Uitwerking van het herziene DAEB Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie van 16 december 2025 (Besluit (EU)

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453Woningcorporaties27 926HuurbeleidNr. 586 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 juli 2026De woningnood treft vele huishoudens. Dit geldt ook voor de groepmensen die op zoek is naar een woning in het betaalbare middensegment.Middenhuurwoningen zijn onmisbaar voor een groeiende groep mensendie te veel verdient voor een sociale huurwoning, voor wie eenhuurwoning in het vrije segment onhaalbaar is en een koopwoning nietkan betalen. Juist voor de leerkracht, de verpleegkundige en al die anderemensen die ons land elke dag draaiende houden, moet het mogelijk zijnom prettig te wonen in een betaalbare woning. Om aan de vraag tevoldoen zijn jaarlijks ten minste 12.000 nieuwe betaalbare huurwoningennodig. Een opgave van die omvang kan alleen worden gerealiseerd alsmarktpartijen én woningcorporaties beiden een substantiële bijdrageleveren.Het herziene DAEB-Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie(hierna: EC) van 16 december 2025 (Besluit (EU) 2025/2630) (hierna: hetVrijstellingsbesluit) biedt meer ruimte voor het inzetten van staatssteunvoor betaalbare huisvesting. In Nederland wordt hieronder begrepen hetmiddenhuursegment. Daarmee stelt het Vrijstellingsbesluit ook nieuwekaders voor de inrichting van het nationale beleid op dit terrein.Met deze brief informeer ik uw Kamer over de uitwerking van het herzieneVrijstellingsbesluit in de Woningwet. Door deze uitwerking kunnenwoningcorporaties een belangrijk aandeel vervullen voor de middenhuur.In deze brief ga ik ook in op de mogelijkheden die de verruimde regelsmarktpartijen bieden. Na de zomer presenteer ik uw Kamer mijn integraleplannen voor verbetering van het investeringsklimaat als onderdeel vande Taskforce Versnelling Woningbouw. Mijn plannen zullen ook specifiekzien op de rol die de marktpartijen, zoals institutionele beleggers enprojectontwikkelaars, kunnen vervullen voor de middenhuur. kst-29453-586ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5861 Met deze brief doe ik ook de toezegging af aan het lid De Hoop (PRO) dieik deed in reactie op de motie De Hoop c.s.1, om de Tweede Kamer vóórde zomer mijn plan van aanpak toe te sturen om geborgde financieringvan middenhuurwoningen door woningcorporaties mogelijk te maken.LeeswijzerIn deze brief ga ik allereerst in op de ruimte die het herziene Vrijstellings-besluit biedt voor het inzetten van staatssteun voor betaalbarehuisvesting. Daaropvolgend schets ik in paragraaf 2 de uitwerking innationale wetgeving van die ruimte vanuit het Vrijstellingsbesluit, enbelicht ik een aantal van de belangrijkste keuzes die daarbij moetenworden gemaakt. Zo ga ik in op mijn plannen om woningcorporaties meerruimte te bieden hun bijdrage te leveren aan de benodigde middenhuur-woningen. In die paragraaf ga ik ook in op vervolgstappen voor eengezond investeringsklimaat. Ook de rol van de marktpartijen is zoalsgezegd van belang. In paragraaf 3 licht ik de stappen toe die het kabinetzet om in de tussentijd al zoveel mogelijk – vooruitlopend op de wetswij-ziging – marktpartijen en woningcorporaties ruimte te bieden om metmiddenhuur aan de slag te gaan.1. Het herziene EC Vrijstellingsbesluit De Woningwet biedt op dit moment alleen de mogelijkheid om staats-steun aan woningcorporaties te verlenen voor sociale huisvesting. Dit isnog zo, op grond van het Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie(EC) uit 2012 en het EC-besluit van 2009 (E 2/2005 en N 642/2009). DeEuropese Commissie heeft op 16 december 2025 voorzien in een herzienVrijstellingsbesluit. Dit herziene Vrijstellingsbesluit is tot stand gekomenmede dankzij een succesvol traject, waarbij een aantal lidstaten zichaansloot bij het Nederlandse standpunt dat verruiming gewenst was zodatwoningcorporaties ook een belangrijke rol kunnen vervullen voormiddenhuur. Andere lidstaten kenden vergelijkbare knelpunten rondomde beschikbaarheid van betaalbare woningen. Het herziene Vrijstellingsbe-sluit biedt meer ruimte om staatssteun te verlenen. Het Vrijstellingsbesluitmaakt het nu mogelijk om onder voorwaarden staatssteun te verlenenvoor betaalbare huisvesting, waaronder middenhuur. Als aan devoorwaarden uit het Vrijstellingsbesluit wordt voldaan, is deze staatssteunvrijgesteld van de voorafgaande meldingsplicht bij de EC. Zo kunnen wewoningcorporaties en marktpartijen met een toegestane vorm vanstaatssteun meer investeringsruimte bieden om middenhuurwoningen terealiseren.Verder betekent de wijziging van het Vrijstellingsbesluit concreet dat er nual meer ruimte is om nieuwe steuninstrumenten in te zetten, zondervoorafgaande melding bij de Europese Commissie. Zo kunnen gemeentenen provincies op dit moment al aan de slag met bijvoorbeeld subsidiesvoor sociale en/of betaalbare huisvesting of een mix daarvan. Hier ga ik inparagraaf 3 nader op in. In de bijlage is meer informatie opgenomen overde opties die de herziening van het Vrijstellingsbesluit aan de lidstatenbiedt, en de vereisten die daarvoor gelden.1Kamerstuk 36 800 XXII, nr. 40, Gewijzigde motie van het lid De Hoop c.s. over geborgdefinanciering van middenhuurwoningen door corporaties mogelijk maken (ter vervanging vannr. 21)Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5862 2. Uitwerking in de Nederlandse wetgeving van het herzieneDAEB-Vrijstellingsbesluit Perspectief voor de corporatiesector: middenhuur binnen de DAEB socialehuisvestingHet Vrijstellingsbesluit geeft de mogelijkheid om twee doelen te bereiken.Ten eerste dat woningcorporaties de mogelijkheid krijgen om door hetWaarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geborgde leningen aan tetrekken voor investeringen in woningen bestemd voor middeninkomens,die verhuurd worden tegen huren passend bij de middenhuur. Hierdoorkunnen zij gemakkelijker en tegen lagere rentelasten financieringaantrekken. De mogelijkheid van borging door het WSW is ook eennoodzakelijke voorwaarde voor het kunnen halen van de bouwdoelstellingvan jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen door woningcorporaties vanaf2029, zoals is vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken (NPA) voor decorporatiesector 2025–2035. Ten tweede wordt het mogelijk de administra-tieve scheiding (grotendeels) op te heffen en zodoende de resterendeinvesteringsruimte, die nog beschikbaar is na het realiseren van demiddenhuuropgaven, beschikbaar te maken voor investeringen in socialehuurwoningen. Zoals eerder aangegeven2 kan het beperken van deadministratieve scheiding woningcorporaties circa € 11,8 miljard aanextra investeringsruimte opleveren. Deze doelen kunnen alleen wordenbereikt door, met de ruimte die het herziene Vrijstellingsbesluit biedt,middenhuur voor woningcorporaties onder te brengen binnen debestaande DAEB voor sociale huisvesting. Dit houdt in dat woningcorpo-raties de mogelijkheid krijgen om een nog nader uit te werken beperktdeel van hun woningen te verhuren tegen een huurprijs in het midden-huursegment aan huishoudens met een middeninkomen.Het herziene Vrijstellingsbesluit ondersteunt deze keuze ook vanuitEuropeesrechtelijk perspectief. Woningcorporaties kunnen wordenvrijgesteld van periodieke controles op overcompensatie wanneer huncommerciële inkomsten uit activiteiten bestaan die nu niet, en straks ookniet, onder de DAEB vallen (zoals vrije sector huurwoningen) en niet meerbedragen dan 5% van de totale jaarlijkse inkomsten. Voorwaarde is weldat zij hun winst ook wettelijk verplicht herinvesteren in DAEB-activiteiten.Deze versoepeling ten opzichte van het Vrijstellingsbesluit van 2012, dieeen periodieke controle op overcompensatie verplicht, biedt directaanleiding voor de keuze om de niet-DAEB-tak van woningcorporatieswettelijk te beperken tot maximaal 5% en de administratieve scheiding tebeperken. Dit betekent een aanzienlijke vermindering van de complexiteitvan het stelsel en de administratieve lasten. Het blijft via een dochteron-derneming mogelijk voor woningcorporaties om meer dan 5% inkomstenuit niet-DAEB activiteiten te behalen. Deze keuzes dragen voor een grootdeel bij aan het reduceren van het financieel tekort van de NPA. Ook is hetvoor de veerkracht van buurten en wijken waar woningcorporaties actiefzijn goed nieuws dat woningcorporaties met de verhuur van middenhuur-woningen de mogelijkheid hebben een meer gedifferentieerd huuraanbodte creëren ter bevordering van inclusieve wijken.Om de ruimte die het Vrijstellingsbesluit biedt zo effectief mogelijk teimplementeren is het nodig de Woningwet te wijzigen. De bestaandeDAEB die in de Woningwet voor sociale huisvesting is aangewezen moetnamelijk worden aangepast, zodat woningcorporaties de mogelijkheidkrijgen om binnen de DAEB voor sociale huurwoningen ook te kunnenvoorzien in een, nog nader uit te werken, beperkt deel middenhuurwo-ningen. Ik werk het wetsvoorstel uit in nauwe samenwerking met Aedes,2Kamerstukken II, 2025/26, 29 453 nr. 583Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5863 de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het WSW. Ik streef ernaar hetwetsvoorstel begin 2027 in consultatie te brengen en tweede helft 2027 bijuw Kamer in te dienen, zodat inwerkingtreding per 1 juli 2028 – met eenvoortvarende behandeling door uw Kamer – haalbaar is.Omdat de opgave urgent is en 1 juli 2028 nog ver weg is, hebben weonderzocht of een op zichzelf staande technische aanpassing in deWoningwet mogelijk is waarbij middenhuur geïsoleerd aan de borgbaredoelen kan worden toegevoegd. Zo’n «quick fix»-toevoeging vanmiddenhuur als borgbaar doel is echter niet mogelijk, omdat ik in allegevallen toch op de verschillende – onderling samenhangende –systeemvraagstukken stuit in de wet. Voor al die vraagstukken moetworden onderzocht óf en hoe de Woningwet moet worden gewijzigd. Omte zorgen voor een solide en integrale verankering in de wet, is er dus tijdnodig om de wetswijziging zorgvuldig voor te bereiden.Allereerst moet de wettelijke afbakening van de DAEB sociale huisvestingworden aangepast. De huidige DAEB voldoet namelijk niet aan devoorwaarden van het herziene Vrijstellingsbesluit om steun te verlenenvoor betaalbare huur. Het gaat dan bijvoorbeeld om de beperking vaninkomsten uit de niet-DAEB alsmede de voorwaarden waarondercorporaties mogen verhuren aan middeninkomens. Zonder dieaanpassing is borging door het WSW voor middenhuur juridisch nietmogelijk. Een herziene DAEB brengt vervolgens systeemvraagstukkennaar boven zoals de werking van het toezicht, het voorkomen van weglekvan maatschappelijk bestemd vermogen, de doelgroepbepaling, hethuurbeleid, criteria voor de toewijzingen van sociale- en middenhuurwo-ningen, de mogelijkheid van de inzet van project- en saneringssteun en deafbakening van niet-DAEB activiteiten en de administratieve inrichtingervan. Ook een wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuis-vesting zal nodig zijn, omdat veel van de onderwerpen die in deWoningwet worden geregeld daarin verder worden uitgewerkt.Alleen door een serieuze herziening van de wet kunnen we ervoor zorgendat woningcorporaties geborgd kunnen lenen voor de bouw vanmiddenhuur, dat de investeringsruimte van woningcorporaties aanmer-kelijk wordt versterkt en dat de administratieve scheiding die corporatiesnu nog moeten hanteren zoveel mogelijk kan worden beperkt.Tegelijk is de nood hoog, en ben ik ervan doordrongen dat 1 juli 2028 nogver weg is. Ook ik deel nadrukkelijk de wens van uw Kamer en van desector, om woningcorporaties en marktpartijen zo snel mogelijk meerruimte te geven de nodige bijdrage te leveren aan de opgave voormiddenhuur. Daarom neem ik tegelijkertijd maatregelen die – vooruit-lopend op de wetswijziging – ruimte kunnen bieden voor een ruimereinzet voor middenhuur. In de volgende paragraaf ga ik in op de maatre-gelen die het kabinet al heeft genomen en welke andere mogelijkheden erzijn om de ruimte te benutten die het Vrijstellingsbesluit biedt.Perspectief voor marktpartijen: verbeteren investeringsklimaatMarktpartijen, zoals bijvoorbeeld de institutionele beleggers en project-ontwikkelaars, zijn essentieel voor het behalen van de middenhuur-opgave. Het leeuwendeel van de te bouwen middenhuurwoningen zalnamelijk door deze partijen gerealiseerd moeten worden. Marktpartijen enwoningcorporaties staan gezamenlijk voor de middenhuuropgave enhebben daarin ieder een eigen rol, waarbij ze elkaar ondersteunen enaanvullen, zowel in aantallen als in geografische focus. Hierbij verwijs iknaar het «Middenhuuroffensief» dat door Aedes en IVBN op 8 december2025 tijdens de Dag van de Volkshuisvesting aan mijn voorganger werdTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5864 overhandigd. Daarin wordt verder het belang benadrukt om maatregelente treffen die de business case van marktpartijen versterken en Nederlandaantrekkelijker maken om in te investeren. Ook wordt daarin verwezennaar het uitgangspunt van een gelijk speelveld tussen marktpartijen enwoningcorporaties bij het inzetten van verschillende beleidsmaatregelenvoor deze partijen. Ik onderschrijf dat het van belang is dat zowelcorporaties als marktpartijen hun ambities op de middenhuur kunneninvullen. Beide partijen dienen daarbij complementair aan elkaar te zijnpassend bij de eigen focus en comparatieve voordelen. Bij de uitwerkingvan de woningwet en de aanpak van het investeringsklimaat voormiddenhuur heb ik hier nadrukkelijk oog voor.Het Kabinet neemt al een aantal maatregelen ter verbetering van hetinvesteringsklimaat om marktpartijen aan te moedigen meer te investerenin middenhuurwoningen. Zo wordt de overdrachtsbelasting voorverhuurders volgend jaar verlaagd van 8% naar 7% en heb ik een aantalmaatregelen aangekondigd in het kader van een optimalisatie van de Wetbetaalbare huur, waaronder een WOZ-opslag en de verlenging van denieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen. Deze maatregelenondersteunen de business case van marktpartijen.De Taskforce Versnellen Woningbouw beziet op dit moment wat verdernodig is ter versterking van het investeringsklimaat. De inzet en omvangvan eventuele aanvullende maatregelen voor marktpartijen is onderdeelvan de bredere afweging van de Taskforce Versnelling Woningbouw. Overde uitkomsten van de Taskforce informeer ik Uw Kamer in september.Het herziene Vrijstellingsbesluit biedt zoals vermeld ook voor marktpar-tijen voordelen, wat tot uiting kan komen bij publiek-private samenwer-kingen (PPS). In veel gevallen vergt een gebiedsontwikkeling vanuit eengemeente een PPS met marktpartijen. Omdat gemeenten nu makkelijkerstaatssteun kunnen verlenen aan marktpartijen, kunnen onrendabeletoppen eenvoudiger worden verkleind, wat meer zekerheid kan bieden omte investeren.Het herziene Vrijstellingsbesluit creëert tevens ruimte voor PPS-constructies op Rijksniveau. Door publieke middelen gericht in te zetten,kan het Rijk institutionele beleggers en andere marktpartijen stimulerenom te investeren in sociale en betaalbare woningbouw. Een publiekeinvestering kan daarmee als vliegwiel dienen voor substantiële privateinvesteringen, waardoor meer woningbouwprojecten gerealiseerd kunnenworden dan met publieke middelen alleen mogelijk zou zijn.3. Wat nu al mogelijk is voor vergroten van de middenhuurwoningvoorraad De urgentie om meer middenhuurwoningen aan de woningvoorraad toete voegen is zeer groot. Dat betekent dat ik niet alleen maar het wetge-vingstraject wil afwachten, we zijn in de tussentijd aan het werk aanmogelijke oplossingen. Ook gemeenten en provincies zitten niet stil enhebben al concrete maatregelen uitgewerkt waar marktpartijen enwoningcorporaties gebruik van kunnen maken. Daarnaast onderzoek ik insamenwerking met Aw en WSW de mogelijkheden om woningcorporatiesmeer flexibiliteit te geven over het naar eigen inzicht inzetten van huninvesteringscapaciteit. Hieronder geef ik een overzicht van maatregelendie reeds mogelijk zijn of die worden verkend.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5865 Subsidie of garantieregelingen voor sociale en betaalbare huisvestingVoor gemeenten en provincies biedt het herziene Vrijstellingsbesluitmogelijkheden om staatssteun in te zetten voor de bouw van middenhuur.Medeoverheden kunnen bijvoorbeeld zelf garant staan voor leningen aanwoningcorporaties voor gemengde projecten, subsidie verlenen of kortinggeven op de grondprijs. Zo heeft de provincie Zuid-Holland in maart 2026de eerste subsidie op grond van het herziene Vrijstellingsbesluit verstrekt.Om medeoverheden hierin te ondersteunen heb ik een handreikinggepubliceerd over het benutten van de verruimde mogelijkheden voorstaatssteun voor huisvesting. Deze handreiking heb ik ter informatie vooruw Kamer bijgevoegd bij deze brief.Kapitaalkrachtige medeoverheden hebben op basis van het Vrijstellings-besluit ook de mogelijkheid om zelf leningen uit te geven voor woning-bouwprojecten. Daarbij kunnen rentepercentages gehanteerd worden dielager liggen dan bij commerciële partijen. Omdat WSW-borging dit albewerkstelligt voor woningcorporaties, lijkt het logisch dergelijkeconstructies alleen in te richten voor projecten met een focus opbetaalbare huisvesting (middenhuur).Onderzoek naar een specifiek financieringsproduct voor middenhuur doorwoningcorporatiesDaarnaast wordt op de financieringsmarkt onderzocht of er een financie-ringsproduct voor middenhuur kan worden ontwikkeld waarbij hetvoordeel van borging door het WSW ook kan worden toegepast op debetreffende lening, zodra WSW-borging voor middenhuur wettelijkmogelijk is gemaakt. Onder bepaalde voorwaarden kan het rentevoordeelvanaf dat moment worden doorberekend in al lopende financieringen.Het voordeel van zo’n product is dat woningcorporaties, zodra dewetswijziging in werking is getreden, direct kunnen profiteren van lagerefinancieringskosten op deze eerder afgesloten financieringsproducten.Hierdoor wordt voorkomen dat woningcorporaties vooruitlopend op dewetswijziging terughoudend worden met investeren in middenhuur en hetaantrekken van financiering voor deze projecten, omdat ze liever wachtentotdat WSW-borging beschikbaar is.Inzetten vrije toewijzingsruimte voor middeninkomens door woningcorpo-ratiesWoningcorporaties hebben op basis van de huidige Woningwet demogelijkheid om hun vrije toewijzingsruimte te gebruiken voor dehuisvesting van huishoudens met een middeninkomen. In het lokaleoverleg mogen woningcorporaties zelfs tot 15% van hun sociale huurwo-ningen tegen een sociale huurprijs, aanbieden aan middeninkomens. Viade inzet van Inkomensafhankelijke hogere huurverhoging kunnenwoningcorporaties vervolgens in de navolgende jaren de huurprijsversneld verhogen naar het gewenste streefhuurniveau dat past bij eenmiddenhuurwoning binnen de bandbreedte die de Woningwet daarvoorgeeft. De optie biedt woningcorporaties de gelegenheid om indien daarbehoefte aan is al versneld meer woningen aan te bieden aan middenin-komens.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5866 Meer ruimte voor flexibele inzet van investeringsruimte woningcorpo-ratiesDe huidige scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten was gericht ophet apart inzichtelijk maken van de sociale en de commerciële inkomstenvan woningcorporaties. Zodoende wordt voorkomen dat via kruisbe-stuiving staatssteun voor sociale activiteiten alsnog wordt ingezet voorcommerciële activiteiten. Eveneens werd met de scheiding beoogd datzowel de DAEB als niet-DAEB tak zelfstandig financieel gezond zoudenmoeten zijn en daarmee niet structureel afhankelijk van elkaar. Met debeoogde wijziging van de Woningwet kan de scheiding tussen DAEB enniet-DAEB in de nabije toekomst sterk worden beperkt, waardoor deresterende investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak ook kan wordeningezet voor investeringen in de sociale huur.De resterende investeringscapaciteit in de niet-DAEB tak kan echter insommige gevallen nu al een welkome aanvulling zijn voor een groeiendegroep woningcorporaties die al de komende jaren tegen de financiëlegrenzen in hun DAEB-tak loopt. Vooruitlopend op de benodigde wetswij-ziging voer ik daarom het gesprek met Aw en WSW over de mogelijk-heden om woningcorporaties nu al op een verantwoorde manier in staatte stellen om resterende investeringscapaciteit in hun niet-DAEB tak aante wenden voor investeringen in sociale huur.Daarnaast ben ik met de Aw en WSW in overleg getreden over eenaanwijzing aan de Aw om niet te handhaven op de aflossingsverplichtingop de interne lening tussen de DAEB- en niet-DAEB-tak. Woningcorpo-raties hebben daardoor meer mogelijkheden om hun investeringscapa-citeit naar eigen inzicht flexibel in te zetten. Hierdoor hoeven woningcor-poraties vooruitlopend op de wetswijziging ook niet onnodig commerciëleleningen aan te trekken voor het aflossen van interne leningen. Dit zorgtook voor een besparen op de rentelasten. Ik informeer uw Kamervandaag, zoals de Woningwet voorschrijft, over deze aanwijzing.Tot slotGelet op het aanhoudende tekort aan middenhuurwoningen en het belangvan een goed functionerende middenhuurmarkt voor de volkshuisvesting,acht ik het van groot belang om de inzet van staatssteun en flankerendemaatregelen voor alle investerende partijen in middenhuurwoningenzorgvuldig af te wegen. Daarbij heb ik nadrukkelijk oog voor een aantrek-kelijk en voorspelbaar investeringsklimaat, zodat partijen bereid zijn en instaat blijven om te investeren in middenhuurwoningen. Tegelijkertijd geldtdat aanpassing van wet- en regelgeving een zorgvuldige juridischebeoordeling en afstemming vereist. Hoewel snelheid geboden is om dewoningbouwproductie te ondersteunen, moet het wetgevingstrajectzorgvuldig worden doorlopen om te komen tot een duurzame, uitvoerbareen juridisch houdbare oplossing die daadwerkelijk bijdraagt aan hetvergroten van het aanbod aan middenhuurwoningen.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5867