Informatie voor aanjagen nieuwbouw woningcorporaties

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453Woningcorporaties27 926Huurbeleid32 847Integrale visie op de woningmarktNr. 585 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 25 juni 2026In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) 2025–2035 heeft het Rijk, samenmet de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes, verschil-lende afspraken gemaakt om de woningbouw van woningcorporaties tebevorderen en om te voorzien in de informatiebehoefte. Met de belang-rijkste afspraak, het toegroeien naar een woningproductie van 30.000woningen vanaf 2029, zijn de woningcorporaties al flink aan de slag. Uitde verantwoordingsinformatie van woningcorporaties blijkt dat zij in 2025met een productie van 22.958 woongelegenheden voorliggen op hetvoorziene ingroeipad uit de NPA. Daarnaast hebben zij momenteelvoldoende plannen om dit tempo de komende jaren op te voeren.Eerder heb ik uw Kamer geïnformeerd over het effect van het regeerak-koord op het tekort van de woningcorporaties.1 Theoretisch is de opgaveweer financieel haalbaar, maar in de praktijk niet. Tegelijkertijd blijft hetdoel van 30.000 woningen per jaar ambitieus en daar zal hard aan moetenworden gewerkt. Sinds 2025 helpt de Aanjager Realisatie WoningbouwCorporaties woningcorporaties bij de realisatie van woningbouw. Met deinzet van subsidieregelingen als de realisatiestimulans en de woningbou-wimpuls wordt ook de bouw van betaalbare woningen gestimuleerd. Eenandere succesfactor voor woningbouwversnelling is een goede beschik-baarheid van betrouwbare informatie over manieren om woningbouw teversnellen en de voortgang van afspraken te monitoren.In deze brief ga ik in op verschillende inspanningen om de informatievoor-ziening te verbeteren die raakt aan de woningbouw van woningcorpo-raties. Daarbij ga ik in op de handreiking sociale grondprijzen en de pilotsolidariteit en investeringscapaciteit van woningcorporaties inHaaglanden, waar het Rijk actief betrokken bij is geweest. Daarnaast ga ikin op de nieuwste update van het dashboard Prestaties Woningcorpo-raties in Kaart en de inzet van hoe ik samen met andere partijen het1Kamerstukken, 29 453, nr. 583. kst-29453-585ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5851 realiteitsgehalte van de meerjarenbegrotingen van woningcorporaties wilvergroten.Verbeteren informatievoorziening gemeenten en huurdersorgani-satiesEen sterke regie op de woningbouwopgave van woningcorporaties begintmet een gedeeld beeld van de bestaande voorraad, de begroting en definanciële positie die een woningcorporatie heeft. Omwille van dit doelbestaat al enkele jaren het dashboard Prestaties Woningcorporaties inKaart (PWiK). Hierin wordt de verantwoordingsinformatie die woningcor-poraties jaarlijks aanleveren, met de benodigde context weergegeven opverschillende schaalniveaus. Het dashboard speelt een belangrijke rol inhet voeden van het gesprek tussen woningcorporaties, huurdersorgani-saties en overheden.Met deze Kamerbrief publiceer ik de nieuwste versie van het PWiK, waarinenkele wezenlijke veranderingen zijn aangebracht. De grootstevernieuwing van dit jaar is de toevoeging van een provinciaal schaal-niveau. Met de Wet versterking regie op de volkshuisvesting wordt deverbinding tussen nationaal beleid, provinciaal, regionaal en lokaal beleidsteviger gelegd. In het dasboard wordt zo eenvoudig zichtbaar in hoeverrenationaal beleid, via provinciaal, regionaal en lokaal beleid uiteindelijklandt in het volkshuisvestelijk beleid van woningcorporaties.Daarnaast kom ik met een nieuwe indicator om de financiële armslag vanwoningcorporaties in kaart te brengen. De zogenaamde «resterendeinvesteringsruimte» vervangt de bestaande Indicatieve BestedingsruimteWoningcorporaties (IBW). De IBW wordt jaarlijks vanaf 2016 uitgebrachten heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het bieden van inzicht in definanciële positie van woningcorporaties. De afgelopen jaren is echtergebleken dat de systematiek om de IBW onvoldoende aansloot bij hetduurzaam prestatiemodel en daardoor een vertekend beeld gaf van definanciële positie. Daarnaast is met de introductie van PWIK en definanciële doorrekeningen in het kader van de NPA meer voorzien in deinformatieverschaffing ten aanzien van woningcorporaties. De resterendeinvesteringsruimte heeft als voordeel dat deze veel eenvoudiger is vast testellen dan de IBW, terwijl deze op een vergelijkbare wijze een vertaalslagmaakt van de financiële ratio’s van een corporatie naar een concreetbedrag aan investeringsruimte.De komende jaren zet ik verder in op het uitbreiden en verbeteren van hetdashboard, onder andere door het toevoegen van de jaarlijkse doorreke-ningen van de NPA in het najaar van 2026. Daarnaast beoog ik vaker hetdashboard te actualiseren, zodat de beschikbare informatie zo recent alsmogelijk is. Ook zal ik met de Woonbond, VNG en Aedes optrekken om debeschikbare informatie beter bij hun leden onder de aandacht te brengenen in gesprek te blijven over mogelijke verbeteringen ten aanzien van deinformatie in het dashboard.Handreiking sociale grondprijzenEen passende grondprijs, zoals ook afgesproken in de Nationale Prestatie-afspraken, draagt bij aan de realisatie van de wettelijke volkshuisvestelijkeopdracht van woningcorporaties, sociale huurwoningen realiseren enlangdurig exploiteren, voor een betaalbare prijs. Te dure grondprijzenzetten de financiële haalbaarheid van deze opdracht onder druk.Corporaties hebben meestal zelf geen grond voor woningbouw en kopendeze van de gemeente of marktpartijen. De prijs die zij voor de grondTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5852 betalen is een aanzienlijk deel van de investering in nieuwbouw.Nieuwbouw van sociale huurwoningen is structureel onrendabel; dehuurinkomsten dekken de investering niet. Op basis daarvan is degrondwaarde feitelijk negatief; grondwaarde is de optelsom van alleopbrengsten en kosten. Hoe hoger het bedrag dat corporaties kwijt zijnaan de grond, hoe minder sociale woningen zij kunnen realiseren.Uit eerder onderzoek2 is gebleken dat corporaties aan marktpartijengemiddeld circa 50 procent meer betalen dan de gemeentelijke socialegrondprijs, met uitschieters tot meer dan 400 procent. Ook zien weaanmerkelijke verschillen tussen gemeenten in wat zij in rekening brengenvoor de grond aan corporaties. Het is ongewenst dat corporaties via degrondprijs publieke of private tekorten dekken, laat staan dat er winstwordt gemaakt op grondtransacties ten koste van investeringen in desociale huur. Er lekt dan ongewenst corporatievermogen weg en we lopenrisico niet de gewenste aantallen sociale huurwoningen te realiseren.Daarom breng ik, in samenwerking met de VNG en Aedes, de handreikingSociale Grondprijzen uit. De handreiking dient als richting voorgesprekken tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen om eengeschikte grondprijs voor sociale huur te bepalen. In de handreikingSociale Grondprijzen wordt aanbevolen een grondprijs per socialehuurwoning van tussen de 18.000 euro en 26.000 euro te overwegen. Ditmoet meer eenduidigheid en transparantie brengen in de grondprijzen diecorporaties betalen en voorkomen dat zij te veel geld aan de aankoop vangrond kwijt. Het moet leiden tot minder grote verschillen in de grondprijsdie gemeenten hanteren onderling en tussen gemeenten en marktpartijen.Het maakt het speelveld eenduidiger en maakt de grondcomponent bijturnkey-projecten transparanter. Een duidelijke, redelijke sociale grond-prijs helpt om verwachtingen van grondeigenaren te normeren envoorkomt dat hoge grondprijzen plannen met sociale huur financieel(verder) onhaalbaar maken.Van marktpartijen vraag ik geen hogere grondprijs dan de bandbreedte inrekening te brengen of de grondcomponent in turnkey-projecten tebeperken tot dit bedrag. En aan gemeenten vraag ik om hun grondprijs-beleid in lijn te brengen met dit advies. Daarnaast roep ik gemeenten opom instrumenten in te zetten die het beperken van de grondprijs voorsociale huur ondersteunen. Ik denk dan aan voorwaarden in tenders enanterieure overeenkomsten. Het realiseren van de sociale woonopgavekunnen de corporaties niet alleen, maar kan alleen samen met gemeentenen marktpartijen!Resultaten pilot solidariteit en investeringscapaciteit HaaglandenWoningcorporaties, overheden en marktpartijen werken in heel Nederlandintensief samen om de woningbouwopgave in de sociale huur terealiseren. Iedere regio kent haar eigen problematiek, maar er zijn ookovereenkomsten in de volkshuisvestelijke opgaven. Veel regio’s worstelenbijvoorbeeld met de beperkingen in financiële investeringscapaciteit vanwoningcorporaties en de realisatie van sociale huurwoningen. In de regioHaaglanden komt deze problematiek wellicht nog het meest tot uiting. Uitdoorrekeningen3 blijkt dat woningcorporaties in Haaglanden op langeretermijn het grootste absolute financiële tekort kennen ten opzichte vanhun opgave wat nodig is aan sociale huur. Tegelijkertijd worden er op ditmoment ook onvoldoende sociale huurwoningen gerealiseerd, waardoor2Kadaster, Wat betaalt een woningcorporatie voor de bouwgrond?, 22 mei 2025 (bijlage bijKamerstukken, 34 682, nr. 230)3Kamerstukken, 29 453, nr. 582.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5853 er misschien momenteel geen acuut financieel tekort dreigt voor deHaagse woningcorporaties, maar voor woningzoekenden ook geenoplossing binnen handbereik ligt.Deze problematiek heeft er toe geleid dat woningcorporaties engemeenten in Haaglanden, de VNG, Aedes en BZK de afgelopen anderhalfjaar hebben samengewerkt in de pilot «solidariteit en investeringscapa-citeit van woningcorporaties in Haaglanden». In deze pilot stond alshoofdvraag centraal hoe woningcorporaties hun woningbouwopgavestructureel konden realiseren, met behoud van het duurzaam prestatie-model. Om deze vraag te beantwoorden zijn door de deelnemersverschillende deelonderzoeken uitgevoerd die de financiële reikwijdte vanwoningcorporaties en andere essentiële randvoorwaarden scherper inbeeld brachten. De resultaten van deze onderzoeken hebben geleid toteen Routekaart, waarin de verschillende noodzakelijke stappen zijngenoemd die alle pilotdeelnemers nemen om de realisatie naar hetgewenste niveau te brengen.Uit de pilot blijkt dat hoewel de woningcorporaties op langere termijntegen hun financiële grenzen aanlopen, maar er wel financiële middelenzijn om op korte termijn aan de slag te gaan. Gemeenten en corporatieshebben inmiddels 7.500 woningen aan harde plannen die zij kunnenrealiseren. Voor de uiteindelijke woningbouw zijn verschillendevoorwaarden noodzakelijk. Allereerst werken partijen in Haaglanden metrealistische, gedeelde projectenlijsten om de capaciteit in te zetten opprojecten die kansrijk zijn. Een goed functionerende lokale bouwtafelwaarbij gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen aan tafel zitten,helpt vervolgens om belemmeringen snel te signaleren en oplossingsrich-tingen te bepalen. Daarnaast maken partijen stappen om het planproceskorter en voorspelbaarder te maken, door onder ander duidelijkebeslismomenten en waar mogelijk parallel plannen te benutten.Knelpunten worden actief aangepakt, waarbij bezwaarprocedures,parkeren, netcapaciteit en de investeringscapaciteit van woningcorpo-raties als eerste aandacht vragen. Bij deze bied ik uw Kamer de Routekaartaan waarin deze stappen verder zijn uitgewerkt. Daarnaast zijn ook deresultaten van het onderzoek naar essentiële randvoorwaardentoegevoegd.Met de afronding van de pilot zijn de noodzakelijke stappen voor eenverbetering van de realisatie in kaart gebracht, maar om dit uiteindelijk tebereiken is het belangrijk dat er ook op de uitvoering wordt gestuurd.Gemeenten en woningcorporaties zijn afzonderlijk verantwoordelijk voorde uitvoering en bespreken de voortgang bij gezamenlijke ambtelijke enbestuurlijke overleggen. De voortgang wordt daarnaast meegenomen inde periodieke ambtelijke en bestuurlijke Woondealoverleggen of bij devoortgangsgesprekken over financiële regelingen zoals de woningbou-wimpuls.Als alle stappen uit de Routekaart zijn doorlopen, zal niet alle proble-matiek volledig zijn opgelost. Als de woningcorporaties in Haaglandennamelijk hun realisatie op het gewenste niveau brengen, betekent dit ookdat zij tegen hun financiële grenzen zullen aanlopen. Verschillendebelemmeringen hebben daarom een oplossing nodig die buiten het bereikvan de pilot-deelnemers vallen, zoals het tekort aan investeringscapaciteitvan de corporatiesector als geheel. Zoals ik al aangaf zullen de maatre-gelen uit het Coalitieakkoord deels het tekort wegnemen, maar zal zonderverdere ingrepen het tekort met name in de latere jaren van deNPA-periode blijven liggen. Het blijft daarom van belang dat er tijdigperspectief wordt gegeven aan woningcorporaties ten aanzien van hunfinanciële positie.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5854 In heel Nederland, maar ook in Haaglanden, krijgen woningcorporaties devraag of zij kunnen investeren in betaalbare woningbouw (waarondergebiedsontwikkelingen) in een periode waarin zij niet met zekerheidkunnen aangeven ze nog voldoende financiële middelen hebben. Ik hebmet de regio afgesproken dat zij concrete casuïstiek inbrengen aan deWoondealtafel, zodat wij daar op zoek kunnen gaan naar een passendeoplossing.Uitstel van publicatie sloop-nieuwbouw onderzoekIk heb toegezegd uw Kamer voor de zomer te informeren over hetonderzoek naar sloop en vervangende nieuwbouw. Deze toezegging hebik recent gedaan4 bij de beantwoording van Kamervragen van het lidBeckerman.Dit onderzoek wordt uitgevoerd in samenwerking met Aedes, de VNG ende Woonbond en beoogt inzicht te geven in de effecten van sloop envervangende nieuwbouw op de inwoners en de rol bij het realiseren vanvolkshuisvestelijke opgaven. Daarnaast wordt er ook een afwegingskaderopgenomen die richting geeft aan partijen die voor de afweging totsloop-nieuwbouw komen te staan. Dit onderzoek bevindt zich momenteelin de afrondende fase, maar heeft nog niet geleid tot een volledig engedragen afwegingskader. Omdat ik het belangrijk vind dat de partijen oplokaal niveau het afwegingskader ook kunnen en willen inzetten, wil ikdaarom in overleg met de andere deelnemende partijen extra tijd nemenom tot een gedragen afwegingskader te komen. Deze extra ruimte leidt ertoe dat het niet lukt om de rapportage voor de zomer te versturen. Ikverwacht het volledige onderzoeksrapport met het afwegingskader in hetderde kwartaal van 2026 met uw Kamer te delen.Vergroten realisme in begrotingen woningcorporatiesWoningcorporaties investeren de komende jaren fors in de woningbouwvan sociale huurwoningen en de verbetering en verduurzaming van debestaande woningvoorraad in uitdagende (economische) omstandig-heden. De toenemende realisatie van de doelstellingen uit de NPA laatzien dat woningcorporaties goed op weg zijn. Een betrouwbaar inzicht inwat woningcorporaties de komende jaren verwachten te bouwen en teverduurzamen is essentieel om zicht te krijgen op mogelijke knelpuntenen om indien nodig tijdig te kunnen bijsturen.Juist wanneer de financiële ruimte beperkt is kan een realistischebegroting een corporatie helpen om zijn financiële mogelijkhedenoptimaal te benutten ten behoeve van nieuwe investeringen.Het belangrijkste instrument dat hierin inzicht biedt is de prognose-informatie die woningcorporaties jaarlijks aanleveren bij Aw, Aedes, WSWen het Rijk. Hierin kunnen zij aangeven hoeveel zij de komende jarenverwachten te investeren in nieuwbouw, om welke specifieke projectenhet gaat en wat de planstatus van deze projecten is. Met de huidigeinformatie-uitvraag is beoogd dat corporaties enerzijds wordt gevraagdhun volledige projectenportefeuille met zowel harde als zachte plannenvoor de komende jaren in beeld te brengen en anderzijds deze plannen tevertalen in een realistisch begroting van investeringen waarbij rekeningwordt gehouden met vertraging en uitval van plannen en projecten.Het indienen van realistisch opgestelde begrotingen gaat niet vanzelf.Daarom zijn er verschillende maatregelen genomen om woningcorpo-raties hierbij te ondersteunen. De Aw publiceert jaarlijks een Leidraad die42026Z08495.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5855 woningcorporaties kunnen gebruiken bij het opstellen van de begroting.Hierbij wordt corporaties o.a. gevraagd om te reflecteren op de matewaarin zij de afgelopen jaren hun begroting hebben weten te realiseren.De Aw neemt daarnaast signalen van onrealistische begrotingen al mee intoezichtgesprekken met individuele woningcorporaties. Aedes heeft voorwoningcorporaties de Planningsgenerator ontwikkeld, waarmee woning-corporaties door middel van scenario’s een ambitieuze planning kunnenombouwen naar een realistische, haalbare planning. En tot slot worden inde datacontrole van de prognose-informatie woningcorporaties bevraagddie niet waarschijnlijke informatie aanleveren.Ondanks deze inzet zie ik nog onvoldoende dat de begrotingen realisti-scher worden ten aanzien van de begrote woningbouw. Dit leidt mede totslechter inzicht in de financiële mogelijkheden van corporaties, omdat ookonrealistisch geplande woningen wel investeringsruimte reserveren.Omdat ik samen met Aedes, WSW en de Aw van mening ben dat eenrealistisch opgestelde begroting belangrijk is voor regie op de woning-bouwopgave, gaan we onze gezamenlijke aanpak intensiveren om debegrotingen op dit punt te verbeteren. Daarbij wordt zoveel mogelijkgebruik gemaakt van het bestaande instrumentarium. Daarnaast zal de Awook in het individuele toezicht op corporaties nadrukkelijk het realiteitsge-halte van nieuwbouw in begrotingen meenemen.Ik blijf in afstemming met de Aw, Aedes en WSW volgen of dit leidt totrealistischer begrotingen en bezie samen met hen of er op termijnaanvullende maatregelen nodig zijn. Hiermee zie ik de Motie Mooiman5als afgedaan.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’Sullivan5Kamerstukken, 32 847, nr. 1362.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5856