Rapport over onderzoek naar schaalgrootte en lokale binding van woningcorporaties

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202629 453WoningcorporatiesNr. 588 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 juli 2026Hierbij bied ik u aan het rapport «Weten wat er speelt, doen wat nodig is»,met de uitkomsten van het onderzoek naar de lokale verankering vanwoningcorporaties in relatie tot hun schaalgrootte. Het onderzoek isgedaan in gezamenlijke opdracht van het Ministerie van BinnenlandseZaken en Koninkrijkrelaties, Aedes en de Vereniging van NederlandseGemeenten (VNG) en is uitgevoerd door bureau Rigo.Achtergrond van het onderzoekOver de jaren heen is het aantal woningcorporaties flink afgenomen, inverreweg de meeste gevallen door fusies. De redenen hiervoor zijn veelalgelegen in de wens tot professionalisering en het vergroten van deorganisatorische slagkracht, en in de noodzaak tot een zo efficiëntmogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen. Dit alles tegen deachtergrond van een aangescherpte regelgeving en een onverminderdgrote volkshuisvestelijke opgave.Professionaliteit, organisatorische slagkracht en een efficiënte inzet van debeschikbare middelen zijn noodzakelijke voorwaarden om de volkshuis-vestelijke opgaven adequaat te kunnen oppakken, maar een goedsamenspel met de lokale maatschappelijke partners is evenzeer van grootbelang. Om succesvol te kunnen zijn weet een woningcorporatie wat erlokaal speelt, is zij benaderbaar voor huurders en voor haar samenwer-kingspartners, en handelt zij vanuit betrokkenheid bij de lokale context enontwikkelingen, hier samengevat in de term lokale verankering.Aanleiding voor het onderzoek waren zorgen en vragen bij met name deVNG over de mogelijke gevolgen van schaalvergroting en groterewerkgebieden voor de lokale verankering van woningcorporaties. Erwaren geen concrete, onderbouwde aanwijzingen dat woningcorporatiesin algemene zin tekortschieten in hun lokale betrokkenheid, maar BZK,VNG en Aedes achtten het wel wenselijk om de relatie tussen schaal-grootte en lokale verankering zorgvuldig te laten onderzoeken. kst-29453-588ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5881 Bepaalde (voorgenomen) beleidswijzigingen, de vergroting van hetregionaal werkgebied van woningcorporaties1 en het verhogen van deborg2, waren voor de VNG aanleiding om erop te wijzen dat schaalver-groting daarmee mogelijk in de hand wordt gewerkt, zonder dat er zicht isop hoe de lokale verankering van woningcorporaties er voor staat. Hoewelbeide maatregelen niet als inzet hebben om tot verdere schaalvergrotingbij corporaties te komen, worden daardoor wel bepaalde belemmeringenweggenomen voor corporaties om in meer gemeenten actief te zijn(vergroting regionaal werkgebied) of om meer te investeren (verhogingmaximale borg). In overleg met de VNG en Aedes is daarom besloten omonderzoek te laten doen naar de relatie tussen schaalgrootte en lokaleverankering van woningcorporaties, vanuit de wens om te waarborgendat een woningcorporatie benaderbaar is voor huurders en zich op eenbetrokken, effectieve en transparante wijze kan verhouden tot degemeente en de huurdersorganisatie.Het is voor het eerst dat hier onderzoek naar gedaan wordt. Om tewaarborgen dat in het onderzoek alle relevante aspecten aan de ordekomen, zijn Aedes en de VNG vanaf het begin betrokken en hebben zijmede de onderzoeksvragen geformuleerd.Opzet en uitkomsten van het onderzoekDoel van het onderzoek is om de vraag te beantwoorden welke invloed detoenemende schaalvergroting op de lokale verankering van woningcorpo-raties heeft. Bij schaalgrootte gaat het zowel om het aantal verhuureen-heden dat een corporatie in beheer heeft als om het aantal gemeentenwaarin een corporatie actief is. Voor dit onderzoek zijn woningcorporatiesop beide aspecten in grootteklassen ingedeeld. Bij lokale binding zijn eenaantal aspecten in ogenschouw genomen: het gaat om de mate waarin decorporatie weet wat er speelt in haar werkgebied en voor huurders enstakeholders zichtbaar en toegankelijk is. Ook moet de structuur van deorganisatie hierop zijn ingericht en medewerkers moeten voldoendemandaat hebben om te kunnen inspelen op de specifieke lokale context.Er is gebruik gemaakt van verschillende onderzoeksmethoden: literatuur-onderzoek en gesprekken met wetenschappers, een enquête onder 1000corporatiehuurders, kwantitatieve analyse van visitatierapporten enuitkomsten van de Aedes-benchmark en interviews met bestuurders enmedewerkers van gemeenten, woningcorporaties en huurdersorgani-saties.Een belangrijke uitkomst van het onderzoek is dat er geen eenduidigdirect verband is tussen schaalgrootte en lokale verankering en dat grotecorporaties voldoende maatregelen nemen om lokaal verankerd te zijn.Schaalgrootte is daarmee op zichzelf geen doorslaggevende verklaringvoor de mate waarin corporaties lokaal verankerd zijn. Tegelijk laat hetonderzoek zien dat lokale verankering bewuste aandacht vraagt, zekerwanneer een (grote) corporatie in meerdere gemeenten actief is oforganisatorisch complexer is ingericht. Dit kan bijvoorbeeld in de vormvan regiokantoren en gebiedsteams en voldoende mandaat om tehandelen van de regiodirecteur. Een andere uitkomst in het verlengdehiervan is, dat bedrijfscultuur en zichtbaarheid in de wijk bepalender zijnvoor een goede lokale verankering dan schaalgrootte. De mate waarin eendirecteur-bestuurder de organisatie stimuleert en beloont om lokaal1De vergroting van het regionaal werkgebied maakt onderdeel uit van de Wet versterking regievolkshuisvesting2Kamerstukken II, 2025–2026, 29 453, nr. 578Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5882 verankerd te zijn en mensen de ruimte geeft om lokaal afwegingen temaken, is hierbij cruciaal.Ten aanzien van de samenwerking in de lokale driehoek van corporatie,gemeente en huurdersorganisatie is de conclusie dat deze over hetalgemeen goed is. Er zijn hierbij geen grote aandachtspunten naar vorengekomen. Dit betekent niet dat men het inhoudelijk altijd met elkaar eensis, maar er is meestal wel een basisvertrouwen dat het mogelijk maakt ommet elkaar het goede gesprek aan te gaan. Daarbij maakt de schaalgroottevan de corporatie niet zoveel uit.De kwantitatieve analyses laten op enkele onderdelen verschillen zientussen grootteklassen. Huurders van de grootste woningcorporatiesblijken minder tevreden te zijn over het contact met hun corporatie danandere huurders. Dit effect is klein en verklaart slechts een zeer beperktdeel van de verschillen in huurdersoordeel. Huurders van kleine corpo-raties beoordelen sommige aspecten van nabijheid en lokale betrok-kenheid positiever dan huurders van zeer grote corporaties. De onder-zoekers benadrukken echter dat dit beeld niet lineair is, dat verschillen nietop alle onderdelen significant zijn en dat ook de regionale context enandere factoren van invloed zijn. Zo blijken corporaties in de drie grotesteden, ongeacht de grootte, aanmerkelijk minder goed te scoren ophuurderstevredenheid dan corporaties buiten de drie grote steden.Volgens de onderzoekers kan dit mede samenhangen met de specifiekegrootstedelijke context; het rapport benadrukt daarbij dat dit verband nietéén-op-één is.Voor een volledig overzicht van de succes- en risicofactoren voor eengoede lokale verankering verwijs ik naar paragraaf 5.3 van hetonderzoeksrapport.Een bijzondere categorie woningcorporaties zijn de zogenoemdecategorale corporaties, dat zijn corporaties die zich specialiseren inhuisvesting voor bepaalde doelgroepen, veelal studenten of ouderen, enlandelijk mogen werken. Het blijkt dat er verschillen zijn in lokaleverankering tussen studentenhuisvesters en ouderenhuisvesters.Studentenhuisvesters zijn actief in een beperkt aantal gemeenten waar zevervolgens een significant deel van de voorraad hebben. Het werken metregiokantoren en complexbeheerders, draagt bij aan een goedewaardering van de lokale verankering door stakeholders. Ouderenhuis-vesters zijn doorgaans in veel meer gemeenten actief en bezitten daar eenveel minder significant aandeel woningen. Gemeenten geven aan datdeze corporaties lokaal minder zichtbaar zijn, maar dit te begrijpen omdatzij zich op een specifieke doelgroep richten en in een zeer groot aantalgemeenten woningen bezitten. Het nadeel van een categorale benaderingen het hele land als werkgebied is dat het kan leiden tot minder lokaleverankering. Gezien de vergrijzing en hun gewaardeerde inzet voorouderen is het tegelijkertijd pragmatisch om oog te hebben voor despecifieke merites van gespecialiseerde ouderenhuisvesters.Hoewel de focus van het onderzoek lag op de lokale verankering vancorporaties, is er ook nadrukkelijk een relevante bevinding over de positievan de huurdersorganisaties naar voren gekomen. De conclusie die kanworden getrokken is dat huurdersorganisaties vooralsnog volwaardigegesprekspartners zijn, maar dat hun positie in veel gevallen is kwetsbaaris. De kwetsbaarheid heeft te maken met de representativiteit, het feit dathuurdersorganisaties doorgaans zijn samengesteld uit slechts enkelevrijwilligers, die grote moeite moeten doen alle relevante regelgeving enlokale ontwikkelingen bij te houden, waarbij het steeds moeilijker wordtom voldoende geschikte kandidaten te vinden. Ook is er in bepaaldeTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5883 gevallen sprake van een te sterke verwevenheid tussen huurdersorgani-satie en de corporatie die zij geacht worden kritisch te volgen. Dezeuitkomsten zijn in lijn met gelijksoortige signalen die mij hebben bereikt.VervolgHet onderzoek laat zien dat er geen direct verband is tussen schaalgrootteen lokale binding. Wel geldt dat lokale verankering voor corporaties vanverschillende omvang vraagt om een passende organisatorischeinrichting. Naarmate omvang, werkgebied of organisatorischecomplexiteit toeneemt, wordt het belangrijker om lokale kennis, mandaat,zichtbaarheid en aanspreekbaarheid expliciet te borgen.De bedrijfscultuur en een op de lokale situatie aansluitende organisato-rische inrichting van de corporatie zijn hierin bepalend. De succes- enrisicofactoren voor een goede lokale verankering die in het onderzoek zijngeïdentificeerd kunnen door corporaties worden benut voor het verderverbeteren van de lokale binding.Gegeven deze uitkomsten heeft Aedes aangegeven het onderzoeksrapportmet de succes- en risicofactoren voor een goede lokale verankering onderde aandacht te brengen van haar leden. Ook kan worden aangesloten bijbestaande initiatieven van Aedes en de Woonbond om huurderspartici-patie te versterken, zoals de Expeditie Nieuwe Gezichten en de Inspira-tiegids Participatievormen. Deze initiatieven zijn erop gericht corporaties,huurdersorganisaties en bewonerscommissies praktische handvatten tebieden om huurders en woningzoekenden breder en beter te betrekken.Het onderzoek geeft geen reden voor aanpassing van regelgeving. Hethebben van een goede bedrijfscultuur laat zich niet door regelgevingafdwingen.De positie van huurdersorganisaties vraagt wel aandacht. De zorgen diehier worden geuit herken ik. Dit signaal en ook andere signalen over ditonderwerp zijn voor mij mede aanleiding geweest om een onderzoek testarten naar de stand van zaken ten aanzien huurdersparticipatie bijcorporaties in Nederland. In 2016 vond een eerste onderzoek plaats naarhoe huurdersorganisaties bij corporaties invulling geven aan belangenbe-hartiging van huurders op basis van de Woningwet 2015. Reden was deinvoering van de Woningwet 2015 en de rol die huurders op basis van dewet kregen. Tien jaar na dit onderzoek is het zinvol om dit onderzoek weerte laten plaatsvinden. Ik zal op basis van een tweede onderzoek over meerinput beschikken om een onderbouwde reactie te kunnen geven en hierbijnaast een vergelijking met het eerste onderzoek ook het signaal uit ditonderzoek meenemen.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 29 453, nr. 5884