Toelichting indexatie tabel woningwaarderingsstelsel (WWS) Consumentenprijsindex (CPI) +1%

Tweede Kamer der Staten-Generaal2Vergaderjaar 2025–202627 926Huurbeleid36 496Wijziging van de Wet goed verhuurderschap,Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, deUitvoeringswet huurprijzen woonruimte enenige andere wetten in verband met deregulering van huurprijzen en de beschermingvan rechten van huurders (Wet betaalbare huur)Nr. 427 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTE-LIJKE ORDENING Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-GeneraalDen Haag, 8 juli 2026Tijdens het commissiedebat Voorhang van het Besluit aanpassingregelgeving verhuur op 3 juni jl. over het aan uw Kamer voorgelegdepakket aan maatregelen ter optimalisatie van de Wet betaalbare huurheeft het lid Clemminck (JA21) gevraagd naar de mogelijkheid om deindexering van maximale huurprijsgrenzen in het woningwaarderings-stelsel (WWS) te verhogen naar CPI + 1%. Vanuit de vastgoedsector wordtvaker geopperd om het WWS te indexeren met CPI + 1%. Daarbij wordtgewezen op het belang van de indexatie voor de rendabiliteit van hetmiddenhuursegment, mede omdat de maximale toegestane jaarlijksehuurverhoging in het middensegment is gekoppeld aan decao-loonstijging + 1%. Het lid Clemminck stelt de opslag van éénprocentpunt voor vanuit het oogpunt om te zorgen voor het behoud vanvoldoende middenhuurwoningen. Ik ben het met het lid Clemminck eensdat er voldoende middenhuurwoningen moeten zijn. Ik zie ook dat hetinvesteringsklimaat voor middenhuurwoningen moet worden verbeterd.Het aanpassen van de WWS-indexatie zie ik alleen niet als het juistemiddel hiervoor. Ik heb uw Kamer toegezegd mijn argumentatie vóór hetzomerreces nader uiteen te zetten in een brief. Met deze brief geef ikinvulling aan die toezegging. Eerst geef ik een toelichting over het WWSen de indexering hiervan. Hierna wordt ingegaan op de effecten van devoorgestelde hogere indexering en de gevolgen voor de betaalbaarheidvan huurders. Vervolgens bespreek ik waarom een hogere indexatie deinvesteringsbereidheid zou kunnen bevorderen, maar ook waarom ik ditniet als het juiste middel hiervoor beschouw. Tot slot ga ik in op mijnbredere aanpak voor het verbeteren van de investeringsbereidheid. kst-27926-427ISSN 0921 - 7371’s-Gravenhage 2026Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4271 In de Kamerbrief van 20 november 20251 heeft mijn voorganger uwKamer reeds geïnformeerd over de uitwerking van de motie-Grinwis.2 Metdeze motie is de regering verzocht te bezien of de indexering van deWWS-tabel, mede in het licht van de investeringsbereidheid van institu-tionele investeerders, nog adequaat is of aanpassing behoeft. Daarnaast isverzocht inzicht te verschaffen in de mogelijke neveneffecten van eenaanpassing van deze indexering. Deze brief bouwt hierop voort.Het WWS en de indexering ervanHet WWS is een puntensysteem dat de maximale huurprijsgrens van eenwoonruimte in het gereguleerde segment bepaalt. Het bepaalt deverhouding tussen huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte. Dekwaliteit wordt uitgedrukt in WWS-punten, waarbij het totaal aantalpunten van de woning correspondeert met een maximale huurprijsgrensvan de woonruimte. De maximale toegestane huurprijs kan daarnaasthoger zijn als sprake is van een maximale huurprijsopslag, waarmee demaximale huurprijsgrens op basis van het aantal WWS-punten wordtvermeerderd met een bepaald percentage.3 Elk jaar wordt deWWS-prijstabel geïndexeerd, wat resulteert in een nieuwe maximalehuurprijsgrens per puntenaantal. Dit gebeurt sinds de invoering van hetWWS in 1979 met de jaarmutatie van de consumentenprijsindex (CPI)4,ook wel inflatie genoemd. De overweging daarbij is dat het WWS zelf, losvan de indexatie, een balans betreft tussen betaalbaarheid enerzijds enbeschikbaarheid anderzijds. Deze balans wordt gevonden in het aantalWWS-punten dat voor kwaliteit wordt toegekend en de huurprijs die daartegenover staat. De indexatiesystematiek op grond van inflatie zorgtervoor dat de maximale huurprijzen kunnen stijgen conform de stijgingvan het algemene prijspeil. Op die manier kunnen verhuurders degestegen kosten van verhuren op een redelijke wijze doorrekenen in dehuur. De indexatiesystematiek is hiermee bedoeld om de gekozen balansin het WWS tussen prijs en kwaliteit over de jaren heen in relatieve zinstabiel te houden.Het effect van het aanpassen van de indexatie naar CPI + 1%Tabel 1 in bijlage I laat zien welke gevolgen het aanpassen van deindexatie naar jaarmutatie de CPI + 1% zou hebben gehad tussen 2009 en2025. Een soortgelijke tabel is eerder met u gedeeld in de Kamerbrief dieis u toegekomen in november vorig jaar. Voor deze gelegenheid is detabel geactualiseerd tot en met 2025. Het extra procentpunt resulteert ineen cumulatieve huurprijsstijging tussen 2009 en 2025 die 25 procentpunthoger ligt dan in het CPI + 0%-scenario (73,7% versus 48,7%). Op basisvan CPI + 0% zou een huurprijsgrens die in 2009 € 500,– betrof, metjaarlijks de maximaal toegestane huurverhoging 2025 neerkomen op€ 743,– per maand. Met CPI + 1% zou dezelfde huurprijsgrens in 2025neerkomen op € 868,– per maand. In het jaar 2025 zou dat neerkomen opeen verschil in totale huuropbrengsten van € 1.499,–. Over de periode2009 – 2025 zou dit een verschil in huuropbrengsten zijn van € 10.632,–.De gevolgen voor betaalbaarheid voor huurdersEen structurele verhoging van het indexatiepercentage van éénprocentpunt leidt ertoe dat de maximale huurprijsgrenzen in het WWS op1Kamerbrief 20 november 2025, Weging ontwikkelingen huursector 2025/2.2Kamerstukken II, 36 496, nr. 64.3Op basis van het huidige WWS geldt een prijsopslag bij nieuwbouw en voor monumenten enbeschermde dorps- en stadsgezichten.4CBS – Consumentenprijzen, jaarmutatie CPITweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4272 termijn sneller stijgen dan de inflatie, waardoor de ontwikkeling van dezegrenzen losraakt van het algemene prijsniveau. Omdat deze huurprijs-grens elk jaar harder stijgt dan de inflatie, wordt de huurprijs van eengereguleerde huurwoning daarom elk jaar relatief «duurder» dan het jaarervoor, zonder dat het aantal WWS-punten – en daarmee de kwaliteit –van de huurwoning verandert. Huurders kunnen dan elk jaar relatief meerhuur moeten betalen voor een woning met dezelfde kwaliteit van dewoonruimte. Dit kan de betaalbaarheid van huurders verslechteren. Dit istemeer het geval gezien de stijging van de CPI en de gemiddeldecao-loonstijging de afgelopen periode redelijk met elkaar in de pas liepen,waarbij de gemiddelde cao-loonstijging met enige vertraging reageerdeop veranderingen in de CPI.5 Dit laat de onderstaande grafiek zien. Uit deonderstaande grafiek wordt bovendien duidelijk dat een opslag van éénprocentpunt bovenop inflatie zorgt voor een structurele disbalans tussende maximale huurprijsgrenzen en de gemiddelde cao-loonstijging.Grafiek 1. Verschil tussen cao-loonstijging, CPI en CPI+1%Bij cao-loonontwikkeling is zowel de stijging incl. als excl. bijzonderebeloningen weergeven.Het hanteren van een opslag van één procentpunt heeft daarnaast effectop de gehele huursector. De WWS-tabel wordt immers gebruikt voorzowel het sociale- als middenhuursegment. Sociale huurders zijn daarbijin de regel kwetsbaarder vanwege hun beperkte financiële draagkracht. Inhet sociale huursegment gaan de gevolgen daarnaast verder dan eenverschuiving tussen huurder en verhuurder. De hogere huur in het socialehuursegment vertaalt zich in een hogere huurtoeslag. Daarmee heeft dezemaatregel budgettaire consequenties. In theorie zou ervoor gekozenkunnen worden om een hogere indexatie alleen voor het middenhuur-segment in te voeren. Dit zorgt er echter voor dat de bovengrens van het5Over de periode 2009 – 2025 is de inflatie met 48,7% gestegen. De lonen exclusief bijzonderebeloningen zijn met 47,8% gestegen en de lonen inclusief bijzondere beloningen met 49,3%.Bron: CBS consumentenprijzen en cao-lonen per uur.Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4273 sociale segment en de ondergrens van het middensegment op termijnverder uit elkaar groeien. Dit maakt het stelsel meer gecompliceerd.CPI + 1% als stimulans voor de investeringsbereidheidIk begrijp dat het extra procentpunt positief bijdraagt aan de businesscasevan investeerders. Uit het eerdergenoemde voorbeeld blijkt immers dathet verschil in huuropbrengsten over tijd substantieel is. Als argumentatievoor een hogere indexatie wordt vaak gewezen op de toegestanejaarlijkse huurverhoging in het middensegment, die is gekoppeld aan decao-loonstijging + 1%. In situaties waarin de inflatie lager uitvalt dan detoegestane huurverhoging, kan de huidige systematiek beperkenduitwerken.In het middensegment spreken huurder en verhuurder in het huurcontractaf met welk percentage de huur elk jaar wordt verhoogd. De huur magechter nooit hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het WWS.Daarnaast geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging:verhuurders mogen de huur verhogen met maximaal de cao-loonstijging+ 1%. Dit is een bovengrens. Staat in het contract een lager percentage,dan geldt dat lagere percentage. Het extra procentpunt geeft verhuurdersdie bij de start een lagere huur hebben gevraagd dan het WWS-maximumde mogelijkheid om de huur geleidelijk te laten groeien tot de maximaalredelijke huurprijs volgens het WWS.Ik erken dat aanpassing van de indexatie naar CPI + 1% een spiegelbeeldigeffect heeft op de investeringswaarde van de huurwoning, wat meespeeltin de investeringsbereidheid. Een indexatie met CPI + 1% resulteert in eenhogere investeringswaarde, wat het aantrekkelijker maakt voor deverhuurder om de woning te (blijven) verhuren. Ik erken ook dat hetbelangrijk is om het aantrekkelijker te maken om woningen te blijvenverhuren. Ik zie de indexatie echter niet als een instrument om deinvesteringsbereidheid van de verhuurder te stimuleren. Zoals eerderbenoemd dient de aanvangshuurprijs in de basis al de juiste balanstussen betaalbaarheid en investeringsbereidheid te weerspiegelen. Vanuitdat uitgangspunt is indexatie als instrument bedoeld om te corrigerenvoor het gestegen prijspeil.Bredere aanpak verbeteren investeringsbereidheidWel wil ik dat het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen wordtverbeterd. Hiertoe neem ik verschillende maatregelen. Ik heb hetzelfdedoel voor ogen als het lid Clemminck, alleen kies ervoor om dit via anderemaatregelen te bereiken. De op 3 juni jl. in uw Kamer besproken optimali-satie van de Wet betaalbare huur is hier een onderdeel van. Dezeoptimalisatie wordt gedaan voorafgaand aan de evaluatie van de wet. Deevaluatie van de Wet betaalbare huur wordt uiterlijk 1 juli 2027 afgerond.In deze evaluatie zal ook worden gekeken naar het effect van de reguleringop de investeringsbereidheid van verhuurders. Op basis van de evaluatiewordt bepaald of er verdere aanpassingen aan de wet nodig zijn.Daarnaast is één van de prioriteiten van de Taskforce VersnellingWoningbouw het verbeteren van het investeringsklimaat voor privateinvesteerders en woningcorporaties. In september zal het kabinet in hetActieplan van deze Taskforce met een integraal plan komen ter verbe-tering van het investeringsklimaat voor het creëren van nieuwe,betaalbare huurwoningen. Verder wil het kabinet de aanpassing van box 3naar werkelijk rendement nog steeds in 2028 invoeren en is in hetregeerakkoord opgenomen dat de overdrachtsbelasting voor inves-Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4274 teerders wordt verlaagd naar 7%. Met dit pakket wil ik dat er meermiddenhuurwoningen beschikbaar komen, waardoor mensen met eenmiddeninkomen makkelijker een betaalbare huurwoning kunnen vinden.De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,E. Boekholt-O’SullivanTweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4275 jaarlijkse mutatie CPI met en zonder 1% opslagTabel 1: de jaarlijkse CPI-percentages in Nederland met het cumulatieve effect op dehuurprijs in 2025 t.o.v. 2009. (Bron: CBS)JaarJaarmutatie CPI + 0%)Jaarmutatie CPI + 1%20101,32,320112,33,320122,53,520132,53,520141220150,61,620160,31,320171,42,420181,72,720192,63,620201,32,320212,73,72022101120233,84,820243,34,320253,24,22025 (cumulatief effect ophuurprijs t.o.v. 20091)48,773,71 Het percentage in het jaar 2010 betreft de verandering ten opzichte van 2009. Daarom wordthet cumulatieve effect in 2025 weergegeven ten opzichte van 2009. Bijlage I:Tweede Kamer, vergaderjaar 2025–2026, 27 926, nr. 4276