economie)onderzoek gedaan naar het WWS en de private huurmarkt. Het Kadaster heeft op basis vanhun modelcoëfficiënten en de eigen woningkenmerken een schatting gemaakt van deWWS-huur in 2025 per woning. Dit betreft een indicatie; de waarden wijken iets af tussencorporaties en private beleggers en zijn waarschijnlijk licht onderschat.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4098 Op basis van het bovenstaande is de conclusie dat er op dit moment meerwoningen in de private huursector worden verkocht dan dat er wordenaangekocht of bijgebouwd. De private huursector wordt daardoor kleiner.Overigens is het niet zo dat alle woningen die verkocht worden woningenzijn die voor een middenhuurprijs werden verhuurd. Zoals uit debovenstaande analyse blijkt is het aannemelijk dat dit woningen zijn dievolgens het WWS in het sociale of middensegment thuishoren, maar in depraktijk in het hogere segment werden aangeboden. Wel heeft dezeuitpondontwikkeling directe gevolgen voor de beschikbaarheid vanvoldoende huurwoningen en noopt dit tot het nemen van maatregelen omhet aanbod aan huurwoningen op peil te houden.Tot slotEen volwassen middenhuursegment is essentieel voor een gezondewoningmarkt. Het biedt mensen met middeninkomens – of ze nu starter,gezin of senior zijn – de mogelijkheid om een passende woning te vinden.Deze woningen worden met name aangeboden door private verhuurders.Voor voldoende aanbod moet het wel aantrekkelijk genoeg zijn om teinvesteren. Maar op dit moment is dat vaak niet het geval: privateinvesteerders kiezen in de bestaande voorraad steeds vaker voor verkoopboven verhuur, en nieuwe middenhuurprojecten stranden geregeld op derekentafel. Daarom is verbetering van het investeringsklimaat noodza-kelijk. Dit vraagt om beleidsmaatregelen die het investeringsklimaatverbeteren, zonder de betaalbaarheid van deze sector voor de middenin-komens uit het oog te verliezen. Voor hen doen we het nu eenmaal. Wemoeten dus snel meer woningen toevoegen, maar ook deze mensenblijven beschermen tegen de excessen die voortkomen uit de schaarste.Via verschillende wegen wil ik het investeringsklimaat voor middenhuurverbeteren. Met de optimalisatie van de Wet betaalbare huur wil ik gerichtverlichting bieden voor met name particuliere investeerders in grotesteden. Met de verlenging van de nieuwbouwopslag beoog ik datinvesteerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouwvan nieuwe middenhuurwoningen. Dit moet eraan bijdragen dat er meermiddenhuurwoningen beschikbaar komen voor woningzoekenden.Gegeven de urgentie om te zorgen voor voldoende middenhuurwoningenis mijn voornemen dat de optimaliseringsmaatregelen zo snel mogelijk teradvisering aan de Raad van State worden voorgelegd. Zoals ik aan hetbegin van deze brief heb toegelicht zit er voor de verschillende typeninvesteerders meer in de pijplijn. Particuliere investeerders geven aangoed uit de voeten te kunnen met de in 2028 geplande aanpassing vanbox 3 naar werkelijk rendement en ik ga op basis van de uitkomsten vande op dit moment lopende evaluatie kijken naar het aanpassen van deopkoopbescherming. Ik zal uw Kamer hier na de zomer over informeren.Verder wordt de overdrachtsbelasting voor investeerders verlaagd. Voorprivate verhuurders die investeren in de bouw van nieuwe middenhuur-woningen zoek ik in de Taskforce Versnelling Woningbouw naar aanvul-lende oplossingen om het investeringsklimaat te verbeteren. Hierbijbetrek ik de uitkomsten van het SEO onderzoek. In het Actieplan van dezeTaskforce zal het kabinet in september met een integraal plan komen terverbetering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe,betaalbare huurwoningen. Met deze aanpak moet middenhuur eenvolwaardig en aantrekkelijk segment worden – voor zowel huurders alsinvesteerders.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4099