Vereenvoudiging verkoopregels woningcorporaties

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453Woningcorporaties32 847Integrale visie op de woningmarktNr. 587 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 juli 2026In het regeerakkoord «Aan de slag, bouwen aan een beter Nederland» ishet voornemen opgenomen om de procedures die gelden bij de verkoopvan huurwoningen van woningcorporaties te vereenvoudigen. Dit heeftals doel om corporaties meer financiële armslag te geven om te inves-teren in nieuwbouw en verduurzaming. In deze brief geef ik aan welkemogelijkheden ik zie voor vereenvoudiging. Het voornemen uit hetregeerakkoord is in lijn met de vorig jaar aangenomen motie De Groot1die een soortgelijke strekking heeft en waaraan dezelfde overwegingenten grondslag liggen. Met de hierna volgende voorstellen wordt daarmeetevens invulling gegeven aan deze motie. Alvorens hier op in te gaanwordt, om een beeld te krijgen van de aantallen waar het over gaat, eersteen overzicht gegeven van het aantal verkopen van woningen doorwoningcorporaties in de afgelopen jaren.Aantallen verkopen door woningcorporatiesIn onderstaande figuur wordt het aantal verkopen van woningen doorwoningcorporaties weergegeven, met een onderscheid naar kopendepartij.1Kamerstuk 32 847, nr. 1369 kst-29453-587ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5871 De figuur laat zien dat het aantal verkopen in de afgelopen jaren isgedaald, waarbij het aantal woningen dat aan beleggers is verkochtsterker is gedaald dan de verkopen aan huishoudens voor eigenbewoning (in de bijlage bij deze brief is een tabel opgenomen met deexacte aantallen).De reden dat er minder woningen worden verkocht door woningcorpo-raties is gelegen in de gespannen woningmarkt: er is een aanhoudendgrote vraag naar sociale huurwoningen. De opbrengsten van de verkoopkunnen weliswaar worden aangewend voor de bouw van nieuwe socialehuurwoningen, maar tegelijkertijd zijn de verkochte woningen niet meerbeschikbaar voor de huisvesting van de doelgroep. Ook zijn de kosten vannieuwbouwwoningen zodanig gestegen dat met de opbrengsten van deverkopen minder woningen kunnen worden teruggebouwd dan voorheenhet geval was. Het argument van financiële opbrengsten heeft dus aankracht ingeboet. Verder beschikken de corporaties niet altijd over denoodzakelijke grondposities om te bouwen en duren planprocedures lang.Dat alles maakt dat woningcorporaties en hun lokale partners, degemeenten en huurdersorganisaties, vaak terughoudend zijn over deverkoop van corporatiewoningen en dat regelmatig ook vastleggen in delokale prestatieafspraken.Een en ander betekent niet dat er geen woningen meer verkocht worden.Na de daling verwachten woningcorporaties de komende jaren meerwoningen te verkopen aan eigenaar-bewoners: van 5100 woningen in2025 tot naar verwachting 6100 woningen in 2029. In de berekeningen dieten grondslag liggen aan de Nationale prestatieafspraken is met dezestijging van de verkoop van corporatiewoningen (ook financieel) rekeninggehouden.Wat is bepalend voor het verkoopbeleid van woningcorporaties?Woningcorporaties zijn private partijen met een maatschappelijke taak. Inbeginsel hebben zij volledige zeggenschap over hun eigen bezit en nemenzij in overleg met hun lokale partners besluiten ten aanzien van deomvang van dat bezit, waaronder eventueel ook de verkoop vanwoningen. Zoals hiervoor al is aangegeven maken woningcorporatiesvaak prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie overde omvang van de sociale huurwoningvoorraad, waarbij ook afsprakengemaakt kunnen worden over de spreiding daarvan over de wijken enover de beschikbaarheid van verschillende woningtypen. Afspraken overde verkoop van sociale huurwoningen worden ook binnen dit kadergemaakt.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5872 De belangen van de gemeente, de huurdersorganisatie en de woningcor-poratie kunnen daarbij verschillen. De gemeente en de huurdersorgani-satie hebben doorgaans belang bij een grote sociale huurvoorraad, zodatwachttijden voor een sociale huurwoning niet te hoog oplopen. Voor decorporatie spelen ook portefeuille-overwegingen een rol: welke woningenzijn nodig voor de huisvesting van de doelgroep, nu en in de toekomst, enwelke kunnen worden verkocht of gesloopt en vervangen door nieuwe.Daarnaast kunnen verkopen bijdragen aan de leefbaarheid in wijken enzijn de opbrengsten noodzakelijk om alle gewenste investeringen tekunnen doen.Het overleg hierover tussen de lokale partijen is een zaak van geven ennemen, waarbij verkopen in samenhang met nieuwbouw, verduurzaming,huurbeleid, grondprijzen en andere volkshuisvestelijke doelen aan de ordekomen. De regelgeving ten aanzien van verkopen door woningcorpo-raties, zoals vastgelegd in het Besluit toegelaten instellingen volkshuis-vesting (Btiv), is daarbij randvoorwaardelijk maar heeft geen sturende rol.Mogelijkheden voor vereenvoudiging van de regelgevingDe regelgeving in het Btiv met betrekking tot de verkoop van woningendoor woningcorporaties heeft vooral tot doel het voorkomen dat erweglek van maatschappelijk vermogen plaatsvindt, en eveneens om tevoorkomen dat vastgoed in verkeerde handen terecht komt. Op denaleving wordt toegezien door de Autoriteit woningcorporaties (Aw). In deregelgeving wordt een onderscheid gemaakt aan welke partij wordtverkocht.Verkoop aan natuurlijke personen voor eigen bewoningDe meeste corporatiewoningen worden verkocht aan huishoudens diedaar zelf gaan wonen, dit kan bijvoorbeeld de zittende huurder zijn. Juistvoor deze categorie verkopen is er geen toestemming vooraf nodig van deAw. Dat geldt ook wanneer de woning met korting wordt verkocht, mits eraan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden hebbenonder meer betrekking op de terugbetaling van de korting en op dewaardedeling bij doorverkoop. Verkopen met korting vinden er overigensnauwelijks nog plaats, omdat corporaties hun financiële middelen moeteninzetten om aan hun grote volkshuisvestelijke opgaven te kunnenvoldoen. De weinige regels die gelden, zoals het vereiste dat wordtverkocht tegen marktwaarde of anders met inachtneming van bepaaldevoorwaarden, zijn blijvend nodig om weglek van maatschappelijkvermogen te voorkomen. Ik zie geen mogelijkheden voor vereenvoudigingvan de regels bij deze categorie verkopen.Verkoop aan andere toegelaten instellingenEen tweede categorie verkopen waarbij vooraf geen toestemming van deAw is vereist, betreft de verkoop van sociale huurwoningen tussenwoningcorporaties. Deze verkopen vinden bijvoorbeeld plaats wanneer dewoningen zijn gelegen in het geografische werkgebied van een anderecorporatie en dit vanuit een oogpunt van bedrijfsvoering efficiënt is, ofindien een corporatie in financiële moeilijkheden is gekomen. In dit laatstegeval kan de verkoop aan een andere corporatie bijdragen aan hetfinancieel herstel en aan het behoud van een voldoende grote socialehuurvoorraad. Verkopen tussen corporaties zijn ook vaak onderdeel vanonderlinge solidariteit.Om te voorkomen dat bij de overname van woningen door een anderewoningcorporatie overdrachtsbelasting betaald moet worden, is inTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5873 artikel 22, derde lid Btiv geregeld dat verkoop tegen een bij ministeriëleregeling bepaalde waarde plaatsvindt. In dat geval is er, indien er isvoldaan aan alle voorwaarden voor de overdracht van een taak, eenberoep mogelijk op een vrijstelling van overdrachtsbelasting op grondvan de Wet op de belastingen van rechtsverkeer. In het belastingplan 2027is een voorstel opgenomen om een nieuwe vrijstelling te introduceren omoverdrachten tussen woningcorporaties van onroerende zaken binnensociale activiteiten (Diensten van Algemeen Economisch Belang) vrij testellen van overdrachtsbelasting. Met deze nieuwe vrijstelling is het voorwoningcorporaties makkelijker om onderling onroerende zaken aan elkaarover te dragen zonder aan de, soms complexe, voorwaarden voor deoverdracht van een taak te voldoen. Zodra de nieuwe regelgeving vankracht is kan artikel 22, derde lid Btiv, komen te vervallen. Dit levert een(beperkte) vereenvoudiging van regelgeving op.Verkoop aan derden niet voor eigen gebruik (beleggers)Het deel van de regelgeving waar vereenvoudiging het meest voor dehand ligt, betreft de verkoop aan beleggers. Deze is aan meer regelsgebonden en voor elke transactie is toestemming vooraf van de Awnoodzakelijk. De regels hebben onder meer betrekking op de openbareaanbesteding en aanbiedingsvolgorde (eerst aanbieden aan (zittende)huurders, daarna aan andere corporaties en dan pas aan beleggers), hetvereiste van een Verklaring omtrent gedrag (VOG), om te voorkomen dathet vastgoed van corporaties in criminele handen terecht komt, en op devereiste zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties. Hiervoor isaangegeven dat corporaties vaak prestatieafspraken maken met degemeente en de huurdersorganisatie over de omvang van de socialewoningvoorraad en over de verkoop van woningen. Als dit het geval is, iseen zienswijze op het moment dat de verkoop daadwerkelijk plaatsvindteigenlijk dubbelop. Ik wil daarom de regelgeving aanpassen zodat, indiener prestatieafspraken zijn gemaakt over de omvang van de socialewoningvoorraad én over de verkoop van delen daarvan, de zienwijzen vangemeente en huurdersorganisatie achterwege kunnen blijven. Voorpotentieel te liberaliseren woningen bestaat deze mogelijkheid al, mitsaan een tweede voorwaarde is voldaan, namelijk dat de woningen nogzeven jaar verhuurd worden in het middensegment. Deze laatstevoorwaarde komt te vervallen, zodat de aankoop van corporatiewoningendoor beleggers aantrekkelijker wordt. Ook in dit geval is voorwaardelijkdat er lokale prestatieafspraken over gemaakt zijn, zodat het belang vanhuurders en gemeenten is geborgd. In de lokale prestatieafsprakenkunnen lokale partijen vervolgens ook aanvullende afspraken maken,bijvoorbeeld een verplichting om na verkoop voor een minimale periodedoor te verhuren.Verkoop van niet-daeb woningen aan beleggersDe regelgeving ten aanzien van de verkoop van woningen uit deniet-daeb-tak van de woningcorporatie aan beleggers is beperkt. Wel dienteen verzoek tot verkoop vergezeld te gaan door een uiteenzetting van hetbelang voor de volkshuisvesting van de voorgenomen verkoop. Dewoningen uit de niet-daeb-tak hebben, met het oog op de integratie vanmiddenhuurwoningen in de daeb-tak, geen functie voor de huisvestingvan de doelgroep van lagere inkomens. Het gaat dan immers om vrijesector huurwoningen. Een uiteenzetting van het belang voor de volkshuis-vesting van de verkoop ligt daarmee eigenlijk niet in de rede, terwijl dit decorporatie verplicht tot extra handelingen en dus lasten. Ik ben daaromvoornemens deze bepaling te schrappen.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5874 Verkoop onder VoorwaardenEen bijzondere vorm van verkoop van corporatiewoningen betreft deVerkoop onder voorwaarden (VoV). Met deze constructie kan eenwoningcorporatie een woning met een korting te koop aanbieden aan eenhuishouden met (vaak) een laag- of middeninkomen. Dit maakt woningenvoor deze inkomensgroepen beter bereikbaar. De corporatie heeftvervolgens een plicht dan wel eerste recht om de woning terug te kopenwanneer deze weer te koop wordt aangeboden. De corporatie deelt hierbijin de waardeontwikkeling van de woning en de woning blijft op dezemanier onderdeel van de corporatievoorraad.Het recht of de plicht om woningen als eerste terug te kopen, verplicht decorporatie om bij de inrichting van haar financiële huishouding rekeningte houden met de toekomstige kosten voor het terugkopen. Dit heeft ookgevolgen voor de leencapaciteit, zoals genormeerd door het Waarborg-fonds Sociale woningbouw (WSW). De beperking van de leencapaciteitspeelt in de praktijk echter alleen wanneer een corporatie op grote schaal(in relatie tot de eigen woningvoorraad) gebruik maakt van VoV-con-structies. De meeste corporaties maken tot nu toe niet of zeer beperktgebruik van dit soort constructies. Door dit instrument vaker in te zettenzouden corporaties meer kunnen verkopen en daardoor over meerfinanciële opbrengsten beschikken, en tegelijkertijd vanwege hetterugkooprecht grip houden op de (toekomstige) omvang van de socialehuurwoningvoorraad. Ik wil met Aedes bezien onder welke voorwaardende inzet van VoV-constructies gestimuleerd kan worden. Met het WSW zalworden overlegd over de voorwaarden die daarbij in acht genomenmoeten worden.Tot slotVoor het kabinet heeft het aanpakken van de woningnood absoluteprioriteit, zoals ook blijkt uit het instellen van de Taskforce versnellingwoningbouw. De Taskforce presenteert na de zomer een integraal plan omzo snel mogelijk uit de woningnood te komen, met 100.000 nieuwewoningen per jaar als inzet. Zolang deze situatie nog niet is bereikt liggenmaatregelen die kunnen leiden tot een krimp van de sociale huursectorniet in de rede. De maatregelen die het Kabinet neemt om de bouwpro-ductie te verhogen en de woningmarkt beter te laten functioneren zullenbijdragen aan een goede portefeuilleontwikkeling van woningcorporaties.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5875 Aantal woningverkopen door woningcorporaties naar type koperTabel – Aantal verkochte woningen door woningcorporaties per jaar naar type koperType koperKoopjaarNP –EigengebruikInves-teerderInves-teerder(Rechts-persoon)Woning-corporatieOverigOnbekend201015.8042076222.642971117201115.5613611.6282.2911.258124201215.6123325309.068966102201316.0565131.5243.951813100201418.7917052.0711.664927100201517.5647286.4474.0061.046110201613.2936742.7133.0671.53893201710.7554743.6401.2536707220188.9573301.5203.6285256020198.1133435861.9733912420207.0352711.1259.3566942220217.3201021958391.0841820224.851688187.0538752120235.217715552.98150420244.813467011.7911.010620255.174227301.4261763 BIJLAGETweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5876