Elanor Boekholt-O'Sullivan

Volkshuisvesting en fiscaliteit

Minister Boekholt-O'Sullivan: Dank u wel, voorzitter. Ik ben heel blij dat we vandaag dit debat hebben en ik ben ook heel blij om dit samen met de staatssecretaris van Financiën te doen. Fiscaliteit wordt vaak gezien als droge kost. Tarieven, vrijstellingen en aftrekposten zijn niet per se thema's die tot de verbeelding spreken, behalve bij, zoals u kunt zien op het gezicht van mijn collega, de staatssecretaris van Financiën. Er is een goede postenverdeling gedaan. De heer Grinwis vroeg hoe ik de relatie tussen volkshuisvesting en fiscaliteit zie. Fiscaal beleid heeft invloed op wie een huis kan kopen, wie durft te bouwen en te investeren, en daarmee vooral ook op hoeveel woningen er concreet bij komen voor al die mensen die zo hard een dak boven hun hoofd nodig hebben. Daarnaast heeft de fiscaliteit invloed op de betaalbaarheid van wonen, bijvoorbeeld via de eigenwoningregeling. Deze drie, de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de financiële stimulering door de overheid via belastingen of subsidies, werken op elkaar in. Het is aan de politiek om tussen deze drie een goede balans te vinden. Ik waardeer het initiatief van de Kamer om hier vandaag, samen met mijn collega, het debat aan te wijden. Vandaag praten we over tarieven en cijfers, maar achter elk van die cijfers staan mensen met of nog zonder een betaalbare woning. De afgelopen maanden heb ik weer veel voorbeelden gezien van wat woningnood in de praktijk betekent. Studenten die niet de studie van hun voorkeur kunnen volgen, omdat ze geen kamer kunnen vinden, net-afgestudeerden die noodgedwongen in de daklozenopvang belanden omdat er geen starterswoning voor hen is, jonge stellen die gezinsvorming uitstellen, omdat ze nog bij hun ouders wonen, en ouderen die graag hun te grote, niet-levensloopbestendig huis willen verruilen voor iets passends en dat niet kunnen omdat er gewoon geen woning is. Dit kabinet heeft een duidelijk doel: al deze woningzoekenden, van starter tot oudere, van vrijgezel tot gezin en van huurder tot koper, weer perspectief geven op het vinden van een huis. Om dat te bereiken zetten we in op 100.000 nieuwe woningen per jaar. Daarvoor moeten in de hele keten wel alle seinen op groen staan: van voldoende ruimte en locaties tot harde plannen, en ontwikkelaars en bouwers die deze plannen daadwerkelijk realiseren. Dat vraagt van het kabinet dat we koers houden, voorspelbaar zijn en vooral de randvoorwaarden, waaronder die op het gebied van fiscaliteit, op orde brengen. Het actieplan van de Ministeriële Taskforce Versnelling Woningbouw dat ik afgelopen maandag heb gepresenteerd, laat zien hoe we dat gaan doen, mede via maatregelen op het gebied van fiscaliteit. Dit gaat leiden tot meer, sneller en beter bouwen. Zoals de voorzitter al zei: hoeveel nieuws staat er dan misschien in dat actieplan? Ik heb in de afgelopen debatten ook tegen u gezegd dat ik niet op zoek ben naar nieuw. Ik ben op zoek naar het volhouden wat voorgangers hebben verzonnen en wat goed is en wat werkt. Ik pas aan wat in de huidige context niet meer werkt. Het is een verzameling. Het is een stuurinstrument geworden om nu echt met deze 50 actiepunten tempo te gaan maken. Het kabinet stuurt op de bouw van meer sociale huurwoningen door de investeringscapaciteit van woningcorporaties te verbeteren. Samen met de andere maatregelen uit het regeerakkoord levert het schrappen van de renteaftrekbeperking voor corporaties uit de Europese ATAD-richtlijn 28 miljard meer investeringsruimte op voor bouw en onderhoud van sociale huurwoningen. Ook private investeerders zijn essentieel voor het halen van de woningbouwopgave. Voor deze groep investeerders wordt daarom de overdrachtsbelasting verlaagd naar 7% per 2027.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Er zitten wel nieuwe dingen in het actieplan, maar van de 50 zijn er niet 49 nieuw. Er zijn twee dingen nieuw. Een. Het is interdepartementaal afgestemd. Er staat niet één handtekening onder; er staan ook handtekeningen onder die horen bij de problematiek van netcongestie, van stikstof, van infrastructuur en van het sociale domein. We zijn met elkaar opgelopen en we hebben uiteindelijk ook met elkaar gezegd dat dit het plan is waarmee we de problematiek gaan oplossen. Dit is het debat over fiscaliteit; we hebben iets te doen. Ik heb vanaf het begin gezegd dat we iedereen een trede hoger op de trap moeten proberen te krijgen. Dus we doen iets voor de corporaties en we doen iets voor de markt. U heeft, via de voorzitter uiteraard, dezelfde kranten gelezen die ik lees, waarin alle partijen zeggen dat het nog steeds niet genoeg is. Het is voor iedereen wel een te zetten eerste stap om bij dat "genoeg" te komen. Kan ik zeggen dat we, als we al die 50 maatregelen hebben uitgevoerd, er dan zijn en de garantie hebben dat we alle aantallen halen die we nodig hebben? Ik kan de garantie geven dat we, als we dit daadwerkelijk allemaal gaan doen, wel een grotere kans hebben om dichter bij dat resultaat te komen dan als we het niet doen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Die vraag wordt zo beantwoord door de staatssecretaris. Het is goed dat u niet gelimiteerd bent qua interrupties, want anders voel ik me schuldig. Dan denk ik dat u hem kwijt bent. Ik heb dat niet gehoord en dat is dan ook niet zo, denk ik.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Als ik naar de afgelopen zeven à acht maanden kijk, dan is er elke dag wel iemand het oneens met een ander over hoe we deze wooncrisis moeten oplossen. Het maakt uit met wie je praat welk antwoord je krijgt over wat de oplossing is. Ik denk dat iedereen gelijk heeft en ik denk dat iedereen niet in z'n eentje gelijk heeft. Alles valt binnen de context van "alles moet". De hele keten moet omhoog op de trap om er samen voor te zorgen dat die 100.000 woningen er komen. De corporaties pakken heel vaak de onrendabele top, maar zonder de bouwers en de projectontwikkelaars ontstaat er ook helemaal niets. We hebben iedereen nodig. In dit 50 puntenplan, waar ook een heleboel goede dingen in staan op basis van moties die u eerder heeft ingediend of suggesties die u zelf eerder heeft gedaan, staan de punten nu gebundeld bij elkaar. Ik heb de overtuiging dat we ons met dit pakket niet alleen maar concentreren op de woningcorporaties, maar ook op de markt en op het terughalen naar Nederland van de buitenlandse investeerders. Het is allemaal nodig. We hebben sociale huur, middenhuur, beginnende koop, dure koop en ouderenwoningen nodig. Alles is nodig. Mijn visie met deze 50 punten is — en ik ben blij dat u mijn analyse deelt — dat ik voor iedereen wat doe. Dat klopt: ik wil voor iedereen een substantiële stap, waardoor iedereen op de trap omhoog kan, want iedereen in deze keten zou aan dezelfde kant van het touw moeten trekken om de huizenmarkt voor elkaar te krijgen. We hebben iedereen nodig. Dat betekent dat je er ook voor moet zorgen dat je voor iedereen iets doet, zodat zij hun rol in die keten kunnen invullen. Iedereen zegt: het is een mooie eerste stap, maar het is niet genoeg. Laten we dan eerst maar eens die mooie eerste stap gaan zetten om te laten zien dat we het belastinggeld dat we hierin stoppen daadwerkelijk leidt tot betere, meer en snellere woningbouw.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Waar ik graag over vier jaar zou willen staan, is dat we ontzettend veel woningzoekenden aan een woning hebben geholpen. Met de Wet regie, waarin we zeggen dat twee derde daarvan betaalbaar moet zijn, is mijn focus dat we ervoor zorgen dat er betaalbare woningen zijn voor de mensen met een inkomen dat daarbij passend is. Ik doe er alles aan om ervoor te zorgen dat mensen een dak boven hun hoofd hebben. Daarom kan ik niet een keuze maken voor alleen het een of alleen het ander. We hebben de hele keten nodig om dat te bewerkstelligen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik was nog met de chapeauteksten bezig. Het vraagt van het kabinet dat we koers houden, voorspelbaar zijn en vooral de randvoorwaarden op orde brengen. Zo stimuleert het kabinet de bouw van meer sociale huurwoningen door de investeringscapaciteit van woningbouwcorporaties te verbeteren. Dat had ik al gezegd. Tot slot. De afgelopen tijd heeft het kabinet weer stappen gezet om de volkshuisvesting hoger op de agenda te zetten. Iedereen voelt de urgentie om de schouders eronder te zetten. Die urgentie blijkt wel uit het pakket aan maatregelen in het actieplan waarmee we sneller toewerken naar 100.000 nieuwe woningen per jaar. Het succes van een plan staat of valt met de uitvoering ervan. Wat werkt zet ik door, wat anders moet vernieuw ik. Het is duidelijk wat er moet gebeuren, er is geld en er liggen genoeg bouwplannen. Nu telt alleen nog het tempo van tekening naar heipaal. Dat lukt het Rijk niet alleen, dat doen we met de bouwers, de investeerders, de gemeenten en de provincies. Voor een echte versnelling is breed draagvlak nodig. Daarom ga ik natuurlijk ook graag met de Kamer in gesprek over het actieplan en vandaag in het bijzonder over fiscaliteit. Ik begin met het mapje grond, daarna investeringsklimaat en private verhuur. Vervolgens komt het mapje corporaties en tot slot koop en overig. Ik begin met grond. Sorry, daar zit ook nog het actieplan bij. Dus actieplan en grond zitten in het eerste mapje. Ik begin met de vraag van de heer Nobel. Vind ik dat ik handel alsof er sprake is van een wooncrisis? Vind ik dat er meer moet gebeuren? Het klopt inderdaad dat ik dat heb gezegd en dat ik dat ook vaker zeg. Het grootste verschil tussen mijn vorige baan en mijn huidige baan is dat je, in de context van Defensie, voordat je het woord "crisis" of "nood" in de mond nam, daar heel goed over had nagedacht en er daarna een plan lag om daar dan ook uitvoering aan te geven. Binnen Defensie is de hiërarchie eenvoudiger dan buiten Defensie. Iedereen gaat in rij en gelid, iemand is de leidinggevende en de baas. Op die manier pak je die nood of die crisis aan. Binnen deze wooncrisis, die echt een crisis is voor de mensen die geen woning hebben, valt mij op dat de mensen die het moeten oplossen allemaal zelf een dak boven hun hoofd hebben. Dus wij gaan allemaal — ik ben daar onderdeel van — elke dag weer terug naar huis en hebben een dak boven ons hoofd. De volgende dag gaan we weer proberen om het beter te maken. Er is niet één baas, er zijn heel veel bazen, of leidinggevenden, hoe je het wil noemen. Er zijn heel veel mensen die een rol spelen om deze crisis op te kunnen lossen. Die hebben eigen belangen, eigen zekerheden en eigen vragen. We hebben ook nog een mooi systeem van Thorbecke, maar zelfs die heeft een huis, waarin er allerlei mandaten op allerlei plekken liggen. Het is nodig dat we met z'n allen aan dezelfde kant van het touw gaan staan en dat we met z'n allen aan dezelfde kant van het touw gaan trekken. Als we met elkaar vinden dat er een wooncrisis is … Ik heb echt het gevoel dat dat binnen de Kamer ook zo is. Ik interpreteer onze debatten ook zo. Het betekent wel dat we weinig tijd mogen verliezen aan nadenken over hoe we dit gaan oplossen en dat we inderdaad scherpe vragen aan elkaar mogen stellen, of eigenlijk u aan mij, over of dit dan leidt tot een oplossing. Ik ben van mening dat als er een actie is, in het actieplan of daarbuiten, waarvan we dachten dat die zou helpen, maar die dat niet doet, dat we veel sneller weer met elkaar om de tafel moeten gaan zitten om daarover te praten en te kijken hoe we daar toch beweging in kunnen krijgen. Dus ik zet in op meer, sneller en beter. Ik zou al die acties aan u kunnen voordragen, maar dat zal ik niet doen, want u heeft het ongetwijfeld goed gelezen. Ik denk dat je bij een woningnood en het woord "nood" moet denken: hoe gaan we dit dan daadwerkelijk oplossen?

Minister Boekholt-O'Sullivan: Zeker. Laat ik ermee beginnen dat ik voor de heer Clemminck kies. Hij kiest niet voor mij, hij kiest voor Stef Blok 2. Ik heb in de pauze nagedacht of ik u dan ook zou willen vervangen. Ik kom tot de conclusie dat ik het eigenlijk wel heel fijn vind met u in deze Kamer. Dus ik kies voor u. Los daarvan, even terug naar uw vraag: ik kies in dit actieplan. Samen met collega Grinwis, die ik natuurlijk alle credits geef die hij verdient, kies ik voor investeringsruimte, voor 28 miljard investeringscapaciteit voor de woningcorporaties. Dat is een grote keuze. Dat doet ook echt iets in de begroting om dat voor elkaar te krijgen. Wij gaan in ons begrotingsdebat ook met z'n allen naar mijn begroting kijken. Ik kies voor woningcorporaties, maar ik kies ook voor de markt, omdat de een het niet zonder de ander kan. Ik kies voor ouderen. We brengen in totaal 1,1 miljard vanuit de begroting naar ouderenhuisvesting. Dus ik kies ook voor de ouderen. Ik kies ook voor de jongeren, door het fonds op te richten waarmee we hen een stapje vooruithelpen. Ik kies voor de middenhuur. Ik kies voor mensen; dat is wat ik doe. Ik denk dat u mij, via de voorzitter, ook zo heeft leren kennen. Ik kies voor de mensen, daar ligt mijn keus. Het maakt mij oprecht niets uit voor wie ze stemmen. Ze hebben recht op een dak boven hun hoofd. Met dit actieplan raak ik elke doelgroep. We doen voor elke doelgroep iets in dit actieplan.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ja. Ik kies voor balans. Deze keuze is gemaakt. Een aantal andere keuzes is ook gemaakt. Ik hoop dat de heer Clemminck ook heeft gezien dat er meerdere keuzes in het pakket worden gemaakt. Deze keuze is logisch als je naar de Wet regie kijkt, waar we met elkaar over hebben gesproken: de twee derde betaalbaarheid. Het is een keuze die gemaakt moet worden en die in balans moet zijn. Dat zal mijn antwoord hierop zijn.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Dan een vraag van de heer Nobel. Kan de minister meer duidelijkheid geven over wat zij doet aan transformeren, optoppen of splitsen? In het actieplan richt ik mij op het realiseren van tussen de 10.000 en 20.000 woningen door middel van beter benutten, want elke woning is er een. We doen dat met actie dertien: €7.000 per woning uit de realisatiestimulans. Dat doen we met actie zes: objectsubsidie voor onzelfstandige woningen. Daarnaast ga ik met de gemeenten en provincies juridisch sturen op het planologisch mogelijk maken van optoppen, splitsen en woningdelen. Dat is actie vier. Ik zal niet nu alle acties gaan voorlezen. Ik werk dit najaar in overleg met de provincies en gemeenten aan een maatregel, zoals een instructieregel, om dit verder mogelijk te maken. De heer Nobel vraagt: is voordat u naar staatssteun greep, getoetst of het knelpunt niet eerder op te lossen was? De problemen op het gebied van woningbouw vergen een aanpak op verschillende fronten. Wij hebben investeringscapaciteit nodig voor de woningcorporaties, maar daar moeten de voorwaarden wel kloppen. Ik kijk zeker of er nu regels geschrapt of aangepast kunnen worden door de uitvoering van actieagenda STOER en de modernisering van het Bbl. Dan kom ik bij de vraag van de heer De Hoop over de planbatenheffing. Ik vind het belangrijk dat private winsten meer worden ingezet voor publieke tekorten. Volgens mij delen we dat doel. Een planbatenheffing roomt de winsten af die in een gebied ontstaan door een functiewijziging in het omgevingsplan. Een andere manier is het intensiveren van het kostenverhaal en het aanpassen van de inbrengwaarde van grond. Dit draagt bij aan publieke investeringen die nodig zijn voor woningbouw, maar ook voor de infrastructuur. In het coalitieakkoord is aangegeven dat het uitbreiden van het kostenverhaal het snelst en het meest geschikt is. Daarmee ben ik aan de slag. Voor het debat van 11 november over grondbeleid zal ik u een brief sturen met voorstellen over hoe ik een en ander vorm wil geven. Dan de vraag van de heer Grinwis over de aangehouden motie. Mevrouw Steen stelde er ook een vraag over. Grond wordt nu vaak gekocht op basis van te positieve verwachtingen over wat er in de toekomst gebouwd kan worden. Dat prijsopdrijvende effect wil ik stoppen, omdat het de voortgang van de woningbouw belemmert en bijdraagt aan publieke tekorten. Dat staat voor mij voorop. Eerst moeten de kosten voor de publieke investeringen worden betaald en wat overblijft is voor de grondbezitter. Daarvoor is een aanpassing nodig van de inbrengwaarde van grond. We mogen daarbij geen tempo in de woningbouw verliezen. In de afgelopen periode heb ik de residuele waarde en de gebruikswaarde nader geanalyseerd, zoals mijn voorgangster u had toegezegd. Daarbij heb ik onder meer gekeken naar de Kamerbrief van juni vorig jaar en naar het rapport STOER, en heb ik met de stakeholders aan tafel gezeten. De residuelewaardemethode sluit beter aan bij de huidige praktijk, maar kan wel leiden tot discussie over de benodigde parameters. De gebruikswaarde daarentegen is eenduidiger te bepalen, maar is een grotere breuk met de huidige praktijk. De waarde kan beduidend lager uitkomen dan de marktwaarde. Ik ben bezig met een brief hierover — die was u ook toegezegd — en die ontvangt u in oktober. Ik vind het wel een complex onderwerp, moet ik u eerlijk zeggen. De invoering luistert nauw. Ik wil dat graag zorgvuldig doen en ook met mijn collega-ministers over dit voorstel spreken. Ook ga ik hierover met u op 11 november in gesprek. Mocht de heer Grinwis een motie indienen, dan hoor ik graag het oordeel van de Kamer. Dat zal dan ook mijn appreciatie zijn.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ja, ik begrijp de vraag van de heer Grinwis heel goed. Het is inderdaad nodig dat u het jaartal aanpast. Als u het jaartal kunt aanpassen naar 2028, dan krijgt uw motie van mij "oordeel Kamer".

Minister Boekholt-O'Sullivan: De heer Nobel zegt "het actieplan is niet genoeg" en vraagt waarom het kabinet het zevenpuntenplan vanuit de markt niet uitvoert. Het zevenpuntenplan is inderdaad ook aan mij aangeboden. We voeren het puntenplan grotendeels gedeeltelijk in, en deels voeren we het helemaal in. Op geen enkel punt doen we helemaal niets. Alleen is geen enkele maatregel gratis, dus in die zin zijn er keuzes gemaakt. Er is gekozen voor actie achttien: het actualiseren van de overdrachtsbelasting, de objectsubsidie, de pensioenvrijstellingen en de Wet betaalbare huur na een evaluatie. Maar nogmaals, het is niet gratis. Zo zijn die keuzes gemaakt. Dan vraagt de heer Vermeer hoeveel huurwoningen er nog moeten verdwijnen. Liever geen enkele. Maar het is wel een ingewikkeld proces. Dat heeft te maken met huurregelgeving, fiscaal beleid en macro-economische omstandigheden. De mate waarin dit gebeurt, zet druk op het aanbod van huurwoningen, daar hebben we het al vaak over gehad. Daarom heb ik in het voorjaar de Wet betaalbare huur geoptimaliseerd en evalueer ik deze wet zo snel mogelijk. U weet dat u daar voor de zomer van volgend jaar de uitkomsten van krijgt. De heer Flach vraagt of de bewindspersonen de ambitie delen om terughoudender te zijn met fiscale wetgeving die volkshuisvesting negatief raakt. Fiscale maatregelen kunnen genomen worden met verschillende doelen. Het kan gericht zijn op het woonbeleid, maar er kunnen ook andere doelen beoogd worden, zoals het halen van een budgettaire opbrengst. Bij elk beleidsvoornemen weegt het kabinet de beoogde doelen en eventuele neveneffecten, ook bij fiscale maatregelen die impact hebben op de woningmarkt. Er is dan ook veelvuldig contact tussen het ministerie van Financiën en het ministerie van BZK, VRO. We hebben in de taskforce gekeken naar zowel het woon- als het fiscaal beleid om de woningbouw te versnellen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Jazeker. Mijn vuisten zijn figuurlijk al blauw van dat voortdurend doen. Dus daar kunt u op rekenen. Dat eenieder die ook maar denkt om aan de volkshuisvesting te komen, dat die mijn figuurlijke ... Ik maak deze zin maar niet af. Wij begrijpen elkaar, via de voorzitter.

Minister Boekholt-O'Sullivan: De andere vraag van de heer Flach is: wat vindt het kabinet van een langjarige agenda? Stabiliteit is echt van het grootste belang. Ik heb de afgelopen maanden alleen maar gehoord dat al die wijzigingen de afgelopen jaren ervoor hebben gezorgd dat we nu in de situatie zitten waarin we zitten. Er is niet opeens een crisis, het is de uitkomst van jarenlang wisselen van beleid. Vandaar dat ik ook inzet op dit actieplan. Vandaar dat ik zeg: er zitten nieuwe dingen bij, maar er zitten ook dingen bij die al eerder met elkaar zijn besproken. Laten we daar dan nu eens invulling aan gaan geven. Dan de vraag van de heer Flach over het verlengen van de nieuwbouwopslag en de verlaging van de ovb. In het actieplan staat een impuls voor betaalbare huur aangekondigd. Dat moet echt een stap opleveren voor het investeringsklimaat voor huurwoningen. Ik denk dat er een evenwichtig en integraal pakket ligt waarmee we echt stappen kunnen gaan zetten. We hebben het verlaagd naar 7%, niet naar 6%. Dat heeft er alles mee te maken dat het niet gratis is om op 6% uit te komen, en je dan andere maatregelen moet treffen waar ik ook zelf geen meerderheid voor heb gevonden.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Hij is nu inderdaad voor vijf jaar verlengd. Tijdens het debat hebben we het daar ook over gehad. U zei: waarom geen drie of acht jaar, waarom vijf jaar? Vijf jaar kon ik financieel rond rekenen. Maar ik heb uw oproep gehoord en ik hoor hem nu opnieuw onderstreept om hier heel goed naar te blijven kijken. Dat zal ik ook zeker doen. Dan de vraag van de heer Nobel. Hoe verhoudt de objectsubsidie zich ten opzichte van de borging? Objectsubsidie is onderdeel van een breder pakket aan maatregelen. De hoogte van de subsidie is bij benadering hetzelfde als het rentevoordeel dat corporaties krijgen bij borging in de middenhuur. In het coalitieakkoord zijn incidentele middelen voor de woningbouw beschikbaar gesteld. Vandaar ook het beschikbaar stellen van de objectsubsidie voor vijf jaar. De werking hiervan zal ik tijdig evalueren, maar het zou moeten leiden tot 50.000 woningen. De heer Nobel vraagt of ik meer ruimte zie in het huurbeleid. Dat heb ik in het actieplan aangekondigd: een impuls voor betaalbare huur, actie zeventien en achttien. Dat moet een grote stap zijn om het investeringsklimaat te verbeteren. Ik heb de Wet betaalbare huur al geoptimaliseerd en de nieuwbouwopslag al verlengd. U weet wanneer u de evaluatie van de Wet betaalbare huur ontvangt. Ik heb onlangs een consultatie over knelpunten in het stelsel van vaste en tijdelijke huurcontracten gehouden. Ik zal mijn bevindingen daarvan voor het einde van het jaar met de Kamer delen. Dan de vraag van de heer Nobel wat er uit de internetconsultatie is gekomen en of ik al een eerste beeld kan geven. Deze zomer heeft de verkenning plaatsgevonden. Ondertussen hebben we met vijftien belangengroepen gesproken. Het wetsvoorstel passende huurcontracten heeft in internetconsultatie gelegen. Er zijn 150 reacties op binnengekomen. Die ben ik op dit moment aan het bestuderen en ik ben me aan het beraden op het vervolg. Ik heb aangegeven dat ik hier open en met realisme naar zou kijken. Dat ga ik ook echt doen. Ik verwacht de Kamer uiterlijk voor het einde van het jaar hierover te kunnen informeren. Dan kom ik bij de vraag van mevrouw Steen over de leegstandsheffing. Het is zoals u, via de voorzitter, weet aan de gemeenten om dit instrument in te zetten. Ik werk nu samen met de VNG aan een modelbelastingverordening om richting te geven aan hoe ze het instrument kunnen gebruiken, want daar krijgen we vragen over. We doen dat samen. Ze hebben gevraagd om in te stappen en dat doen we dan ook, want de leegstandbelasting kan versterkend werken. Hopelijk kunnen we ze helpen om hier wat meer gebruik van te maken. Net als de Kamerleden loop ik regelmatig door verschillende plaatsen waarbij ik denk: "Staat dit pand nou nog steeds leeg? Er zouden best mensen kunnen wonen."

Minister Boekholt-O'Sullivan: Op dit moment vragen ze wel om die handreiking. Ik wil hun vraag serieus nemen, instappen en helpen. Als dat helpen niet leidt tot het daadwerkelijk inzetten van het instrument, dan verandert de toon van het gesprek. In elk gesprek als iemand aan je vraagt "kan het op een andere manier en kan je instappen?", dan vind ik dat je eerst instapt voordat je heel streng wordt. Dat zal de volgorde zijn waarin u mij kunt volgen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: We hadden het al even over dat huis van Thorbecke en dat heel veel mensen daarbinnen hun eigen bevoegdheid hebben. Dit is echt een bevoegdheid van de gemeente om invulling aan te geven. Het is ook een verantwoordelijkheid van de gemeente om dit zelf te doen. Er gaat dus geen Excelbestand ontstaan van leegstaande panden waarbij ik dan ga monitoren of ze daar wel adequaat op handelen of niet. Ik voer wel veel gesprekken met de gemeenten en ook met de provincies over de vraag: maken jullie maximaal gebruik van jullie mogelijkheden om voor de woningzoekenden binnen jullie eigen gemeente en binnen jullie eigen provincie een oplossing te vinden? Want we hadden de woonnood met een heleboel mensen die op zoek zijn naar een dak boven hun hoofd. Ik wil, spreekwoordelijk, niet op hun stoel gaan zitten, maar ik wil met hen praten. Dat doe ik ook. Waar heb je mijn hulp nodig? Dan stap ik in. Vervolgens zal ik vragen hoe het met de naleving hiervan gaat. Maar ik wil wel voorkomen dat ik de werkzaamheden ga doen die bij hen horen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik gaf net al in antwoord op de vraag van mevrouw Steen aan dat ik gemeenten hierbij ga helpen. Als zij de bottleneck zijn om het wel voor elkaar te krijgen, dan kunnen we ze misschien ondersteunen. Ik weet dat van het grote aantal dat er is, er een heleboel afvallen omdat … De orde van grootte die u noemt, komt mij wel bekend voor. Tegelijkertijd is het zo dat die panden er wel zijn. Al zijn het er "maar" 12.000 of 13.000, als daar een gezin van vier in kan, dan hebben we toch alweer een heleboel mensen een dak boven hun hoofd gegeven. Ik wil het ondersteunen om het mogelijk te maken.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik ben niet dol op symboolpolitiek. Ik vind dat je altijd eerst moet vragen wat er aan de hand is en wat er nodig is om ervoor te zorgen dat panden niet leegstaan. Daar moeten we een oplossing voor vinden, of het dan de ene of de andere kant op is. Als een eigenaar van een pand door de overheid in de knel is gekomen, waardoor hij of zij daar niets mee kan, dan moet je daar ook oor voor hebben. Dat hebben we ook. Daarom zeg ik ook niet dat die hele grote aantallen waar zijn. Tegelijkertijd moeten we er gebruik van maken waar het kan.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Dan ga ik naar het mapje corporaties. De heer Flach vraagt of er concrete afspraken worden gemaakt over extra woningen en hoe die beloftes harder gemaakt kunnen worden. Een paar dingen. Een. Het extra geld, de investeringsruimte die voor hen wordt gecreëerd, is voor nieuwbouw maar ook voor de verduurzaming en het onderhoud. Dat zit daar allemaal in. Die verduurzaming is echt heel hard nodig. Ik was van de week bij nieuwbouw in Harderwijk. Daar hebben ze nu woningen gebouwd, ook sociale huurwoningen, met water in de kruipruimte, zodat het waterverbruik voor de helft omlaaggaat. Die mensen betalen €20 in de maand aan energiekosten. Het was overigens een hele kleine woning, maar het gaat dus om €20 aan energiekosten. Dat gebeurt daar. Ik zie tegelijkertijd dat we nog heel veel oudere woningen hebben met slechte labels. De verduurzaming is daar ook nodig om ervoor te zorgen dat de energierekening naar beneden gaat. Ik vind het belangrijk dat ze het geld ook uitgeven aan het verduurzamen en aan onderhoud. Want anders stuurt de Kamer mij naar flats met een heleboel palen, waar ik dan ga kijken en denk: wie gaat dit anders oplossen, en wanneer? Ik heb nog een tweede deel van mijn antwoord. Mag ik dat eerst afmaken? We maken afspraken in de NPA en zien dat ze dat niet kunnen realiseren. Een reden ligt voornamelijk in de fors gestegen rente. Ze hebben zich in de vorige NPA gecommitteerd aan 30.000 woningen vanaf 2029. Op dit moment gaan ze met mij niet eens een nieuwe woondeal aan, omdat het niet georganiseerd was. Ik heb in de Kamer regelmatig over die 19,1 miljard gesproken, die in theorie wel maar in de praktijk niet ... Door nu deze extra mogelijkheden te creëren voor de woningcorporaties komen zij terug aan tafel om in ieder geval nieuwe afspraken te maken. We hebben daarover met elkaar afgesproken dat het wel handen schudden wordt. Wij zetten nu vanuit het Rijk een enorme stap richting de woningcorporaties. Ik wil ook graag iets terug. We hebben daarover afgesproken dat we de scheefhuurders op 100% gaan zetten. Dat is al heel ver hoor, heel veel corporaties doen dit al. Het is net die staart die nog meegetrokken moet worden. Dat doen we nu met de brief die ik eerder aan de Kamer heb gestuurd. We doen een onderzoek naar de kostenontwikkeling en het extra benutten van het verkopen van woningen binnen de corporaties. Daarnaast is er nog een commissie die binnenkort gaat beginnen over de stand van de woningcorporaties op de langere termijn. Ik rond af. Begin 2027 ga ik opnieuw met Aedes, de VNG en de Woonbond aan tafel om de NPA te vernieuwen en daar ook hele concrete afspraken te maken over de aantallen die passend zijn bij de financiële investeringen die ze hebben gekregen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: De inzet is, en dat is natuurlijk altijd met inzetten, dat we deze stap zetten. Dit is wat de woningcorporaties, met de kennis die ze nu hebben, inclusief al de problematiek die er is, kunnen doen. Dat financiële volume zou leiden tot 60.000 woningen. Ik heb graag dat ze ook een deel uitgeven aan onderhoud en verduurzaming. In de NPA moeten we dat gaan omzetten. Welk getal kunnen jullie dan, realistisch gezien, realiseren? Dat moeten we volgen. Daarover moet ik de Kamer ook informeren, zodat u weet wat er met dat geld gebeurt. Ik wil dat zelf ook heel graag weten om te zien of die aantallen realistisch zijn. Dus die afspraken maak ik met hen in de NPA, en natuurlijk kijk ik dan ook naar de problematiek die voorligt en waar de hele woningbouwopgave last van heeft. Het is niet zo dat, als ik het geld nu aan de markt zou geven, netcongestie, stikstof en water opeens geen probleem meer zijn. Het is überhaupt een probleem, aan wie we het geld ook geven. Maar door deze investering geven we de woningcorporaties in ieder geval ruimte om te verduurzamen en onderhoud te doen, en geven we het realiseren van de nieuwbouwopgave een grotere kans van slagen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik zal een korter antwoord geven. Als ik de investeringscapaciteit doorreken, leidt dat tot 60.000 woningen. Dat is niet zo als je die andere dingen ook doet, dus het verduurzamen en het onderhoud. Er is dus ruimte voor 60.000 nieuw te bouwen woningen. Als de rente weer omhooggaat, dan heeft dat impact. Ik heb het gevoel dat de heer Flach mij om een bepaalde garantie vraagt, die ik niet kan geven, omdat ik helaas geen invloed heb op wat de rest van de wereld aan het doen is. Dus wat ik tegen de heer Flach kan zeggen, is dat ik over het volume van die 60.000 tijdens de NPA met de partijen praat om af te spreken hoeveel daarvan naar onderhoud, naar verduurzaming en naar nieuwbouwwoningen gaat. Dat moeten substantiële aantallen zijn. Daar gaan we elkaar ook een handshake op geven. Maar er zijn omstandigheden waar ik geen invloed op heb.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik wil er geen flipperkast van maken. De inzet van 30.000 woningen per jaar blijft gewoon overeind staan. Die afspraak was er al en daar blijven we bij. Met deze inzet komen ze terug aan tafel. Dat lijkt me vrij randvoorwaardelijk. Als ze op meer dan 30.000 uitkomen, plus onderhoud, plus verduurzaming, dan kom ik zeker bij u terug.

Minister Boekholt-O'Sullivan: De sociale huurwoningen zijn er voor mensen die een sociale huurwoning nodig hebben. Daar wonen nu mensen in die niet per se een sociale huurwoning nodig hebben op basis van hun inkomen of hun vermogen. Ik snap dat er op dit moment niet genoeg woningen zijn waar ze dan naartoe kunnen, dus ze hoeven ook niet weg. Ze hoeven er niet uit. We vragen alleen of ze een inkomensafhankelijke huur willen gaan betalen, die €50 of in het hogere segment €100 per maand meer kan zijn. Dat is veel geld. Tegelijkertijd is dat gebaseerd op het inkomen dat ze hebben. Daardoor komt er ook weer meer ruimte bij de corporaties, die kan worden ingezet voor de verduurzaming en het onderhoud van diezelfde woningen. Over de flexibilisering heb ik gezegd dat ik er met realisme naar ga kijken. Dat ga ik ook doen. Ik heb gezegd dat u daar voor het einde van het jaar van mij een brief over krijgt. Dus als u mij vraagt of ik de positie van huurders aan het verslechteren ben, dan zeg ik: nee, dat ben ik niet. Ik ben aan het zoeken naar mogelijkheden waarmee we ervoor kunnen zorgen dat mensen die het kunnen dragen niet in een huursubsidiemodel of in een goedkope woning blijven zitten terwijl er andere mensen zijn die die woning heel hard nodig hebben en daar geen toegang toe hebben. Mensen die het zich wel kunnen veroorloven om een hogere huur te betalen, moeten dat dan ook gewoon doen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik kijk naar de inkomensafhankelijke huur als dat het van het inkomen afhankelijk is. Dus ja, €50 of €100 is veel geld. Tegelijkertijd is dat gebaseerd op een inkomen dat er is, waardoor een inkomensafhankelijke huur afhankelijk is van wat er binnenkomt. We zien gewoon dat mensen die ooit in een sociale huurwoning zijn begonnen inmiddels carrière hebben gemaakt, meer zijn gaan verdienen, een heel groot eigen vermogen hebben of meerdere huizen hebben. We zeggen daarom dat de sociale huurwoningen er echt moeten zijn voor mensen die een inkomen hebben passend bij die sociale huurwoning. Daar zetten we nu op in. Een heleboel corporaties doen het al. We verplichten het nu om dat in volledigheid te doen, omdat we bijna 28 miljard investeringsruimte geven aan diezelfde woningcorporaties. Als we aan de ene kant een hele grote investering doen richting de corporaties, vind ik het alleen maar eerlijk dat we aan de andere kant ook aan de corporaties vragen om er dan voor te zorgen dat ze zelf ook wel het maximale eruit halen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik ben het helemaal eens met de heer Grinwis dat het niet genoeg is. Het is meer dan een druppel, maar het is nog geen stortbui. Ik denk dus ook dat ze terugkomen. Maar deze inzet heeft ook wat gedaan. Ze waren nu al bezig om overeenkomsten niet meer te tekenen. Daar zijn ze een paar maanden geleden mee gestopt. Door dit voornemen beginnen ze zachtjes aan weer te tekenen. Nog voordat ik het debat met u heb gevoerd, leidt dit hier al toe. Dat is één. Twee. Ik weet het niet. Ik weet dat ze terug gaan komen, maar ik weet het antwoord niet. Daarom zijn we nu een commissie aan het inrichten. We zijn daar goede, diverse commissieleden voor aan het zoeken, om ervoor te zorgen dat zij daar in ieder geval suggesties voor kunnen gaan doen. Die deel ik uiteraard met uw Kamer.

Minister Boekholt-O'Sullivan: In de zomer van 2028 moeten ze helemaal ... In de zomer van 2027 moeten ze klaar zijn. Sorry. We gingen te snel. Ze zijn zich nu aan het formeren. De opdracht wordt geschreven. Dan ga ik uw Kamer daarover informeren.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Mevrouw Steen vroeg hoe we ervoor zorgen dat de extra investeringscapaciteit terechtkomt bij de corporaties die daadwerkelijk bouwplannen hebben. Het mechanisme werkt nu niet zo dat het alleen maar terechtkomt bij de corporaties die nu daadwerkelijk een plan hebben. Gelukkig gaan we daar in de NPA wel goede afspraken over maken. De woningbouwcorporaties zijn echt goed georganiseerd om hier nu met elkaar een flinke inzet op te gaan doen. Dat weet mevrouw Steen nog veel beter dan ik. Ook hier geldt solidariteit. Ik bedoel dan dat ze elkaar moeten ondersteunen om dit voor elkaar te krijgen. Mevrouw Steen vroeg ook hoe ik dat ga monitoren. Dat doe ik via de NPA. Dat doe ik via de jaarlijkse financiële doorrekening op basis van de NPA. Elke twee jaar is er een herijking van de NPA-afspraken. Daar rapporteer ik u natuurlijk ook over. Daarnaast ga ik het actieplan monitoren. Ik doel dan op al die 50 acties. Deze staat daar ook in. Op die manier ga ik daarnaar kijken. Ik doe dat zonder extra bureaucratie op te tuigen uiteraard. De heer Van Leijen wilde weten hoe het staat met de voortgang van de uitwerking van de Europese staatssteunregels voor de middenhuur. Het is natuurlijk goed nieuws dat die ruimte er komt. Die wil ik graag zo snel mogelijk inzetten voor de woningcorporaties, zodat zij door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgd kunnen lenen voor de middenhuur. Daarvoor moet de Woningwet worden gewijzigd. Ik heb uw Kamer een brief gestuurd op 23 juni 2026, waarin ik aangaf dat het om een ingrijpende stelselwijziging gaat. Mijn streven is om de wijziging op 1 juli 2028 in te kunnen laten gaan. In mijn brief van 23 juni heb ik echter ook uiteengezet hoe er nu al gebruik van kan worden gemaakt. Dat is volgens mij een mooie inzet.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Daar kom ik in de tweede termijn op terug. Dat moet ik even navragen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: De heer Nobel vroeg of ik mogelijkheden zie om corporaties toegang te geven tot het Kadaster. Ik vind het, net als u, onwenselijk dat er mensen zijn die een sociale huurwoning bezet houden, terwijl ze ook nog andere woningen bezitten, zowel in Nederland als in het buitenland. In de brief van afgelopen maandag heb ik aangegeven dat ik met de corporatiesector ga kijken hoe we dit kunnen inperken en dat het belangrijk is dat corporaties toegang hebben tot gegevens over woningbezit. Het moet wel passen binnen de wet. Nee, ik moet kijken of het past binnen de wet of dat er iets nodig is om die aan te passen. Het delen van persoonsgegevens is juridisch ingewikkeld, dus ik moet zorgvuldig met het Kadaster en met de juristen gaan uitzoeken hoe dit moet.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik ga inderdaad met het Kadaster en onze juristen in gesprek om te kijken hoe dit kan.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik ga naar mijn laatste mapje, koop en overig. Ik begin met de vraag van de heer Flach over de krappere leennormen. De leennormen zijn in 2025 geëvalueerd. DNB, AFM en CPB rapporteren jaarlijks over de leennormen in relatie tot de financiële stabiliteit en toegankelijkheid. Zij adviseren daarin de leennormen niet te verruimen of te verkrappen. In het licht daarvan zie ik op dit moment geen aanleiding om dat dan toch te doen.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik kan de heer Flach toezeggen dat ik hier met DNB over ga praten, om gewoon wat meer kennis op te halen en te zien of er überhaupt nog ergens een mogelijkheid is. Ik koppel aan u terug wat er uit dat gesprek is gekomen. Ik kom bij de vraag van de heer Grinwis over erfenissen. Ja, mensen met een koophuis laten gemiddeld meer achter dan mensen met een huurhuis. Daarnaast zijn kinderen van mensen met een koophuis gemiddeld al in een betere financiële positie dan kinderen van mensen met een huurhuis. Dat is gemiddeld. Ongelijkheid versterkt zichzelf naarmate de generaties elkaar opvolgen. Tegelijkertijd komen schenkingen en andere voordelen niet alleen terecht bij mensen met hoge inkomens. Daarom is dit kabinet niet voornemens de regelingen hieromtrent aan te passen. Het kabinet zet er wel vol op in om zo veel mogelijk betaalbare woningen te bouwen. Als er meer woningen zijn, vermindert dat uiteindelijk het insider-outsiderprobleem. De heer Clemminck vroeg of het kabinet deelt dat het voor starters lastig is om een woning te kopen. Ja, wij zien ook dat dat moeilijk is. Daarom zetten wij vol in op de bouw van zo veel mogelijk betaalbare woningen. Verder worden koopstarters geholpen met vrijstelling van de overdrachtsbelasting en kunnen starters een hypotheek afsluiten met de Nationale Hypotheek Garantie. Ook maak ik met het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar voor koopstarters en middeninkomens. Hier hebben we 100 miljoen extra voor vrijgemaakt.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Dit gaat uiteindelijk over meer aanbod. Als er meer aanbod is, dan is er ook een groter percentage dat uiteindelijk woningbezitter kan zijn. Uw vraag neem ik ter inspiratie mee op weg naar ons debat in december. Tot slot vroeg de heer Clemminck of ik bereid ben gemeenten te stimuleren om de landelijke regeling voor de instandhouding van betaalbare koop te gebruiken en hier niet van af te wijken. In het Besluit versterking regie volkshuisvesting is voorgeschreven op welke manier de instandhouding van betaalbare woningen dient te gebeuren. Als onderdeel van de implementatie van de wet en het Besluit versterking regie volkshuisvesting ga ik zeker met de gemeenten in gesprek over hoe betaalbare koopregelingen kunnen worden vormgegeven.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Daar kom ik graag in de tweede termijn even op terug.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik ben klaar.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Ik had nog twee openstaande vragen waarvan ik had gevraagd ze te mogen meenemen naar de tweede termijn. Ook wil ik nog heel kort ingaan op de buitenlandse pensioenfondsen. We hebben vandaag een sessie gehad. We hebben ook het bericht gehad dat we volgende week allemaal naar München gaan. De eerste buitenlandse pensioenfondsen hebben zich al gemeld om in ieder geval te willen praten op basis van de rede van de Koning en het 50 puntenplan. Ik ben dus hoopvol. Ik heb nog een vraag van mevrouw Steen over de mogelijkheden voor corporaties, vooruitlopend op de wetswijziging, om daarvan gebruik te maken. Er is een handreiking gepubliceerd over hoe ze daar gebruik van kunnen maken. Er wordt gewerkt aan een financieringsproduct dat meer invulling geeft aan het hoe. Ze mogen al gebruikmaken van de vrije toewijzingsruimte door woningen toe te wijzen aan de middenhuur. Tot slot heb ik de Autoriteit woningcorporaties een aanwijzing gegeven om tijdelijk niet te handhaven. Dat is de inzet daarop. Tot slot heb ik een vraag van de heer Clemminck, op wie ik natuurlijk stem — dit grapje maak ik alleen in dit debat — als het gaat over de ontwikkelingen rond het eigenwoningbezit. Ik kan u toezeggen dat u van mij in oktober een brief krijgt, want die krijgt u toch al over de woningmarktverkenning van ABF. Daarin gaan we ook kijken naar de ontwikkelingen van het eigenwoningbezit. Voordat we op verzenden drukken, zal ik nadrukkelijk nazien dat uw vraag daarin ook is beantwoord.

Minister Boekholt-O'Sullivan: Voor het einde van het jaar.