Uitwerking regeerakkoord op financiële positie woningcorporaties

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453Woningcorporaties27 926HuurbeleidNr. 583 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 5 juni 2026In januari is uw Kamer geïnformeerd over de uitkomsten van de perio-dieke update van de financiële doorrekening van de Nationale prestatieaf-spraken (NPA)1. Deze doorrekening liet zien dat de financiële haalbaarheidvan de NPA sterk was verslechterd ten opzichte van een jaar eerder toende afspraken zijn afgesloten. Het financiële tekort op de totale investe-ringsopgave van € 115 miljard was opgelopen tot € 19,4 miljard, medeals gevolg van de gestegen kapitaalmarktrente en een sterker danvoorziene stijging van de onderhoudsuitgaven van corporaties.Het kabinet ziet een belangrijke rol voor woningcorporaties in de aanpakvan de wooncrisis. In het regeerakkoord heeft het kabinet zich daaromvolledig gecommitteerd aan de ambitieuze afspraken uit de NPA op hetgebied van nieuwbouw, woningverduurzaming, betaalbaarheid enleefbaarheid. In het regeerakkoord zijn afspraken gemaakt over een pakketaan maatregelen dat bijdraagt aan een grotere financiële slagkracht vande corporatiesector om uitvoering te kunnen geven aan de NPA.In deze Kamerbrief informeer ik uw Kamer aan de hand van een nieuwefinanciële doorrekening over de potentiële impact van de maatregelen diein het regeerakkoord zijn afgesproken op de financiële haalbaarheid vande NPA-opgave. Met deze brief doe ik ook de toezegging aan het lidGrinwis (CU) af die ik tijdens het debat over de novelle van de Wetversterking regie op de volkshuisvesting op 16 maart jongstleden deedom de effecten van het regeerakkoord op de NPA in kaart te brengen envoor de zomer te delen met de Kamer.De financiële doorrekening laat zien dat de maatregelen in het regeerak-koord naar schatting € 22,6 miljard investeringscapaciteit op sectorniveautoevoegen. Daarmee wordt de NPA in theorie weer haalbaar op sector-niveau. Echter, in de praktijk is het niet reëel om te verwachten dat de1Kamerstukken, 29 453, nr. 582 kst-29453-583ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5831 gehele NPA-opgave ook daadwerkelijk uitgevoerd kan worden vanwegehet grote beroep op onderlinge solidariteit dat hiervoor nodig is. Definanciële doorrekening laat zien dat er € 18,6 miljard aan financiëlemiddelen herverdeeld dient te worden tussen corporaties om de opgavevolledig uit te kunnen voeren. Ondanks de belangrijke stappen die met demaatregelen uit het regeerakkoord worden gezet, blijft de opgavedaarmee onder financiële druk staan. Dit zal worden betrokken bij hetactieplan van de Taskforce Versnelling Woningbouw waarover uw Kamerin september wordt geïnformeerd.Het vervolg van de brief is als volgt opgebouwd. Allereerst wordt deuitwerking en het proces van de individuele maatregelen besproken.Vervolgens worden de uitkomsten van de doorrekening t.a.v. investerings-capaciteit en de benodigde solidariteit gedeeld. Afsluitend wordt hetvervolgproces geschetst.Maatregelen uit het regeerakkoordRecent heb ik uw Kamer in mijn Beleidsbrief2 en de Kamerbrief tenaanzien van de Taskforce Versnelling Woningbouw3 geïnformeerd overhoe ik de komende tijd uitwerking wil geven aan de afspraken uit hetregeerakkoord. De precieze vormgeving van de maatregelen uit hetregeerakkoord staan nog niet vast en krijgen de komende periode vorm.Om toch inzicht te kunnen geven in de financiële consequenties van dezemaatregelen zijn in de financiële doorrekening die in deze brief wordtgepresenteerd aannames gedaan over de wijze waarop deze maatregeleningevuld zouden kunnen worden. Dit betekent ook dat als later, inbijvoorbeeld wetgeving, voor een andere uitwerking zou worden gekozen,of de uitwerking vertraging oploopt, de financiële impact van de maatre-gelen in de praktijk anders zou kunnen uitpakken. Hieronder licht ik de driemaatregelen toe die het kabinet uitwerkt om de investeringscapaciteit vanwoningcorporaties te vergroten en hoe deze zijn meegenomen in definanciële doorrekening.1. Inkomenstoetsing en meer passende huurgelden In het regeerakkoord is afgesproken dat huishoudens met een hooginkomen of vermogen een meer passende huur gaan betalen voor hunsociale huurwoning. In het licht van het grote tekort aan sociale huurwo-ningen vindt het kabinet het rechtvaardig dat van huishoudens met meerfinanciële draagkracht een eerlijke bijdrage wordt gevraagd. Dit draagtdaarnaast ook bij aan de financiële ruimte van woningcorporaties om teinvesteren in nieuwbouw en verduurzaming. Op dit moment verken ik metde sector de mogelijkheid om het instrument inkomensafhankelijkehogere huurverhoging (IAH) een verplichtend karakter te geven. Ookworden de mogelijkheden voor een vermogenstoets bij nieuwe toewij-zingen in de sociale huur uitgewerkt en wordt aanvullend verkend wat demogelijkheden zijn voor een vermogensafhankelijke hogere huurver-hoging voor bestaande huurders. In mijn beleidsbrief heb ik uw Kamereerder toegezegd om deze onderwerpen uit te werken in een brief vóór dezomer. Gelet op de samenhang met het actieplan dat in de TaskforceVersnelling Woningbouw wordt uitgewerkt, verwacht ik uw Kamer uiterlijkin september deze brief te doen toekomen.In de huidige doorrekening is voor nu enkel een verplichte IAH meege-nomen. De inschatting is dat woningcorporaties hiermee op termijnstructureel circa € 100 miljoen aan extra huurinkomsten zouden kunnen2Kamerstukken, 36 800 XXII, nr. 453Kamerstukken, 32 847, nr. 1448Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5832 genereren. Dit vertaalt zich in de doorrekening in circa € 1,8 mld extrainvesteringscapaciteit. Een eventuele vermogensafhankelijke huurver-hoging is niet meegenomen omdat de mogelijke impact daarvanafhankelijk is van de vormgeving. Ik verwacht overigens dat de gevolgenhiervan voor de investeringscapaciteit beperkt zullen zijn, omdat hetvrijwel altijd om een zeer beperkt groep zal gaan.2. Faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) In het regeerakkoord is voor een faciliteit in de vennootschapsbelasting(Vpb) voor woningcorporaties taakstellend per 2028 een bedrag van € 250miljoen per jaar beschikbaar gesteld, oplopend tot structureel € 325miljoen per jaar in 2032. Het kabinet onderzoekt op welke wijze dezefaciliteit het beste kan worden vormgegeven. Hierbij dient rekening teworden gehouden met onder andere uitvoerbaarheid, de budgettairegevolgen en juridische houdbaarheid, waaronder de staatssteunregels enhet (overige) EU-recht. In dit kader zal informeel in gesprek wordengegaan met de Europese Commissie of de faciliteit past binnen hetnieuwe DAEB-vrijstellingsbesluit.4Daarnaast vindt ook overleg plaats met het Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) en zal worden gekeken in hoeverre lagereVpb-lasten bijdragen aan meer ruimte om geborgde financiering aan tetrekken om daarmee de investeringscapaciteit van woningcorporaties tevergroten. Het streven is om de faciliteit in de Vpb voor woningcorpo-raties met het Belastingplan 2028 mee te laten lopen en voorafgaanddaaraan de voorgenomen wetswijziging ter internetconsultatie aan tebieden.Omdat de precieze vormgeving van de faciliteit in de Vpb nog naderwordt onderzocht, is in de financiële doorrekening in deze Kamerbriefuitgegaan van een algemene verlaging van de Vpb-lasten van woningcor-poraties in lijn met de daarvoor beschikbaar gestelde middelen. Uit dedoorrekening blijkt dat hiermee circa € 9 miljard extra investeringscapa-citeit voor de sector kan worden gecreëerd. Het uiteindelijke effect van defaciliteit in de Vpb op de investeringscapaciteit van de sector en hetgepresenteerde tekort kan, afhankelijk van de uiteindelijke vormgevingvan de faciliteit, in de praktijk mogelijk net iets anders uitpakken. Dit ismede afhankelijk van de fiscale positie en specifieke omstandigheden vanindividuele woningcorporaties.3. Aanvullende mogelijkheden voor middenhuur De wijziging van het Europese DAEB Vrijstellingsbesluit leidt tot meermogelijkheden om overheidssteun te verlenen aan de middenhuursector.In het regeerakkoord is afgesproken om corporaties meer ruimte te gevenvoor de bouw van middenhuurwoningen. Op dit moment breng ikverschillende opties in kaart om de steun aan middenhuur vorm te geven,waarbij ook het huidige speelveld met marktpartijen wordt betrokken.Voor corporaties wordt hierbij nadrukkelijk gekeken naar de mogelijk-heden om voor middenhuurwoningen door het Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) geborgde financiering aan te kunnen trekken. Ik zaluw Kamer voor de zomer door middel van een contourennota informeren4Besluit (EU) 2025/2630 van de Commissie van 16 december 2025 betreffende de toepassing vanartikel 106, lid 2, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteunin de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheervan diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen en tot intrekking vanBesluit 2012/21/EU.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5833 over de verschillende mogelijkheden om overheidssteun aan middenhuurvorm te geven.Afhankelijk van de gekozen implementatie voor steun aan middenhuurkan dit voor woningcorporaties tot een stelselwijziging in de Woningwetleiden waarbij de huidige verplichte scheiding en verantwoording over deDAEB en niet-DAEB activiteiten kan komen te vervallen. Dit zou mogelijkworden omdat de huidige niet-DAEB activiteiten (grotendeelsmiddenhuur) dan ook als DAEB-activiteit aangemerkt kunnen wordenbinnen de reeds bestaande DAEB voor sociale huisvesting. Een opheffingvan deze scheiding heeft een significante impact op de beschikbareinvesteringscapaciteit van woningcorporaties omdat hiermee deresterende investeringscapaciteit uit de huidige niet-DAEB tak (nadat dezeeerst is ingezet voor de opgave in de middenhuur) aangewend kanworden voor de bouw en verduurzaming van sociale huurwoningen. Dezeoptie zal ik in de genoemde contourennota verder uitwerken en toelichten.In de financiële doorrekening zijn de effecten van deze optie in kaartgebracht en blijkt dat hiermee € 11,8 miljard extra investeringscapaciteitvrijgespeeld kan worden ten behoeve van de sociale huursector.Op sectorniveau weer voldoende investeringscapaciteitIn tabel 1 is in kaart gebracht hoe de verschillende maatregelen (1 t/m 3)bijdragen aan het vergroten van de investeringscapaciteit van woningcor-poraties. Het startpunt hierbij is de financiële doorrekening die in januarimet uw Kamer is gedeeld waarbij het financiële tekort – de optelsom vanwat individuele regio’s niet zelf kunnen financieren – uitkwam op € 19,4miljard. In deze doorrekening bleef nog 1,7 miljard investeringscapaciteitover in regio’s met een zeer beperkt overschot waardoor de sector intotaal, na solidariteit, € 17,7 miljard tekort kwam voor de NPA-opgave vanin totaal € 115 miljard tot 2035. De opgave en onderliggende veronder-stellingen in de gepresenteerde doorrekening zijn verder gelijk aan dievan de doorrekening van januari.Het verplicht stellen van de IAH levert allereerst een bijdrage van € 1,8miljard aan de investeringscapaciteit. De geplande investeringsfaciliteit inde vpb voegt € 9 miljard investeringscapaciteit toe. Het samenvoegen vande DAEB en niet-DAEB tak kan vervolgens potentieel € 11,8 miljard extrainvesteringscapaciteit vrijspelen voor investeringen in de socialehuursector. De maatregelen uit het regeerakkoord kan de corporatiesectordaarmee in totaal circa € 22,6 miljard aan investeringsruimte opleveren.Daarmee is het in theorie mogelijk het financiële tekort volledig op telossen. Op sectorniveau is er dan sprake van een overschot aan investe-ringsruimte van € 4,9 miljard. Dit is het bedrag dat de sector nogoverheeft voordat alle individuele corporaties op de absolute grens zittenvan wat zij verantwoord kunnen lenen. In de bijlage bij deze Kamerbriefzijn enkele aanvullende figuren te vinden over de uitkomsten van dezenieuwe doorrekening op jaarbasis en op regionaal niveau.Tabel 1: effect maatregelen regeerakkoord (x 1 miljard)MaatregelSaldo investe-ringsruimte– Financieel tekort–€ 19,4– Resterende investeringscapaciteit€ 1,7Saldo investeringsruimte NPA januari 2026–€ 17,7– Effect toepassen IAH+ € 1,8– Effect toepassen Vpb-faciliteit+ € 9,0– Effect opheffen administratieve scheiding+ € 11,8Effect maatregelen regeerakkoord+ € 22,6Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5834 MaatregelSaldo investe-ringsruimteSaldo investeringsruimte natoepassing maatregelen regeerakkoord€ 4,9 Benodigde beroep op onderlinge solidariteit onrealistisch hoogIn de NPA en het Duurzaam Prestatie Model (DPM) dat in 2024 isafgesproken tussen BZK, Aedes, de Autoriteit woningcorporaties (Aw) enWSW is een belangrijk uitgangspunt dat woningcorporaties gezamenlijkaan de lat staan voor de hele opgave. Dat betekent dat corporaties metmeer financiële slagkracht solidair zijn met andere corporaties doorinvesteringsopgaven van elkaar over te nemen. Deze solidariteit heeft alsstartpunt dat er op lokaal en regionaalniveau intensief wordt samenge-werkt. We zien dat dit de afgelopen jaren steeds meer gebeurt en er mooieinitiatieven op dit vlak ontstaan. Wanneer de mogelijkheden van samen-werking binnen de regio zijn uitgeput worden corporaties geacht om ookde mogelijkheden voor samenwerking buiten de regio te verkennen. Dezemanier van samenwerking zal de komende jaren meer vorm moeten gaankrijgen. Dit moet echt vanuit de sector zelf komen omdat deze manier vansamenwerken voor het grootste deel op basis van vrijwilligheid tot standmoet komen. Waar nodig kan via het instrument projectsteun, wat ikmomenteel verder uitwerk en voor de zomer bij uw Kamer in voorhang zalbrengen, als sluitstuk een deel van de benodigde solidariteit tussenregio’s realiseren. Met het instrument projectsteun kan jaarlijks naarverwachting tot maximaal € 190 miljoen worden herverdeeld tussencorporaties. Dat bedrag neemt na verloop van tijd echter wel af naarmatecorporaties verder invulling geven aan de opgaven uit de NPA.De doorrekening laat zien dat de beperkte investeringscapaciteit in desector ertoe leidt dat de noodzaak voor onderlinge solidariteit om deopgave uitvoerbaar te maken sterk toeneemt. Er zijn echter grenzen aanwat van de corporatiesector kan worden verwacht ten aanzien van hetherverdelen van middelen via grotendeels vrijwillige onderlinge solida-riteit. De doorrekening laat zien dat binnen de woondealregio’s € 11,2miljard van de opgave via onderlinge solidariteit tot stand moet komen.Daarnaast zal nog eens € 7,4 miljard via solidariteit tussen regio’s totstand moeten komen. Het is niet reëel om te veronderstellen dat voor intotaal € 18,6 miljard aan onderlinge solidariteit in de praktijk van de grondzal komen. Dit vereist een onderlinge solidariteit die tweemaal zo hoog isals de solidariteit die bij de herijking van 2024 nodig bleek en destijds alals ambitieus werd gezien. In de praktijk betekent dit dat een corporatie uitbijvoorbeeld het zuiden van het land financieel tot zijn absolute maximummoet gaan om een corporatie in het noorden te helpen. Het instrumentvan landelijke verplichte projectsteun kan bij maximale inzet slechts eenrelatief bescheiden bijdrage leveren aan de benodigde herverdeling.Hierdoor zal naar verwachting, zonder verdere ingrepen, een aanzienlijkdeel van de opgave in met name de latere jaren van de NPA-periodeblijven liggen.De komende periode ga ik daarom in gesprek met de sector en binnen deTaskforce Versnelling Woningbouw over wat er van woningcorporatiesmag worden verwacht op het gebied van solidariteit en waar aanvullendemaatregelen nodig zijn om de NPA-opgave uitvoerbaar te maken eninvulling te geven aan de opgave na de einddatum van de huidige NPA,zoals de opgave tot verdere verduurzaming zoals die voortvloeien uit hetcoalitieakkoord. Zoals aangekondigd, worden de uitkomsten van deTaskforce zullen in september met uw Kamer gedeeld.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5835 Macro-economische omstandigheden aandachtspuntHet conflict in het Midden-Oosten heeft de afgelopen maanden geleid toteen sterkte stijging van inflatie (-verwachtingen) en kapitaalmarktrentes.De duur en intensiteit van het conflict zijn op dit moment erg onzeker endaarmee ook de structurele effecten op het macro-economische beeld.Voor de corporatiesector zijn de macro-economische ontwikkelingen vande afgelopen maanden per saldo slecht nieuws voor hun investeringsca-paciteit. De hogere inflatie leidt weliswaar tot hogere verwachte huurin-komsten maar de uitgaven (ook aan rentelasten) van corporaties stijgeneveneens.In de gepresenteerde financiële doorrekening zijn de verslechterdemacro-economische omstandigheden niet meegenomen en is gerekendmet de uitgangspunten die ook zijn gebruikt bij de doorrekening vanjanuari. In het DPM is met Aedes, Aw en WSW afgesproken dat we inprincipe slechts één keer per jaar een update maken van de financiëledoorrekening en uitgangspunten om te voorkomen dat er «dagkoersen»ontstaan t.a.v. de financiële haalbaarheid van de NPA. Niettemin is hetgoed om alvast de kanttekening te maken dat wanneer de huidigemacro-economische omstandigheden een meer structureel karakterblijken te hebben, het financiële beeld van de NPA er aanzienlijk slechterzou uitzien dan wat er in de doorrekening in deze Kamerbrief is gepresen-teerd. Naar verwachting zal ik begin 2027 met Aedes en VNG aan tafelgaan voor een herijking van de NPA. Op dat moment zal opnieuw eenfinanciële doorrekening worden gemaakt op basis van de dan geldendemacro-economische situatie. Uiteraard zal ik uw Kamer hierover infor-meren.VervolgstappenDe komende tijd blijf ik uitwerking geven aan de verschillende maatre-gelen en informeer ik uw Kamer zoals toegezegd over de inzet envoortgang op de verschillende trajecten. De uitwerking is van belang omde sector tijdig perspectief en comfort te geven ten aanzien van hunfinanciële positie. Dit is nodig zodat corporaties de komende jaren jakunnen blijven zeggen tegen projecten en ook de pijplijn aan projectenverder in de toekomst goed gevuld blijft.Tegelijkertijd legt de financiële doorrekening ook bloot dat er praktischeuitdagingen liggen om de NPA volledig (financieel) uitvoerbaar te maken.Zoals aangegeven zal ik dit betrekken bij de Taskforce VersnellingWoningbouw daarnaast zal ik de sector betrekken bij het vraagstukrondom het zo goed mogelijk benutten van mogelijkheden tot onderlingesolidariteit.Voor het financiële perspectief op de nog wat langere termijn – vooralvoorbij de huidige NPA-periode – heb ik eerder in de Kamerbrief over deTaskforce Versnelling Woningbouw aangekondigd een adviescommissiein te stellen die in kaart gaat brengen hoe de opgave van corporaties er inde toekomst uit zou moeten zien en op welke wijze deze gefinancierd zoumoeten worden. Ik informeer uw Kamer in het najaar over de samen-stelling en taakopdracht van deze adviescommissie.Tot slot heb ik Uw Kamer tijdens het debat van 3 juni jl. over de voorhangvan het Besluit aanpassing regelgeving verhuur toegezegd te kijken naarde mogelijkheden om de Vpb faciliteit in het regeerakkoord niet vanaf2028 maar vanaf 2027 in te laten gaan. In het regeerakkoord is vanaf 2028een faciliteit in de vennootschapsbelasting (Vpb) opgenomen van € 250miljoen oplopend naar structureel € 325 miljoen in 2032. Voor het jaarTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5836 2027 is er derhalve geen budgettair bedrag ingeboekt voor deze faciliteit.Bovendien is het niet mogelijk om deze faciliteit reeds in het Belastingplan2027 op te nemen. Een invoering van een dergelijke faciliteit vereistnamelijk een materiële wijziging van de Wet op de vennootschapsbe-lasting 1969. Het kabinet beziet momenteel eerst op welke wijze eenuitvoerbare en doelgerichte faciliteit die juridisch houdbaar is het bestekan worden vormgegeven. Dit gebeurt in afstemming met de sector enhet Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het wijzigen van de Wetop de vennootschapsbelasting 1969 is daarmee niet haalbaar voor1 januari 2027.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5837