Diverse ontwikkelingen in het woonbeleid

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202632 847Integrale visie op de woningmarktNr. 1492 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 30 juni 2026Met deze brief wil ik uw Kamer informeren over een aantal actueleontwikkelingen in het woonbeleid. In deze brief ga ik in op de volgendeonderwerpen:•Casussen beroep hardheidsclausule Woningwet•Vervolg Acantus-arrest•Overwegingen leennormen•Toezichtrapport WSW 2025•HuurregisterToepassing hardheidsclausule WoningwetSinds 1 januari 2022 is de hardheidsclausule in artikel 118a van deWoningwet van kracht. Deze bepaling maakt het mogelijk om in uitzonder-lijke gevallen af te wijken van de Woningwet en onderliggende regel-geving. Dit indien strikte toepassing leidt tot onbillijke gevolgen vanoverwegende aard of het belang van de volkshuisvesting daardoorminder goed wordt gediend. Conform artikel 118a, tweede lid, informeerik uw Kamer over de in 2025 behandelde verzoeken.In 2025 zijn vijf verzoeken om toepassing van de hardheidsclausuleingediend bij de Autoriteit woningcorporaties of bij mij. Verzoekenmoeten worden ingediend bij diegene die bevoegd is te besluiten over hetartikel waarover toepassing van de hardheidsclausule wordt gevraagd.Drie verzoeken zijn toegewezen en twee verzoeken zijn afgewezen.De twee toegewezen verzoeken hadden betrekking op samenwerkingsver-banden van woningcorporaties voor het beheer van woonwagenstand-plaatsen en huurwoonwagens. In deze gevallen is geoordeeld dat eenstrikte toepassing van de regels inzake de scheiding tussen DAEB- enniet-DAEB-activiteiten het volkshuisvestelijk belang onvoldoende zoudienen. Toepassing van de hardheidsclausule heeft ertoe geleid datmiddelen, onder voorwaarden, uit de DAEB-tak beschikbaar kondenworden gesteld ten behoeve van deze woonwagenactiviteiten. kst-32847-1492ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14921 Het derde toegewezen verzoek betrof de toekenning van projectsteun aaneen woningcorporatie. Met toepassing van de hardheidsclausule ismogelijk gemaakt dat de benodigde projectsteunbijdrage uitsluitend isopgebracht door drie woningcorporaties, die hier met elkaar vrijwilligeafspraken over hadden gemaakt. Ik werk op dit moment aan een ontwerp-besluit om het wettelijke instrument van projectsteun te moderniseren. Ikverwacht het ontwerpbesluit op korte termijn in voorhang bij uw Kamer tebrengen zodat toepassing van de hardheidsclausule voor deze gevallenniet meer nodig is.Het eerste afgewezen verzoek betrof de verhuur van woningen door eenwoningcorporatie aan het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA),met het doel deze woningen in te zetten voor de opvang van asielzoekers.Het tweede afgewezen verzoek zag op de financiering van funderings-herstel aan particuliere woningen in zogeheten gespikkeld bezit van decorporatie. In beide gevallen is geconcludeerd dat de beoogde inzet nietpast binnen het wettelijke kader voor woningcorporaties en dat geensprake was van omstandigheden die toepassing van de hardheidsclausulerechtvaardigen, aangezien geen sprake was van onbillijke gevolgen vanoverwegende aard of de volkshuisvesting beter gediend was met detoepassing van de hardheidsclausule.Vervolg Acantus-arrestDe afgelopen jaren is gebleken dat het zogenaamde «Acantus-arrest»1 inde praktijk leidt tot belemmeringen bij warmtelevering aan huurders en bijde verduurzaming door verhuurders. In dit arrest heeft de Hoge Raadgeoordeeld dat een collectieve warmte-koude-installatie («WKO-installatie») als onroerende aanhorigheid beschouwd moet worden. Deverhuurder mocht de vaste kosten van de WKO-installatie hierdoor nietals servicekosten in rekening brengen bij de huurder. Na het Acantus-arrest zijn er nog verschillende rechtszaken geweest over het in rekeningbrengen van de vaste kosten van een (WKO)-installatie via de service-kosten, met verschillende conclusies.Met partijen uit het veld is gesproken over de praktische gevolgen vandeze situatie. Daaruit blijkt dat de huidige onduidelijkheid over de wijzewaarop kosten bij huurders in rekening mogen worden gebracht eenbelangrijke belemmering vormt voor investeringen in collectievewarmtevoorzieningen. Verhuurders geven aan terughoudend te zijn metdergelijke investeringen, omdat zij de daarmee gemoeide kosten veelalniet via de huurprijs kunnen terugverdienen als gevolg van geldendehuurprijsgrenzen.In overleg met het veld zijn verschillende oplossingsrichtingen in kaartgebracht. De richting die ik de komende periode verder wil verkennen, iseen aanpassing van het huurrecht waarmee het mogelijk wordt om kostenvoor de levering van warmte – inclusief de vaste kosten – buiten dehuurprijs om bij huurders in rekening te brengen. Ik richt mij daarbij opeen betere mogelijkheid voor verhuurders om hun investeringen enexploitatiekosten terug te verdienen. Daarnaast biedt deze benaderingkansen om ook andere knelpunten in de huidige systematiek aan tepakken, zoals ongelijke rekeningen tussen huurders onderling en tussenhuurders en kopers van eenzelfde energiesystem in een Vereniging vanEigenaars.1Huurrecht. Art. 7:233 BW. Kapitaal- en onderhoudslasten WKO-installatie als servicekosten?Onroerende aanhorigheid, via: ECLI:NL:HR:2022:61, Hoge Raad, 20/01897Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14922 Deze oplossingsrichting vraagt nog om nadere uitwerking. Een belangrijkvraagstuk daarbij is onder welke regulering warmteleverende verhuurdersde kosten aan huurders mogen doorberekenen. Ik wil daarbij borgen dathuurders een vergelijkbare warmterekening ontvangen, ongeacht of hetwarmtesysteem wordt geëxploiteerd door een verhuurder of door eenexterne warmteleverancier. In deze verkenning besteed ik nadrukkelijkaandacht aan de gevolgen voor de totale woonlasten van huurders.Daarom wordt bij de verdere uitwerking ook gekeken naar de samenhangmet het woningwaarderingsstelsel en de wijze waarop de energieprestatievan een woning, onder meer via het energielabel, daarin wordtgewaardeerd.Ook de moties2 en amendementen3, die uw Kamer bij de behandeling vanhet wetsvoorstel Collectieve warmte in juni jl. heeft ingediend, wordenbetrokken bij de uitwerking. Op basis van deze uitwerking zal ik eennadere keuze over de oplossing en de uitwerking maken en uw Kamerhierover eind 2026 inlichten.Overwegingen leennormenVia deze brief voldoe ik aan de toezegging aan uw Kamer naar aanleidingvan een vraag van de heer Flach in het commissiedebat Staat van deVolkshuisvesting van 11 maart 2026. Hij vroeg mij om terug te komen opde Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt uitgevoerd door hetCentraal Planbureau (CPB)4. In deze brief geef ik eerst een algemenetoelichting op de leennormen, daarna ga ik in op de toegankelijkheid vande koopwoningmarkt en tot slot ga ik in op de invloed van de leennormenop de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt.Algemene toelichting leennormenDe hypothecaire leennormen zijn bedoeld om verantwoorde kredietver-lening te borgen. De leencapaciteit van een koper wordt binnen deleennormen begrensd door de het inkomen van de koper en de waardevan de woning. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet is demaximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van hetinkomen vastgesteld (Loan to Income (LtI)). De financieringslastpercen-tages die horen bij de LtI-norm worden jaarlijks op advies van het Nibudaangepast. De laatste jaren zijn deze financieringslastpercentages meestalnaar beneden bijgesteld. Daarnaast is de maximale hoogte van hethypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning voorge-schreven (Loan to Value (LtV)). Vóór 2013 kon een koper een hypotheekafsluiten tot 106 procent van de waarde van de woning. De huidigeLtV-limiet bedraagt 100 procent van de waarde van de woning.SEO Economisch Onderzoek (SEO) heeft in opdracht van de Ministeriesvan VRO en Financiën recent de leennormensystematiek geëvalueerd enconcludeerde dat de leennormen doeltreffend en doelmatig zijn in hetborgen van verantwoorde kredietverlening.5 Wel adviseerde SEO omoverwegingen rondom toegankelijkheid en financiële stabiliteit actievermee te wegen. Daarom brachten het CPB en De Nederlandsche Bank(DNB) samen met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dit jaar voor het2Hiermee wordt invulling gegeven aan de motie Beckerman (Kamerstukken II 2024/2025, 36 576,nr. 89)3Voor Acantus relevant: Amendement Beckerman (Kamerstukken II, 2024/2025, 36 576, nr. 101).4Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt5Leennormen op de woningmarktTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14923 eerst onafhankelijke monitors uit van respectievelijk toegankelijkheid6 enfinanciële stabiliteit7.Ontwikkeling toegankelijkheid koopwoningmarktDe toegankelijkheidsmonitor koopwoningmarkt8 laat zien dat tussen 2015en 2024 de mediane leencapaciteit steeg van ongeveer € 225.000 naar€ 300.000. Tegelijkertijd is de mediane huizenprijs gestegen van € 200.000naar iets meer dan € 400.000. Dit betekent dat de mediane huizenprijsharder is gestegen dan de mediane leenruimte en dat dus het gat tussende leencapaciteit en de woningprijzen is gegroeid. Dit wijst erop dat de rolvan vermogen belangrijker is geworden bij de aankoop van een woning.Hierdoor is de toegankelijkheid van koopwoningen in de afgelopen 10 jaarverslechterd.Impact leennormen op de toegankelijkheid van de koopwoningmarktSEO concludeert dat de leennormen de toegankelijkheid van de koopwo-ningmarkt kunnen beperken.9 Kopers kunnen hierdoor slechts een beperktdeel van hun inkomen besteden aan wonen. En bij een LtV onder de 100procent moeten kopers eerst spaargeld opbouwen voordat ze een huiskunnen kopen. Daarnaast, zoals de heer Flach stelt, kan het verruimen vanleennormen leiden tot een stijging van de huizenprijzen. Andersom kanhet verkrappen van de leennormen leiden tot een prijsdaling.Impact aanpassen LtI-normHet CPB laat zien dat een theoretische verkrapping van de LtI-norm met10% slechts leidt tot een daling van huizenprijzen van bijna 4%.10 Dit effectis echter onzeker en hangt af van verschillende factoren zoals hetwoningaanbod en het aankoopgedrag van beleggers. Het verkrappen vanleennormen zorgt er dus voor dat prijzen van koopwoningen weliswaardalen ten opzichte van een situatie waarin de leennormen niet wordenverkrapt. Dit zorgt er echter niet voor dat de toegankelijkheid van dekoopwoningmarkt verbetert, omdat de ontstane verandering van de prijs(indirecte effect) doorgaans kleiner is dan de verandering van deleencapaciteit (directe effect). Het gevolg hiervan is dat starters diegrotendeels afhankelijk zijn van hypothecair krediet minder eenvoudig eenwoning kunnen kopen die aan hun wensen voldoet. Daarentegen leidt eenverruiming van de LTI-norm tot een verbetering van de toegankelijkheid.Maar dit is onwenselijk omdat financiële verantwoorde kredietverleningdan niet langer is geborgd.Impact aanpassen LtV-limietHet gevolg van het verlagen van de LtV-limiet op de toegankelijkheid iseenduidiger. Het verlagen van de LtV-limiet zorgt ervoor dat kopers naastde kosten koper (vaak 3% tot 5%) ook een deel van de aankoop zelf dienente financieren. Uit cijfers van DNB blijkt dat meer dan de helft van destarters een lening afsluit met een LtV hoger dan 90%. En dat bijna dehelft van de 27 tot 34-jarigen minder dan € 10.000 spaargeld heeft.11 Hetverkrappen van de LtV-limiet leidt weliswaar tot een verbetering van definanciële stabiliteit, maar ook tot een verslechtering van de toeganke-6Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt7Monitor leennormen en financiële stabiliteit 20268Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt9Leennormen op de woningmarkt10Monitor leennormen en financiële stabiliteit 202611Monitor leennormen en financiële stabiliteit 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14924 lijkheid voor starters met beperkt spaargeld. Daarentegen leidt eenverruiming van de LtV-limiet tot een verbetering van de toegankelijkheid,maar dit is onwenselijk vanuit het oogpunt van financiële stabiliteit.ConclusieSEO heeft in 2025 geconcludeerd dat de leennormen doeltreffend zijn inhet waarborgen van verantwoorde kredietverstrekking en bijdragen aanfinanciële stabiliteit. De leennormen zijn volgens SEO eveneensdoelmatig. Daarnaast zorgt de huidige systematiek voor stabiliteit envoorspelbaarheid. De financieringslastpercentages worden jaarlijksaangepast, maar de omvang van de aanpassingen is beperkt. Dit isbelangrijk voor het functioneren van de woningmarkt. Ook CPB enDNB/AFM adviseren om de leennormensystematiek niet te wijzigen. Zijstellen dat verkrapping van de leennormen ondanks lagere huizenprijzen,leidt tot verslechtering van de toegankelijkheid. Het aanpassen van deleennormen is dus niet het juiste instrument om de toegankelijkheid vande koopwoningmarkt te verbeteren. Ik zie daarom geen reden om deleennormen aan te passen.Toezichtrapport WSW 2025AlgemeenHierbij bied ik uw Kamer het Toezichtrapport WSW 2025 aan dat isopgesteld door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw voert sinds2016 het publiekrechtelijke toezicht uit op Waarborgfonds SocialeWoningbouw (WSW) met als doel het financieel risico van de achtervangvan het Rijk en de gemeenten te beheersen. Jaarlijks wordt het rapportaan uw Kamer gestuurd.WSW borgt leningen van woningcorporaties. Daarmee garandeert hetvoor financiers van die leningen de betaling van rente en aflossing.Hierdoor kunnen woningcorporaties zich tegen gunstige voorwaardenfinancieren op de kapitaalmarkt. Het Rijk en de gemeenten bekleden eenachtervangpositie. Dat betekent dat zij bij dreigende liquiditeitstekorten bijWSW steun zullen verschaffen in de vorm van renteloze leningen. Doelvan het toezicht op WSW is om het achtervangrisico van het Rijk en degemeenten te beheersen en de kans op een aanspraak op de achtervangte minimaliseren.Ten opzichte van het toezichtrapport over 2024 is de structuur van hetrapport vereenvoudigd. De bevindingen zijn compacter en meer thema-tisch geordend12. Ook de gehanteerde beoordelingssystematiek isvereenvoudigd13.In algemene zin concludeert de Aw dat WSW zijn publieke borgingsfunctiebeheerst en verantwoord uitvoert en in staat is om in te spelen opveranderende omstandigheden. De geconstateerde deelbevindingenvormen geen belemmering voor het huidige functioneren, maar zijnrelevant voor verdere versterking en bestendiging van de kwaliteit van debedrijfsvoering. Zo constateert de Aw bijvoorbeeld als verbeterpunt dateen meer integrale strategische rapportagelijn wenselijk is om desamenhang en voortgang van strategische doelen beter inzichtelijk temaken en bestuurlijke bijsturing te ondersteunen12Per toezichtonderdeel wordt het toezichtbeeld opgebouwd, gevolgd door een beknoptetoelichting en eventuele aandachtspunten voor verdere ontwikkeling.13Waar de Aw eerder werkte met een vierpuntsschaal, gebruikt zij in dit rapport een driepunts-schaal (op orde, deels op orde, niet op orde), met een meer kwalitatieve duiding van de matewaarin normen worden nageleefd en risico’s worden beheerst.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14925 Beleidsregels en beheerste en integere bedrijfsvoeringHet toezicht van de Aw richt zich op de naleving van de drie beleidsregelsen op een beheerste en integere bedrijfsvoering. Beleidsregel I beschrijfthoe de toereikendheid van het risicokapitaal jaarlijks moet wordenbepaald door WSW. Uit de toereikendheidstoets blijkt dat het beschikbarerisicokapitaal substantieel hoger ligt dan het vereiste risicokapitaal.Daardoor is WSW naar verwachting in staat om potentiële borgaan-spraken op te vangen zonder dat WSW de achtervang hoeft aan tespreken. Beleidsregel II beschrijft de voorwaarden voor verstrekking vanborging van geldleningen voor deelnemers. Beleidsregel III regelt hetoverleg en de informatieverstrekking van WSW aan de Staat enVereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Onder beheerstebedrijfsvoering wordt verstaan de inrichting en de kwaliteit van deuitvoerende processen, de inrichting en de kwaliteit van de administra-tieve en interne organisatie en de inrichting en kwaliteit van de informatie-voorziening en de communicatie. Integere bedrijfsvoering houdt in hettegengaan van het risico op belangenverstrengeling en van anderestrafbare feiten en andere handelingen die het vertrouwen in de borgings-voorziening kunnen schaden. De Aw concludeert dat WSW in 2025 op alleonderzochte onderdelen de naleving en bedrijfsvoering op orde heeft.Daarnaast ziet de Aw alle bevindingen over 2024 als voldoende opgevolgdof afgerond.ReactieIk ben tevreden dat het rapport Toezicht WSW 2025 bevestigt dat WSW in2025 alle drie de beleidsregels op orde heeft en dat er sprake is van eenbeheerste en integere bedrijfsvoering. Op basis van WSW’s staat vandienst heb ik er alle vertrouwen in dat WSW de ingezette lijn zal voort-zetten en aan de slag gaat met de aanbevelingen die de Aw heeft gedaan.Daarnaast ben ik blij met de positieve woorden van de Aw over WSW. Ditonderstreept mijn vertrouwen in de robuustheid en veerkracht van onsborgstelsel. Op basis hiervan kunnen corporaties in de komende jaren opeen verantwoorde wijze bijdragen aan belangrijke maatschappelijkeopgaven, zoals sociale woningbouw, verduurzaming en leefbaarheid.Voortgang huurregisterHet voorstel voor een huurregister heeft van 15 april tot en met 28 mei ininternetconsultatie gelegen. De consultatie heeft 104 reacties opgeleverd,waaronder reacties van Aedes, IVBN, Vastgoed Belang, de Woonbond,diverse gemeenten, verhuurders, huurders en huurdersorganisaties. Ikben blij met de brede belangstelling voor het huurregister en waardeerzowel de constructieve alsook kritische reacties op het voorstel. In deconsultatie kwamen met name aandachtspunten naar voren op het gebiedvan privacy, administratieve lasten, datakwaliteit en de noodzaak enproportionaliteit van het huurregister en de daarin op te nemen gegevens.De komende maanden ga ik de reacties zorgvuldig bestuderen en waarnodig aanvullende gesprekken voeren met betrokken partijen. Ik heb uwKamer toegezegd dit najaar een besluit te nemen over de invoering vaneen huurregister. Als ik besluit tot invoering over te gaan, zal ik uw Kamerook informeren over de wijzigingen die naar aanleiding van de consultatiein het voorstel worden aangebracht.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 32 847, nr. 14926